ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          ในวงการอสังหาริมทรัพย์ บริษัทนายหน้าข้ามชาติที่ประกอบธุรกิจในไทยดูคล้าย “เท่ห์” กว่านายหน้าไทย แต่ความจริงเป็นอย่างไรเราควรมามองในชัด ผมเป็นคนหนึ่งที่ไม่เชื่อว่า “ขี้ฝรั่งหอม” แต่เชื่อว่าคนไทยไม่ได้ด้อยไปกว่าใคร

นายหน้าฝรั่งขยายไปทั่วโลก?
          บริษัทนายหน้าพวกนี้มักคุยว่า ตัวเองตั้งมานานนับร้อยปีเพื่อให้ดู “เก๋า” แต่ความจริงก็ลุ่ม ๆ ดอน ๆ เปลี่ยนมือกันไปตามโอกาส และนับแต่ปี 2530 ที่บริษัทเหล่านี้เข้ามาในไทยก็มีภาพลักษณ์ที่ได้เปรียบว่ามีสาขาทั่วโลก แต่ด้วยเทคโนโลยีสารสนเทศในปัจจุบัน การมีสาขากลับกลายเป็นภาระ หลายบริษัทเลิกระบบสาขาแต่ขายแฟรนไชส์หรือตั้งระบบสหกรณ์แทน พนักงานคนไทยที่เงินเดือนสูง ๆ ก็ถูกให้ออกเพราะฝรั่งทนจ้างต่อไปไม่ได้

          ในอนาคตผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ระดับท้องถิ่นทั่วโลกจะติดต่อเชื่อมโยงกันได้ด้วยระบบสารสนเทศและการเป็นเครือข่ายให้บริการ (strategic partners) ดังนั้นเสน่ห์ของการมีสาขาทั่วโลกก็จะเป็นเช่น “เสือกระดาษ” ซึ่งคงจะใช้ไม่ได้ผลนัก

“เจ๋ง” จริงหรือไม่
          ตอนเศรษฐกิจไทยบูมสุดขีดในปี 2530 มีนักลงทุนต่างชาติมาซื้อพื้นที่อาคารสำนักงานและอาคารชุดกันมากมาย ซึ่งความจริงก็คือมา “เก็งกำไร” พวกนี้ตอนแรก ๆ ก็ใช้บริการผ่านนายหน้า แต่ต่อมาเมื่อเห็นช่องทางมากขึ้น ก็เข้ามาซื้อขายกันเอง

          แต่พอช่วงเศรษฐกิจตกต่ำในปี 2534 (สงครามอ่าว) หรือ 2540 (ฟองสบู่แตก) ต่างชาติไม่ค่อยได้มาซื้อ นายหน้าข้ามชาติพวกนี้ก็ไม่อาจช่วยอะไรได้นัก เพราะที่ผ่านมานักลงทุนต่างชาติเพียงหวังมา “ฟัน” กำไรจากส่วนต่างการลงทุน ในเมื่อโอกาสการเก็งกำไรเหือดหายไปแล้ว นายหน้าข้ามชาติก็ช่วยอะไรไม่ได

วิกฤติเศรษฐกิจ… นายหน้ายัง "เฉา"
          ตอนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ นายหน้าข้ามชาติล้มหายไปหลายราย เงินเดือนพนักงานก็ลดไปเกือบครึ่ง รุคนออกก็มี บางรายหนีไปจีน (เพราะทำมาหากินได้ดีกว่าด้วยเศรษฐกิจที่นั่นเฟื่องฟู) จนบริษัทสาขาในไทยต้องเปลี่ยนชื่อ ไม่อาจใช้ชื่อเดียวกับบริษัทแม่

          มีอยู่ช่วงหนึ่งที่เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา “บูม” สุดขีด บริษัทนายหน้าอเมริกัน ก็มาซื้อบริษัทนายหน้าอังกฤษไปหลายแห่ง แต่ต่อมาเมื่อเห็นว่าทำกำไรไม่ได้ก็ขายทิ้ง ดังนั้นบริษัทนายหน้าฝรั่งในไทยบางแห่งที่ดูคล้ายเป็นสาขาจากต่างประเทศนั้น ความจริงอาจไม่ได้ผูกพันกันทางนิตินัยแล้วก็ได

มืออาชีพไม่ใช้นายหน้าข้ามชาติ
          การที่เจ้าของอาคารสำนักงานใหญ่โตมักใช้บริการนายหน้าข้ามชาติก็เพราะตนเองไม่ใช่มืออาชีพ แต่เป็นคหบดีที่หวังลงทุนระยะยาวหรือสร้างอนุสรณ์สถานประจำตระกูล ขาดความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญ เขาไม่ใช้บริการนายหน้าข้ามชาติ

          เมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา ประธานกรรมการบริหารของซันเทคซิตี้ สิงคโปร์ ซึ่งมาแสดงปาฐกถาตามคำเชิญของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สิน ก็ยังบอกว่าทางซันเทค (ประกอบด้วยศูนย์การค้า ศูนย์ประชุมและอาคารสำนักงาน) ซึ่งต้องอาศัยลูกค้าจากทั่วโลก ยังทำการตลาดและการขายเอง<3> โดยไม่พึ่งนายหน้าข้ามชาติแต่อย่างใด

ไม่เป็นกลาง / สร้างภาพ
          ในการวิเคราะห์สถานการณ์จะสังเกตได้ว่าเมื่อพวกนี้รับขายโครงการไหน ก็ต้องว่าโครงการนั้นดี ซึ่งความจริงอาจเป็นการสร้างภาพ เมื่อปี 2531 พวกนี้บอกว่าราคาอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครแพงที่สุดในโลก จนคหบดีไทย “หน้ามืด” แห่สร้างตามจนเหลือล้นนับสิบปี พอถึงปี 2545 เป็นต้นมา อาคารสำนักงานของเรากลับถูกที่สุดในโลก <4> ในช่วงก่อนวิกฤติปี 2540 มีใครเคยได้ยินนายหน้าข้ามชาติเตือนภัยนักลงทุนบ้างหรือไม

          ข้อมูล-งานวิจัยที่บริษัทนายหน้าเหล่านี้ผลิตขึ้นมักมีไว้ “ประดับบารมี” เพื่อไว้รับใช้วัตถุประสงค์ของการเป็นนายหน้ามากกว่าการมุ่งศึกษาอย่างจริงจังหรือรายงานอย่างเป็นกลาง

          การประเมินค่าทรัพย์สินกับการเป็นนายหน้านั้น ความจริงไม่ควรทำโดยบริษัทเดียวกัน แต่บริษัทนายหน้าข้ามชาติกลับทำทุกอย่างโดยอ้างว่าจะได้ให้บริการ “ครบวงจร” บางแห่งก็ถึงขนาดอ้างแบบ “ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ” ว่าบริษัทของตนมี “Chinese Wall” <5> คือแต่ละแผนกในบริษัทเดียวกัน (เช่น แผนกประเมินค่าทรัพย์สินกับแผนกนายหน้า) จะมี “กำแพง” หรือ “กฎเหล็ก” ที่จะไม่บอกความลับแก่กันและกัน

ส่งท้าย, ควรส่งเสริมคนไทย
          การที่ต่างชาติมาหากินในไทยไม่ใช่เรื่องผิด ถ้าแข่งให้บริการกับผู้บริโภคได้ดีกว่า นักธุรกิจไทยก็ต้องยอมรับและปรับปรุงตนเอง แต่เราคนไทยจะยอมให้ฝรั่งมารู้ดีกว่าเราไม่ได้ มันเป็นเรื่องศักดิ์ศรีประการหนึ่ง เรื่องศรัทธาต่อแผ่นดินเกิดประการหนึ่ง และเรื่องแห่งความเป็นจริงอีกประการหนึ่ง กล่าวคือ เราเกิด อยู่ ทำงานอย่างจริงจังและรักชาติ ย่อมมีมานะศึกษาจนรู้จริงกว่าต่างชาติที่เพียงมาหากินเท่านั้น

          แต่ในอีกแง่หนึ่ง ก็ยังมีนักธุรกิจไทยเองที่ “สวมหนังเสือ” เอายี่ห้อของฝรั่งมาใช้เพื่อข่มคนไทยด้วยกัน อันนี้เป็นสิ่งที่ไม่บังควร เราจึงควรรณรงค์ให้ผู้บริโภคไม่หลงเชื่อยี่ห้อกันอย่างง่าย ๆ จะได้ไม่เสียรู้ในภายหลัง

          อย่างไรก็ตามอนาคต ผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าใหญ่หรือเล็กในทั่วทุกมุมโลกจะมีช่องทางการติดต่อกันได้โดยตรงโดยไม่ต้องผ่านนายหน้าข้ามชาติ เราสามารถรู้สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกได้จากสมาคมที่เกี่ยวข้องในแต่ละประเทศ <6> โดยปราศจากการเอนเอียงหรือไม่ถูกครอบงำจากกลุ่มนายหน้าข้ามชาติใดโดยเฉพาะ และเมื่อนั้นตลาดก็จะมีความสมบูรณ์มากขึ้น เกิดสถานการณ์ win-win ที่ทุกฝ่ายประกอบธุรกิจกันอย่างมีเกียรติ มีศักดิ์ศรีและจรรยาบรรณ