วสันต์ คงจันทร์ (wason@area.co.th)
กรรมการผู้จัดการฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน(AREA)

        ผมเพิ่งกลับจากการประชุมประจำปีครั้งที่ 10 ของ Asian Real Estate Society ซึ่งปีนี้จัดขึ้น ณ กรุงนิวเดลี ประเทศอินเดีย การประชุมนี้มีทั้งนักวิชาการ นักพัฒนาที่ดินและหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไปนับร้อยคน
        ความจริงในโลกนี้ มีสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในทุกทวีป ได้แก่ African American และ European Real Estate Society นอกจากนี้ยังมี Pacific Rim Real Estate Society โดยแต่ละสมาคมจัดประชุมประจำปีหมุนเวียนไปในต่าง ๆ และที่สำคัญในระดับยังมี International Real Estate Society
        ภาพรวมในเอเซียขณะนี้ก็คือ ทั้งจีนและอินเดีย เป็นแม่เหล็กใหญ่ในการดึงการลงทุนจากทั่วโลก ผลกระทบอย่างหนึ่งต่อประเทศของเราก็คือ นักลงทุนมาประเทศไทยน้อยกว่าแต่ก่อน ผมเคยพบคณบดี คณะทางด้านอสังหาริมทรัพย์ของมหาวิทยาลัยในออสเตรเลีย ถามว่าไม่มาเปิดสอนในไทยหรือ ท่านตอบว่า ไปจีนดีกว่า เพราะประชากรแยะดี
        เมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา ผมไปสิงคโปร์ ยังพบว่า มหาวิทยาลัยเคมบริดจ์อันลือลั่นของอังกฤษ ยังอุตสาห์เปิดสอนหลักสูตรปริญญาโท โดยใช้ภาษาจีนในการสื่อสารเพื่อการสอน ทำให้สามารถบุกทำการสอนทั้งในสิงคโปร์ ฮ่องกงโดยเฉพาะจีน เป็นต้น ไม่รู้ว่าวันหน้าจะมีโอกาสที่มีการเปิดสอนปริญญาโทจากเคมบริดจ์ในภาคภาษาไทยหรือไม่

เมืองในอินเดีย
       กรุงนิวเดลี แม้จะสร้างใหม่แยกจากเดลีเดิมแล้ว ก็ยังไร้ระเบียบมาก จนต้องมีการสร้างเมืองใหม่ทางฝั่งตะวันตกของกรุงนิวเดลี คือเมือง Gurgaon ในรัฐ Haryana (คล้ายกับ “ผู่ตง” ที่นครเซี่ยงไฮ้) ในอินเดียนั้นราคาที่ดินแพงมาก นิวเดลีมีประชากรถึง 15 ล้านคน
        สัดส่วนราคาที่ดินกับบ้านจึงเป็นถึง 4:1 ในขณะที่บ้านเราเท่ากับ 2:1 (ที่ดิน = 2 อาคาร = 1) ซึ่งต่างจากในสหรัฐอเมริกาที่กลับกันเป็น 1: 2 เพราะที่นั่นค่าแรงมีราคาแพงกว่า ที่ดินก็มีมากมายกว่าประชากรนัก สิ่งก่อสร้างจึงแพงกว่าที่ดิน
        กลับมาพูดถึงเมืองใหม่ที่นิวเดลีอีกหน่อยนะครับ ที่เมืองใหม่นี้แม้มีการก่อสร้างสำนักงาน ที่อยู่อาศัยและศูนย์การค้าทันสมัย แต่ก็ยังมีสลัมอยู่ทั่วไปด้วย ดูเปะปะสับสนกันมาก นอกจากนี้ที่สำคัญระบบสาธารณูปโภค โดยเฉพาะถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปายังไม่ดี
        ถ้าประเมินโดยรวมแล้ว นักลงทุนไปอินเดียก็เพราะค่าแรงถูกและมีแรงงานคุณภาพตามเมืองใหม่ แถมยังพูดภาษาอังกฤษได้ดี แต่ก็กระจุกอยู่ในไม่กี่เมืองเท่านั้น

        ญี่ปุ่น มีส่วนคล้ายไทยที่ประชากรส่วนใหญ่ (60%) มีบ้านเป็นของตนเอง การเคลื่อนย้ายประชากรต่ำมาก ไม่เหมือนประเทศตะวันตกที่เคลื่อนย้ายแรงงานทั่วไป ทำให้ตลาดบ้านมือสองมีขนาดเล็กเมื่อเทียบกับตลาดใหม่ แต่สำหรับในกรณีประเทศไทย การเคลื่อนย้ายของประชากรน่าจะมากกว่า และตลาดบ้านมือสองน่าจะเติบโตกว่าบ้านมือหนึ่งมาก
        สำหรับวิทยาการด้านการประเมินค่าทรัพย์สินนั้น การประเมินส่วนมากก็ยังประเมินโดยแยกที่ดินและอาคารออกจากกัน ซึ่งทำให้มูลค่าเกิดความผิดเพี้ยนได้ ทั้งนี้เพราะมูลค่าของทรัพย์สินไม่ใช่มีแต่สิ่งที่เป็นกายภาพคือที่ดินและอาคาร ยังประกอบด้วยกำไร ค่าดำเนินการและต้นทุนอื่น ๆ อีก

        ออสเตรเลีย มีการลงทุนในภาคที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ เช่นเดียวกับบ้านเราที่อสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมดที่ลงทุนคือที่อยู่อาศัย ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม สำหรับในพื้นที่อาคารสำนักงานนั้น ใช้พื้นที่เฉลี่ยประมาณ 21 คน/ตรม. ซึ่งสูงกว่าอังกฤษ (16 คน/ตรม.) ของไทยเราก็คงพอ ๆ กับออสเตรเลียคือประมาณ 20 คน/ตรม.

       ย้อนกลับมาประเทศมาเลเซีย เขามีพัฒนาการที่ดีมากทางด้านอสังหาริมทรัพย์ มีหลักสูตรการสอนในหลายมหาวิทยาลัย ถ้าใครจะไปเรียนก็น่าสนใจเพราะสอนเป็นภาษาอังกฤษ ค่าเรียนก็ไม่เกิน 100,000 บาทเท่านั้น
       ที่มาเลเซีย เขาไม่นิยมเรียนระดับปริญญาโทด้านอสังหาริมทรัพย์และประเมินค่าทรัพย์สินกัน เพราะระดับปริญญาตรีก็เพียงพอแล้ว เคยมีหลักสูตรปริญญาโทจากออสเตรเลียไปสอนหลายมหาวิทยาลัยเช่นกัน แต่ไม่ประสบความสำเร็จนัก

       ฮ่องกง เป็นอีกประเทศหนึ่งที่น่าสนใจในแง่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมาก อันมีผลกระทบจากการเปิดประเทศของจีน ความจริงแล้วราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงถีบตัวสูงขึ้นมากเมื่อสิบปีก่อน เพราะมีที่ดินจำกัด แต่ภายหลังเริ่ม "ดิ่งเหว" มาจากวิกฤติเศรษฐกิจ

        ในการไปลงทุนในจีนแผ่นดินใหญ่ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงที่มีประสบการณ์เกือบห้าทศวรรษก็ยังเจ๊งมาแล้ว สู้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจีนเอง (ที่มีประสบการณ์น้อย แต่รู้สภาพตลาดดี) ไม่ได้ เพราะที่ฮ่องกงเขาให้ความสำคัญกับ "prime location" มาก
        แต่ในเมืองจีนทำเลทองสร้างใหม่ออกบ่อย ๆ แม้แต่เมืองทั้งเมืองเช่น ผู่ตง ยังเสกสรรค์ได้ภายในเวลาไม่ถึง 10 ปีเลย ดังนั้นสิ่งที่นักลงทุนฮ่องกงเรียนรู้ตลอดห้าทศวรรษจึงแทบสูญเปล่า โดยเฉพาะผู้ที่ยึดถือแต่ประสบการณ์โดยไม่ศึกษาปรากฎการณ์ใหม่ ๆ

       สิงคโปร์ มีความก้าวหน้าทางด้านอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดในภูมิภาคอาเซียน มหาวิทยาลัยแห่งชาติสิงคโปร์ ยังให้การสนับสนุนนักศึกษาจากชาติอื่นในภูมิภาคนี้ไปศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สิงคโปร์อีกด้วย คนไทยก็สามารถไปขอทุนเรียนที่สิงคโปร์ได้
       หรือแม้แต่จะไปเรียนเองก็เสียค่าเรียนปริญญาโทด้านประเมินค่าทรัพย์สิน หรืออสังหาริมทรัพยถูกมาก เพียง 100,000 บาทเท่านั้น ใช้เวลาเรียนปริญญาโท 1 ปี แต่ต้องไปอยู่ที่นั่นประมาณ 8 เดือน เป็นเงินรวมอีก 200,000 บาท โดยสรุปแล้วใช้เงินไม่เกินสามแสน ถูกกว่าเรียนเมืองไทยเสียอีก!

       สุดท้ายก็คงต้องพูดถึงเมืองจีน ที่นั่นเขามีสาขาวิชาด้านการพัฒนาเมือง อสังหาริมทรัพย์อยู่ในมหาวิทยาลัยหลายแห่ง เดี๋ยวนี้มีการศึกษาค้นคว้าต่าง ๆ เป็นอย่างมาก
       นอกจากนี้ยังได้มีความร่วมมือระหว่างสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของจีน กับ Appraisal Institute จากสหรัฐอเมริกา โดยผลิตผู้ประเมินที่ได้รับคำลงท้ายว่า "MAI" เพื่อให้สามารถประเมินทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ได้อย่างถูกต้องตามหลักวิชา โดยผู้ประเมินจีนสามารถเรียนเฉพาะ 6-8 วิชาจาก 11 วิชา เพราะวิชาพื้นฐานต่าง ๆ ทางจีนก็เปิดสอนอยู่แล้ว จึงให้ผ่านได้โดยปริยาย
       สมาคมผู้ประเมินฯ ของจีน เกิดขึ้นในปี 2536 แต่สามารถพัฒนาได้อย่างก้าวกระโดดจนสามารถชักชวน Appraisal Institute จากสหรัฐอเมริกามาร่วมมือด้วยโดยไม่ตกเป็นเบี้ยล่างต่างชาติ
       น่าเสียดายอยู่อย่าง ที่งานนี้มีคนไทยไปร่วมเพียง 2 คนเท่านั้นซึ่งถือว่าน้อยมาก และทุกครั้งที่มีงานนานาชาติ ก็แทบไม่มีคนไทยไปร่วมงานเลย แต่ท่านทราบไหมครับ นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ ๆ รุ่นเก๋าทั้งหลายที่ทำสวนสนุก นิคมอุตสาหกรรม ตลาดค้าส่ง ห้างสรรพสินค้า ล้วนแต่เดินทางไปดูงานทั่วโลก ไปหลาย ๆ เที่ยว ไปประชุม ฯลฯ เพื่อให้เกิดวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล เพื่อนำมาพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ กันทั้งนั้น
       การดูงาน ประชุมสัมมนาระหว่างประเทศจึงเป็นสิ่งจำเป็นโดยแท้สำหรับนักวิชาชีพและผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพอย่างแท้จริง