ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@thaiappraisal.org)
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          เมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา ผมได้ไปเข้าร่วมประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน ได้พบปะแลกเปลี่ยนกับประเทศอื่น จึงขอนำเรื่องราวของสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมาเล่าสู่กันฟังบ้าง

บรูไน
          เป็นประเทศเล็ก ๆ มีประชากรเพียง 340,000 คนเท่านั้น ในช่วงปีที่ผ่านมามีศูนย์การค้าเกิดขึ้น 4 แห่งและมีอัตราการครอบครองพอสมควรแต่ยังไม่ดีนัก (75-90%) ที่ผ่านมายังแทบไม่มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้น ทั้งนี้เพราะแต่เดิมเกิดขึ้นมาก จึงยังมีอุปทานเหลืออยู่
          สำหรับกรณีการลงทุนจากต่างประเทศทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่ายังไม่มีในช่วงนี้ เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เพิ่มขึ้น จึงไม่คุ้มกับการเก็งกำไร

ฟิลิปปินส์
          ประเทศนี้ "ส่งออก" แรงงานจำนวนมากถึงประมาณ 7.4 ล้านคน สามารถส่งเงินกลับประเทศถึง 7% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติเลยทีเดียว
          โดยที่ประเทศนี้มีปัญหาการเมือง ความมั่นคงและเศรษฐกิจมาก จึงทำให้ต่างชาติไปลงทุนน้อยโดยเฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งที่มีชายหาด เกาะแก่งงดงาม
          อนึ่งค่าเช่าอาคารสำนักงานชั้นหนึ่งในใจกลางเมืองหลวงตกเป็นเงินประมาณ 320 บาท (ถูกกว่าประเทศไทยที่มีค่าเฉลี่ยประมาณ 400 บาท

เวียตนาม
          เวียตนามเปิดประเทศมาตั้งแต่ประมาณปี 2536 รัฐบาลก็พยายามทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงกับราคาตลาด มีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากขึ้น เช่น วิทยาลัยที่เปิดสอนด้านอสังหาริมทรัพย์ สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน เป็นต้น
          ที่น่าแปลกใจคือค่าเช่าสำนักงาน โรงแรมต่าง ๆ มีราคาแพงกว่าในกรุงเทพมหานครเสียอีก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากมีอุปทานที่ได้มาตรฐานอยู่จำนวนน้อย อย่างไรก็ตามโรงแรมก็มักใช้ประโยชน์เพื่อการท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างประเทศเป็นหลัก ยังไม่มีอุปสงค์ภายในประเทศ

มาเลเซีย
          สถานการณ์ในมาเลเซียคล้ายคลึงกับของไทย คือ มีการพัฒนาในทางที่ดีขึ้นตามลำดับ มีพื้นที่ศูนย์การค้าถึงประมาณ 7.4 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ
          ในปีที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1,306 หน่วยรวมมูลค่าได้ 7,000 ล้านบาท ซึ่งก็ยังนับว่าต่ำมาก (ไม่ค่อยได้ผลในการส่งเสริมตามนโยบายนี้)
          สำหรับในด้านวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินนั้น ถึงแม้ประเทศนี้จะใช้ระบบอังกฤษมาก่อนเรา ซึ่งถือว่าเจริญกว่าเรา มีสภาผู้ประเมิน และมีสมาคมที่เข้มแข็งก็ตาม แต่ก็มีปัญหา "ตัดราคา" กันมากถึง 30% จากราคาขั้นต่ำที่ทางสมาคมของเขากำหนดไว้

สิงคโปร์
          สิงคโปร์มีความผันผวนตามภาวะของประเทศเพื่อนบ้านและสภาพแวดล้อม โดยอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเป็นช่วง ๆ เช่น ปี 2540 เกิดวิกฤติเศรษฐกิจเอเซีย ปี 2544 เกิดวิกฤติเศรษฐกิจทั่วโลก ปี 2546 เกิดโรคซาร์ส เป็นต้น
          ชาวบ้านในสิงคโปร์ประมาณ 93% มีบ้านเป็นของตนเอง โดย 85% สร้างขึ้นโดยการเคหะแห่งชาติของสิงคโปร์เอง ภาคเอกชนมีส่วนน้อยมาก
          ตอนนี้อสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว อย่างไรก็ตามอาคารสำนักงานในสิงคโปร์ยังมีราคาเพียงประมาณครึ่งหนึ่งของช่วงก่อนวิกฤติ 2540 เท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามต่างชาติก็เริ่มเข้ามามากขึ้นแล้ว

อินโดนีเซีย
          อัตราเงินเฟ้อในอินโดนีเซียสูงถึง 7% และมีอัตราเงินกู้อยู่ที่ประมาณ 14%-17% ในขณะที่ GDP คือ 4.5% แสดงว่าภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่กว่าไทย จาการ์ตามีอาคารสำนักงานเพียง 3.2 ล้านตรม. (ขณะที่ไทยมีถึง 7 ล้าน) แต่มีอุปสงค์เพียง 2.6 ล้านเท่านั้น (นอกนั้นยังว่าง) ส่วนค่าเช่าสำนักงานชั้นดีใจกลางเมืองตกตารางเมตรละ 40,000 บาท
          ส่วนศูนย์การค้าปรากฎว่านับแต่ปี 2543 เป็นต้นมา ยังไม่มีเกิดใหม่อีกเลย และมีอัตราการครอบครองเพียง 73%
          ปี 2547 นี้ยังไม่มีอาคารชุดราคาแพงเกิดขึ้นเลย แสดงว่าตลาดในประเทศอินโดนีเซียโดยรวมยังแย่กว่าประเทศไทยของเรามาก

สรุป
          โดยสรุปแล้วประเทศไทยมีพัฒนาการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีไม่แพ้ประเทศอื่นในประเทศในภูมิภาคนี้เลย และจากการสังเกตยังพบว่ารูปแบบอสังหาริมทรัพย์บ้านเรามีความสวยงามกว่ามาก อนาคตประเทศไทยเราก็คงเป็นศูนย์กลาง เป็นผู้นำในภูมิภาคนี้
          ผลสำเร็จของประเทศไทยส่วนหนึ่งก็เพราะความคิดริเริ่มสร้างสรรค์ของผู้ประกอบการและนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง และการส่งเสริม-อัดฉีดของรัฐบาลนั่นเอง