ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เป็นที่ทราบกันดีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน ‘ร้อนแรง’ เป็นอย่างยิ่ง น่าจะเป็นกรณีศึกษาแบบอย่างและบทเรียนที่น่าสนใจสำหรับประเทศไทย ผมได้พาคณะไปดูงานอสังหาริมทรัพย์และงานเอ็กซ์โป ณ นครเซี่ยงไฮ้มา 3 รอบแล้ว เลยขอแบ่งปันสักหน่อยครับ

          1. พัฒนาการที่อยู่อาศัยของจีนรวดเร็วมาก แต่เดิมเมื่อ 30 ปีก่อน (ราว พ.ศ.2523) ที่อยู่อาศัยของคนเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่งหรือเมืองอื่น ๆ นั้น รัฐบาลเป็นผู้สร้าง โดยมีขนาดเล็ก ๆ ราว 30 ตารางเมตร ไม่มีห้องน้ำในตัว แต่เดี๋ยวนี้คุณภาพสูงมาก
          ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นเร็วมาก ห้องชุดราคาแพงระดับบนในนครเซี่ยงไฮ้ ขายในราคาตารางเมตรละเกือบ 500,000 ถึง 1 ล้านบาท ห้องชุดทั่วไป ก็อาจมีราคาตารางเมตรละ 50,000 บาท ในขณะที่ห้องชุดราคาเกิน 100,000 บาทในกรุงเทพมหานครถือเป็นห้องชุดราคาแพงมากแล้ว และในกรณีกรุงเทพมหานครยังมีห้องชุดราคาตารางเมตรละต่ำกว่า 20,000 บาทอยู่เป็นจำนวนมาก

          2. กระบวนการพัฒนาที่ดิน ในประเทศจีน มีการควบคุมอาชีพนักพัฒนาที่ดิน การขออนุญาตจัดสรรและก่อสร้างต่าง ๆ ก็มีการควบคุมอย่างเข้มงวด มีการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาอีกด้วย เมื่อผู้ซื้อบ้านต้องการจะซื้อ จะต้องวางเงินดาวน์ภายในเวลา 1-2 เดือน ประมาณ 30% และผ่อนส่วนที่เหลือกับสถาบันการเงิน โดยสถาบันการเงินยินดีที่จะให้กู้แม้การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ เพราะโอกาสที่นักพัฒนาที่ดินจะ ‘ตีหัวเข้าบ้าน’ คงเป็นไปได้ยาก เนื่องจากการคุ้มครองผู้บริโภคโดยการมีเงินค้ำประกัน เป็นต้น

          3. ในการแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยนั้น รัฐบาลแก้ไขโดยการสร้างอาคารสงเคราะห์หรือแฟลตให้เช่า ไม่ได้สร้างเพื่อขาย เพราะการขายแก่ผู้มีรายได้น้อยนั้นเป็นการสร้างความไม่เท่าเทียมกัน เป็นการช่วยเหลือเฉพาะกลุ่ม และยังมีโอกาสที่ผู้มีรายได้น้อยที่ซื้อที่อยู่อาศัยไป กลับนำไปขายต่อทำกำไร เช่นที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย ในเร็ว ๆ นี้รัฐบาลจีนจึงจะออกมาตรการใหม่ด้วยการสร้างบ้านเช่าให้ผู้มีรายได้น้อยที่ยังไม่สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ โดยอาจเช่าตารางเมตรละ 15 บาท ให้เช่าจนกว่าจะสามารถไปซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ด้วยตนเอง

          4. ในการป้องกันการเก็งกำไรนั้น รัฐบาลกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 50% ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป จะไม่สามารถกู้เงินสถาบันการเงินได้ ทั้งนี้เพื่อบั่นทอนโอกาสการซื้อบ้านเก็งกำไร แต่สำหรับผู้ซื้อบางส่วนที่ยังมีเงินออมจำนวนมาก เงื่อนไขเหล่านี้อาจไม่ได้ช่วยป้องกันการซื้อเก็งกำไรได้

          5. ชาวต่างชาติสามารถซื้อ หรือในความเป็นจริงก็คือ ‘เช่าระยะยาว’ เป็นเวลา 70 ปี ได้ แต่ต้องเป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศจีน กรณีนี้ต่างจากไทยที่มีผู้พยายามให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแบบ ‘แร้งลง’ คือมาซื้อเก็งกำไร โดยไม่ต้องอยู่อาศัยหรือมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย

          6. นครเซี่ยงไฮ้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าถึง 13 เส้นทางแล้ว (ยังไม่รวมรถไฟฟ้าหัวจรวดไปสนามบินนานาชาติผู่ตง) ค่าโดยสารรถไฟฟ้าก็ถูกมาก ประมาณ 35 บาท รถไฟฟ้านี้เริ่มให้บริการในปี 2538 มีระยะทางรวม 420 กิโลเมตร 268 สถานี ในขณะที่กรุงเทพมหานครเริ่มปี 2539 ระยะทางเพียง 44 กิโลเมตร และมีค่าโดยสารที่แพงกว่าเซี่ยงไฮ้เสียอีก

          ที่สำคัญทางยกระดับในเซี่ยงไฮ้ทั้งหมด 6 เส้น (รอบใน รอบนอก เหนือ-ใต้ ฯลฯ) ประชาชนสามารถใช้ได้โดยไม่เสียค่าผ่านทางแต่อย่างใด และมีการก่อสร้างทั่วนครเซี่ยงไฮ้ การพัฒนาระบบถนนและขนส่งมวลชนอย่างขนานใหญ่เช่นนี้ เท่ากับเป็นการเปิดทำเลอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ซึ่งต่างจากในกรุงเทพมหานคร ที่มีทำเลอยู่อาศัยที่มีระบบขนส่งมวลชนไม่มากนัก

          จะเห็นได้ว่านครเซี่ยงไฮ้มีการพัฒนาอย่างขนานใหญ่และทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์สอดรับกับ การพัฒนาเศรษฐกิจ แต่ในขณะที่ของไทยยังเคลื่อนไหวอย่างเชื่องช้าและหยุดนิ่งเป็นระยะ ๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เซี่ยงไฮ้ จึงควรค่าแก่การศึกษาเป็นอย่างยิ่ง