ดร.โสภณ พรโชคชัย *

            ตอนนี้อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังชะลอตัวลง เนื่องจากกำลังซื้อถดถอยลง แม้แต่อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่เคยเป็นดั่งพระเอก ก็ชะลอตัวลงเช่นกัน ก็จึงได้เวลา “คิดต่างมุม” ด้วยการบุกขายถึงถิ่นผู้ซื้อเสียเลย
            ที่ว่าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศชะลอตัวลงก็เพราะว่า กำลังซื้อ-เช่าจากต่างชาติลดน้อยลงตามภาวะวิกฤติของเศรษฐกิจโลกในปัจจุบันนี้ นักท่องเที่ยวก็ลดน้อยลง ทำให้การรับรู้รายได้ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมลดลงในช่วง 1-2 ปีนี้ ซึ่งก็ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินลดลงตามไปด้วย
            ที่ว่า “บุกถ้ำเสือ” ก็เพราะที่ประเทศสวีเดนหรือประเทศสแกนดิเนเวียอื่น ๆ นั้น มาซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือมาเที่ยวตากอากาศในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก  ตอนเกิดสึนามิ ก็มีคนเหล่านี้ตายไปมากเช่นกัน แต่พวกเขาก็ไม่เข็ด และหลายคนก็กลับคิดว่า วิธีการที่จะช่วยให้ไทยพ้นจากวิกฤติยามเกิดสึนามิก็คือมาเที่ยวเมืองไทย ให้ไทยมีรายได้ ฟังดูแล้วน่าชื่นใจชาวบ้านที่นี่ไหมครับ
            ผมทำเรื่องไปถึงกรมส่งเสริมการส่งออกว่า เราน่าจะจัดนิทรรศการและจัดสัมมนาเชิญคนสวีเดนและอื่นๆ มาซื้อบ้านในประเทศไทย ผมเสนอไปหลายต่อหลายที่ และที่แรกที่กรมฯ เห็นว่าควรดำเนินการก่อนก็คือประเทศสวีเดนนี่เอง ผมจึงได้รับเชิญจากกรมฯ ให้ไปให้ข้อมูลแก่ผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
            นอกจากนี้ ผมยังได้ทำเอกสารเผยแพร่เพื่อให้ความรู้แก่ผู้ซื้อด้วย นอกจากนี้ผมยังได้ชักชวนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไปร่วมออกบูธรวมกันถึงราว 10 บูธอีกด้วย
            ผมเห็นว่าในยามที่ฝืดเคืองเช่นนี้ การไปประเทศผู้ซื้อหรือผู้มาเที่ยวประเทศไทยอยู่แล้ว น่าจะเป็นการเจาะตลาดที่น่าสนใจ  เข้าไปถึงตัวผู้ซื้อโดยตรง การที่ทำให้ผู้ซื้อเกิดความน่าเชื่อถือว่าผู้ประกอบการไทยมาเอง ไม่ต้องผ่านนายหน้า และสามารถเจรจากันอย่างตรงไปตรงมา จะเป็นลู่ทางที่ดีอย่างยิ่ง
            ผมเห็นว่ากรมส่งเสริมการส่งออก ได้ให้ความสำคัญเกี่ยวกับการนี้เป็นอย่างมาก มีผู้แทนระดับสูงจากสถานทูต จากสำนักงานการค้าและการส่งออกของกรมฯ มาร่วมงาน และทำสำเนาเอกสารที่ผมจัดเตรียมให้ ไว้พร้อมแจกแก่ผู้เข้าร่วมงานอีกด้วย
            นอกจากสวีเดนแล้ว ผมได้นำเสนอไปยังกรมฯ ให้ไปที่อื่น ๆ อีก เช่น
            1. ยุโรป โดยเฉพาะประเทศที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกน้อยกว่าประเทศอื่น เช่น เยอรมนี และรัสเซีย
            2. ประเทศในแถบตะวันออกกลาง โดยเฉพาะนครดูไบ โดฮา มัสกัส และอาบูดาบี เป็นต้น
            3. ประเทศภาคพื้นตะวันออก โดยเฉพาะนครเซี่ยงไฮ้ โซล โตเกียว โอซากา และฮ่องกง เป็นต้น
            4. ประเทศในอาเซียน เช่น สิงคโปร์ และจาการ์ตา
            ถ้ากรมฯ ตัดสินใจจัดงานในประเทศอื่นที่ผมได้นำเสนอไปอีก ผมก็หวังว่าผู้ประกอบการที่สนใจจะได้ร่วมไปออกบูธด้วยกัน เผื่อจะสามารถขายได้เป็นประโยชน์ต่อตนเองและประเทศชาติ
            แต่สิ่งที่พึงให้ความสำคัญเป็นพิเศษก็คือ เราต้องขายอย่างตรงไปตรงมา ให้ข้อมูลอย่างชัดเจน ไม่หมกเม็ด ไม่ “ขายผ้าเอาหน้ารอด” หรือ “ด้านได้อายอด” การมีจรรยาบรรณและมาตรฐานจริยธรรมที่ดี ย่อมยังความน่าเชื่อถือต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ
            ในบทความนี้คือผลสำรวจผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศชาวสวีเดนที่ผมสำรวจไว้เมื่อกลางเมื่อเร็ว ๆ ดังนี้:
            1. ประเทศที่เป็นที่นิยมสูงสุด ได้แก่ สเปน โดยมีผู้สนใจซื้อ 25% รองลงมาคือประเทศไทย 20% อิตาลี 16% และฝรั่งเศส 14% ที่เหลือเป็นประเทศอื่น ๆ ทั้งโครเอเทีย โปรตุเกส สหรัฐอเมริกา เม็กซิโก ออสเตรเลีย เป็นต้น
            2. โดยทั่วไปจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในต้นปี 2554 แต่สำหรับผู้ซื้อในประเทศไทย สนใจจะซื้อเร็วกว่านั้นเล็กน้อยคือกลางปี 2553 อย่างไรก็ตามก็ไม่พบว่ามีคนสนใจซื้ออสังหาทรัพย์ตากอากาศในประเทศไทยเร็วกว่าประเทศอื่นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด
            3. ราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่มีผู้สนใจซื้อนั้น ประสงค์จะซื้อ ณ ราคา 7.561 ล้านบาท โดยในกรณีประเทศไทย ราคาที่มีผู้สนใจซื้อนั้นต่ำสุด คือประมาณ 6.167 ล้านบาทโดยเฉลี่ย  และสูงสุดในกรณีฝรั่งเศส 12.4 ล้านบาท
            4. อาจกล่าวได้ว่าผู้ซื้อนั้นโดยเฉลี่ยเป็นผู้ที่มีอายุใกล้เคียงเกษียณอายุ คือประมาณ 53.5 ปี อย่างไรก็ตามจากการสำรวจในรายละเอียดไม่พบว่าผู้ซื้อในแต่ละประเทศมีอายุที่มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ
            5. ผู้สนใจซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในประเทศไทย ประสงค์จะซื้อในราคาเฉลี่ย 6.556 ล้านบาท และในรายละเอียดพบว่า มีผู้สนใจซื้อ 45% ประสงค์จะซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท  อีก 33% สนใจซื้อในระดับราคา 5-8 ล้านบาท และมีผู้สนใจซื้อในราคาเกิน 8 ล้านบาท ประมาณ 22%
            6. ผู้สนใจซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในไทยนั้น 21% ประสงค์จะซื้อภายในปี 2552 แต่กลุ่มใหญ่ที่สุด (43%) ประสงค์จะซื้อในปี 2553 ประมาณ 21% ประสงค์จะซื้อในปี 2554 และที่ประสงค์จะซื้อในปี 2555 เป็นต้นไปมีอีก 15%

            ประเทศไทยยังมีความหวังอีกมากในการก้าวไปสู่ข้างหน้า เสียดายแต่ที่เกิดวิกฤติการเมืองที่ผ่านมา ทำให้ประเทศไทยถอยหลังเข้าคลองไปบ้าง ถ้าการเมืองไทยเข้มแข็ง เป็นธรรม การแบ่งฝักฝ่ายก็คงไม่เกิดขึ้น ความรุ่งเรืองก็จะตามมาแน่นอนครับ

* ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ที่บุกเบิกศูนย์ข้อมูลฯ ที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในประเทศไทย และขณะนี้ยังขยายไปสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังต่างประเทศ ได้แก่ จาการ์ตา พนมเปญ มนิลา และโฮชิมินห์ซิตี้ ดร.โสภณ ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง และสาขาอสังหาริมทรัพย์ เป็นอุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ FIABCI เป็นที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งก่อตั้งโดยสภาคองเกรส สหรัฐอเมริกา