ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) **

         เราทราบกันดีว่า ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์กำลังกลับมา “ฮอต” อีกครั้งหนึ่ง และสินค้าที่น่าจับตามากเป็นพิเศษก็คือ อาคารชุดพักอาศัยราคาแพง ๆ ใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท สาธร พระรามสี่ ฯลฯ
        ในฉบับนี้เราจึงมาคุยกันในเรื่องอาคารชุดราคาแพงดู เพราะวันนี้ภาพออกมาว่าซื้อแล้ว "แสนคุ้ม" ราคาจะขึ้น แถมยังปล่อยเช่าได้กำไรกว่าดอกเบี้ยเสียอีก การซื้อห้องชุดราคาแพงใจกลางเมืองจะมีอนาคตจะสดใสหรือชะตากรรมจะลำเค็ญ เป็นประเด็นในฉบับนี้

สถานการณ์ที่แท้เป็นเช่นใด
        ในฐานะที่ AREA เป็นศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่สำรวจข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ในที่นี้จึงขอเสนอถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามตารางต่อไปนี้:

        จากตารางข้างต้น จะเห็นได้ว่าในช่วง 11 เดือนของ ปี 2546 นั้น มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่รวมกันถึง 41,590 หน่วย รวมมูลค่าถึง 113,547 ล้านบาท โดยแทบทั้งหมดถึง 91% เป็นที่อยู่อาศํย ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมอุตสาาหกรรมมีเพียงน้อยนิด หรือและแน่นอนว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการสร้างโดยมูลค่ารวมสูงสุดก็คือ บ้านเดี่ยว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
        สำหรับอาคารชุดที่เรากำลังจะพิจารณากันนั้น หากนับเฉพาะที่มีราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป จะมีจำนวนเพียง 1,486 หน่วย ซึ่งไม่มากนัก แต่มีมูลค่ารวมกันถึง 7,475 ล้านบาท หรือตกเฉลี่ยหน่วยละ 5.03 ล้านบาททีเดียว

ห้องชุดหรูคือสินค้าเก็งกำไร้
        ประเด็นสำคัญของเราก็คือ ทำไมจึงมีคนสนใจซื้อสินค้าประเภทนี้ ทั้งที่เมื่อช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สินค้านี้มีเหลือขายและเหลืออยู่อาศัย (unoccupied) อยู่มากที่สุดกลุ่มหนึ่ง คำตอบก็คือ ประการแรก สินค้านี้สำเร็จรูป โครงการมีการดูแลทรัพย์สินและชุมชนที่ดี ทำให้สามารถปล่อยเช่าได้ โดยได้กำไรสุทธิประมาณ 5-8% ซึ่งเมื่อก่อนถือว่าไม่จูงใจนัก แต่พออัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำติดดิน สินค้านี้จึงเป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุน ประการที่สอง ผู้ซื้อก็หวังว่าจะได้กำไรจากการขายต่อในวันหน้า โดยมีสมมติฐานว่าวันหน้าราคาจะขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย ดังนั้นจึงมีการซื้อทรัพย์สินนี้เพื่อการเก็งกำไรกันมากเป็นพิเศษ
        หากพิจารณาในพัฒนาการช่วงประวัติศาสตร์ที่ผ่านมาจะพบความจริงว่า สินค้าประเภทนี้แต่เดิมก็มีการซื้อเก็งกำไร โดยเก็งไว้ขายต่อชาวต่างชาติ แต่พอเกิดวิกฤติอ่าวเปอร์เซียในปี 2533-4 ก็ปรากฏว่า สินค้านี้แทบจะไม่มีการปรับราคาขึ้นเลย โดยเฉพาะในช่วงปี 2534-2540) และในช่วงนั้นก็ว่างหรือร้างกันเป็นจำนวนมาก จนภายหลังบางส่วนก็ให้คนอื่นเช่า เข้าทำนอง "กำ ข. ดีกว่ากำ ต." แต่ยังมีอีกจำนวนมากที่ยังเก็บไว้เพราะกลัวทรัพย์สินจะ "เปื้อน" หรือ "ช้ำ" (หากให้เช่า) และมุ่งไว้ขายต่อมากกว่า

กรณีศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคา
        ในบางครั้งห้องชุดก็อาจเป็นความต้องการจริง ๆ ก็ได้ อย่างเพื่อนผมมีบ้านอยู่หมู่บ้านลัดดาวัลย์ศรีนครินทร์ ก็ยังเคยมาอยู่ห้องชุดใจกลางเมืองในช่วงวันธรรมดา เพราะทนรถติดไม่ไหว แต่ถ้าเราอยู่ในทิศทางที่รถไม่ติดนักหรือต่อไปเรามีโครงการสร้างทางด่วนบางนาคร่อมบนเส้นเดิม (คาดว่าอีกไม่เกิน 5 ปี) เราก็อาจย้ายกลับไปอยู่ชานเมืองได้อีก แต่การที่ห้องชุดมีลักษณะที่เป็นทั้งอุปสงค์แท้และเทียมในเวลาเดียวกันนี้ อาจทำให้เราสับสนบ้าง

        ดังนั้นถ้าเรามุ่งหวังจะซื้อห้องชุดหรูในใจกลางเมือง เราคงต้องถามตัวเองก่อนว่าเราซื้อไปอยู่เองหรือเปล่า ถ้าใช่ อย่างน้อยก็ยังได้รับดอกผลจากการ "เช่า" อยู่เอง แต่ถ้าเพื่อการเก็งกำไรด้วยการรอขายหรือหวังใจให้คนมาเช่า ก็คงต้องคิดให้รอบคอบ
        แผนภูมิข้างต้นแสดงให้เห็นว่า ห้องชุดสุดหรูในใจกลางสุขุมวิทนั้น ในระยะยาวราคาเป็นอย่างไร ข้อสรุปสำคัญประการหนึ่งก็คือ ถ้าระยะยาวก็คงได้ผลตอบแทนพอ ๆ หรือใกล้เคียงกับเงินฝากเฉลี่ยที่ 5% ดังนั้นถ้าเราอยู่เองก็คงคุ้ม เพราะถ้าถึงเวลาขาย ได้เงินคืนมาทั้งต้นและดอกแถมยังเท่ากับอยู่ฟรีเสียอีก แต่การปล่อยเช่านั้นก็ต้องมีภาษี มีค่าเสื่อม มีโอกาสที่คนเช่าขาดมือเหมือนกัน
        อีกสิ่งหนึ่งที่เราควรตระหนักในฐานะนักลงทุนก็คือ ราคามีขึ้น มีลง ไม่ใช่มีแต่ขึ้น ดังนั้นอย่ามองโลกในแง่ดีจนเกินไป อาจทำให้เราผิดหวังได

จะซื้อจากไหนดี
        ทุกวันนี้นักพัฒนาที่ดินแอบยิ้มกันใหญ่ เพราะขายบ้านโดยเฉพาะห้องชุดหรู ๆ ได้อย่างรวดเร็ว เพราะใคร ๆ ก็คิดเหมือน ๆ กันในการเก็งกำไรห้องชุดเหล่านี้
        แต่ที่น่าสังเกตก็คือ ห้องชุดที่ขายกัน 40,000 - 50,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับของใหม่แกะกล่องนั้น ถ้าเป็นห้องชุดมือสองในโครงการเดิม (บางห้องยังไม่เคยมีคนอยู่ด้วยซ้ำ) ราคากลับต่ำกว่าเหลือเพียง 65-75% เท่านั้น
        แต่เรื่องเหล่านี้เราไม่ค่อยรู้ ส่วนหนึ่งเพราะคนเราเคยชินกับการซื้อบ้านใหม่ ทั้งที่บ้านมือสองดี ๆ มีอยู่ดกดื่น อีกส่วนหนึ่งที่สำคัญก็คือ อาจมีสถาบันการเงินที่ "กั๊ก" ทรัพย์สินไว้เผื่อขายได้กำไรในวันหน้า จึงไม่ค่อยมีทรัพย์ดี ๆ ออกมาขาย หรืออาจซื้อขายกันเอง นอกจากนั้นยังมีประเด็นว่า การประมูลบ้านของกรมบังคับคดีก็ขาดหลักประกัน มีปัญหาจุกจิก คนซื้ออาจไม่ได้บ้าน ต้องไปไล่เจ้าของเดิมเองให้เพลียใจเล่น
        ด้วยเหตุเหล่านี้เอง ในขณะที่นักพัฒนาที่ดิน "ฟัน" กำไรมหาศาลจาก "บ้านใหม่" ก็คือขณะที่คนซื้อบ้าน (ที่หวังเก็งกำไร) ต้องซื้อบ้านราคาแพงเกินเหตุ ซึ่งวันหลังอาจลงราคาเหมือนที่เคยเกิดขึ้นอีก
        ดังนั้นถ้าเราจะซื้อห้องชุดใจกลางเมืองจริง ๆ อย่าลืมดูของมือสอง ดูทรัพย์จากธนาคารบ้าง หรือไปดูที่กรมบังคับคดีบ้าง (แต่ต้องทำการบ้านให้ดี ถ้าอยากได้ของดีจริง) และที่สำคัญโปรดชั่งใจว่า การแห่ตามคนอื่นนั้นอาจปลอดภัยที่ "ไม่ตกกระแส" แต่อาจอันตรายที่ "ไม่ลืมหูลืมตา" เช่นกัน