ความเคลื่อนไหวอสังหาริมทรัพย์อาเซียน

ความเคลื่อนไหวอสังหาริมทรัพย์อาเซียน
กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 4 พฤษภาคม 2555 หน้า 12

ดร.โสภณ พรโชคชัย
กรรมการธรรมาภิบาล สภาหอการค้าไทย
sopon@area.co.th facebook.com/dr.sopon

ประเทศอื่นเขาผลัดกันขึ้นกันลงในความเฟื่องฟูของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ประเทศไทยเรากลับ “ไปเรื่อย ๆ” หรือ “สะเทินน้ำสะเทินบก” “ทองไม่รู้ร้อน” วิกฤติการเมือง 6 ปีที่ผ่านมาทำให้ไทยเติบโตเชื่องช้าลงไปพอสมควร แม้แต่อองซานซูจียังบอกว่าจะก้าวให้ทันสิงคโปร์ให้ได้ใน 10 ปี แบบมองข้ามไทยไปเลย เรามองลองดูเพื่อนบ้านโดยรอบกัน

มาเลเซีย
          บมจ.ยูเอ็มแลนด์ (UMLand) ซึ่งเป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์มาเลเซียกำลังจะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในภูมิภาคอีสกันดา (IM Iskandar Malaysia) รวมมูลค่าประมาณ 14,000 ล้านบาทในระยะเวลา 6 ปีข้างหน้า ประกอบด้วยโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัย บริษัทแห่งนี้มีที่ดินอยู่ถึง 2,529 ไร่ใน IM
          IM ถือเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษของมาเลเซียที่จัดตั้งขึ้นในปี 2549 มีพื้นที่ 2,217 ตารางกิโลเมตร หรือ 1.386 ล้านไร่ ตั้งอยู่ในรัฐยาฮอร์ทางใต้สุดติดกับสิงคโปร์ นัยหนึ่งเพื่อแข่งขันและแบ่งปันการพัฒนาเศรษฐกิจกับสิงคโปร์ จะสังเกตได้ว่าการพัฒนา IM นี้ รัฐบาลเวนคืนที่ดินและจัดวางผังเมืองรวม และให้บริษัทต่าง ๆ ซื้อที่ดินไปพัฒนาตามแผน ไม่ใช่พัฒนาไปตามมีตามเกิดอย่างประเทศไทย
          ประเด็นความอ่อนไหวทางการเมืองที่อาจกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินในระยะสั้นก็คือ การประท้วงรัฐบาลเมื่อวันที่ 29 เมษายน 2553 ซึ่งเป็นการประท้วงครั้งใหญ่ที่สุดอีกครั้งหนึ่งโดยมีประชาชนเข้าร่วมถึง 25,000 คน มีการฉีดน้ำผสมสารเคมีและยิงแก๊สน้ำตาสู่ฝูงชน และนำไปสู่การจับกุมประชาชนถึง 388 คน กรณีนี้แสดงถึงความอ่อนแอทางการเมืองภายในประเทศ ซึ่งอาจสร้างความวิตกกังวลให้กับนักลงทุนจากสิงคโปร์ ตะวันออกกลาง และจีน ซึ่งเป็นลูกค้ารายใหญ่ของมาเลเซีย

สิงคโปร์
          สิงคโปร์กำลังจำกัดการเติบโตของพลเมืองต่างชาติในประเทศดังกล่าว เพราะการไหล่บ่าของประชากรต่างชาติ ทำให้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ไม่เพียงพอต่อการใช้งาน จนเกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์แสดงความไม่พอใจรัฐบาลเป็นระยะ ๆ ดังนั้นเมื่อปลายปี 2554 รัฐบาลจึงมีมาตรการเก็บค่าธรรมเนียมโอนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติสูงถึง 10% ของมูลค่า ในขณะที่คนสิงคโปร์เองไม่ต้องเสีย หรือสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังใหม่เพื่อการเก็งกำไรต้องเสียภาษีเพียง 3% เท่านั้น
          สิงคโปร์ที่ได้ชื่อว่าเป็นนครที่มีการวางแผนที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งของโลก ก็ยังประสบปัญหาวิกฤติรถไฟฟ้าอยู่แทบทุกสัปดาห์ในช่วงที่ผ่านมานี้ โดยล่าสุดเมื่อวันจันทร์ที่ 30 เมษายน ศกนี้ รถไฟฟ้าสายออก-ตกขัดข้อง ทำให้ประชาชนเสียเวลาไปประมาณ 30 นาที ที่ผ่านมาเคยล่าช้าไปถึง 90 นาทีก็ยังมี
          นอกจากนี้นับแต่วันที่ 7 พฤษภาคม ศกนี้ ผู้ใช้ทางด่วนเข้าเมือง จากพื้นที่เซ็งกัง พุงโกวและยี่ชุนทางตะวันออกเฉียงเหนือของเกาะสิงคโปร์ หากต้องการเข้ามาเขตต่อเมืองใกล้เขตใจกลางเมือง ยังต้องเสียค่าผ่านทางเพิ่มเติมในอัตราระหว่าง 50-100 บาท จะสังเกตได้ว่าทางด่วนของสิงคโปร์ข้างละ 4 เลนยังไม่พอใช้
          การที่ทางด่วนและรถไฟฟ้ายังมีปัญหาไม่พอใช้นี้ ทำให้การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยหรูในสิงคโปร์จำเป็นต้องเป็นพื้นที่เขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญ

อินโดนีเซีย
ตลาดที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียกำลังเติบโตอย่างขนานใหญ่ ปรากฏว่าอัตราการเติบโตของอุปสงค์มีมากกว่าอุปทาน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงตลาดที่คึกคักมากเป็นพิเศษ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตามาตั้งแต่ปี 2550 พบว่า เศรษฐกิจและการเมืองของอินโดนีเซียมีความมั่นคงมาก ทำให้ความสามารถในการซื้อของประชากรเพิ่มสูงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน
อย่างไรก็ตามสินค้าที่กำลังได้รับความนิยมในกรุงจาการ์ตาประกอบด้วยห้องชุดใจกลางเมือง ซึ่งทำให้การเดินทางง่ายขึ้น เนื่องจากกรุงจาการ์ตาไม่มีระบบขนส่งมวลชนแบบรถไฟฟ้า มีเพียง ‘บีอาร์ที’ หรือรถประจำทางพิเศษ เช่นประเทศไทยเท่านั้น สินค้าอีกประเภทหนึ่งก็คือโครงการบ้านจัดสรรสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงที่มีความปลอดภัยดีและมีการจัดสภาพแวดล้อมที่ดี ซึ่งแต่เดิมมีน้อยมากในชานกรุงจาการ์ตา

ฟิลิปปินส์
ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงมะนิลากำลังเบ่งบานใหญ่ ธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเชียคาดว่าในปี 2554-2558 จะมีห้องชุดเกิดใหม่อีก 26,000 หน่วย และจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีก 470,000 ตารางเมตรในช่วงปี 2555-2557 ดังนั้นจึงส่งสัญญานเตือนว่าอาจเกิดการล้นเกินของอุปทานในอนาคต อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มะนิลายังมีขนาดเล็กกว่าไทย
การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฟิลิปปินส์เติบโตก็เพราะผลของการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยฟิลิปปินส์เป็นหนึ่งในสามประเทศที่เติบโตมากที่สุดในเอเชียตะวันออก ซึ่งยังประกอบด้วยจีนและอินโดนีเซีย จึงทำให้เกิดกำลังซื้อสูงกว่าแต่ก่อน และกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมก็เช่นเดียวกับกรุงจาการ์ตาคือ ห้องชุดใจกลางเมืองและบ้านจัดสรรคุณภาพ

เวียดนาม
          อสังหาริมทรัพย์กำลังดิ่งเหว ซึ่งล้อไปตามภาวะเศรษฐกิจของเวียดนาม โดยปรากฏการณ์ที่คล้ายคลึงกับประเทศไทยในช่วงวิกฤติก็คือ ได้เกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ Non-performing Loans (NPL) โดยสถาบันการเงินบางแห่งมีหนี้เช่นนี้เพิ่มขึ้นถึง 3 เท่า ทั้งนี้เป็นผลจากการรายงานภาวะการเงินของสถาบันการเงินในช่วงไตรมาสที่ 1/2555 เมื่อปลายเดือนเมษายน ศกนี้
          นอกจากนี้กำไรของสถาบันการเงินต่าง ๆ ก็ลดลงอย่างชัดเจน แม้ฐานะทางการเงินจะยังไม่ง่อนแง่น แต่ก็แสดงถึงความเพลี่ยงพล้ำของสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่อำนวยสินเชื่อเกินไปในช่วงที่ผ่านมา และส่งผลให้ในปัจจุบันค่าเงินด่องตกต่ำลงมาเหลือเพียงประมาณ 21,000 ด่องต่อเงินหนึ่งเหรียญสหรัฐ
          อย่างไรก็ตามจากฟองสบู่เวียดนาม ก็ได้สร้างตำนานตึกสูงได้ 2 ตึกคือ ตึก Landmark ซึ่งสูง 72 ชั้น หรือ 336 เมตร (1,102 ฟุต) ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2554 ตั้งอยู่ในกรุงฮานอย และตึก Bitexco Financial Tower ซึ่งสูง 68 ชั้น หรือ 262.5 เมตร (861 ฟุต) ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2553 ในนครโฮชิมินห์ซิตี้ แต่ป่านนี้เจ้าของตึกไม่รู้จะนึกว่าไม่สร้างดีกว่าหรือไม่เท่านั้น

จะสังเกตได้ว่าประเทศต่าง ๆ มีการเปลี่ยนแปลงจากสถานะเดิมพอสมควร เช่น สิงคโปร์ และมาเลเซีย ที่ต่างดึงดูดการลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้านไปมากมาย ก็กลับชลอตัวลงไปพร้อมกับสถานการณ์ทางการเมืองที่อ่อนไหวมากขึ้น ในขณะที่อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ที่เคยย่ำแย่เมื่อ 10 ปีก่อน กำลังผงาดขึ้นมาพร้อมกับความมั่นคงทางการเมืองใหม่จากรัฐบาลพรรคเดียว ส่วนเวียดนามก็กำลังซวดเซจากการเติบโตเกินไปจากการเก็งกำไรขนานใหญ่
สำหรับประเทศไทยนั้น ในห้วงเวลาที่ผ่านมา ก็ยังเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 5% ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 4% เพราะในหลายปีที่ผ่านมา ประเทศอื่นเฟื่อง เราก็ซึม ประเทศอื่นฝ่อ เราก็เฉย เข้าทำนอง “สะเทินน้ำ สะเทินบก”