ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ถ้าใช่ของจริงจะบูมทำเลทอง
ฐานเศรษฐกิจ บ้าน - ที่ดิน ปีที่ 24(2) ฉบับที่ 1,902(10) เดือนพฤษภาคม 2547 หน้า 37
ดร.โสภณ พรโชคชัย
กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)
อ่านข่าวศูนย์ราชการในอาคารที่ดินวันนี้ (11-18 เมษา 47) และในประชาชาติธุรกิจ (19 - 21 เมษายน) แล้วน่าสนใจมาก เพราะถ้าสามารถเกิดได้จริง ที่ดินใกล้เคียงจะกลายเป็นทำเลทองอย่างไม่ต้องสงสัย และเป็นทองแท้ 100%
รายละเอียดโครงการ
สำหรับท่านที่ยังไม่รู้จักว่าศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะนี้ตั้งอยู่ที่ไหน ก็อยู่บนถนนแจ้งวัฒนะฝั่งใต้ ติดกับการสื่อสารแห่งประเทศไทย ปัจจุบันมีกรมการกงศุล กระทรวงการต่างประเทศตั้งอยู่แล้ว โดยอาคารส่วนใหญ่ที่จะสร้างใหม่จะอยู่ด้านหลังกรมการกงศุลอีกทีหนึ่ง
โครงการนี้หมายจะสร้างศูนย์ราชการให้หน่วยงานระดับกระทรวง ทบวง กรมถึง 29 แห่งไปใช้พื้นที่ร่วมกันอย่างไม่เคยมีมาก่อน โดยมีรายละเอียดดังนี้
| 1. |
พื้นที่สำนักงาน หน่วยงานที่ขอใช้พื้นที่ 29 หน่วย มีบุคลากรทั้งหมด (เผื่อการขยายอัตรา) 25,540 คน จัดสรรเป็นพื้นที่สำนักงาน 394,632 ตร.ม. และเผื่ออัตรากำลังสำหรับหน่วยงานอิสระและหน่วยงานราชการที่ตั้งใหม่แล้ว จึงได้จัดสรรพื้นที่เป็น 452,190 ตร.ม. (ประมาณการพื้นที่สำนักงานรวม 460,000 ตร.ม.) |
| 2. |
พื้นที่ส่วนกลางที่สามารถใช้ได้ร่วมกัน ได้จัดสรรเป็นห้องสมุด 7,000 ตร.ม.ห้องประชุม 18,000 ตร.ม. ห้องรับประทานอาหาร 17,000 ตร.ม. และห้องเก็บพัสดุ 7,000 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ประมาณ 49,000 ตร.ม. |
| 3. |
พื้นที่ธุรกิจ ได้จัดสรรพื้นที่ร้านค้า 16,000 ตร.ม. ห้องพัก 200 ห้อง พื้นที่ 10,000 ตร.ม. และศูนย์นันทนาการ 1,500 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ประมาณ 27,5000 ตร.ม. |
| 4. |
พื้นที่จอดรถ ได้จัดสรรพื้นที่จอดรถบนอาคารจำนวน 7,000 คัน พื้นที่ประมาณ 224,000 ตร.ม. และจอดบนพื้นดิน 3,000 คัน |
รวมพื้นที่ใช้งาน 760,500 ตร.ม. และพื้นที่ทางสัญจรอีก 169,333 ตร.ม. รวมเป็นพื้นที่ก่อสร้างอาคารตามโครงการ 929,833 ตร.ม. ในขนาดที่ดิน 250 ไร่ และจะมีมูลค่าการลงทุนสูงถึง 19,016 ล้านบาท ประกอบด้วยค่าก่อสร้างอาคาร 15,701 ล้านบาท ค่าก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคภายนอกอาคาร 1,229 ล้านบาท ค่างานภูมิสถาปัตยกรรม 105 ล้านบาท ค่างานตกแต่งภายใน/ครุภัณฑ์ 1,237 ล้านบาท ค่าจ้างที่ปรึกษา 729 ล้านบาท และทั้งนี้ยังไม่รวมค่าที่ดิน
จินตนาการสุดเพริดแพร้ว
ท่านลองนึกดู ในแต่ละบริเวณที่มีกระทรวง ทบวง กรมขนาดใหญ่ทั้งหลายตั้งอยู่ มีการค้าขายมากมาย โดยเฉพาะในกิจการที่ให้บริการแก่ข้าราชการ ไม่ว่าจะเป็นการจับจ่ายซื้อสินค้าอุปโภค บริโภค แหล่งบันเทิง ร้านอาหาร รวมทั้งที่พักอาศัย ดังนั้นถ้าโครงการนี้เป็นจริง ราคาบ้านและที่ดินย่านนี้คงทะยานสูงขึ้นอย่างไม่เชื่อสายตาตัวเองเลย ท่านลองนึกดูว่า ย่านเทเวศน์ ย่านบางลำพู คลองหลอด ฯลฯ ที่คึกคักอย่างมากในใจกลางเมืองนั้น ก็เพราะมีข้าราชการเดินขวักไขว่ จับจ่ายใช้สอยกันทั้งนั้น ดังนั้นยิ่งเมื่อหน่วยราชการต่าง ๆ มารวมตัวกัน ณ ที่เดียวนี้ อะไรจะเกิดขึ้น
ฉุกคิดด้วย
อย่างไรก็ตาม "ไม่เห็นกระรอก อย่าเพิ่งโก่งหน้าไม้" เพราะประการแรก โครงการนี้อาจสวนทางกับเมืองใหม่ ท่านนายกของเราพยายามจะสร้างเมืองใหม่ แต่ถ้าสำนักงานใหญ่ของกระทรวง ทบวง กรมทั้งหลายกลับมาตั้งอยู่ที่นี่ในเวลาไล่เลี่ยกัน มันก็เป็นเรื่องแปลก ดังนั้นหากไม่เป็นจริงขึ้นมา ใครที่รีบไปเก็งกำไรไว้ ก็อาจจะกิน "แห้ว" และประเด็นที่สำคัญมากประการหนึ่งก็คือ โครงการนี้มีความเป็นไปได้ทางการเงินจริงหรือไม่ ท่านลองตรองดู
| 1. |
โครงการนี้มีมูลค่าสูงถึง 19,016 ล้านบาท ทำให้ได้พื้นที่สำนักงาน 460,000 ตร.ม., พื้นที่ส่วนกลาง 49,000 ตร.ม. พื้นที่ธุรกิจ-ห้องพัก-นันทนาการ 27,5000 ตร.ม. หรือรวมทั้งหมด 536,500 ตรม. (ไม่คิดที่จอดรถ) หรือตกตารางเมตรละ 35,445 บาท |
| 2. |
นี่ยังไม่รวมที่ดินเพื่อโครงการนี้อีก 250 ไร่ จากที่ดินดังกล่าว หากประมาณการมูลค่าตารางวาละ 50,000 บาท ก็จะเป็นเงินถึง 5,000 ล้านบาท ดังนั้นมูลค่าโครงการจริงอาจสูงถึง 24,016 ล้าน (19,016 ล้านบาทจากค่าก่อสร้างและอื่น ๆ บวกด้วยค่าที่ดิน 5,000 ล้านบาท) ทำให้ราคาต่อตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด (460,000 ตาราเมตร) เป็นเงินสูงถึง 52,209 บาท |
| 3.. |
ราคานี้สูงกว่าราคาอาคารสำนักงานใจกลางเมืองเสียอีก |
แล้วอย่างนี้ถ้าให้เอกชนเช่า ก็คงไม่มีความเป็นไปได้ทางการเงิน แต่กรณีนี้รัฐบาลใช้เอง ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้น เกิดรัฐบาล "ตาสว่าง" ขึ้นมาว่า สร้างแล้วได้ไม่คุ้มเสีย ทุกวันนี้พื้นที่สำนักงานในเมืองในทำเลดี ๆ ยังเหลืออยู่บานเบอะ สามารถต่อรองเช่าได้ในราคาถูกกว่าสร้างเองเป็นไหน ๆ เมื่อนั้น โครงการนี้ก็อาจไม่เป็นจริงก็ได้
ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ การเก็งกำไรโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์นาน ๆ ไม่ใช่จะสูญเสียเฉพาะกับตัวนักลงทุนเอง แต่ยังถือเป็นความสูญเสียของประเทศชาติที่มีการใช้สอยทรัพยากรอย่างไม่เต็มกำลังอีกด้วย
ส่งท้าย
สำหรับภาครัฐ ผมก็ได้แต่หวังว่า ทางราชการจะพิจารณาโครงการนี้ให้ถ้วนถี่ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติของเรา เพื่อเห็นแก่หยาดเหงื่อแรงงานของพี่น้องประชาชนที่เสียภาษีมาให้ทางราชการได้ใช้ ซึ่งก็ควรใช้อย่างมีประสิทธิภาพ และโปร่งใสสูงสุด
|
