อย่าตระหนกกับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน
หนังสือ Money & Wealth (Property) ปีที่ 1 ฉบับที่ 10 กุมภาพันธ์ 2547
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) **
เมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ทางกรมธนารักษ์ ได้จัดแถลงข่าวเกี่ยวกับการประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน รอบปี 2547-2550 (รอบละ 4 ปี) แทบบัญชีราคาเก่ารอบปี 2543-2546
การประกาศนี้อาจดูคล้ายกับว่า ราคาเพิ่มขึ้นสูงมาก อาจทำให้เราต้องเสียภาษีมาก ๆ ทำให้ราคาซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขยับตัวไปมาก หรือแพงขึ้น ทำให้เราสามารถกู้ได้เพิ่มขึ้นเพราะทรัพย์สินมีราคาสูงขึ้น สิ่งเหล่านี้เป็นความเข้าใจผิด ซึ่งเราในฐานะนักลงทุนควรทำความเข้าใจกันใหม่
กรุงเทพมหานครเปลี่ยนไปอย่างไร
เป็นที่น่าแปลกใจที่ราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพเพิ่มขึ้นเพียง 5.6% เท่านั้น ตารางที่ 1 แสดงให้เห็นว่า ถึงความเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่สำรวจในพื้นที่รับผิดชอบของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครจำนวน 17 สาขา ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 50 เขตของกรุงเทพมหานคร
ตารางที่ 1: การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินกรุงเทพมหานคร |
สำนักงาน*
|
จำนวนแปลงที่ดิน**
|
% แปลงที่ดิน
|
% มูลค่าที่ดิน
|
ที่ดินใน กทม.
|
ราคาเพิ่ม
|
ราคาคงที่
|
ราคาลด
|
รวม
|
ที่ราคาเพิ่ม
|
ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย
|
1
|
ส.กทม.
|
1,561
|
105,698
|
1,184
|
123,443
|
1%
|
0.4%
|
2
|
ธนบุรี
|
2,027
|
103,111
|
461
|
105,599
|
2%
|
1.2%
|
3
|
ห้วยขวาง
|
2,226
|
68,824
|
1,273
|
72,323
|
3%
|
0.7%
|
4
|
หนองแขม
|
11,100
|
130,250
|
4,136
|
145,486
|
8%
|
1.9%
|
5
|
จตุจักร
|
3,894
|
40,423
|
868
|
45,185
|
9%
|
2.0%
|
6
|
มีนบุรี
|
9,037
|
77,131
|
4,158
|
90,326
|
10%
|
2.3%
|
7
|
ลาดกระบัง
|
6,534
|
52,112
|
1,641
|
60,287
|
11%
|
2.3%
|
8
|
บางเขน
|
16,092
|
91,898
|
4,292
|
112,282
|
14%
|
5.3%
|
9
|
บางขุนเทียน
|
15,515
|
85,522
|
570
|
101,607
|
15%
|
4.0%
|
10
|
หนองจอก
|
8,919
|
30,491
|
1,405
|
40,815
|
22%
|
9.4%
|
11
|
ดอนเมือง
|
8,703
|
26,275
|
1,391
|
36,369
|
24%
|
4.6%
|
12
|
บางกอกน้อย
|
43,735
|
93,105
|
2,650
|
139,490
|
31%
|
6.0%
|
13
|
บางกะปิ
|
25,245
|
45,687
|
1,349
|
72,281
|
35%
|
11.1%
|
14
|
ประเวศ
|
23,767
|
28,417
|
3,388
|
55,572
|
43%
|
15.1%
|
15
|
พระโขนง
|
38,589
|
34,135
|
4,585
|
77,309
|
50%
|
13.7%
|
16
|
บึงกุ่ม
|
47,905
|
40,094
|
2,522
|
90,521
|
53%
|
11.2%
|
17
|
ลาดพร้าว
|
23,774
|
16,724
|
780
|
41,278
|
58%
|
15.8%
|
รวมทั้งหมด
|
288,623
|
1,084,897
|
36,653
|
1,410,173
|
20%
|
5.6%
|
% แต่ละกลุ่ม
|
20%
|
77%
|
3%
|
100%
|
|
|
* สนง.ที่ดินในกรุงเทพมหานครมี 17 แห่ง ครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 50 เขตของ กทม.
|
** แปลงที่ดินจริง เพราะในกรุงเทพมหานครได้ทำการประเมินเป็นรายแปลงแล้ว
|
|
จะสังเกตได้ว่า ที่ดินส่วนใหญ่ไม่ได้เพิ่มราคาเลย มีที่ดินเพียง 288,623 แปลง หรือ 20% ของที่ดินทั้งหมด 1,410,173 แปลงในเขตกรุงเทพมหานครที่เพิ่มราคาขึ้น และยังมีอีกประมาณ 3% ที่ลดราคาลง แต่ส่วนใหญ่ 77% ยังมีราคาเท่าเดิม นอกจากนี้ยังมีสำนักงานที่ดิน 9 ใน 17 แห่งที่มีแปลงที่ดินที่ราคาเพิ่มขึ้นไม่เกิน 15% เท่านั้น ดังนั้นแสดงว่าการเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้กระทบคนส่วนใหญ่
ข้อสังเกตอีกประการหนึ่งก็คือ ราคาที่ดินมีการลดลงเช่นกัน ประการหนึ่งอาจเป็นเพราะการถูกเวนคืน เช่น ตัดเป็นถนน ทำให้รูปร่างที่ดินเสียไป หรืออาจเป็นการประเมินผิดในคราวก่อน จึงได้กำหนดใหม่ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เป็นต้น
ปริมณฑลกรุงเทพฯ เป็นเช่นใด
สำหรับในเขตปริมณฑลนั้น ส่วนมากไม่ได้ประเมินรายแปลง แต่เป็นการประเมินรายบล็อค คือ กำหนดตามระยะจากถนน เช่น ห่างจากถนน 20-40 เมตรแรกราคาหนึ่ง ส่วนต่อไปอีกราคาหนึ่ง ที่ดินตามถนนซอยอีกราคาหนึ่งและที่ดินที่ไม่ติดถนนราคาก็ต่ำลงมา แต่เดิมทางราชการ ก็ใช้การประเมินแบบนี้ทั่วประเทศ แต่มาภายหลังในจังหวัดหลัก ๆ ของประเทศ เช่น กรุงเทพมหานคร เชียงใหม่ นครราชสีมา รวม 8 จังหวัด ก็แปลงมาเป็นการประเมินรายแปลง ซึ่งเป็นแนวโน้มใหม่ในอนาคต
แต่การที่ในเขตปริมณฑลส่วนใหญ่ยังประเมินรายบล็อค จึงทำให้จำนวนบล็อกน้อยกว่าจำนวนแปลงมาก และจะเห็นได้ว่า ที่ดินเกือบทั้งหมด ถึง 95% มีราคาคงเดิม และลดลงมีอีก 1% ส่วนที่เพิ่มขึ้นมีเพียง 4% เท่านั้น
ตารางที่ 2: การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินจังหวัดปริมณฑล |
จังหวัด |
หน่วยราคา* |
% หน่วยราคา |
% มูลค่าที่ดิน |
ในปริมณฑล |
เพิ่ม |
คงที่ |
ลด |
ทั้งหมด |
ที่มีราคาเพิ่ม |
ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย |
ปทุมธานี |
48 |
4,495 |
94 |
4,637 |
1% |
9% |
นนทบุรี |
115 |
2,036 |
7 |
2,158 |
5% |
16% |
สมุทรปราการ |
419 |
4,380 |
14 |
4,813 |
9% |
15% |
สมุทรสาคร |
56 |
1,985 |
4 |
2,045 |
3% |
4% |
นครปฐม |
151 |
3,735 |
2 |
3,888 |
4% |
3% |
รวมทั้งหมด |
789 |
16,631 |
121 |
17,541 |
4% |
9% |
% แต่ละกลุ่ม |
4% |
95% |
1% |
100% |
|
|
* = ส่วนมากเป็นการประเมินรายบล็อคจึงมีหน่วยราคาที่น้อยกว่าใน |
กรุงเทพมหานคร (ซึ่งใช้การประเมินรายแปลง - เลิกใช้รายบล็อคไปนานแล้ว) |
|
อย่างไรก็ตามทั้งที่มีการเพิ่มขึ้นของแปลงที่ดินไม่มากนัก (เพียง 4%) แต่กลับปรากฏว่า ราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยถึง 9% ซึ่งสูงกว่าในเขตกรุงเทพมหานครที่เพิ่มขึ้นเพียง 5.6% เท่านั้น โดยจังหวัดที่มีการเพิ่มมากก็คือ นนทบุรีและสมุทรปราการ ซึ่งแม้จะมีแปลงที่เพิ่มขึ้นเพียง 5% และ 9% ตามลำดับ แต่กลับมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 16% และ 15% ตามลำดับ
การนี้แตกต่างจากพื้นที่ของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาดอนเมืองและบางกอกน้อย ที่อยู่ติดกับนนทบุรี ที่กลับมาจำนวนแปลงเพิ่มขึ้นถึง 24% และ 31% ตามลำดับ แต่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 5 แ ละ 6% เท่านั้น ส่วนในเขตประเวศและพระโขนง แม้มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 15% และ 14% คล้ายกับกรณีของสมุทรปราการ แต่จำนวนแปลงที่ดินที่เพิ่มขึ้นกลับสูงถึงประมาณครึ่งหนึ่ง ต่างจากสมุทรปราการที่มีจำนวนแปลงที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 9% เท่านั้น
การนี้ชี้ให้เห็นว่า การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินต่าง ๆ นั้นยังมีความลักลั่นกันอยู่พอสมควร
ข้อสังเกตจากการเปลี่ยนแปลงทั่วประเทศ
ความลักลั่นของราคาจะยิ่งเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นเมื่อพิจารณาถึงจังหวัดต่าง ๆ ในขอบเขตทั่วประเทศ ดังเช่น กระบี่และพังงา ซึ่งแม้เป็นจังหวัดท่องเที่ยวก็ตาม แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นเกษตรกรรม การที่ราคาประเมินเพิ่มขึ้นถึง 66% และ 80% ตามลำดับนั้น คงมีบางอย่างคลาดเคลื่อน หรือแม้แต่สิงห์บุรีที่ราคาเพิ่มขึ้นถึง 54% แต่เมื่อดูอ่างทองซึ่งอยู่ติดกันราคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.29% เท่านั้น
ยังมีปรากฏการณ์ที่เข้าใจได้ยากในอีกหลายกรณีดังเช่นที่ได้โยงเป็นลูกศรไว้สำหรับจังหวัดใกล้เคียงต่าง ๆ ตามตารางที่ 3 ข้างต้น ได้แก่ กระบี่-ตรัง, พังงา-ภูเก็ต, สุราษฎร์ฯ-นครศรีฯ , มหาสารคาม-ขอนแก่น, ร้อยเอ็ด-ยโสธร-กาฬสินธุ์, อุทัยธานี-ชัยนาท, ประจวบฯ-เพชรบุรี, ปัตตานี-สงขลา, พะเยา-เชียงราย, อยุธยา-ปทุมธานี, ราชบุรี-กาญจนฯ พิจิตร-กำแพงเพชร ฯลฯ
เข้าใจให้ถูกต้อง
โดยที่ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนักและมีจำนวนแปลงที่ปรับเพิ่มไม่มากเช่นกัน จึงเชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบจากการนี้มากนัก นอกเสียจากความเข้าใจไขว้เขวบางประการ
การที่ราคาที่ดินในแต่ละจังหวัดเพิ่มขึ้นมาก-น้อยอย่าง "ขัดสายตากรรมการ" นั้น คงมีสาเหตุหลาย ๆ ประการ แต่ข้อสังเกตสำคัญประการหนึ่งก็คือ การจัดทำบัญชีราคาประเมินนี้ ขึ้นอยู่คณะสำรวจที่แตกต่างกัน คณะอนุกรรมการพิจารณาแต่ละจังหวัดที่แตกต่างกัน ดังนั้นจึงไม่อาจถือเป็นบันทัดฐานได้ บางครั้งพื้นที่รอยต่อระหว่างจังหวัดอาจมีความลักลั่นกันมากก็ได้ เพราะคณะสำรวจที่แตกต่างกันนั่นเอง
สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจให้ชัดก็คือก็คือ ราคานี้ใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น ไม่ใช่สามารถอ้างอิงเป็นราคาซื้อขายได้ ใครก็ตามนำราคานี้มาอ้างอิงเพื่อต้องการให้ทรัพย์สินดูมีราคาสูงกว่าความเป็นจริง (เพราะต้องการขาย) หรือต่ำกว่าความเป็นจริง (เพราะต้องการซื้อคืน-ไถ่ถอน) ย่อมเป็นการแสดงเจตนาไม่บริสุทธิ์
โดยนัยนี้ ผู้ขายไม่ว่าจะเป็นเจ้าของโครงการหรือผู้ขายบ้านทั่ว ๆ ไป จะอ้างอิงราคาประเมินเพื่อขึ้นราคาคงไม่ได้ ส่วนผู้ซื้อจะอ้างเอาราคาทางราชการที่ต่ำในพื้นที่หนึ่ง ๆ เพื่อกดราคาขายให้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงก็คงไม่ได้เช่นกัน
นอกจากนี้โดยทั่วไปราคานี้ก็จะต่ำจากราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ดังนั้นถึงแม้มีการเพิ่มราคาบ้างแต่ก็น่าจะมีผลสะเทือนนัก แต่อย่างไรก็ตาม หากมีกรณีที่ราคาซื้อขายจริงกลับต่ำกว่าราคาประเมินทางราชการนี้แล้ว ผู้มีส่วนได้เสียก็สามารถไปติดต่อสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ โทร.0-2494-5113, 0-2424-6808 เพื่อขอให้ทบทวนได้ หรือแม้ไม่ได้เกี่ยวกับการทบทวน แต่อยากทราบราคาก็สามารถโทรศัพท์ไปสอบถามได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย
และที่สำคัญขณะนี้ทุกท่านสามารถเข้าไปตรวจสอบราคาประเมินใหม่ผ่านระบบคอมพิวเตอร์โดยคลิ๊กไปที่: www.treasury.go.th/siamwebprod/landprice/index.php โดยเราต้องลงทะเบียนพร้อมเลขที่บัตรประชาชน และเมื่อได้รหัสผ่านแล้ว จึงจะสามารถใช้ได้ ซึ่งจะมีความรวดเร็ว สะดวกสบายทีเดียว
เดี๋ยวนี้ราชการไทย ได้พัฒนาไปมากแล้ว!
* เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
** องค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกและแห่งเดียวที่ได้รับ ISO 9001-2000 ทุกระบบในประเทศไทย ซึ่งเก็บรวบรวมข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์จากภาคสนามทุกจังหวัดทั่วประเทศ |