'คลื่นยักษ์' ไม่กระทบราคาที่ดิน
แค่ 'อาฟเตอร์ช็อก' ระยะสั้น
ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>
"คาด"สึนามิ"กวาดเม็ดเงินหาย 4 หมื่นล้าน! จีดีพีวูบร้อยละ 0.3" <3>
"คลังทำนาย สึนามิฉุดเศรษฐกิจ 0.3%" <4>
"โรงแรมสังเวย 'สึนามิ' 2 หมื่นล." <5>
จึงมีคำถามสำคัญว่า แล้วราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกหรือไม่
ครั้งหนึ่งในชีวิต
สึนามิที่ไทยประสบนั้นเกิดขึ้นในรอบร้อยปีทีเดียว ครั้งล่าสุดที่เกิดขึ้นก็คือตอนที่ภูเขาไฟกรากะตัวระเบิดเมื่อปี 2426 <6> แต่ในกรณีหมู่เกาะฮาวาย จะเกิดทุกปี พื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันตกของสหรัฐอเมริกา เกิดทุก 7-8 ปี ดังนั้นจึงเชื่อว่าจะไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก
ความจริงการระเบิดของกรากะตัวถือว่าร้ายแรงและน่ากลัวที่สุดในประวัติศาสตร์ เสียงจากการระเบิดดังมากถึงขนาดคนที่นอนหลับอยู่ในประเทศออสเตรเลียและอินเดีย ซึ่งอยู่ไกลออกไปตั้ง 1,860 ไมล์ ก็ยังตกใจตื่น เถ้าถ่านและเศษหินถูกพ่นขึ้นสู่ท้องฟ้าสูงถึง 34 ไมล์ (อยู่กรุงเทพฯ ยังมองเห็นด้วยตาเปล่า) ฝุ่นภูเขาไฟแผ่ปกคลุมพื้นที่ซึ่งอยู่ไกลออกไปถึง 3,100 ไมล์และลอยอยู่ในอากาศนานถึง 3 ปี จึงจะตกลงมาบนพื้นโลกหมด ตลอดระยะเวลานี้ฝุ่นภูเขาไฟทำให้อากาศเย็นลง นอกจากนี้ยังเกิดคลื่นสึนามิส่งผลให้คนตายถึง 36,500 คน (เดี๋ยวนี้คงตายมากกว่านี้มหาศาลเพราะประชากรอยู่กันหนาแน่นมากขึ้น)
ทุกอย่างจะฟื้นคืน
ที่เมืองฮิโร (Hilo) ในหมู่เกาะฮาวาย ซึ่งถูกสึนามิทำลายอย่างหนักในปี 2503 มีคำกล่าวว่า สึนามิเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตของเรา ในการวางแผนเมืองฮิโร เราจำเป็นต้องตระหนักว่ามันยังจะมีอีกและอาจใหญ่กว่าที่เคยมีมาก่อน <7> สิ่งที่เราทำได้ก็คือมีเครื่องเตือนภัยและเคร่งครัดในการลี้ภัยเมื่อมาถึงโดยไม่ประมาทเท่านั้น
ในฮาวาย ไม่เพียงแต่มีสึนามิแทบทุกปี มีหินละลายที่พุ่งออกมาจากภูเขาไฟบ่อย ๆ และอุตสาหกรรมปลูกอ้อยก็พังพาบมานานแล้วก็ตาม เมืองต่าง ๆ ก็ยังดำรงอยู่ได้และพัฒนาต่อไป <8> โดยเฉพาะเป็นแหล่งท่องเที่ยวชื่อก้องของโลกหรืออย่างน้อยก็ในสหรัฐอเมริกาที่แทบทุกคนต้องขอโอกาสให้รางวัลกับชีวิตตนเองไปพักผ่อนที่นั่นสักครั้ง
นอกจากนี้ยังมีตัวอย่างใกล้ตัวเช่น ที่เกาะบาหลีเมื่อปี 2535 เกิดสึนามิขึ้นทำให้ชาวบ้านตายไปถึง 1,690 คนและบ้าน 18,000 หลังพังทลายไป <9> แต่ที่ผ่านมาก็เป็นแหล่งท่องเที่ยวลือชื่อที่คนส่วนมากอยากไปเยือน
เมืองนอกราคาลดลงเท่าใด
ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ในอินเดียเชื่อว่า ราคาที่ดินริมหาดในบริเวณที่สึนามิทำลาย จะมีราคาลดลง 15-20% จากราคาเดิมอย่างน้อยก็ภายในระยะเวลา 1-2 ปีนับจากนี้ และอุปสงค์ของบ้านและที่ดินริมชายหาด น่าจะลดลง 60-70% อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญบางคนก็เชื่อว่านี่เป็นเพียงปรากฎการณ์ชั่วคราว และบางคนก็ไม่เห็นด้วยเลยว่าราคาจะลดลง<10>
กรณีของฮาวายพบว่า สึนามิเกิดขึ้นบ่อย และยังมีหินละลายภูเขาไฟอยู่เนือง ๆ รวมทั้งภัยธรรมชาติอื่น ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในย่านธุรกิจลังเลที่จะลงทุนเพิ่มเติมเช่นกัน <11> อย่างไรก็ตามสำหรับที่อยู่อาศัย ราคากลับปรับตัวสูง โดยราคาบ้านในเมืองฮิโร เพิ่มขึ้นจาก 3.84 ล้านบาทในปี 2543 เป็น 5.84 ล้านบาทในปี 2547 (40 บาทต่อดอลลาร์) หรือเพิ่มขึ้น 52% <12>
ราคาที่ดินจะลดหรือไม่
กรณีของประเทศไทย ในเบื้องต้นเชื่อว่าคงเกิดอาการช็อคเช่นเดียวกับกรณีโรงแรมรอยัลพลาซ่า นครราชสีมา หรืออดีตโรงแรมรอยัลจอมเทียนที่มีผู้คนเสียชีวิตมากมาย ทำให้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ชะงักไปสักพักหนึ่ง ต่อจากนั้นก็จะมี นักเก็งกำไร ที่กล้าเสี่ยงซื้อและอาจสามารถซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาดเพราะในยามวิกฤติราคาย่อมถูกกว่าปกติ ความรู้สึกด้านอารมณ์จะไปถือเป็นสรณะไม่ได้
อย่างไรก็ตามเหตุการณ์เช่นนี้จะเข้าสู่ปกติในเวลาไม่เกิน 1-2 ปี เพราะสึนามิในแถบนี้คงไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก สามารถเตือนภัยได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้นกรณีนี้คงมีผลกระทบในระยะสั้นต่อการท่องเที่ยวและกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นเท่านั้น
การที่ราคาที่ดินจะลดลงโดยพื้นฐานในช่วงแรก คงเกิดขึ้นในกรณีเรือกสวน ซึ่งไม้ยืนต้นตาย (ถ้ามี) หรือสภาพดินเพื่อการเกษตรกรรมเสียหาย ส่วนในกรณีที่ดินเพื่อการสร้างโรงแรมรีสอร์ท จะมีราคาลดลงเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นนอกเหนือจากสภาพที่ดิน เช่น สภาพชายหาดที่อาจเปลี่ยนไป สภาพของปะการังและแหล่งท่องเที่ยวที่อาจถูกทำลายไปบางส่วน และผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ที่ดินริมหาดใหม่ที่อาจจำกัดโอกาสการพัฒนาที่ดินติดหาด เป็นต้น
โอกาสใหม่ย่อมเกิดขึ้นจากซากร่างของสิ่งเก่า ถ้าเราร่วมกันพัฒนาพื้นที่และสภาพแวดล้อมอย่างแข็งขัน เศรษฐกิจและการท่องเที่ยวก็จะพัฒนาต่อไป มิติใหม่ของการท่องเที่ยวเชิงคุณภาพที่ไม่เน้นปริมาณแต่กลับมีรายได้เพิ่มขึ้น (เหนื่อยน้อยลง) ก็อาจเกิดขึ้นในเร็ววัน ลำพังความเอื้ออาทร มีน้ำใจและกระตือรือล้นในการช่วยเหลือกู้ภัยและช่วยเหลือผู้บาดเจ็บล้มตายก็ยังความประทับใจไปทั่วโลกแล้ว
ขอไว้อาลัยแด่ผู้เสียชีวิต ขออวยพรให้ผู้รอดพ้นเคราะห์โศกตลอดไป และขอสดุดีผู้ช่วยเหลือทั้งภาครัฐและภาคประชาชนทุกท่าน
|