สถานการณ์ล่าสุดตลาดอสังหาริมทรัพย์อาเซียน

สถานการณ์ล่าสุดตลาดอสังหาริมทรัพย์อาเซียน
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 12 กรกฎาคม 2556 หน้า 11

หลายคนสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน นัยว่าใกล้กับประเทศไทยสักหน่อย อาจดูแลง่ายกว่า ตลาดล่าสุดตอนนี้เป็นอย่างไร น่าสนใจหรือไม่ ลองมาดูกัน
เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมได้เดินทางไปประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน ณ ประเทศสิงคโปร์ โดยมีผู้เข้าร่วมประชุมซึ่งเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากประเทศต่าง ๆ ในอาเซียน ต่างก็มาสรุปสถานการณ์ให้รู้กัน ในฐานะที่ผมเคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลัง กัมพูชา เวียดนาม และอินโดนีเซีย และยังสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินห์ซิตี้ ผมจึงขออนุญาตนำเสนอเผื่อท่านใดสนใจไปลงทุน

กัมพูชา
เศรษฐกิจของกัมพูชากำลังเติบโต โดยคาดว่าในปี พ.ศ.2556 นี้ จะมีอัตราเติบโตสูงถึง 7.3% ทั้งนี้ผู้เชี่ยวชาญยังคาดว่ากัมพูชายังจะเติบโตปีละ 7% ไปอีกอย่างน้อย 2 ปี จนถึงปี 2558 และหลังจากการเปิด AEC ก็อาจจะเติบโตต่อเนื่องอีก จึงเป็นปัจจัยหนึ่งที่เกื้อหนุนต่อการลงทุน ดัชนีสำคัญหนึ่งคือราคาที่ดิน ซึ่งราคาที่ดินในกรุงพนมเปญตกเป็นเงินตารางวาละประมาณ 400,000 บาทในเขตศูนย์ธุรกิจโดยตรง โดยทั้งนี้ในปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้นถึง 15%
สำหรับอาคารสำนักงานชั้นดี มีความต้องการสูง แต่ขณะนี้ยังมีอัตราว่างประมาณ 17% แต่ค่าเช่าค่อนข้างสูง โดยเป็นเงินตารางเมตรละ 700 บาท ส่วนศูนย์การค้ามีค่าเช่าตารางเมตรละ 1,000 บาท สำหรับบ้านอยู่อาศัยราคาแพง ราคาขายที่ดิตตกเป็นเงินตารางละ 130,000 บาท แต่มีอุปทานค่อนข้างจำกัด ส่วนห้องชุดมีอุปทานอยู่ราว 2,200 หน่วยในปี 2556 และมีราคาขายประมาณ 45,000 บาทต่อตารางเมตร จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญยังค่อนข้างเล็ก

มาเลเซีย
มาเลเซียมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ 5.1% มีอัตราเงินเฟ้อ 1.6% และอัตราว่างงาน 3.1% โดยสรุปแล้วเศรษฐกิจมาเลเซียในขณะนี้อาจจะดูด้อยกว่าประเทศไทยเล็กน้อย แต่โดยที่เป็นประเทศที่ร่ำรวยกว่าไทยประมาณ 70% จึงยังมีฐานะที่ค่อนข้างมั่นคง ยิ่งเมื่อเทียบกับรายได้ของประชากรใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ที่ต่ำมากแล้ว รายได้ของประชากรมาเลย์ จะสูงกว่า 2-3 เท่าตัว นี่อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดความไม่สงบในภาคใต้ ดังนั้นหากว่า (ซึ่งคงเป็นไปไม่ได้) ลาวหรือกัมพูชารวยกว่าไทย ก็อาจเกิดปัญหาในจังหวัดชายแดนเหล่านี้ได้เช่นกัน
ในปี พ.ศ.2555 ที่ผ่านมา ในมาเลเซียมีการซื้อขายบ้าน 272,669 หน่วย หรือประมาณ 3.9% ของบ้านทั้งหมดประมาณ 7 ล้านหน่วยทั่วประเทศ รวมมูลค่าบ้านที่ขาย 677,620 ล้านบาท หรือหลังละประมาณ 2.485 ล้านบาท ซึ่งก็ไม่แพงกว่าบ้านในประเทศไทยนัก การซื้อขายบ้านในมาเลเซียเพิ่มจากปี 2554 เพียง 1.1% เท่านั้นแสดงว่าภาวะค่อนข้างชลอตัว ยิ่งในภาคเกษตรกรรมและอุตสาหกรรม จะยิ่งชลอตัวกว่านี้อีก

ฟิลิปปินส์
เศรษฐกิจของฟิลิปปินส์ก็เติบโตประมาณ 5.1% ในปีก่อน แต่คาดว่าในปี พ.ศ.2556 จะเติบโตถึง 7% แต่มีอัตราการว่างงานสูงถึง 7% แสดงว่าภาวะเศรษฐกิจยังไม่สู้ดีนักในช่วงนี้ มีนักท่องเที่ยวเดินทางมาเพียงประมาณ 400,000 คน ทั้งนี้ถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับไทย มาเลเซียและสิงคโปร์ที่มีนักท่องเที่ยวประมาณ 15 - 25 ล้านคน แต่ประเทศนี้มีทรัพยากรมาก ทำให้มีโอกาส
ค่าเช่าสำนักงานชั้นดีใจกลางเมือง เป็นเงินประมาณ 750 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน พื้นที่ศูนย์การค้าตกเป็นเงิน 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนค่าเช่าพื้นที่อุตสาหกรรม เช่น โกดังตกเป็นเงินตารางเมตรละ 100 บาท ซึ่งทั้งหมดนี้ก็อาจถือว่าถูกกว่าในประเทศไทยอยู่บ้าง แต่โดยที่ในอนาคตประเทศนี้ยังจะสามารถเติบโตได้อีกมาก โอกาสการลงทุนจึงมีค่อนข้างสูง โดยเฉพาะขณะนี้กำลังมีการส่งเสริมการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (หลังละไม่เกิน 700,000 บาท)

เวียดนาม
สถานการณ์ในเวียดนามอาจจะหนักกว่าเพื่อนเพราะมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำเพียง 4.64% และในปี 2556 ก็คงไม่เกิน 5% ส่วนเงินเฟ้ออยู่สูงถึง 14% แต่ก็โชคดีที่มีการลงทุนจากต่างประเทศเป็นอันมาก ได้แก่กลุ่มนักลงทุนเกาหลี ญี่ปุ่นที่ออกมาจากประเทศไทยและประเทศจีน รวมทั้งนักลงทุนจากฟิลิปปินส์และมาเลเซีย เป็นต้น ขณะนี้เวียดนามมีทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้อยู่ประมาณ 577,000 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นผลจากการตกต่ำของเศรษฐกิจในช่วงปี 2555
เวียดนามมีพื้นที่สำนักงานชั้นหนึ่งอยู่ประมาณ 400,000 ตารางเมตร เช่าเฉลี่ยตารางเมตรละ 1,000 บาท (แพงกว่าไทย แต่ก็ถือว่าลดราคาลงมามากแล้ว) และมีอัตราว่างเฉลี่ยประมาณ 20% ซึ่งสูงกว่ากรุงเทพมหานคร ณ 15% การลงทุนในครั้งใหม่ของเวียดนามจะไม่เน้นอาคารชุดหรูหราใจกลางเมือง แต่จะเป็นการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยผู้เขียนได้พานักลงทุนทั้งภาครัฐและภาคเอกชนเวียดนามมาดูงานการก่อสร้างบ้านสำเร็จรูปเพื่อการเตรียมตัวไปสร้างบ้านแนวราบมากขึ้นในนครต่าง ๆ ของเวียดนาม

อินโดนีเซีย
          ประเทศนี้ค่อนข้างคึกคักแม้จะมีขนาดใหญ่และอุ้ยอ้ายกว่าใครในภูมิภาคนี้ โดยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะเติบโตถึง 6.3% ในปี 2556 โดยจะเพิ่มเป็น6.4% และ 6.44% ในปี 2557 และ 2558 ตามลำดับ ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่ 6% ส่วนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 11% ประเทศนี้มีขนาดใหญ่กว่าไทยถึง 3.5 เท่า ทั้งในขนาดพื้นที่และขนาดประชากร ถือเป็นแหล่งลงทุนที่น่าสนใจยิง
          ในส่วนของห้องชุดพักอาศัยชั้นดีใจกลางเมืองซึ่งมีอยู่ 22,038 หน่วย มีค่าเช่าตารางเมตรละ 465 บาท และมีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 70,700 บาท ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4.3% ส่วนราคาเพิ่มขึ้นถึง 20.3% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่ามีสัดส่วนต่อราคาคือ 7.9% ซึ่งยังสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก จึงทำให้มีคนสนใจลงทุนซื้อห้องชุดไว้เพื่อการเก้งกำไรในเขตใจกลางเมืองมากขึ้น
          อาจกล่าวได้ว่า ภูมิภาคเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ ยังมีความน่าสนใจลงทุน และมีโอกาสที่จะเติบโตได้อีกมากทีเดียว โดยเฉพาะหลังจากการรวมตัวเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ทั้งนี้จากความเห็นของเหล่านักวิชาชีพชั้นนำด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้ต่าง "ฟันธง" ไว้เช่นนี้

ขออนุญาตประชาสัมพันธ์หน่อยครับ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กำลังจัดประกวดเรียงความชิงโล่รางวัลพระราชทานของสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี เรื่อง “อย่าซื้อที่ดิน สปก.4-01 ภบท.5 ผิดกฎหมายและทำลายป่า” ดูรายละเอียดที่ www.thaiappraisal.org นะครับ