ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

          จากการสำรวจภาคสนามขนานใหญ่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554 โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า

สถานการณ์ล่าสุด ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554
          ณ กลางปี 2554 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังขายอยู่ในท้องตลาดของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 1,317 โครงการ ในจำนวนนี้มี 955 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่เกินกว่า 20 หน่วย แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีขนาดใหญ่มาก จำนวนโครงการที่ยังเหลืออยู่เกินกว่า 20 หน่วยนี้เพิ่มขึ้นถึงประมาณ 100 โครงการ แสดงให้เห็นถึงการเปิดตัวที่มีมากส่งผลให้อัตราการขายที่อาจชะลอตัวลงบ้าง
          ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมามีโครงการเปิดใหม่ถึง 233 โครงการ เทียบกับปีที่แล้วที่มีเปิดใหม่ 448 โครงการแล้ว อาจอนุมานได้ว่า จำนวนโครงการในปี 2554 นี้อาจเปิดตัวมากกว่า แต่จำนวนหน่วยที่จะเปิดน้อยกว่า คือประมาณ 108,298 หน่วย จากที่เปิดตัวในปี 2553 จำนวน 116,791 หน่วย โดยนัยนี้ ขนาดโครงการในปี 2554 มีขนาดเล็กลง เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการดำเนินโครงการที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
          ยิ่งกว่านั้นมูลค่าโครงการที่จะเกิดขึ้นทั้งหมดในตลอดปี 2554 ยังกลับมีสูงกว่าปี 2553 (319,343 ล้านบาท เทียบกับ 302,140 ล้านบาท) แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2554 ยังมีความร้องแรงอยู่มาก ทั้งนี้คาดการณ์ว่าขนาดตลาดของที่อยู่อาศัยในปี 2555 ยังจะมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่อีกประมาณ 100,000 หน่วย ทั้งนี้คาดว่าจะเกิดจากความมั่งคั่งของประเทศที่เกิดจากการส่งออก ซึ่งในปี 2552-2553 มูลค่าการส่งออกเพิ่มขึ้นถึง 17% และคาดว่าในปี 2553-2554 จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงจากเดิม (เทียบตัวเลข 5 เดือนแรกของทั้งสองปี)

ภาวะล้นตลาดใกล้เข้ามา
          หากพิจารณาถึงยอดซื้อของโครงการที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2554 จะพบว่ามีจำนวน 48,825 หน่วย เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกปี 2553 และหากประมาณการทั้งปี 2554 จะมีจำนวน 97,650 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบยอดขายทั้งปี 2553 กรณีนี้แสดงถึงภาวะ ‘ซื้อง่าย-ขายคล่อง’ ของตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามสิ่งที่น่าวิตกก็คือ การซื้อขายในยุคหลัง ๆ เป็นการซื้อขายเก็งกำไรมากขึ้น
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ไว้ว่าในปี 2555 จะมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมดประมาณ 100,000 หน่วยเช่นกัน ทำให้ในรอบ 3 ปีล่าสุด (2553-2555) จะมีหน่วยเปิดใหม่รวมกันถึง 330,000 หน่วย หรือประมาณ 7.2% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.56 ล้านหน่วย ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี 2555 เมื่อโครงการต่าง ๆ ทยอยแล้วเสร็จในเวลาต่อมา จึงคาดว่า ณ ปี 2556 ตลาดจะเกิดภาวะ ‘ฟองสบู่แตก’ เพราะการสะสมของอุปทานที่มากเกินพอดี

อุปทานล่าสุด 135,598 หน่วย
          อุปทานเหลือขายทั้งหมดในตลาดมีอยู่ ณ กลางปี 2554 มีอยู่ทั้งหมด 135,598 หน่วยหรือประมาณ 3% ของหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.45 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี 2554 ซึ่งยังถือว่าไม่มากนักเมื่อเทียบกับช่วงปี 2540 ที่มีสัดส่วนสูงถึง 5% อย่างไรก็ตามอัตราส่วนนี้เพิ่มขึ้นโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทั้งนี้เป็นดัชนีที่ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวและอาจเกิดวิกฤติ ‘ฟองสบู่แตก’ ในปี 2556 ได้
          สำหรับในรายละเอียดพบว่า ในกรณีบ้านเดี่ยว อุปทานเหลือขายมี 40,707 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% จากสิ้นปี 2553 และขายได้ครึ่งแรกของปี 2554 จำนวน 8,779 หน่วย ทำให้ประมาณว่าทั้งปีจะขายได้ราว 17,558 หน่วย แนวโน้ม +27% แต่ก็ยังห่างไกลจากการเข้าถึงอุปทานจำนวนมหาศาล
          ในกรณีทาวน์เฮ้าส์ อุปทานเหลือขาย ณ มิถุนายน 2554 มีจำนวน 40,248 หน่วย ลดลง 2% จากสิ้นปี 2553 ในครึ่งปีแรกของปี 2554 ขายได้ 14,580 หน่วย คาดว่าทั้งปีจะขายได้ 29,130 หน่วย มีแนวโน้มขายเพิ่มขึ้น 7% แต่เมื่อเทียบกับอุปทานแล้วยังถือว่าเหลืออีกมาก
          ส่วนกรณีอาคารชุดพักอาศัย พบว่า หน่วยเปิดขายใหม่ชะลอลงเล็กน้อย อุปทานเหลือขาย 43,496 หน่วย หรือ 9% จากสิ้นปี 2553 โดยในครึ่งปีแรกของปี 2554 ขายได้ 22,788 หน่วย ทั้งปีคาดว่าราว 45,576 หน่วย มีแนวโน้ทขายลดลง 8% แสดงว่าอุปสงค์ค่อย ๆ ลดลงบางส่วน

หน่วยหยุดขาย 17,750 หน่วย
          ประเด็นที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือกรณีหน่วยหยุดขายไป ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ สิ้นปี 2553 มีจำนวน 66 โครงการ จำนวน 14,420 หน่วย รวมมูลค่า 34,442 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ณ กลางปี 2554 wfhเพิ่มจำนวนเป็น 78 โครงการ จำนวน 17,750 หน่วย รวมมูลค่า 42,724 ล้านบาท แสดงว่า จำนวนโครงการเพิ่ม 12 โครงการ  หน่วยขายที่หยุดขายเพิ่ม 3,330 หน่วย (+23%) และมูลค่าที่หยุดขายเพิ่ม 8,282 ล้านบาท (+24%)
          สาเหตุของการหยุดขายคือ
          1. สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ 23 โครงการ 29%
          2. ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ 21 โครงการ 27%
          3. ไม่ผ่าน EIA 10 โครงการ 13%
          4. รอปรับราคาขายใหม่ 10 โครงการ 13%
          5. เปลี่ยนรูปแบบโครงการ 5 โครงการ 6%
          6. ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก) 6 โครงการ 8%
          7. มีปัญหากรรมสิทธิ์ที่ดินและทางเข้าออก 3 โครงการ 4%

เจาะลึกโตรงการเปิดใหม่ปี 2554
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นหน่วยงานเดียวที่สำรวจโครงการเปิดใหม่มาตั้งแต่ปี 2537 หรือประมาณ 17 ปีที่ผ่านมา โดยสำรวจทุกเดือน สำหรับในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2554 พบว่า มีเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 54,401 หน่วย รวมมูลค่า 161,818 ล้านบาท อย่างไรก็ตามมีเพียง 1% เท่านั้นที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อื่นนอกจากที่อยู่อาศัย แสดงว่าประเทศไม่ได้อยู่ในภาวะเฟื่องฟูเช่นในช่วง 20 ปีก่อนที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานเกิดขึ้นมาก แต่ในปัจจุบันเน้นการเติบโตตามความต้องการที่อยู่อาศัยและการเก็งกำไร
          ในรายละเอียดจะพบว่า ที่อยู่อาศัยถึง 52% ขายในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม 38% ของมูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็นของที่อยู่อาศัยที่ขายในราคาเกิน 5 ล้านบาท จึงทำให้ค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยเป็นเงิน 2.949 ล้านบาทต่อหน่วยในขณะที่ปีที่แล้ว ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.587ล้านบาท หากไม่มีสินค้าราคาแพงที่เพิ่งเปิดตัวในช่วงหลังมาเฉลี่ยแล้ว ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในปี 2554 น่าจะต่ำกว่าปี 2553
          จากผลการสำรวจในรายละเอียดแนวโน้มที่เห็นได้ชัดเจนก็คือ ผู้ประกอบการทำโครงการขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยง ขายสินค้าราคาต่ำลง เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อมีจำนวนมากขึ้น มีแบบบ้านให้เลือกน้อยลงเพื่อลดความสูญเสียและต้นทุนการจัดการ เป็นต้น

แชมป์บริษัทขนาดใหญ่
          จากการจัดลำดับของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในครึ่งแรกของปี 2554 บริษัทที่ดีที่มีขนาดใหญ่ที่สุด 15 อันดับแรก เรียงตามมูลค่าของโครงการ ได้แก่

          จะสังเกตได้ว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังครองแชมป์เป็นบริษัทที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด ผลิตได้มากถึง 19% ของหน่วยขายทั้งหมดที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2554 หรือ 15% ของมูลค่าทั้งหมด ซึ่งนับว่าสูงมาก อาจกล่าวได้ว่าบริษัทมหาชนครองส่วนแบ่งอยู่เกือบสองในสามของมูลค่าทั้งตลาด แต่จำนวนหน่วยประมาณครึ่งหนึ่ง

การเปลี่ยนแปลงราคา
          จากการสำรวจโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งในช่วงเดือนธันวาคม 2553 กับเดือนมิถุนายน 2554 พบว่า มีโครงการที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น 23% ส่วนอีก 9% ปรับราคาลดลง นอกนั้น 68% ยังคงราคาขายตามเดิม แสดงให้เห็นว่า ภาวะตลาดไม่ได้ตกต่ำลง ยังคงมีความคึกคักอยู่  เพียงแต่ความความคึกคักในช่วงนี้อาจเป็นผลจากการเก็งกำไร ซึ่งปรากฏว่าห้องชุดจำนวนมากมีการซื้อขายยกชั้น หรือซื้อครั้งละหลายหน่วย  ผู้ขายถึงขนาดสอบถามผู้ซื้อว่าสนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุน แสดงถึงการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยที่มีเพิ่มขึ้นในระยะที่ผ่านมา
          โดยสรุปแล้วราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.1% ที่เห็นเพิ่มขึ้นน้อยเพราะเป็นโครงการที่ยังมีการขายในรอบ 6 เดือน ส่วนที่ขายดีส่วนมากก็คงขายหมดไปแล้ว ตัวเลขนี้จึงอาจต่ำกว่าความเป็นจริง ในอีกส่วนหนึ่งสำหรับบ้านมือสองประเภทต่าง ๆ จากการสำรวจพบว่า ทุกกลุ่มมีราคาเพิ่มขึ้นตามลำดับในระยะ 6 เดือนที่ผ่านมา ทั้งนี้คงเป็นเพราะการเพิ่มขึ้นตามบ้านมือหนึ่ง อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 0.7 ล้านบาท) กลับมีราคาตกต่ำลงเพราะขาดการดูแลจัดการทรัพย์สินเท่าที่ควร

อนาคตที่จะได้เห็น
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ทำนายว่า
          1. บ้านเดี่ยว ราคา 1-3 ล้านบาท จะมีแนวโน้มลดลง เพราะมีอุปทานเหลืออยู่มาก และบางแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ดีนัก
          2. บ้านเดี่ยวราคาเกิน 5 ล้านบาท และมีจำนวนมากที่ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มเฉพาะ แม้มีจำนวนไม่มากนัก ก็กลับมีแนวโน้มเกิดเพิ่มขึ้น แต่เป็นลักษณะ ‘บ้านสั่งสร้าง’ เพื่อป้องกันปัญหาความเสี่ยงจากการล้นตลาด
          3. ทาวน์เฮาส์ราคาถูกไม่เกิน 1 ล้าน หรือราคาโดยรวมไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังมีแนวโน้มที่ดี เพราะที่ราคาถูกก็ทำให้ประชาชนสามารถอยู่อาศัยได้มากขึ้น ส่วนที่ราคาปานกลางก็ใช้ทดแทนบ้านเดี่ยวที่อาจตั้งอยู่ห่างไกล
          4. กลุ่มโครงการอาคารชุดที่เกิดมากขึ้นเป็นการนำเสนอขายห้องชุดราคาเกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนไม่มาก แต่อยู่ในทำเลดี ขายได้ไม่ยากเพราะเหมาะสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้สูง ซึ่งยังมีศักยภาพในการซื้อ
          อย่างไรก็ตาม หากในปี 2556 เศรษฐกิจของประเทศเกิดชะลอตัวลงอย่างรุนแรงด้วยเหตุผลทางการเมืองหรือการแข่งขันในระดับนานาชาติก็ตาม อาจส่งผลกระทบให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนของประชาชนลดลง ในขณะที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมหาศาลในฃ่วงปี 2553-2555 จนอาจเกิดหนี้เสียได้มากเพราะสถาบันการเงินในขณะนี้ก็แข่งขันกันอำนวยสินเชื่อสูงกว่าหรือเท่ากับราคาบ้านในปัจจุบันโดยขาดความเข้มงวด ในกรณีเช่นนี้วิกฤติอสังหาริมทรัพย์จึงอาจหลีกเลี่ยงได้ยากในปี 2556 ที่มีอุปทานล้นเกินอย่างชัดเจน