ดร.โสภณ พรโชคชัย<1> (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>   

          ควรบันทึกไว้ว่า ตั้งแต่เที่ยงวันจันทร์ที่ 17 ตุลาคม 2548 <3> ประเด็นร้อนที่สุดประเด็นหนึ่งก็คือ ข่าวการจัดตั้ง “นครสุวรรณภูมิ” ก็ไม่รู้ว่าข่าวคราวนี้จะสิ้นสุดเมื่อไหร่และอย่างไรเพราะอาจเหมือนไฟไหม้ฟางเช่นเดียวกับกรณี เมืองใหม่นครนายก (สมัยแรกของ พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ) และเมืองใหม่สนามชัยเขต (สมัย พล.อ.ชวลิต) ซึ่งเคยบอกว่าจะ “ยกเสาเอก” ของเมืองในปี 2548 แต่ตอนนี้ผู้คนก็แทบจะลืม ๆ กันไปหมดแล้ว <4>

ข่าวนครสุวรรณภูมินี้ มีข้อที่น่าสังเกตดังนี้:
          1. จังหวัดที่ 77? ผมว่าก่อนที่จะออกข่าวอะไร ควรศึกษาให้ถ้วนถี่ มีการวางแผนมาระยะหนึ่ง หรืออย่างน้อยก็ต้องใช้นิยามที่เหมาะสม เพราะ “จังหวัด” เป็นการปกครองส่วนภูมิภาค (ซึ่งไม่ค่อยคล่องตัว) แต่ในที่นี้รัฐบาลท่านคงอยากให้เป็นรูปแบบหนึ่งขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มากกว่า การพูดก่อนวางแผนให้ดีอาจสร้างความสับสนได้เช่นเดียวกับกรณีการ “ยกเลิก” รถไฟฟ้าสายสีม่วงเมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา และถ้าขืน “โยนหินถามทาง” อย่างนี้บ่อย ๆ ก็อาจไม่มีใครเชื่อในภายหลัง นอกจากนี้ยังอาจยังความเข้าใจผิดว่าเป็นการสร้างภาพ สร้างผลงาน (ทางอากาศ)

          2. จำเป็นที่ต้องมี “จังหวัด” หรือ? ก่อนหน้านี้ รัฐบาลก็ว่าจะตั้ง “บรรษัทพัฒนาเมือง” โดยมีสำนักงานคณะกรรมการบริหารการพัฒนาท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (สกภ.) ของสภาพัฒน์ฯ เป็นต้นเรื่อง <5> ประเด็นสำคัญที่รัฐบาลให้ความสนใจคือการพัฒนาที่ดินรอบสนามบิน ซึ่งกรณีนี้ก็คงไม่จำเป็นต้องเป็นจังหวัดหรือ อปท. ก็ได้ อาจเป็นแค่ “บรรษัทพัฒนาเมือง” เป็นต้น เพราะการเป็นจังหวัดคงต้องมีที่ตั้งหน่วยราชการต่าง ๆ มากมาย ดีไม่ดีเลยเหลือที่ดินที่จะพัฒนาเพื่อการอื่นน้อยลงไปอีก อย่างไรก็ตามยังมีคำถามที่น่าคิด เช่น ทำไมรัฐบาลต้องไปยุ่งกับการจัดระเบียบที่ดินด้วย สร้างสนามบินและมีระบบคมนาคม-ขนส่งให้มีประสิทธิภาพ ยังไม่เพียงพออีกหรือ หรือยังมีพื้นที่อื่นที่ควร “จัดระเบียบ” เร่งด่วนกว่านี้หรือไม่ เป็นต้น

          3. สนามบิน: ไม่สมบูรณ์แบบ? สนามบินสุวรรณภูมินี้มีทั้งความยิ่งใหญ่ ครบถ้วนและสมบูรณ์แบบในตัวเอง (self-sustained / self-sufficient) โอกาสที่จะมีอะไรกระเด็นออกมาข้างนอกนั้นคงยาก คนที่หวังจะทำธุรกิจสนองกับสนามบินก็คงจะยาก เช่น โรงแรม (มีเปิดรอสนามบินนี้ตั้งแต่ “ปีมะโว๊” แล้วแห่งหนึ่งคือโนโวเทลศรีนครินทร์) คงต้องดูว่าโรงแรมใกล้สนามบินดอนเมืองของไทยเรามีผลการประกอบการดีนักหรือ สำหรับพื้นที่ค้าปลีกก็คงเหมาะกับคนในพื้นที่มากกว่าคนที่จะมาใช้สนามบิน บางคนบอกอยากจะอยู่ใกล้กัปตัน-แอร์โฮสเตท ซึ่งคงเป็นเรื่อง “เหลวไหล” ทั้งเพ อย่างไรก็ตามก็อาจมีอยู่กิจการหนึ่งที่ขึ้นลงตามสนามบิน ซึ่งก็คือสนามกอล์ฟ เพราะสะดวกกับนักกอล์ฟจากต่างประเทศที่มาทางอากาศ ดังนั้นในขณะนี้สนามกอล์ฟด้านเหนืออาจจะซบเซาลงสวนทางกับด้านตะวันออก

          4. อยู่ใกล้สนามบินดีจริงหรือ? บ้านผมเมื่อก่อนอยู่งามวงศ์วาน เครื่องบินขึ้นตีวงบนหลังคาพอดี เสียงดัง กระจกลั่นวันละหลายหน (ยกเว้นวันมีรัฐประหาร!) ต้องใช้เวลานับปีกว่าจะปรับตัวได้ ผมจึงนึกไม่ออกว่าจะไปอยู่ใกล้สนามบินทำไม โดยเฉพาะในแนวบินขึ้น หลายท่านอาจจำไม่ได้แล้วว่า แม้ในบริเวณแนวบินลงตรงหัวดอนเมืองก็เคยมีเครื่องบินตกทับโรงงานทอผ้ามาแล้ว (สาวฉันทนาตาย 19 และคนบนเครื่องอีก 55 ศพ) <6>

          5. สนามบินทำให้พื้นที่ “บูม” จริง? แถวดอนเมือง “บูม” เพราะสนามบินเสียที่ไหน ความเจริญบนถนนพหลโยธิน-วิภาวดี ล้วนเป็นเพราะถนนทั้งสองเป็น “เส้นทางหลัก” สู่ภาคกลาง ภาคเหนือและภาคอีสานมากกว่า โรงแรมเพื่อการรองรับสนามบินนั้น มีกิจการที่ดีกว่าโรงแรมทั่วไปเสียที่ไหน ในปี 2531 ที่เศรษฐกิจบูมสุด ๆ แถวแจ้งวัฒนะก็จะมีคนคิดจะสร้างอาคารสำนักงานขึ้นมากมาย นัยว่าเพื่อจะเสริมส่งกับสนามบินดอนเมือง แต่พอเศรษฐกิจตกต่ำ ก็เป็นเพียงแค่ความฝัน ในทางตรงกันข้ามขณะนี้ดอนเมืองกำลังจะกลายเป็นอดีต ราคาบ้านและที่ดินแถวนั้นก็คงไม่ตกต่ำลงแต่อย่างใด

          6. แล้วสนามบินจะทำให้อสังหาริมทรัพย์บูมได้ไง? สนามบินที่อยู่ห่างไกลตัวเมือง จำเป็นต้องมีระบบขนส่งมวลชน หรือทางด่วนเพื่ออำนวยความสะดวก ดังนั้นบริเวณรอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าหรือปลายทางด่วนในแต่ละช่วง ก็อาจจะบูมขึ้นมาเพราะทำให้คนที่คิดจะไปซื้อบ้านแถวนั้นสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น กรณีนี้ก็คล้ายกับการบูมของที่ดินริมทางรถไฟฟ้าบีทีเอสข้ามไปบางหว้าฝั่งธนบุรี หรือริมทางด่วนหรือถนนตัดใหม่สายต่าง ๆ เป็นต้น และพอมีผู้คนไปอยู่มาก ๆ เข้า ก็เกิดเมือง เกิดกิจการค้าปลีก เกิดสำนักงาน ฯลฯ ตามมา อย่างไรก็ตามกระบวนการนี้กินเวลานับสิบ ๆ ปี ไม่ใช่ปุบปับจะเป็นไปได้

          7. ควรวางแผนการใช้ที่ดินอย่างไร? ขอย้ำว่าสร้างสนามบิน ก็ไม่จำเป็นต้องไปยุ่งกับการจัดที่ดินโดยรอบก็ได้ ถ้าเผื่อไว้ขยายสนามบินก็อีกเรื่องหนึ่ง (ฮา) แต่ถ้าจะจัดระเบียบที่ดิน ก็สามารถทำการเวนคืน หรือซื้อจากเจ้าของเดิม ซื้อให้สูงกว่าราคาตลาดสัก 20-30% เพื่อให้ชาวบ้านยินดีขายออกไปเพื่อนำที่ดินมารวมกันสร้างเป็นเมืองใหม่เป็นการวางผังเมืองเชิงรุก (ที่ไม่ใช่ขีดวงเส้นเอาตามสภาพหรือตามความนึกฝัน) <7> ซื้อที่สัก 20,000 ไร่มาสร้างสาธารณูปโภคแล้วจัดสรรไปเพื่อการจัดสรรที่อยู่อาศัยอีกทอดหนึ่ง แทนที่จะให้เจ้าของที่ดินไปกว้านซื้อที่ดินกันเองตามยถากรรม ซึ่งมักทำให้ต้นทุนที่ดินแพงขึ้นโดยผู้บริโภคก็รับกรรมต่ออีกทอดหนึ่ง ยิ่งกว่านั้นการจัดรูปที่ดิน <8> โดยการมีส่วนร่วมของประชาชนก็ยังเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง

          8. ราคาที่ดินจะขึ้น 100 เท่า? อันนี้คงเป็นไปไม่ได้ ถ้าเป็นเมืองใหม่ จังหวัด หรือแม้แต่กิ่งอำเภอ ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงขึ้นแน่ เพราะทางราชการก็ต้องตั้งหน่วยงานต่าง ๆ มีคนมาทำงานมากขึ้น ทำให้เศรษฐกิจสะพัด มีความต้องการที่ดินทั้งภาคราชการและภาคธุรกิจ แม้แต่อำเภอลานกระบือ กำแพงเพชร ถ้ามีน้ำมันจริง ตัวเมืองต้องบูมแน่ (แต่เสียดายที่ไม่มีเพียงพอ) ราคาที่ดินในประเทศไทยเคยขึ้นถึง 100 เท่าเหมือนกัน แต่เป็นที่ดินชายหาดช่วงปี 2525-2535 แต่ในชานเมืองถ้ามีการตัดถนนเข้าไป ราคาที่ดินเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นเพียง 2.5-3.0 เท่า ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครเคยขึ้นถึง 31 เท่าในช่วงปี 2528-2539 แต่กรณีนี้เป็นเพียงครั้งเดียวในชีวิตที่ประเทศไทยเปลี่ยนฐานจากประเทศเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม ราคาที่ดินต่างจังหวัดที่ทำรีสอร์ทได้ อาจเพิ่มขึ้น (หลังจากพัฒนาแล้ว) ถึง 10-20 เท่า แต่กรณีที่ดินสุวรรณภูมิ ราคาที่ดินในช่วงปี 41-47 เพิ่มขึ้นเพียง 23% เท่านั้น แต่ถ้าเทียบปี 2537-2547 ราคากลับเพิ่มขึ้นเพียง 3% เพราะในช่วงปี 2540-2542 ราคาที่ดินกลับลดลงไประยะหนึ่ง <9>

          9. คุณจะเก็งกำไร?? มีบางท่านถามว่าหลังจากเครื่องบินลงทดสอบสนามบินเมื่อเดือนกันยายน 2548 ที่ผ่านมา ทำให้ราคาที่ดินขึ้นบ้างหรือไม่ คำตอบก็คือไม่ เพราะที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายมีธรรมชาติสำคัญประการหนึ่งคือ “เชื่องช้า” (passive) ไม่ได้ active หรือ sensitive เช่นหุ้น ถ้าใครคิดจะไปซื้อเก็งกำไร ก็คงเป็นการคิดผิด โดยเฉพาะถ้าไม่มีแผนการพัฒนาที่ดินที่แน่นอน ไม่มีเงิน “เย็น” ไม่มีการศึกษาภาวะตลาดของสินค้าที่จะทำขาย การเก็งกำไรจึงเป็นข้อห้ามที่พึงระวัง

          ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนหรือนักพัฒนาที่ดินควรมีความรอบรู้และมีการศึกษาวิเคราะห์ที่ดีโดยไม่เข้าข้างตัวเองจนเกินไป ในอนาคตที่ว่าจะมี เมือง จังหวัด หรือนครใหม่นั้น ยังอาจเป็นแค่ “ราคาคุย” หรือไม่ยังไม่ทราบ แม้แต่นักการเมืองหนุ่ม ๆ รุ่นนี้ “ล้างมือ” ไปแล้วก็อาจยังไม่เกิด การรีบร้อนแบบ “ไม่เห็นกระรอกก็โก่งหน้าไม้” อาจทำให้สำนึกเสียใจในภายหลังได้