ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย<2>

          อสังหาริมทรัพย์จะมีค่าได้ก็ต่อเมื่อมีกฎหมายรองรับ-คุ้มครอง ทรัพย์สินใดที่อยู่นอกกฎหมายย่อมไม่มีมูลค่าเท่าที่ควร เช่น อาคารที่ต่อเติมผิดแบบย่อมถูกรื้อ (ไม่ช้า (มาก) ก็เร็ว) หรือในเขตพื้นที่เกษตรกรรมทำอาคารสำนักงานระฟ้าไม่ได้ ก็ไม่มีมูลค่าเท่าพื้นที่ที่กฎหมายกำหนดให้ทำได้ เป็นต้น อย่างไรก็ตามประเด็หนึ่งที่พึงพิจารณาก็คือกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมานั้น สอดคล้องกับความเป็นจริงหรือเป็นไปเพื่อประโยชน์ส่วนรวมหรือไม่

          เมื่อวันเสาร์ที่ 16 กรกฎาคม ศกนี้ ผมไปนำการอภิปรายก่อนเป็นประธานมอบวุฒิบัตรให้กับผู้เข้ารับการอบรมหลักสูตร RE100: รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ รุ่น 17 ในวันนั้นทางโรงเรียนได้เชิญ คุณนคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ดร.วิรัช ศิลป์เสวีกุล หัวหน้าฝ่ายโยธา สำนักงานเขตราชเทวี คุณสืบวงศ์ สุขะมงคล อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เข้าร่วมเป็นวิทยากรด้วย ผมได้สรุปข้อคิดบางประการมานำเสนอในบทความนี้

ควรทำให้ดีกว่ากฎหมายกำหนด!
          สมัยที่เริ่มประกาศใช้ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 (ปว.286) นักพัฒนาที่ดินหลายรายอาจ “โวยวาย” ว่าจะทำให้ต้นทุนค่าพัฒนาพุ่ง ส่งผลให้ประชาชนซื้อบ้านในราคาแพงขึ้น แต่หลังจากนั้นไม่นาน ก็พิสูจน์ให้เห็นว่า การมีกฎ-กติกาที่ได้มาตรฐานเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้าน ต่อสังคมและต่อนักพัฒนาที่ดินเอง เพราะประชาชนมีความมั่นใจในธุรกิจการพัฒนาที่ดินที่ได้มาตรฐานยิ่งขึ้น นี่แสดงให้เห็นชัดว่า กฎหมายที่ดีต่อส่วนรวมนั้นย่อมได้รับการยอมรับในที่สุด

          ยิ่งทำให้มีมาตรฐานสูง ยิ่งดีต่อผู้เกี่ยวข้องเอง เช่น บางหมู่บ้านที่หรูเลิศ เช่น หมู่บ้านปัญญา นวธานีและโดยเฉพาะเลคไซด์วิลล่าในสมัยก่อน สร้างสาธารณูปโภคได้สูงกว่ามาตรฐานตามกฎหมายกำหนด จนหน่วยราชการต้องไปดูงานด้วยซ้ำ การมีมาตรฐานสูงย่อมต้องมีต้นทุน และผู้เกี่ยวข้องโดยเฉพาะชาวบ้านเองก็ยินดี ด้วยเพราะเห็นคุณค่าว่าจะทำให้ชุมชนของตนมีความปลอดภัย และคงหรือเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของตนเองอย่างต่อเนื่อง

กฎหมายผังเมือง: ดีจริงหรือ
          ขณะนี้ผังเมืองกรุงเทพมหานครได้เลื่อนการประกาศใช้ออกไปอีก 1 ปี <3> ซึ่งถือเป็นการเลื่อนมา 2 หนแล้ว ท่านเชื่อไหม ประเทศไทยมี พรบ.ผังเมืองมาตั้งแต่ พ.ศ. 2475 แต่มามีร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับแรก พ.ศ. 2503 (28 ปีต่อมา) และประกาศใช้ผังเมืองกรุงเทพมหานครจริง ๆ ก็ปาเข้าไป พ.ศ. 2535 หรือ 60 ปีนับแต่มี พรบ.ผังเมือง

          ประเด็นหนึ่งที่อาจมองได้ก็คือ ประเทศของเรานี้ช่างเลวร้ายเหลือเกิน มีคนไม่ดีที่คอยฉุดรั้งไม่ให้เกิดผังเมืองเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมและประเทศชาติหรืออย่างไร แต่ในอีกแง่หนึ่งเราก็ควรมองด้วยว่า การนี้อาจเป็นเพราะตัว (ร่าง) ผังเมืองเองอาจไม่ดีพอ ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง จึงไม่ได้รับการยอมรับหรือประกาศใช้ เพราะถ้าเราดูร่างผังเมือง พ.ศ. 2503 จะเห็นข้อบกพร่องและการคาดการณ์ผิดพลาดหลายประกา

          ผมเคยวิเคราะห์เกี่ยวกับเรื่องผังเมืองไว้หลายครั้งถ้าสนใจก็อาจดูเพิ่มเติมได้ <4> ในที่นี้จึงขอ “ผ่าน”

ริดรอนสิทธิต้องชดเชย
          การประกาศห้ามก่อสร้างในบางพื้นที่อาจควรได้รับการทบทวนบ้าง เช่น อยู่ดี ๆ ไปบังคับว่า ที่ดินในระยะ 15 เมตรแรกที่ติดถนนห้ามก่อสร้าง หรือบางพื้นที่ที่เป็นเรือกสวนไร่นา เช่น บางกระเจ้า ให้ถือเป็นพื้นที่อนุรักษ์ห้ามจัดสรร เป็นต้น กรณีที่น่าสนใจก็ได้แก่ พื้นที่ในตำบลศาลายา อำเภอนครชัยศรี ตำบลบางเตย ตำบลบางกระทึก อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม และแขวงศาลาธรรมสพน์ แขวงทวีวัฒนา เขตทวีวัฒนา กรุงเทพมหานคร กำหนดถึงขนาดว่า บ้านที่จะสร้างต้องเป็นอาคารที่มีรูปแบบทางสถาปัตยกรรมเป็นหลังคาทรงจั่ว ทรงปั้นหยา หรือทรงสถาปัตยกรรมไทย สีหลังคาให้ใช้สีในกลุ่มสีส้มอิฐ หรือส้มกระเบื้องดินเผา สีแดงอิฐหรือสีน้ำตาล <5>

          การกำหนดเหล่านี้เป็นการจำกัดสิทธิของประชาชน กรณีที่ดินระยะ 15 เมตรแรก ถ้าเริ่มสร้างถนนใหม่ ๆ ประกาศห้ามก็เรื่องหนึ่ง เพราะยังไม่มีบ้านคน แต่ถ้าอยู่ดี ๆ ไปออกประกาศย่อมสร้างความไม่เท่าเทียมกันในสังคม โปรดดูบทความเพิ่มเติมเรื่อง อำนาจบาตรใหญ่ในการบังคับใช้ที่ดิน (มีนาคม 2547) <6> ดังนั้นเราจึงควรมีการชดเชย เช่น ในสหรัฐอเมริกา นายเดวิด เลน ซึ่งทางโรงเรียนเคยเชิญมาสอนในประเทศไทย <7> กล่าวว่า ทางหลวงที่ผ่านวิวสวย ๆ ถ้าเราจะปกป้องวิวนั้นให้คงอยู่ด้วยการห้ามเจ้าของที่ดินก่อสร้างอะไรมาบังวิว ก็สามารถทำได้ แต่ต้อง “จ่าย” ค่าทดแทน ไม่ใช่ห้ามเฉย ๆ สำหรับในประเทศไทย ถ้าเราต้องการอนุรักษ์พื้นที่ใดให้คงเป็นต้นไม้เขียว ๆ เราก็ควรชดเชยเช่นกัน ไม่เช่นนั้น ประชาชนในพื้นที่นั้นก็ถือว่าถูก “สาป”

รอนสิทธิส่วนบุคคลได้ถ้าเพื่อส่วนรวมจริง
          อาจารย์นคร มุธุศรี ได้กล่าวไว้ว่า ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดในสหรัฐอเมริกาจะเปลี่ยนกุญแจประตู ต้องแจ้งนิติบุคคล อยู่ในบางหมู่บ้านจะตัดต้นไม้ในที่ดินของตัวเอง ชุมชนต้องอนุญาตก่อน สิ่งเหล่านี้อาจดูเป็นการรอนสิทธิส่วนบุคคลเป็นอย่างยิ่ง คล้ายกับกรณีการห้ามก่อสร้างในประเทศไทย แต่หากตรองดูให้ละเอียดจะเห็นว่าต่างกันโดยพื้นฐาน กล่าวคือกรณีที่อาจารย์นครยกมานั้น เป็นเพื่อประโยชน์ของชุมชนจริง ๆ เพราะกุญแจห้องชุดของเราต้องให้นิติบุคคลเก็บไว้ด้วย เผื่อมีเหตุร้ายจะได้เปิดประตูเข้าไประงับเหตุได้ทันเวลา เป็นต้น ส่วนเรื่องต้นไม้ก็เหมือนกับกรณีการต่อเติมอาคารบ้านเรา ซึ่งควรห้ามเพื่อส่วนรวม เพื่อไม่ให้เสียทัศนียภาพทั้งชุมชน

          แต่การห้ามก่อสร้างโดยทางราชการที่บังคับเอากับประชาชนนั้น ไม่ใช่เพื่อคนในชุมชนเป็นสำคัญ แต่เพื่อ “ส่วนรวม” ที่ไม่รู้ว่าเป็นอะไรกันแน่ ดังนั้นในกรณีนี้ถ้าทางราชการต้องการทำตามใจ ก็ต้องจ่ายค่าทดแทนชดเชยแก่ประชาชนในพื้นที่ก่อน ทางราชการจะมาอ้างการเสียสละเพื่อส่วนรวมไม่ได้ เพราะคนอื่นไม่ได้เสียสละด้วย เราจะเสียสละหรือถูกรอนสิทธิส่วนบุคคลเพื่อส่วนรวมก็ต่อเมื่อหมายถึงเราอยู่ในส่วนรวมนั้นด้วย เช่น เพื่อชุมชนที่เราอาศัยอยู่ ไม่ใช่เอาชุมชนของเราไป “บูชายัญ” เพื่อชุมชนอื่นหรือเพื่อชาติ และถ้าต้องการเอาเราไป “บูชายัญ” จริงก็ต้องจ่ายค่าทดแทนตามสมควร

ระวังบรรพบุรุษและลูกหลานจะก่นด่า
          ผมได้ทราบจาก ดร.วิรัช ว่า ทางสำนักงานเขตราชเทวีของท่านมีข้าราชการดูแลเรื่องอาคารอยู่เพียง 5 นายซึ่งเทียบกับอาคารนับหมื่นในเขตไม่ได้เลย กรณีนี้คงคล้ายกันทุกเขต ทุกเทศบาล ทุก อบต. ดังนั้นถ้าเราต้องการที่จะควบคุมอาคารให้ได้ประสิทธิภาพก็คงต้องเพิ่มบุคลากร แต่ก็จะติดปัญหางบประมาณอีก ทางออกจึงควรเป็นการว่าจ้างนักสำรวจ ช่างโยธาภาคเอกชนออกตรวจตราแทน แค่เอาค่าปรับมาว่าจ้างก็กำไรแล้ว ทางราชการเพียงแต่ควบคุมคุณภาพให้ดี ทางออกนี้ยังเป็นการ “ตัดตอน” การหาผลประโยชน์โดยเจ้าหน้าที่ของรัฐอีกด้วย

          ปัญหาเรื่องขอกฎหมายสำคัญประการหนึ่งก็คือข้าราชการของเราเอามือซุกหีบกันมากมาย หมักหมมปัญหาไว้ให้บานปลายและระเบิดออกมาในอนาคต เช่น ตามแหล่งท่องเที่ยวต่าง ๆ ฝรั่งไปซื้อที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิผิดกฎหมายบนภูเขาสร้างบ้านกันมากมายแล้ว ทั้งชาวบ้านและนายทุนก็บุกรุกถากถางป่ากันเป็นว่าเล่น พวกนี้ไม่คิดถึงอนาคต สงสัยคาดหวังล่วงหน้าไว้ว่าชาติจะสิ้นในอนาคตอันใกล้!

          การเอามือซุกหีบเช่นนี้ นอกจากจะทำให้ “วิญญาณปู่จะร้องว่าลูกหลานจัญไร” แล้ว ผู้คนรุ่นหลังตนอีกหลายรุ่นยังจะรุมก่นด่าที่ทำให้ประเทศชาติและส่วนรวมวิบัติเสียหาย

เป็นคนดี ๆ กว่ารวยเพราะชั่ว
          ในเรื่องข้อกฎหมายยังคงมีอีกหลายเรื่องที่ควรพิจารณา โดยเฉพาะการให้การศึกษาแก่ทุกฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นข้าราชการ นักพัฒนาที่ดิน ผู้บริโภคให้เข้าใจในสิทธิและหน้าที่ตามกฎหมายของตน เพื่อความผาสุกของชุมชน สังคมและประเทศชาติโดยรวม เราจึงควรเร่งยกระดับความรู้อย่างต่อเนื่องและกว้างขวาง

          ทุกวันนี้ “กระเบื้องเฟื่องฟูลอย น้ำเต้าน้อยถอยจม” คนทำผิดกฎหมายอาคารต่าง ๆ กลับได้ประโยชน์ และด้วยกลไกที่ย่อหย่อน จึงดูมีความคุ้มทุนที่จะทำผิดกฎหมาย ในทางตรงกันข้ามคนทำดีกลับเป็นผู้เสียเปรียบ แต่เราก็ควรยึดมั่นอยู่เสมอว่า เราควรมีการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย (ที่สมควร) ด้วย ในประเทศที่เจริญแล้วต้นทุนในการเลี่ยงกฎหมายสูงกว่าการทำตามกฎหมายนัก

          ทำดีย่อมเป็นมงคลต่อชีวิตและไม่เสี่ยงกับการถูกก่นด่าโดยลูกหลานของเราเองในอนาคต