ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

         ตอนนี้หลายคนอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะฝากแบงค์ก็ขาดทุน บ้างก็รวยจากตลาดหุ้น บ้างก็ซื้อตาม ๆ คนอื่นไป ท่านคงทราบดีว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไม่รอบรู้ ทำให้ "ทุนหาย กำไรหด" คือนอกจากจะไม่ได้ดอกผลจากการซื้อแล้ว ทรัพย์สินยังอาจด้อยค่าลงไปเสียอีก
        การตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้เราได้เรียนรู้ความจริงจากปรากฎการณ์ "น้ำลดตอผุด" ได้เป็นอย่างดี ดังนั้นในฉบับนี้จึงขอเสนอ Property Investment Traps เผื่อจะได้ "ยับยั้งชั่งใจ" ให้เกิดความรอบคอบก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์

ซื้อไกล๊..ไกล
        โดยทั่วไปราคาบ้านและที่ดินในเมืองจะแพงเป็นธรรมดา บ้านเรือนใหม่ ๆ จึงมักตั้งอยู่ชานเมืองไกล ๆ การอยู่ไกล ๆ นี่แหละเป็นเรื่องที่น่าปวดหัวเป็นอย่างยิ่ง ประการแรกค่าทางด่วนก็จะแพงขึ้นทุกวัน ถ้าแต่ละวันเสียค่าทางด่วน 160 บาท เสียค่าน้ำรถและค่าสึกหรอรถอีก 140 บาท รวมเป็น 300 บาท ปีหนึ่งก็คงเป็นเงิน 109,500 บาท ถ้าต้องเสียอย่างนี้ไปชั่วนาตาปี ณ อัตราผลตอบแทน 10% นั่นแสดงว่าต้นทุนส่วนนี้เป็นเงิน 1.095 ล้านบาท (109,500 / 10%) ประเด็นที่ต้องคิดก็คือ ถ้าเราซื้อบ้านใกล้เมืองกว่านี้จะคุ้มกว่าไหม
        จริง ๆ การอยู่ไกล ๆ เมืองออกไปนั้น คนรวยคงไม่มีปัญหาเรื่องค่าทางด่วน คนจนก็ขึ้นทางด่วนด้วยรถประจำทางได้ แต่คนชั้นกลางจะสู้ไม่ได้ ดังนั้นที่อยู่ไกลเมืองจึงไม่เหมาะกับคนชั้นกลางนัก
        การอยู่ไกล ๆ และโดยเฉพาะหมู่บ้านที่มีการดูแลชุมชนที่ไม่ดี ก็อาจถูกยกเค้าได้ สภาพชุมชนก็ทรุดโทรม ราคาขายต่อก็อาจตกได้อีก
        ยิ่งถ้าได้เพื่อนบ้านไม่ดียิ่งแล้วไปใหญ่ ถ้ามีโอกาสเราจึงต้องพยายาม make friend กับเพื่อนบ้านให้ดี อย่าให้มีอะไรขัดเคืองกันจะได้ช่วยกันดูแลได้ ตามภาษิตจีนที่ว่า "ญาติไกลหรือจะสู้เพื่อนบ้านใกล้ ๆ" ได้
        ความ "ไกล๊..ไกล" นี้ยังอาจรวมความถึงการอยู่ในที่แม้ไม่ไกล แต่การจราจรติดขัด ซึ่งกว่าจะเข้าเมืองได้ ก็เหนื่อยแทบแย่ เช่น แถวบางนา ซึ่งบางคนต้องทิ้งบ้านหลังละสิบล้านไว้ให้ "ยัยเอี้ยง - ยัยเอื้อง" อยู่ในวันธรรมดาแล้วตัวเองมาอยู่คอนโดในเมืองแทน
        อย่างไรก็ตามในอนาคตเฉพาะกรณีบางนา มีศักยภาพที่ดีมาก เพราะจะมีทางด่วนเหนือทางด่วนคลองเตย-บางนา ปัจจุบัน ซึ่งจะทำให้การจราจรคล่องตัวกว่านี้ (แต่ตอนนี้ทนอดและอดทนไปก่อน!!)

หลงภาพมายา
        การหลงภาพมายา ก็มีตั้งแต่การไปงานเปิดตัวโครงการใหญ่ ๆ เห็นดาราหรือคนดังซื้อบ้านในโครงการดังกล่าว เลยซื้อตามไปอย่างลืมตัว จนถึงการไปดูการตกแต่งที่สุดอลังการ โดยไม่ทันคิดว่าจะสอดคล้องกับชีวิตจริงหรือไม่
        สิ่งที่ควรคิดประการหนึ่งก็คือ สินค้าที่เป็น "แฟชั่น" มักไม่คงทน เช่น บางคนอาจชอบ "ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น 7 ระดับ" ดูทันสมัยกว่าแบบเดิม ๆ แต่พออยู่ ๆ ไปกลับน่าเบื่อชะมัด เพราะชีวิตนี้ต้องขึ้นบันไดอยู่ทุกขณะจิต
        บ้านทาวน์เฮาส์บางหลัง อาจดูคล้ายคลึงของฝรั่งในยุโรป และอเมริกา ปิดเสียมิดชิด (เพราะที่นั่นหนาวจัด) แต่มาอยู่บ้านเราที่ร้อนจัด อาจทำให้เรารู้สึกอุดอู้ หรือเสียเงินค่าไฟฟ้ามากเกินไปโดยใช่เหตุ
        นอกจากนี้ยังมีบางกรณีที่บ้านตัวอย่างตกแต่ง "แหกตา" เราบ้าง เช่น ใช้เตียงขนาดเล็กพิเศษ ทำให้ห้องแลดูกว้างขวางเกินจริง ถ้าเราไม่ดูให้ดี ๆ อาจทำให้เรา "ติดกับ" ซื้ออย่างไม่รอบรู้ได

"ชุมโจร"
        ในบ้านที่ราคาถูกมาก ๆ จนเกินไป นอกจากเป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยที่ไม่ค่อย "ศิวิไลซ์" แล้ว ยังอาจเป็น "ชุมโจร" เพราะความ "ถูก" ก็ได้ ภาษิตเนปาลจึงมีว่า "ซื้อของถูกร้องไห้หลายหน (ตอนซ่อม/ช้ำใจ) ซื้อของแพงร้องไห้หนเดียว (ตอนควักเงินซื้อ)" แต่อย่าลืมนะครับ กฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น
        แต่บางครั้งเรามีเงินน้อยก็อาจต้องอยู่ในที่อยู่แบบถูก ๆ ไปก่อน ทั้งนี้เพราะที่อยู่อาศัยของคนเรานั้น มัน "พลวัตร" (dynamic) ไปตามฐานะทางเศรษฐกิจของเรา ถ้าเรารวยขึ้นก็จะย้ายไปอยู่บ้านที่ดีขึ้น แพงขึ้น แต่ถ้าจนลงก็จะเป็นในทางตรงกันข้าม
        นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยยัง "พลวัตร" ไปตามวัยด้วย เช่น อยู่บ้านเดี่ยวตั้งแต่หนุ่มจนแก่ พอแก่ตัวลงลูกหลานก็ไม่อยู่ด้วย การอยู่บ้านเดี่ยวหลังใหญ่อาจเป็นภาระและไม่ปลอดภัยเท่าอยู่ห้องชุด ก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน
        "ผิดคาด-ฝันค้าง"
        เจ้าของโครงการบางรายหลอกลวงผู้ซื้อบ้านว่า มาซื้อตึกแถวตรงนี้ เพราะฝั่งตรงข้าม "ห้าง..." จะมาเปิดในเร็ว ๆ นี้ ซึ่งเป็นเรื่องเท็จ เราไม่รอบรู้หลงเชื่อง่าย ก็ "เสร็จ"
        บางรายอยากทำการค้า เลยถูกคนขายวาดฝันว่า โครงการตึกแถวนี้จะกลายเป็นตลาดค้าส่งใหญ่แทนตลาดเดิมในเมืองในอนาคต
        หรือว่าโครงการนี้จะดีอย่างนั้นอย่างนี้ แต่ปรากฎว่าทั้งโครงการ มีแต่ตึกแถวล้วน หรือมีตึกแถว มากกว่า 20% ของบ้านทั้งโครงการ อย่างนี้คงไม่ "ค้าคล่อง" เพราะถ้าต่างคนต่างค้าก็คงนั่งมองตากันเองปริบ ๆ แน่นอน
        โปรดสังเกตดูว่า ในหมู่บ้านจัดสรร หรือหมู่บ้านชนบท บ้านที่เปิดขายของค้าปลีกนั้น โดยทั่วไปควรมีไม่เกิน 5% ของบ้านทั้งหมด ถ้าเกินกว่านี้ก็คงไม่ "เวิร์ค"
        ยังเคยมีอยู่โครงการหนึ่ง ผู้ประกอบการรายนี้ไม่หลอกชาวบ้าน สร้างห้องชุดประมาณ 5,000 หน่วย สร้างห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ตอนแรกคนก็ซื้อกันเหมือนได้เปล่า แต่ตอนหลังก็กลับไม่มีคนมาอยู่เลย ส่วนหนึ่งก็เพราะคนซื้อส่วนมากซื้อไว้เก็งกำไร ไม่ได้ตั้งใจอยู่เอง นี่ก็เป็น "กรรม" ของผู้แห่ตามหวัง "ฟัน" กำไรเกินงามนั่นเอง

(มินิ) ออฟฟิศยอดฮิตในอดีต
        มีอยู่ยุคหนึ่งเราสร้างอาคารสำนักงานกันมากมาย เจ้าของจำนวนหนึ่งก็อาจหวังจะมี "อนุสรณ์สถาน" ประจำตระกูล จึงสร้างกันโดยไม่ดูทำเล คลองประปาก็มี คลองจั่นก็มี ปากเกร็ดก็มี จริง ๆ แล้วเรามีสำนักงานใหญ่ ๆ ดี ๆ ไม่น้อยหน้าสิงคโปร์ด้วยซ้ำไป แต่เราต่างคนต่างอยู่เลยไม่มีพลัง
        ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ต้องอยู่รวมกันจึงจะมีพลัง เมื่อมีคนมาอยู่มาก ก็จะเกิดพลังต่อรอง พลังดึงดูดมาก กลายเป็นย่าน "sub-centre" ต่าง ๆ ขึ้นมาได้
        สำหรับกลุ่มนายทุนที่มีเงินน้อยลงมาหน่อย ก็อาจสร้างหรือซื้อมินิออฟฟิศ อย่างน้อยก็จะได้มีอะไรเป็นของตนเองบ้าง แต่การมีขนาดเล็ก ๆ อย่างนี้ ก็มักจะไม่ "เวิร์ค" มากนัก เช่น มีที่จอดรถไม่เพียงพอ ทำให้ในภายหลังค่าเช่าตกต่ำมาก กลายเป็นสินค้าเกรดต่ำ ๆ ไป และทรุดโทรมไป

ศูนย์การค้า "Size does matter"
        ในหนังเรื่องก็อตซิลล่า มีคำขวัญว่า "Size does matter" การลงทุนในศูนย์การค้าก็เหมือนกัน ต้องใหญ่จึงอยู่ได้ เข้าทำนองปลาใหญ่กินปลาเล็ก
        ธรรมชาติของศูนย์การค้ากับอาคารสำนักงานจึงต่างกันตรงนี้นี่เอง ศูนย์การค้ามีการแข่งขันกันมาก หากมีขนาดเล็กกว่าก็ไม่อาจอยู่ได้ จะสังเกตได้ว่าในแต่ละย่านมักจะมีเจ้าใหญ่ที่อยู่รอดได้เพียงเจ้าเดียวหรือสองเจ้าเท่านั้น ที่เหลือก็ "หงอย"
        ถ้าเราไม่ใช่ผู้สร้าง แต่เป็นผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้านั้น สิ่งหนึ่งที่ควรคิดก็คือ การ "เซ้ง" ระยะยาวนั้น แม้จะจ่ายถูกกว่าการเช่าระยะสั้น แต่เสี่ยงกว่ามากมายนัก ถ้าศูนย์การค้านั้นไม่รอด พื้นที่ที่เราเช่าไว้ก็มีค่าเพียงแค่โกดังเท่านั้น ดังนั้นถ้าคิดจะ "เซ้ง" ต้องเล็งอนาคตให้ดีที่สุด

ซื้อบ้านตากอากาศ..ดีไหม
        คนมีเงินล้นเกินพอประทังชีวิต สามารถเสพสุขทางอื่นได้เขาเรียกว่า "กฎุมพี" พวกเรานี้มักจะชอบเป็นเจ้าของทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทรัพย์หนึ่งที่คนอยากซื้อยามมี เช่นเดียวกับการซื้อทองหยอง ดังนั้นถ้าเศรษฐกิจดี รายได้ถึง รสนิยมวิไล ใจใฝ่เก็งกำไร ก็อาจซื้อ สวนเกษตร สวนป่า รีสอร์ท ที่ดินรอบสนามกอล์ฟ คอนโดตากอากาศ (ริมทะเล ชายภูเขา) รวมไปถึง "มารีนา" ริมแม่น้ำ ไว้ตากอากาศ
        ความจริงคนที่ซื้อสินค้าประเภทนี้ได้ ต้อง "เหลือกิน-เหลือใช้" มาก ๆ เพราะไม่คุ้มทุนที่จะซื้อ แต่ซื้อเพื่อการมีสถานะ การมีความเป็นส่วนตัว ไม่ต้องไปอยู่โรงแรมปะปนกับใคร เป็นต้น พวกนี้ไม่ได้ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร หรืออยู่เป็นเรื่องเป็นราว
        แต่คนที่หวังเก็งกำไร หรือมีทรัพย์ไม่ถึง ซื้อไปแล้วอาจติดมือ ปล่อยไม่ออก ค่าดูแลก็แพง ทำให้ขาดทุน "บักโกรก" ได้ ดังนั้นผู้ซื้อจงควรสังวร ควรชั่งใจเสียบ้างว่า เรามีกำลังเพียงพอในการซื้อหรือไม่
        ตอนซื้อแต่ละคนก็มักวาดหวังไว้สวยงาม เช่น พวกที่ซื้อบ้านพร้อมที่จอดเรือแบบมารีนา ก็วาดฝันไว้สุดหรู สุดท้าย คนซื้อต่างไม่มาอยู่ตามนัด คนขายก็ "เจ๊ง" เพราะ "cashflow ไม่ได้ดังที่วางแผนไว้

ข้อคิด "ซื้ออย่างไม่มืดบอด"
        ดังนั้นจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่
        1. ต้องถ้วนถี่ ตรวจสอบให้ดี ดูเองไม่ได้ก็พึ่งเพื่อนหรือจ้างผู้รู้ เช่น ผู้ประเมิน ทนาย วิศวกร มาศึกษาดู อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ผักปลาถูก ๆ ดังนั้น "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ"
        2. ต้องลงทุน ลงแรงให้มาก โดยเฉพาะในการสำรวจวิจัยหาข้อมูลเปรียบเทียบกับโครงการข้างเคียง เพื่อให้แน่ใจว่า ได้ราคาสมน้ำสมเนื้อจริง ๆ
        3. ในทำนองเดียวกันก็คือ ต้องมีเวลาเพียงพอในการตัดสินใจ การสุ่มเสี่ยงตัดสินใจโดยไม่รอบคอบอาจเสียใจได้ การสุ่มเสี่ยงอาจฟลุ๊ก (fluke) ได้กำไรบ้าง แต่พึงเข้าใจว่า "เสียดายที่ไม่ได้ซื้อ ยังดีกว่า เสียดายที่ซื้อ"
        4. สุดท้ายก็คือ อย่าโลภจนขาดสติ ต้องมีสติจึงจะสามารถค้นหาทางสว่างได้ในที่สุด