ดร.โสภณ พรโชคชัย<1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          “โชติช่วงชัชวาล” คือวลีแรกของการพัฒนาภาคเศรษฐกิจตะวันออก (Eastern Seaboard) เมื่อ 20 ปีก่อน <3> จากการค้นพบแก๊สธรรมชาติ การตั้งนิคมอุตสาหกรรมและการพัฒนาท่าเรือน้ำลึก ทำให้เศรษฐกิจของภาคตะวันออกที่แต่เดิมแทบไม่ต่างไปจากภาคอีสาน กลับกลายเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษเขตแรกของไทย มีความเจริญรุ่งเรืองกว่าภูมิภาคอื่นจนถึงปัจจุบันนี้ โดยมีมีชลบุรีและระยองเป็นจังหวัดหลักที่ดึงดูดการลงทุนสู่ภูมิภาค

เขตเศรษฐิจ โต “สวนกระแส”
          การลงทุนในภูมิภาคนี้ไม่ใช่มีเฉพาะแต่อุตสาหกรรม แต่ยังมีการท่องเที่ยว ซึ่งยิ่งเสริมส่งให้ภูมิภาคนี้มีการพัฒนาอย่างยิ่งยวด พัทยาทุกวันนี้ไม่ใช่เป็นเพียงเมืองท่องเที่ยวที่รู้จักกันทั่วโลก ยังเป็นเมืองเศรษฐกิจหลักในภูมิภาคที่ทั้งนักท่องเที่ยว นักธุรกิจและนักบริหารต่าง ๆ มารวมตัวกันอย่างคึกคัก ไม่เฉพาะชาวไทย แม้แต่ชาวต่างประเทศยังมาตั้งหลักแหล่งในเมืองพัทยานี้อย่างหนาแน่น ในอนาคตภูมิภาคตะวันออกจะเชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครผ่านการเชื่อมของสนามบินสุวรรณภูมิ เกิดเป็นการผนวกภูมิภาค ทำให้เกิดพลังเสริมส่งให้พื้นที่นี้มีการเติบโตต่อเนื่องไปอีก
          ที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าภูมิภาคนี้มีความพิเศษที่เติบโต “สวนกระแส” กับวิกฤติเศรษฐกิจ โดยในช่วงปี 2540-2542 ทั่วประเทศเกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ กรุงเทพมหานครที่ว่าย่ำแย่แล้ว ยังดีกว่าจังหวัดภูมิภาคอื่น ๆ ที่ “กินน้ำใต้ศอก” กรุงเทพมหานครอีกต่อหนึ่ง มีเพียงภูมิภาคนี้และในอีกบางแห่ง <4> ที่กลับยืนอยู่ได้ ทั้งนี้เพราะมีการพัฒนาอุตสาหกรรมส่งออก ทำให้มีเงินสะพัดในพื้นที่นี้อย่างกว้างขวาง และเมื่อเศรษฐกิจดี อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นตัวแปรตามก็ดีตามไปด้วย

ความยิ่งใหญ่ของภาคตะวันออก
          หากพิจารณาจากรายได้ประชาชาติ (gross domestic product: GDP) ปี 2547 จะพบว่า ผลิตภัณฑ์มวลรวมของภาคตะวันออกมีมูลค่าถึง 572,837 ล้านบาท (ณ ราคาฐานปี 2531) หรือ 16% ของทั้งประเทศ ในขณะที่ภาคอีสานทั้งภาคมีสัดส่วน GDP เพียง 10% เท่านั้น <5> ยิ่งถ้าพิจารณาว่าประชากรในภูมิภาคนี้มีน้อยกว่าภูมิภาคอื่นมากแล้ว จะพบว่ารายได้เฉลี่ยต่อหัวของประชากรในภูมิภาคนี้สูงมาก
          สำหรับโรงแรมที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวในภูมิภาคนี้ก็ไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าภูมิภาคอื่นเลยโดยมีถึง 51,520 ห้อง หรือ 15% ของทั้งหมด 348,283 ห้องทั่วประเทศ อย่างไรก็ตามในกรณีชลบุรีจังหวัดเดียว กลับมีห้องพักสูงมากถึง 36,306 ห้อง ซึ่งพอ ๆ กับที่จังหวัดภูเก็ต <6> จึงนับได้ว่าอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่จังหวัดนี้และภูมิภาคนี้โดยรวมมีศักยภาพสูงมาก
          เมื่อพิจารณาถึง GDP ต่อหัวของภูมิภาคนี้ ปรากฏว่าเติบโตจาก 202,179 บาท/คน/ปี เป็น 290,342 บาท หรือเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 9.47% <7> ซึ่งสูงกว่า GDP โดยเฉลี่ยของประเทศมากมายนักความยิ่งใหญ่ของภาคตะวันออก ข้อนี้ยิ่งชี้ไว้อย่างชัดเจนถึงความเข้มแข็งของภูมิภาคนี้ และเมื่อเศรษฐกิจดีกว่าภูมิภาคอื่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงเกิดเพิ่มมากขึ้นเป็นเงาตามตัว

ตลาดที่อยู่อาศัย ณ กันยายน 2548
          จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ณ เดือนกันยายน 2548 พบว่า มีโครงการที่ยังขายอยู่ทั้งหมดประมาณ 125 โครงการ รวมจำนวนหน่วยทั้งหมดในโครงการที่สำรวจถึง 19,469 หน่วย แต่ขณะสำรวจเหลือหน่วยที่ยังรอการขายอยู่ประมาณ 6,236 หน่วย

          โดยสรุปแล้ว โซนพัทยา-บางละมุง แม้มีจำนวนโครงการเป็นอันดับสอง (24%) รองจากศรีราชา (26%) แต่กลับมีจำนวนหน่วยรวมทั้งหมดมาก (33%) กว่าโซนอื่นใด และที่สำคัญมีมูลค่าของการพัฒนารวมกันถึงเกือบครึ่ง (42%) แสดงให้เห็นว่า โซนนี้เป็นโซนหลักในจังหวัดชลบุรี ซึ่งในความเป็นจริง พัทยาไม่เพียงแต่เป็นเมืองท่องเที่ยวแต่ยังเป็นศูนย์กลางธุรกิจประจำภูมิภาคอีกด้วย

การเปิดตัวของโครงการในปี 2548
          ในรอบ 9 เดือนแรกของปี 2548 มีหน่วยขายเปิดใหม่รวมกันถึง 4,989 หน่วย รวมมูลค่า 9,792 ล้านบาท ถ้าเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งมีการเปิดตัวรวมกันถึง 38,625 หน่วย ด้วยมูลค่า 127,207 ล้านบาทนั้น ตลาดชลบุรีมีขนาดประมาณ 13% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (หนึ่งในแปด) และหากเทียบในกรณีมูลค่า ตลาดชลบุรี จะมีขนาดประมาณ 7.8% หรือหนึ่งในสิบสามเท่านั้น

          พัทยาเป็นเมืองที่มีศักยภาพสูงสุดและเด่นชัดที่สุดในจังหวัดชลบุรีและภาคตะวันออกโดยรวม โดยจะเห็นได้ว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดถึง 3,334 หน่วย (67%) จาก 4,989 หน่วยในรอบ 9 เดือนแรกของปี 2548

สรุปภาพรวม
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกและชลบุรีโดยรวมนั้นมีความหลากหลาย ซี่งอาจถือว่าเป็นภาคเดียวในประเทศที่พัฒนาได้หลายรูปแบบ ได้แก่:
          1. โรงงานอุตสาหกรรมในภาคการผลิตโดยเฉพาะในนิคม เขตและสวนอุตสาหกรรมต่าง ๆ
          2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น โรงแรม รีสอร์ท สนามกอล์ฟ อาคาชุดตากอากาศ เป็นต้น
          3. ที่อยู่อาศัยเพื่อคนทำงานที่เกี่ยวข้องในพื้นที่
          4. อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า สำนักงาน เป็นต้น
          5. อื่น ๆ

          สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตในพื้นที่ควรพิจารณาสิ่งเหล่านี้ประกอบการลงทุน
          1. ทำการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาค/ส่วนที่สนใจอย่างต่อเนื่องเพื่อติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดก่อนการลงทุน
          2. การประเมินค่าทรัพย์สิน เข่น ที่ดิน อาคาร เครื่องจักร ที่จะลงทุนอย่างเหมาะสมก่อนการตัดสินใจ
          3. การติดตามข่าวสารการลงทุนภาครัฐ ซึ่งในปัจจุบันอาจมีการเปลี่ยนแปลงและผันผวนอยู่เสมอ ๆ เช่น การยกเลิกรถไฟฟ้าสายสีม่วง การเกิดขึ้นของ “จังหวัดที่ 77 – นครสุวรรณภูมิ”
          4. แนวโน้มระดับโลกของธุรกิจ/อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องในพื้นที่ ซึ่งจะส่งผลถึงโรงงานที่เกิดขึ้น เช่น การขึ้นลงของราคาสินค้าในระดับโลก อันอาจก่อผลต่อการเพิ่ม/ลดของการจ้างแรงงานในอนาคต
          5. การศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาดและทางการเงินอย่างเหมาะสมก่อนการลงทุน เพื่อเป็นหลักประกันเบื้องต้นของความสำเร็จของโครงการ เป็นต้น

          การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จไม่ยากนัก หากมีการศึกษาอย่างถ้วนถี่และ “เผื่อใจไว้” อย่าลืมว่าความล้มเหลวของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอดีตก่อนเกิดวิกฤติการณ์ก็คือ การลงทุนเกินตัวและการขาดการศึกษาความเป็นไปได้รัดกุมเพียงพอ