ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)

          หนทางที่ผมเสนอนี้อาจตรงข้ามกับคนอื่น เช่น ข้าราชการและอาจารย์มหาวิทยาลัยชื่อดังหลายคนที่ทำงานเกี่ยวกับการวางผังเมืองและเป็นทั้งเพื่อนทั้งรุ่นพี่ของผม ท่านเหล่านี้มักบอกว่าเราต้องทำกรุงเทพมหานครให้หลวมไว้ ต่อไปจะได้เหลือที่ดินไว้ให้ลูกหลาน แนวคิดทำเมืองให้หลวมเป็นผลดีต่อเมือง และต่อลูกหลานจริงหรือ
          การคิดทำเมืองให้หลวม ไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารสูงหรือทาวน์เฮาส์ สร้างปัญหาแก่ทุกฝ่าย คนรุ่นเราก็เดือดร้อนต้องไปอยู่ไกลๆ โดยเฉพาะคนส่วนใหญ่ที่เป็นคนชั้นกลางและผู้มีรายได้น้อย ที่แทบไม่สามารถซื้อทาวน์เฮาส์หรือบ้านราคาย่อมเยาในเขตกรุงเทพมหานครได้ การคิดอย่างนี้ยังเป็นการผลักภาระไปให้จังหวัดใกล้เคียง และยังทำให้ต้องขยายสาธารณูปโภคออกไปไกล ๆ อย่างไม่สิ้นสุด ที่สำคัญคือต้องเสียต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล
          การคิดทำให้เมืองหลวมยังเป็นการคิดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง มองสถานการณ์ต่าง ๆ อย่างหยุดนิ่งและด้านเดียว เราอาจจำไม่ได้ว่าแฟลตดินแดงที่สูง 5 ชั้นในวันนี้ก็มาจากการรื้ออาคารสงเคราะห์ที่ทำด้วยไม้สูงเพียง 1-2 ชั้นเมื่อเกือบ 50 ปีก่อน ดังนั้น ในวันหน้าเราควรสร้างเป็นอาคาร 20-40 ชั้นตามความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น
          บางท่านอาจกลัวว่าเราจะอยู่กันหนาแน่นจนเกินไป เราก็ลองนึกถึงนครนิวยอร์ก กรุงโตเกียว เกาะสิงคโปร์ หรือเกาะฮ่องกง เขาก็อยู่กันได้ดี ประเด็นอยู่ที่การจัดภูมิทัศน์ให้สวยงามเพื่อลดทอนความหนาแน่น และการจัดการอย่างไรให้เหมาะสมต่างหาก
          เราควรคิดวางแผนบริหารนครของเราให้น่าอยู่ ไม่ใช่แก้ (เขี่ย) ปัญหาด้วยการทำเมืองให้หลวม เขตเมืองของกรุงเทพมหานครลามไปถึงนนทบุรี ปทุมธานี อยุธยา ฉะเชิงเทรา สมุทรสงคราม และนครปฐมแล้ว เพื่อนของผมที่ปักกิ่งบอกว่า ทางการไม่อนุญาตให้สร้างบ้านแนวราบมากนัก เพราะจะทำให้เมืองขยายตัวไม่มีที่สิ้นสุด ลองคิดดูว่าถ้าประเทศจีนอนุญาตให้สร้างบ้านแนวราบกันเปรอะไปหมด ความวิบัติคงมาเยือนอย่างแน่นอน การปล่อยให้เมืองลามออกไปเรื่อย ก็เหมือนการแพร่ของเชื้อ “มะเร็ง” นั่นเอง
          สิ่งที่เราควรทำก็คือ เราต้องระดมกันพัฒนาที่ดินในเมืองให้มากขึ้น ที่ดินของทางราชการทั้งที่เป็นเขตทหารและส่วนราชการที่ควรย้ายออก แล้วจัดประมูลให้สร้างเป็นเมืองใหม่ในใจกลางเมืองเดิม กรณีอย่างนี้กรุงมนิลาและนครโฮจิมินท์ก็กำลังดำเนินการ ที่ดินภาคเอกชนที่ปล่อยไว้ว่างเปล่าก็ควรซื้อหรือเวนคืนมาทำประโยชน์ ที่ดินตาบอดในเมืองก็ควรได้รับการจัดรูปที่ดินหรือเวนคืนมาเลย จะได้ไม่ปล่อยให้เสียเปล่า
          ถ้าคิดจะทำรถไฟฟ้าก็ทำในเขตเมือง บางบริเวณหนาแน่นนัก ก็อาจเป็นรถไฟฟ้ารางเล็ก/เบา อย่างที่ทำในสิงคโปร์ การสร้างรถไฟฟ้าในเขตเมืองจะเป็นกำลังผลักดันให้เกิดการพัฒนาที่ดินตามมา ผมศึกษาพบว่าราคาที่ดินริมเส้นทางรถไฟฟ้าโดยเฉพาะบริเวณใกล้ตัวสถานีจะเพิ่มค่าประมาณ 7-8% มากกว่าที่ดินที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน ซึ่งเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 4-5%
          การที่รถไฟฟ้าช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดิน เราจึงควรเวนคืน ซื้อที่ดินหรือจัดรูปที่ดินบริเวณใกล้เคียงให้มีประสิทธิภาพ เราอาจใช้มูลค่าที่เพิ่มขึ้นมาชดเชยการขาดทุนจากการให้บริการรถไฟฟ้าในฐานะสาธารณูปโภคเพื่อมวลชน
          ในแง่กฎหมาย เราก็ควรพิจารณาแก้ไข โดยเฉพาะการแก้ไข พรบ.ผังเมืองทุกผังในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ให้อำนวยความสะดวกในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแนวสูง (อย่างปลอดภัย) เรายังควรแก้กฎหมายการเวนคืนเพื่อให้สามารถเวนคืนที่ดินมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ให้เป็นประโยชน์แก่สังคมส่วนรวม อย่างไรก็ตาม พอพูดถึงการแก้ไขกฎหมายก็อาจดูเหมือนการเข็นครกขึ้นภูเขา เราพึงคิดว่าประเทศอารยะอื่นทำได้ ไทยเราก็ควรทำได้ คนเป็นผู้กำหนดกฎหมาย ไม่ใช่กฎหมายที่ไม่เหมาะสมกลับมากำหนดชีวิตเราจนเปลี่ยนแปลงอะไรไม่ได้
          มีอยู่ยุคหนึ่งเรากำหนดว่าพื้นที่แถวสาทร วิทยุ และเพลินจิต ห้ามสร้างสูงเกินกว่า 4 เท่าของที่ดิน ในขณะที่เขตอื่น ๆ สร้างได้เป็นสิบเท่า นัยว่าเพราะพื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่อยู่อาศัย แต่ในความเป็นจริงเป็นพื้นที่ใจกลางเมือง เขตศูนย์กลางธุรกิจ ผมเชื่อว่านี่เป็นการออกกฎหมายเพื่อเอื้อต่อเจ้าของที่ดินรายใหญ่ส่วนน้อยในเมือง มากกว่าที่จะคำนึงถึงประโยชน์ของประเทศชาติโดยรวม
          ผมขอย้ำอีกครั้งว่า ถ้าเราคิดทำเพื่อลูกหลานของเราจริง เราต้องทำให้เมืองแน่นอย่างมหานครสำคัญทั้งหลายของโลก เมื่อเมืองหนาแน่น รอบนอกไม่ค่อยมีใครไปอยู่ พื้นที่รอบนอกก็อาจกลายเป็นพื้นที่อนุรักษ์หรือพื้นที่สีเขียวไปโดยปริยายโดยไม่ต้องบังคับเอาเช่นที่เป็นอยู่ในขณะนี้ กรุงเทพมหานครก็จะน่าอยู่ มีระเบียบมีประสิทธิภาพ ลูกหลานในวันหน้าก็จะได้มีโอกาสพัฒนากรุงเทพมหานครให้ดียิ่งขึ้นต่อไป