ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          "ในห้วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 หรือเมื่อ 8 ปีที่แล้ว สถาบันการเงินล้มลงมากมาย
          ทำไมจึงเกิดขึ้นได้ทั้งที่ในการให้สินเชื่อใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน
          ทำไมหลักทรัพย์จึงไม่คุ้มหนี้ หรือเพราะประเมินผิด ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไม่รู้จริง ขี้ฉ้อ
          หรือให้เขาจูงจมูก"

          ผมได้ทราบว่าทางธนาคารกรุงเทพ มีผู้ประเมินรวมกันถึง 300 คน มากกว่าบริษัทของผม (AREA) ที่มีเพียง 150 คนเท่านั้น ผมจำได้ว่าในช่วงวิกฤติ คุณอดิศักดิ์ อาปะจินดา คุณดุลประเสริฐ บาโรส อดีตผู้จัดการศูนย์ฯ และพนักงานอื่นในศูนย์ฯ ของท่านทำงานหนักมาก และบัดนี้ก็ผ่านวิกฤติการณ์มาแล้ว คุณดุลประเสริฐ นั้นถือเป็นหนึ่งในผู้รู้จริงในวงการประเมินของไทย เช่นเดียวกับคุณพิสาร์ เสนาวงศ์ แห่งธนาคารกรุงศรีอยุธยา (เกษียณไปแล้ว) ผมเชื่อว่าการที่ทางสถาบันการเงินบางแห่งแคล้วคลาดปลอดภัย ก็ด้วยการประเมินค่าทรัพย์สินที่เชื่อถือได้นั่นเอง

          ในทางตรงกันข้ามสำหรับสถาบันการเงินอีกหลายต่อหลายแห่ง ก็มีผู้รู้ชั้นครู และมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจำนวนมากเช่นกัน แต่ทำไมจึง "เจ๊ง" ทำไมไม่อาจช่วยให้สถาบันการเงินของตนรอดพ้นจากวิกฤติการณ์ไปได้ นักวิชาชีพเหล่านั้น "เอามือซุกหีบ" หรืออย่างไร

แบงค์ "เจ๊ง" ปมอยู่ที่ไหน
          จากข้อมูลการโอนทรัพย์สินให้กับบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยในช่วงปี 2544-2545 พบว่า มูลหนี้ 400,000 ล้านบาทแรก เป็นของลูกหนี้เพียง 300 ราย และมูลหนี้ทั้งหมด 900,000 ล้านบาท เป็นของลูกหนี้เพียง 2,000 รายเท่านั้น แสดงว่าความเสียหายสำคัญ ๆ เกิดจากลูกหนี้รายใหญ่เป็นสำคัญ

          ผมอยากจะเรียนว่า ที่สถาบันการเงินเหล่านั้น "เจ๊ง" นั้นเพราะในการให้สินเชื่อ

          1. ไม่ได้ประเมินค่าทรัพย์สินเลย โดยเฉพาะการขอสินเชื่อของนักการเมือง บางรายพอขอสินเชื่อก็ได้ไปเลย จดจำนองกันเรียบร้อย รับเงินหรืออาจกล่าวอีกนัยหนึ่ง "ฟอกเงิน" กันไปเรียบร้อยแล้ว

          2. ประเมินหลังจากให้สินเชื่อไปแล้ว ดังนั้นแม้มูลค่าที่ประเมินได้อาจไม่คุ้มหนี้ก็ถือว่าผ่านไปแล้ว สถาบันการเงินในยุคนั้นก็คงได้แต่หวังว่าราคาจะขึ้นไปเรื่อยจนคุ้มหนี้ (ซึ่งการณ์กลับไม่เป็นเช่นนั้น)

          3. ประเมินแบบ "ลูบหน้าปะจมูก" ทำเพียงในรูปแบบ แม้มูลค่าที่แท้จริงจะไม่ถึง ก็ประเมินให้ถึงให้ได้เพื่อจะได้อนุมัติสินเชื่อ กรณีนี้อาจเกิดได้ทั้งการจ้างวานของลูกค้าหรือการสั่งการของผู้บริหารสถาบันการเงินเอง

          4. ประเมินถูกต้องและได้มูลค่าต่ำไม่อาจคุ้มหนี้ แต่ผู้บริหารสถาบันการเงินก็ยังยินดีอนุมัติให้กู้ไปได้ (อาจเป็นเครือญาติ พรรคพวกหรือนักการเมือง)

ถ้าโปร่งใส ไม่ "เจ๊ง" แน่
          ในการให้สินเชื่อตามปกติ ถ้าหลักประกันเป็นที่ดินเปล่า สถาบันการเงินมักจะให้กู้เพียง 60-70% ของมูลค่าตลาด แต่ถ้าเป็นที่อยู่อาศัย ก็มักให้กู้ถึง 70-80% ส่วนต่างก็เผื่อ "กันเหนียว" ในกรณีวิกฤติเท่านั้น จะสังเกตได้ว่าในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงประมาณ 30-40% ดังนั้นหากมีการประเมินอย่างถูกต้องและให้สินเชื่อตามกรอบที่เผื่อเหลือไว้ ก็ไม่น่าที่สถาบันการเงินจะมีผลกระทบสำคัญแต่อย่างใด

          ยิ่งในกรณีกู้เงินซื้อบ้าน ถ้าไม่แย่งกันปล่อยกู้อย่างในยุคก่อนเกิดวิกฤติแล้ว โอกาสที่สถาบันการเงินจะเสียหายแทบไม่มีเลย เพราะผู้คนส่วนมากย่อมต้องพยายามสุดชีวิตที่จะรักษาบ้านซึ่งเป็นสมบัติสำคัญของตนเองไว้ ดังนั้นถ้ามีการคัดกรองลูกค้าตามหลักการที่ดี พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของเขาอย่างเหมาะสมแล้ว โอกาสที่จะกลายเป็นหนี้เสีย แทบจะเป็นไปได้ยาก ยิ่งถ้าเราเห็นว่าสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์เริ่มจะร้อนแรง เราอาจลดสัดส่วนเงินกู้ลงเหลือเพียง 50-70% ของมูลค่าแทนที่จะเป็น 70-90% ก็ยังได้

หน่วยประเมินในแบงค์ต้องมีอิสระ
          จากบทเรียนข้างต้น ต่อไปภายในสถาบันการเงินเอง ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินควรเป็นอิสระ คล้ายผู้ตรวจสอบภายใน ทั้งนี้เพื่อป้องกันปัญหาอันอาจเกิดจากการที่ผู้บริหารสถาบันการเงินจะร่วมกับลูกค้ารายใหญ่ "ฉ้อฉล" หรือ "โกง" สถาบันการเงินของตัวเอง (ความจริงไม่ใช่ของตนเองแต่เป็นของ "มหาชน" ต่างหาก) ถ้าการให้สินเชื่อใดที่ตามหลักการแล้วต้องมีทรัพย์สินเป็นหลักประกัน ก็ต้องผ่านการประเมินค่าทรัพย์สินก่อนโดยเคร่งครัดและมีเวลาเพียงพอในการประเมิน

          สถาบันการเงินมีหน้าที่ที่จะช่วยประกาศความโปร่งใสมีธรรมาภิบาลด้วยการสนับสนุนองค์กรเพื่อความเป็นกลางของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในองค์กร เปิดโอกาสให้วิชาชีพนี้ก้าวข้ามการอยู่ในอาณัติขององค์กร การประเมินค่าทรัพย์สินให้เกิดความโปร่งใสนั้นต้องไม่ถูกกีดขวางด้วยข้ออ้างความลับทางธุรกิจ เพราะมีแต่ธุรกิจที่ไม่ชอบมาพากลเท่านั้นที่ต้องมีความลับขนาดว่าไม่อาจเปิดเผยผลการประเมินค่าทรัพย์สินว่าคุ้มหนี้หรือไม่

บริษัทประเมินต้องมีศักดิ์ศรี
          ศักดิ์ศรีในที่นี้ไม่ใช่สิ่งเลื่อนลอยหรืออ้างกันส่งเดช ในความเป็นจริงบริษัทประเมินขาดศักดิ์ศรี มักเป็นกิจการเล็ก ๆ ดูเหมือนลูกไล่ที่สถาบันการเงินอาจจ้างเหมือนจ้างยาม หรือคล้ายซื้อบริการจากซัพพลายเออร์ทั้งหลาย ใครเสนอราคาต่ำสุดก็จ้างรายนั้น บางแห่งอาจอยากจ้างแต่ที่สั่ง "ซ้ายหันขวาหัน" ได้ ผู้ประเมินบางรายก็เลยคิดว่า "ไม่สนค่า fee (ว่าจะต่ำเพียงใด) แต่หวังค่า 'ฟัน' แทน"

          การจะมีศักดิ์ศรี มีความน่าเชื่อถือก็ต้องจ่าย เพราะ "ของฟรีไม่มีในโลก" เราต้องมีการทำประกันภัยกลุ่มของบริษัทประเมินต่าง ๆ กล่าวคือถ้าประเมินผิดต้องมีผู้รับผิดชอบ บริษัทประเมินต้องยินดีลงขันกันจ่ายเบี้ยประกัน กรณีนี้เกิดขึ้นแล้วในธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส)ในสมัยที่คุณปฤษฐา สมิตคุปต์ เป็นผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคา บริษัทประเมินที่ให้บริการกับ ธอส. จ่ายเบี้ยประกันปีละ 100,000 บาทสำหรับทุนประกัน 30 ล้านบาทเป็นต้น

          เมื่อกล่าวถึง ธอส. ก็คงต้องคารวะคุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ท่านอดีตกรรมการผู้จัดการ ที่เป็นผู้ริเริ่มว่าจ้างบริษัทประเมินทำการประเมินแทนผู้ประเมินของธนาคาร ซึ่งนับเป็นสถาบันการเงินแห่งแรก และภายหลังสถาบันการเงินอื่น ๆ จึงเจริญรอยตาม นับเป็นจุดเริ่มต้นสำคัญของธุรกิจการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย

ผู้ประเมินยิ่งต้องได้รับการปลดปล่อย
          เราควรส่งเสริมให้บุคคลผู้เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทั้งหลาย มีสถาบันที่เป็นผู้แทนของตนเอง เช่น ในรูปแบบของ:
          1. สมาคมที่ทุกคนมีส่วนร่วมและเป็นเจ้าของ ไม่ใช่ถูกผูกขาดครอบงำโดยราชการหรือกลุ่มใดโดยเฉพาะ เพื่อเป็นองค์กรกลางร่วมกันปกป้องศักดิ์ศรีวิชาชีพ พิทักษ์ประโยชน์ของผู้ประเมิน และพัฒนาตนเองอย่างต่อเนื่อง

          2. สหภาพแรงงานของผู้ประเมินเพื่อไม่ให้ผู้ประเมินถูกเอารัดเอาเปรียบโดยผู้บริหาร/นายจ้าง/เจ้าของบริษัทประเมินหรือสถาบันการเงิน สหภาพนี้ไม่จำเป็นต้องมีในแต่ละบริษัท แต่เป็นสหภาพของนักวิชาชีพที่ก้าวข้ามพรมแดนของบริษัทไป เป็นสหภาพของนักวิชาชีพโดยรวมนั่นเอง

รัฐบาลต้อง "ไม่เอามือซุกหีบ"
          ถึงที่สุดแล้ว รัฐบาลต้องตั้งสภาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน เพราะสมาคมก็จะปกป้องผลประโยชน์ของพวกเดียวกันเอง ถ้าเมื่อไหร่นักวิชาชีพกระทำผิดต่อลูกค้าหรือสังคม ก็ไม่แน่ว่าสมาคมจะปกป้องใคร แต่รัฐบาลในระบอบประชาธิปไตยที่ประชาชนเลือกมา จะต้องปกป้องประชาชนผู้บริโภคเป็นแน่แท้ (อย่างน้อยก็ในทฤษฎี) ดังนั้นรัฐบาลจึงควรยื่นมือเข้ามาเกี่ยวข้อง

          ตัวอย่างสภาวิชาชีพก็เช่น สภาวิศวกร สภาสถาปนิก ซึ่งทั้งสองวิชาชีพนี้ แม้จะมีสมาคมแห่งเดียว (ไม่เหมือนวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่มีถึง 3 สมาคม) และยังเป็นสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์อีกด้วย แต่ก็ยังต้องมีสภาทำหน้าที่ควบคุม จัดสอบหรือรับรองนักวิชาชีพ (จะให้รับรองกันเองคงไม่ได้เพราะอาจเล่นพรรคเล่นพวก)

          การมีสภาวิชาชีพเป็นการควบคุมนักวิชาชีพให้อยู่ในครรลองที่ดี เพื่อประโยชน์ของสังคมและประเทศชาติ (ไม่ใช่การครอบงำหรือ "บอนไซ" นักวิชาชีพ) ยิ่งกว่านั้นยังเป็นการสร้างความเข้มแข็งให้กับนักวิชาชีพบนพื้นฐานความเชื่อถือของประชาชนในที่สุด

ต้องช่วยกัน หาไม่, ชีวิตไร้ค่า
          การพัฒนานักวิชาชีพเช่นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินหรืออาจรวมถึงนักวิชาชีพอื่นให้แบกรับภาระในฐานะกลไกเพื่อความโปร่งใสนั้นเป็นสิ่งที่รัฐบาลและ "ผู้หลักผู้ใหญ่" ในวงการทุกคนควรผลักดัน ปรากฏการณ์ต่อไปนี้ต้องไม่เกิดขึ้น:
          1. ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินบางคนมาทำงานนี้เพราะความบังเอิญและไม่ใฝ่รู้พัฒนาวิชาชีพและเพื่อรอเปลี่ยนอาชีพใหม่ หรือทำงานอย่างฉ้อฉลไปวันๆ

          2. เจ้าของบริษัทประเมินบางคนก็ทำงานเพื่อประโยชน์สูงสุดทางธุรกิจโดยไม่ใส่ใจร่วมพัฒนาวิชาชีพจริงจัง

          3. ผู้ใช้บริการรายใหญ่บางราย (สถาบันการเงิน วิสาหกิจขนาดใหญ่หรือทางราชการ) ก็เห็นผู้ประเมินเป็นแค่ "rubber stamp" เท่านั้น ใช้บริการเพียงเพื่อธุรกรรมของตนโดยไม่คิดว่าตนควรจะมีส่วนเกื้อหนุนในการพัฒนาวิชาชีพนี้เพื่อส่วนรวมบ้าง

          4. ผู้บริหารในหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องก็เพียงมาประสานกับวิชาชีพนี้ตามวาระที่โยกย้ายมาเท่านั้น พอหมดหน้าที่ก็ผ่านเลยไป

          ที่ว่าไม่ควรเป็นเช่นนี้เพราะการดำรงตนแบบ "ความชั่วไม่มี ความดีไม่ปรากฏ" นั้น ไม่มีนัยสำคัญเลย ชื่อเสียงสะอาด/เรียบร้อยที่ได้มาก็ล้วนจอมปลอม เพราะไม่ได้สร้างสรรค์อะไรเลย คนเราเกิดมาต้องสร้างสรรค์หาไม่ก็เหมือนกับไม่ได้เกิด