ธพว. เตือนสติวงการประเมิน
ต้องตรงไปตรงมา
ตีพิมพ์ในวารสาร ThaiAppraisal ปีที่
4 ฉบับที่ 6 พฤศจิกายน-ธันวาคม 2548
ดร.โสภณ
พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>
เมื่อวันศุกร์ที่
4 พฤศจิกายน 2548 ผมได้ฟังคุณโชติศักดิ์ อาสภวิริยะ <3> ท่านกรรมการผู้จัดการ
ธนาคารพัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมแห่งประเทศไทย
( ธพว ) แสดงวิสัยทัศน์เกี่ยวกับวงการประเมินค่าทรัพย์สินไทยในพิธีลงนามว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินของ
ธพว. แล้ว รู้สึกศรัทธาและนับเป็นข้อคิดที่เป็นประโยชน์ต่อการกระตุ้นวงการประเมินค่าทรัพย์สินของเราให้เจริญก้าวหน้าเพื่อประโยชน์ของประชาชน
ผมจึงขออนุญาตสรุปความเห็นของคุณโชติศักดิ์มาไว้ในบทความนี้
มุ่งเป็นธนาคารสีขาว
ตามนโยบาย ธนาคารสีขาว
ธพว. มุ่งรณรงค์ให้เกิดความ โปร่งใสตามหลักธรรมาภิบาล
โดยจะไม่ยอมให้เกิดการฉ้อราษฎร์บังหลวงในทุกระดับของ
ธพว. และหากใครมีปัญหาร้องเรียนใด ๆ สามารถติดต่อกับคุณโชติศักดิ์ในฐานะกรรมการผู้จัดการได้โดยตรง
ที่ผ่านมา ธพว. ใส่ใจกับเรื่องนี้เป็นพิเศษ ประจักษ์หลักฐานสำคัญก็คือ
ธพว. ได้ไล่ออกพนักงานที่ฉ้อโกงไปหลายคน ฟ้องบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ทำงานผิดพลาดร้ายแรง
ทั้งนี้เพื่อให้ผู้ใช้บริการ ธนาคารและทุกฝ่ายได้รับประโยชน์บนพื้นฐานแห่งความเป็นธรรมจากวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน
ผมประทับใจที่คุณโชติศักดิ์พูดว่าการรับงานประเมินค่าทรัพย์สินที่
ธพว. นี้ ไม่ต้องวิ่งเต้น ไม่ต้องจ่ายใต้โต๊ะ และจะไม่มีการเลือกปฏิบัติ
ทั้งยังย้ำว่า อยากได้คนดี (บริษัทประเมินที่ดี) มาเป็นเพื่อนร่วมธุรกิจและอยากได้ความเป็นธรรม
ทั้งค่าจ้างประเมินและมูลค่าที่ประเมินได้ และเพื่อให้ความมุ่งหวังในความโปร่งใสได้รับการดำเนินการในภาคปฏิบัติ
คุณโชติศักดิ์จึงได้เชิญ พล.ต.ท. จักรทิพย์ กุญชร ณ อยุธยา ผบช.ประจำ ตร. ซึ่งเคยเป็นผู้ทำคดีของธนาคารกรุงเทพฯพาณิชย์การ
(บีบีซี) มาเป็นที่ปรึกษาของ ธพว. อีกด้วย
ถ้าสถาบันการเงินทุกแห่งและหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องทั้งหลายประกาศนโยบายเช่นที่
ธพว. นี้ เชื่อว่า ความโปร่งใสในวงการธุรกิจในระดับประเทศจะเกิดขึ้น ประชาชนจะสาธุกับความโปร่งใสของทางราชการ
และสะท้อนภาพพจน์ที่ดีงามของรัฐบาลอีกด้วย
บางปัญหาในวงการประเมิน
คุณโชติศักดิ์ ยังได้กล่าวถึงปัญหาในวงการประเมินค่าทรัพย์สิน
ซึ่งพึงจดจารไว้เพื่อการปรับปรุงแก้ไขต่อไป ได้แก่:
1. บริษัทบางแห่งสมคบกับผู้ไม่สุจริตทั้งลูกค้าและพนักงานสถาบันการเงินทำการฉ้อฉล
( ซึ่งบริษัทเหล่านี้ก็ได้รับกรรมด้วยการถูกฟ้องกันไป
หรือเสื่อมเสียจนไม่มีโอกาสรับงาน )
2. การขาดประสิทธิภาพในการควบคุมพนักงานจนทำให้เกิดการปลอมรายงานประเมินค่าทรัพย์สิน <4>
3. บริษัประเมินบางแห่ง
โขก ค่าประเมินสูงเกินจริง ( ทั้งที่ทางสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยได้กำหนดอัตราค่าจ้างมาตรฐานไว้แล้ว
) <5> ในทางตรงกันข้ามลูกค้าบางราย
เกเร พอประเมินไม่ได้ตามที่หวังก็ เบี้ยว
ค่าจ้าง เป็นต้น
4. บริษัทประเมินบางแห่งว่าจ้างเหมาช่วงผู้อื่นทำการประเมินแทนตนหรือใช้ระบบแฟรนไชส์
เพราะที่ไม่มีสาขาของตนเองในต่างจังหวัด ทำให้งานที่ออกมาขาดคุณภาพ
ยังมีปัญหาอีกหลายประการในวงการประเมินค่าทรัพย์สิน
แต่ปัญหาข้างต้นนั้นควรที่จะดำเนินการแก้ไขในอันดับแรก
ๆ เพื่อให้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินนี้ สามารถทำงานเพื่อชาติหรือช่วยชาติบนพื้นฐานความโปร่งใสและเป็นธรรม
ธพว. เป็นสถาบันการเงินหนึ่งที่มุ่งตรวจสอบและแก้ไขปัญหาเหล่านี้
ดังนั้นจึงมีมาตรการที่จะสุ่มตรวจสอบรายงานประเมินค่าทรัพย์สิน
30% ของทุกบริษัท ซึ่งนับเป็นมาตรการที่ดี
และแม้จะเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในส่วนของธนาคารก็ตาม
แต่ก็จะเป็นหลักประกันของคุณภาพงานที่จะคาดหวังได้ในอนาคต
ต้องมีความเป็นมืออาชีพ
ความเป็นมืออาชีพมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เราอาจประเมินแตกต่างจากราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพราะนั่นไม่ใช่ราคาตลาด
แต่ต้องมีการอธิบายให้ชัดเจนเพื่อสะท้อนความน่าเชื่อถือ
ความเป็นมืออาชีพ (professional) เช่นข้อมูลตลาดที่หามา
ต้องหนักแน่นชัดเจนเป็น concrete evidence มีแหล่งที่มา
หมายเลขโทรศัพท์ มีชื่อผู้ให้ข้อมูล วันที่ได้ข้อมูล
เป็นต้น วิธีการวิเคราะห์ให้ได้มาซึ่งตัวเลขก็เป็นสิ่งทึ่ต้องแสดงให้ผู้อ่านรายงานได้ทราบเช่นกัน
ถือเป็นส่วนสำคัญของรายงานที่ไม่อาจขาดได้
ความเป็นมืออาชีพยังสะท้อนออกมาเป็นความรับผิดชอบด้วย
คุณโชติศักดิ์เล่าให้ฟังว่า รายงานประเมินงานหนึ่งเป็นที่ดินอยู่จังหวัดภูเก็ต ผู้ประเมินเพียงระบุว่า
อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ โดยไม่ได้มีการตรวจสอบในรายละเอียด แต่เมื่อตรวจสอบแล้วพบว่า
ที่ดินแปลงนี้ได้รับเอกสารสิทธิ์ถูกต้องมาก่อนวันประกาศพื้นที่ป่าสงวน ซึ่งแสดงว่า
ไม่ใช่ที่ดินที่ผิดกฎหมาย ดังนั้นการไม่ตรวจสอบให้ละเอียดและรายงานเพียงสังเขปเช่นนี้
นอกจากจะแสดงถึงความไม่รอบคอบในงานแล้ว ยังแสดงให้เห็นว่าผู้ประเมินขาดความรับผิดชอบเท่าที่ควร
ส่งเสริมวิชาการเพื่อวงการ
คุณโชติศักดิ์
ยังแสดงความใจกว้างที่ประสงค์จะส่งเสริมวิชาการประเมินค่าทรัพย์สิน
โดยเฉพาะเทคนิค วิธีการประเมินค่าสิทธิการเช่า
และการประเมินค่าธุรกิจ รวมถึงยี่ห้อสินค้า เป็นต้น
ทั้งนี้เพราะเล็งเห็นว่า เทคนิควิชาการทางด้านนี้ยังไม่แพร่หลายและมีความจำกัดในประเทศไทย
การพัฒนาความรู้นี้จะทำให้วงการประเมินค่าทรัพย์สินไทยมีมาตรฐานสูงยิ่งขึ้น
และส่งผลกลับให้ ธพว. สามารถได้รับบริการที่มีคุณภาพ
เป็นผลดีต่อธุรกรรมของ ธพว. และลูกค้าโดยรวม
สำหรับรูปแบบการสนับสนุนนั้น คุณโชติศักดิ์ตั้งใจจะสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการจัดอบรมให้โดยเฉพาะ
โดยอาจจะเชิญวิทยากรจากต่างประเทศ และจากประสบการณ์ประสานงานกับต่างประเทศของทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ผมเห็นว่า หน่วยงานที่มีหลักสูตรทางด้านนี้โดยเฉพาะก็ได้แก่ American Society
of Appraisers, Institute of Business Appraisers, Appraisal Institute เป็นต้น
การมุ่งหวังที่จะสนับสนุนวงการประเมินค่าทรัพย์สินไทยอย่างเป็นรูปธรรมของทาง
ธพว. นี้ อาจถือได้คุณโชติศักดิ์เป็นแบบอย่างของนักบริหารและนักการธนาคารที่มีวิสัยทัศน์ชัดเจนว่า
ธุรกิจที่ดีมีรากฐานที่มั่นคงย่อมขึ้นอยู่กับการบริการวิชาชีพที่ได้มาตรฐาน
คำกล่าวที่ควรจดจำ
ก่อนจบ ผมยังได้ฟังคำกล่าวที่พึงจดจำอีกบางประการที่อยากจะเล่าให้ฟังเพราะเป็นแบบอย่างที่ดี
1. ผมค้าขายกับคนยุติธรรม ตรงไปตรงมา การนี้ถือว่า win-win กันทุกฝ่าย
สำหรับบริษัทประเมินที่ดี ทาง ธพว. ยังจะให้รางวัลด้วยการให้รับงานเป็น review
appraisser โดย ธพว. จะจ้างพิเศษเพื่อรับเป็น second opinion อีกด้วย
คุณโชติศักดิ์เน้นว่าการทำตรงไปตรงมาจะทำให้ทุกคน มีความสุข ปลอดภัยจากคุกตาราง
2. สามเดือน เจอกันที คือให้มีการประชุมระหว่างผู้บริหารบริษัทประเมินกับคุณโชติศักดิ์ในทุกไตรมาส
แสดงให้เห็นว่าผู้บริหาร ธพว. เห็นความสำคัญของวิชาชีพนี้ ไม่ใช่สักแต่จ้างเพราะธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้เป็นเช่นนั้นเท่านั้น
ผมเชื่อว่าความเห็นของคุณโชติศักดิ์จะมีน้ำหนักในการช่วยกระตุ้นวงการประเมินนี้ให้มีการพัฒนา ตนเองต่อไปบนพื้นฐานที่เห็นแก่ประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชนเป็นหลักและเป็นแบบอย่าง สำหรับผู้เกี่ยวข้องทั้งหลายในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และการธนาคารที่จะช่วยพัฒนาวิชาชีพนี้อย่างจริงจัง
หมายเหตุ |
|
<1> |
เป็นนักวิจัย - ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย
ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน
ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI)
ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
IAAO ประจำประเทศไทย Email: sopon@thaiappraisal.org |
<2> |
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน
อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ
FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ
โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org |
<3> |
ดูประวัติของคุณโชติศักดิ์ ได้ที่ http://www.smebank.co.th/md.html |
<4> |
การโกงในวงการประเมินนั้น มีหลายระดับตั้งแต่ผู้ประเมินโกง
ผู้ประเมินร่วมกับลูกค้าโกงสถาบันการเงิน
แต่ที่ร้ายแรงก็คือ สถาบันการเงินร่วมกับลูกค้าโกงโดยใช้ผู้ประเมินเป็นเครื่องมือ
โปรดอ่านเพิ่มเติมได้ที่ เหลียวหลังแลหน้า:
สรุปบทเรียนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 การประเมินค่าทรัพย์สินที่ไม่ได้มาตรฐานทำให้สถาบันการเงิน "เจ๊ง" จริงหรือ?
ในรายงานสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี
2546 และแนวโน้ม ปี 2547 ประจำปี 2546 วารสารบ้านและเงิน
สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (หน้า 88-91)
หรือ http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market24.htm |
<5> |
โปรดดูรายละเอียดอัตราค่าจ้างมาตรฐานได้ที่ http://www.thaiappraisal.org/thai/standard/standard07.htm |
|