ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th  facebook.com/dr.sopon

          พบพื้นที่ใจกลางเมือง ราคาห้องชุดเพิ่มสูง มีความต้องการสูง แปรเป็นข้อสรูปเชิงนโยบายให้เน้นการสร้างตึกสูงใจกลางเมือง เพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน เพื่อป้องกันการรุกออกสู่พื้นที่สีเขียวชนบทภายนอก ด้วยกลยุทธ์ “ทำเมืองให้หนาแน่นแต่ไม่แออัด”
          ในฐานะที่ผมเป็นประธานกรรมการบริหารของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ผมจึงขอเรียนให้แฟน ๆ ของ Make Money ได้ทราบว่าว่าในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา อาคารชุดในเขตใจกลางเมืองบริเวณใกล้รถไฟฟ้านั้นขายได้รวมกัน 9,995 หน่วย ซึ่งถือว่าได้มากพอสมควร เพราะเท่ากับประมาณ 12% ของหน่วยขายที่ขายไปได้ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งขายได้รวมกัน 81,816 หน่วยในช่วงปี 2554 ทั้งหมด

          สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ห้องชุดใจกลางเมืองนั้น ราคาปรับตัวสูงขึ้น โดยเมื่อเดือนมิถุนายน 2537 ราคาโดยเฉลี่ยคือ 68,896 บาทต่อตารางเมตร แต่ในเดือนกุมภาพันธ์ 2555 หรือ 7 ปีกับอีก 8 เดือนให้หลัง ราคาปรับเพิ่มขึ้นเป็น 98,817 บาทต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขี้นเฉลี่ยปีละ 4% ซึ่งถือว่าไม่น้อย แม้ในช่วงปี 2551-2552 อาจมีกรณีการสะดุดของเศรษฐกิจจากวิกฤติการณ์เศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกาไปบ้าง
          และที่น่าสนใจที่สุดก็คือในพื้นที่ใจกลางเมือง ยังมีบริเวณที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก เช่น บริเวณ สุขุมวิทตอนปลาย-ศรีนครินทร์ ที่ราคาห้องชุดใจกลางเมือง ปรับเพิ่มขึ้นจาก 28,662 บาทต่อตารางเมตร ในเดือนมิถุนายน 2547 เป็น 63,000 บาทต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นถึง 11% ต่อปีในระยะเวลาเกือบ 8 ปีที่ผ่านมา การที่ราคาเพิ่มสูงขั้นมากก็เพราะปัจจัยจากการต่อขยายของรถไฟฟ้าบีทีเอส ส่วนในพื้นที่สุขุมวิทช่วงต้น ราคาก็ปรับเพิ่มเช่นกัน เพียงแต่อาจจะน้อยกว่าในช่วงท้ายของถนนที่มีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนั่นเอง จำนวนหน่วยที่ขายได้ก็มีสูงถึง 2,387 หน่วยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา
          บริเวณถนนรัชดาภิเษก ลาดพร้าว ดินแดง พญาไท ราคาห้องชุดก็ปรับเพิ่มขึ้น คือปรับเพิ่มขึ้นจาก 37,466 บาทต่อตารางเมตร ในเดือนมิถุนายน 2547 เป็น 75,600 บาทต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นถึง 10% ต่อปีในระยะเวลาเกือบ 8 ปีที่ผ่านมา (7 ปี 8 เดือน) และบริเวณนี้มีการขายห้องชุดมากที่สุดถึง 3,156 หน่วยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา แสดงถึงความต้องการที่ค่อนข้างสูง
          อีกบริเวณหนึ่งที่น่าสนใจก็คือ บริเวณถนนนราธิวาสราชนครินทร์ – พระรามที่ 3 ซึ่ง ราคาปรับเพิ่มขึ้นจาก 48,476 บาทต่อตารางเมตร ในเดือนมิถุนายน 2547 เป็น 83,000 บาทต่อตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นถึง 7% ต่อปีในระยะเวลาเกือบ 8 ปีที่ผ่านมา สาเหตุที่บริเวณนี้ปรับเพิ่มช้ากว่าอีก 2 บริเวณข้างต้นก็เพราะบริเวณนี้ไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน มีเพียงรถบีอาร์ที จะสังเกตได้ว่า ราคาห้องชุดบริเวณนี้ ที่ 83,000 บาทนั้น ต่ำกว่าบริเวณสุขุมวิทช่วงต้นที่มีราคาเฉลี่ยที่ 107,500 บาท อยู่ประมาณ 30%
          จากข้อค้นพบข้างต้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงได้ข้อสรุปเชิงนโยบายที่สำคัญว่า
          1. รัฐบาลพึงเร่งสร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมืองให้มาก ทั้งรถไฟฟ้าธรรมดา และรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail) เพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทาง เป็นการลดต้นทุนของประชาชนได้เป็นอย่างมาก
          2. ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ควรเน้นการให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่และขนาดใหญ่พิเศษให้มาก พร้อมกับเพิ่มสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ให้มาก เพื่อเน้นให้ประชาชนอาศัยอยู่ใจกลางเมือง การเพิ่มอุปทานที่ดินเช่นนี้ จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่เพิ่มขึ้นสูงจนประชาชนไม่สามารถหาซื้อได้ และการเน้นการพัฒนาในพื้นที่ใจกลางเมือง ไม่ทำให้เมืองขยายตัวออกสู่รอบนอก การขยายตัวของเมืองจึงไม่เป็นแนวราบหรือมีลักษณะเป็น “มะเร็งร้าย” ที่ขยายตัวออกไปรุกพื้นที่สีเขียวและชนบท
          การพัฒนาเมืองของกรุงเทพมหานคร ควรเน้น “หนาแน่นสูง แต่ไม่แออัด” โดยเพิ่มความหนาแน่นสูง ให้การใช้ประโยชน์ที่ดินมีประสิทธิภาพสูง แต่ไม่แออัดด้วยเน้นการพัฒนาเมืองอย่างมีระเบียบแบบแผน ไม่ใช่การคุมกำเนิดตึกสูงหรืออาคารขนาดใหญ่เช่นที่ร่างผังเมืองรวมกำลัง (หมกเม็ด) วางแผนไว้อยู่ในขณะนี้
          แต่ในส่วนของการลงทุนนั้น ชาว Make Money อาจพิจารณาว่า ตรงบริเวณไหนที่มีผลตอบแทนสูง แม้ราคาจะสูง ก็ยังน่าสนใจลงทุนเพราะราคายังขึ้น และสิ่งที่พึงพิจารณาอีกอย่างหนึ่งก็คือห้องชุด “มือสอง” ซึ่งมีทั้งมือสองแท้ ๆ กับมือสองที่ยังไม่เคยมีคนอยู่ (ซื้อไว้เฉย ๆ) ห้องชุดกลุ่มนี้แม้จะเก่ากว่าตั้งแต่ 1-15 ปี) แต่อายุก็ไม่มีความหมายอะไร เพราะอาคารยังอยู่ได้อีกหลายสิบปี 
          ที่สำคัญห้องชุดมือสองราคาถูกกว่ามาก ลดกว่ากันประมาณ 20-30% เทียบดูแล้วคุ้มกว่ามือหนึ่งเสียอีก เพราะนักพัฒนาที่ดินบวกกำไรในมือหนึ่งกันมากมายนัก ดูผลประกอบการของบริษัทมหาชนที่ทำห้องชุดใจกลางเมืองล้วน “อู้ฟู่” กันมาก
          ลองตรองดูนะครับ