ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          น้ำท่วมใหญ่ในประเทศไทยครั้งนี้ ก่อให้เกิดความวิตกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกหรือไม่ โดยเฉพาะในกรณีอำเภอหาดใหญ่ บางท่านถึงขนาดตั้งคำถามว่า จะต้องย้ายเมืองหาดใหญ่หรือไม่

          กรณีนี้คงเป็นความเข้าใจผิด เพราะจะเห็นได้ น้ำได้แห้งลงภายในเวลา 5-6 ชั่วโมง เมื่อทางราชการระดมสูบน้ำออก การนี้แสดงให้เห็นว่า ปัญหาอยู่ที่ความบกพร่องในการจัดการ ไม่ใช่อยู่ที่ธรรมชาติ

          กรณีการย้ายเมืองจริง ๆ เคยเกิดขึ้นเหมือนกัน เช่นเมืองปอมเปอี ในอิตาลี เคยถูกเถ้าภูเขาไฟทับถมจนมิด จนต้องย้ายหนี แต่นั้นเป็นข้อยกเว้น จะเห็นได้ว่า ในกรณีเมืองอาเจ๊ะห์ ที่ถูกคลี่นสึนามิพัดประชากรตายไป แสนห้าหมื่นคน ก็ยังไม่มีการย้ายเมืองหนีแต่อย่างใด

          ในเขตกรุงเทพมหานครเคยมีปัญหาน้ำท่วมใหญ่มาในรอบเกือบ 30 ปีที่ผ่านมา โดยใน พ.ศ. 2526 เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่นานนับเดือน ถนนวิภาวดีกลายเป็นคลอง และหลังเหตุการณ์ดังกล่าวเป็นต้นมา ผู้ซื้อบ้านจึงเริ่มให้ความสนใจถึงปัญหานี้ว่าในชุมชนที่บ้านที่จะซื้อมีปัญหาน้ำท่วมด้วยหรือไม่ ซึ่งหากมีอาจจะไม่ซื้อ ซึ่งยังผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงได้บ้าง แต่ก็แทบจะลืมไปแล้วในช่วงหลัง ๆ

          นอกจากนี้ ใน พ.ศ. 2537 เกิดปรากฏการณ์ 'ฝนพันปี' ทำให้ถนนวิภาวดีรถติดเกือบ 6 ชั่วโมง แต่โดยที่เป็นช่วงสั้น ๆ จึงไม่เกิดปัญหา ปัญหาเกิดในปี พ.ศ. 2538 ซึ่งน้ำท่วมสูงมาก จนหมู่บ้านไวท์เฮาส์ ย่านรังสิต ปทุมธานี น้ำท่วมถึงชั้นสองนานนับเดือน หมู่บ้านหรูย่านรังสิตของบริษัทมหาชนก็ยังถูกน้ำท่วมทั้งหมู่บ้านเพราะตั้งอยู่ติดคลองรังสิต ระดับน้ำในแม่น้ำเจ้าพระยาสูงถึง 2.27 เมตร เท่ากับช่วงน้ำท่วมใหญ่ พ.ศ.2485 แต่ยังดีที่น้ำไม่ท่วมพื้นที่เศรษฐกิจใจกลางเมืองเพราะมีการป้องกันดี

          ในปีหลัง ๆ มา มีการก่อสร้างเขื่อนในเขตกรุงเทพมหานครทำให้เขตเมืองชั้นและชั้นกลางบางส่วนไม่ปัญหาน้ำท่วมมาเป็นเวลานาน เชื่อว่าในห้วงเวลาใดก็ตาม พื้นที่เศรษฐกิจสำคัญคงไม่ประสบปัญหาน้ำท่วม แต่ถ้าเกิดขึ้น จะทำให้เศรษฐกิจหยุดชะงัก สร้างความเสียหายแก่ระบบเศรษฐกิจโดยรวมอย่างประเมินค่าไม่ได้ อย่างไรก็ตามในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า คงไม่มีผลต่อราคานัก เพราะเศรษฐกิจคงได้รับการเยียวยาก่อนที่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์

          อย่างไรก็ตามในกรณีต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกานั้น มีการจัดทำแผนที่น้ำท่วมกันมานานแล้ว ราคาบ้านในพื้นที่น้ำท่วม (ซ้ำซาก) อาจมีราคาที่ต่ำกว่าราคาบ้านแบบเดียวกันในพื้นที่ดอน อย่างไรก็ตามความแตกต่างนี้อาจไม่มีนัยสำคัญมากนัก นอกจากนี้ยังมีการซื้อประกันน้ำท่วมในสหรัฐอเมริกา ซึ่งทำให้เจ้าของบ้านมีเงินเพียงพอในการซ่อมแซมบ้านให้กลับมาอยู่ในสภาพเดิมได้

          จากการตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในนครนิวออลีนส์ มลรัฐหลุยเซียนา ซึ่งถูกน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปี 2548 ที่ผ่านมาพบว่า ราคาเฉลี่ยของบ้านก็ยังเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ยกเว้นบ้านที่เสียหายเพราะปัญหาน้ำท่วม อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยในนครนี้กลับตกต่ำลงในช่วงเกิดวิกฤติการณ์ 'แฮมเบอร์เกอร์' เมื่อปี 2550 การนี้แสดงให้เห็นว่าภัยธรรมชาติ อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัย 'ช็อค' ไปสั้น ๆ ระยะหนึ่ง แต่ไม่ถึงขนาดทำให้ราคาที่ดินตก
          ในประเทศไทยก็มีวิกฤติธรรมชาติเป็นระยะ ๆ แต่ก็ยังไม่เคยพบว่าราคาที่ดินตก ได้แก่

          พ.ศ.2531 ภัยพิบัติกะทูน ซึ่งน้ำป่าจากภูเขาเหนือหมู่บ้านได้ซัดเอาดินโคลน หินและท่อนซุงขนาดใหญ่เข้าถล่มบ้านเรือนโดยมีประชาชนถึง 700 ชีวิตตายไป น้ำท่วมอำเภอหาดใหญ่ ปี2543 ปี2548

          พ.ศ.2543 น้ำท่วมใหญ่ในอำเภอหาดใหญ่ ทำให้มีผู้เสียชีวิต 35 ราย และทรัพย์สินเสียหายนับหมื่นล้านบาท แต่ก็ไม่ทำให้อสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่มีมูลค่าลดลงในระยะยาว ยกเว้นการ 'ช็อค' ในระยะสั้น ๆ

          พ.ศ.2544 น้ำป่าถล่ม อ.วังชิ้น แพร่ มีผู้เสียชีวิต 23 ราย สูญหาย 16 คน บาดเจ็บ 58 คน บ้านเรือนหายไป 45 หลังคาเรือน แต่ปัจจุบันก็คงกลับสู่ภาวะปกติ นอกจากนี้ในปีเดียวกันก็ยังมีกรณี น้ำท่วม-ดินถล่มบ้านน้ำก้อ เพชรบูรณ์ ทำให้มีผู้เสียชีวิตถึง 147 คน

          พ.ศ.2548 เกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่เชียงใหม่ ตลาดวโรรส ตลาดลำไย ตลาดไนท์บาซาร์ระดับน้ำสูงร่วม 70 ซม. พื้นที่บางแห่งระดับน้ำสูงเกือบ 2 เมตร แต่ก็ไม่ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นที่เกิดปัญหาในระยะหลังเนื่องเพราะปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่ทำให้นักท่องเที่ยวน้อยลง ส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

          อย่างไรก็ตามในกรณีที่ริมน้ำ หรือที่ลุ่มในช่วงนี้ที่ถูกน้ำท่วมหนัก และเป็นที่เกษตรกรรม มีไม้ยืนต้น ราคาที่ดินอาจต่ำลงไปได้มาก เช่น หากเป็นสวนลิ้นจี่ สวนยางพารา หรือสวนผลไม้อื่น และน้ำท่วมนาน ไม้ผลอาจเสียหายได้ ส่วนที่เป็นข้าว ความเสียหายก็คงเป็นปัญหาเศรษฐกิจของเจ้าของที่ดิน ไม่ได้มีผลต่อราคาที่ดินโดยตรง ยกเว้นเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องขายที่ดินในราคาถูกเพื่อการใช้หนี้

          ฝนตกและน้ำท่วมเป็นปรากฏการณ์ธรรมชาติ และเป็นฤดูกาล ปกติในหน้าน้ำ ฝนตกอาจทำให้การซื้อขายที่ดินสามารถต่อรองราคาได้บ้าง ส่วนในหน้าแล้งหรือไม่มีฝนตก ราคาที่ดินก็อาจสูงกว่าปกติได้บ้าง ดังนั้นในการซื้อที่ดินชานเมืองหรือที่ดินชนบท จึงควรพิจารณาซื้อในช่วงน้ำท่วมเพื่อจะได้ทราบสภาพปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่

          โดยสรุปแล้ว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จึงควรมีความรอบรู้ในการซื้อขาย อย่าให้ตกอยู่กับความปริวิตกในห้วงเวลาเฉพาะหน้า หรืออย่าให้ใครมาหลอกซื้อทรัพย์สินของเราในราคาถูก ซึ่งเท่ากับเป็นการซ้ำเติม ความทุกข์ยากจากภัยธรรมชาติ