ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย <2>

            สำหรับ Law Corner ของ Construction and Property ฉบับรับขวัญปีใหม่ 2552 นี้ ผมขอเสนอกฎหมายจัดรูปที่ดิน
            ไม่น่าเชื่อ การจัดรูปที่ดินที่ยังไม่สำเร็จแม้มี พรบ.จัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่มาตั้งแต่ปี 2547 ทำไมจึงเป็นเช่นนี้ ผมว่าอาจจะเป็นเพราะการคิดที่เป็นอุปสรรคบางประการ จึงทำให้ไม่อาจทะลุทะลวงให้บรรลุเป้าหมายได้
            ผมเคยเขียนบทความเรื่อง “จัดรูปที่ดินอย่างไรให้ประสบความสำเร็จ” <3> กระทุ้งมารอบหนึ่งแล้วเมื่อปี 2550 โดยเริ่มที่การอธิบายให้ทราบว่า การจัดรูปที่ดินหมายถึง “การดำเนินการพัฒนาที่ดินหลายแปลงโดยการวางผังจัดรูปที่ดินใหม่ ปรับปรุงหรือจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการร่วมรับภาระและกระจายผลตอบแทนอย่างเป็นธรรม ทั้งนี้ โดยความร่วมมือระหว่างเอกชนกับเอกชนหรือเอกชนกับรัฐ เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เหมาะสมยิ่งขึ้นในด้านการคมนาคม เศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อมและชุมชน และเป็นการสอดคล้องกับการผังเมือง” <4>
            เมื่อปลายปีที่แล้ว ผมได้รับเชิญจากกรมโยธาธิการและผังเมืองให้ไปอภิปรายเกี่ยวกับการจัดรูปที่ดินอีกครั้งหนึ่ง ผมเชื่อว่าการคิดที่ไม่เหมาะสมอาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้การจัดรูปที่ดินไม่สำเร็จแม้สักโครงการเดียว จึงขอใช้บทความนี้ช่วยกระตุ้นและสนับสนุนทางกรมฯ อีกทางหนึ่ง

คิดแง่ลบ
            ความคิดอันแรกที่ทำให้การจัดรูปที่ดินไม่ได้ผลก็คือการคิดบนพื้นฐาน “เสียสละ” คือมองในแง่ลบไว้ก่อนกว่าการจัดรูปที่ดินทำให้ชาวบ้านได้ที่ดินลดลง และการเข้าร่วมนั้นชาวบ้านต้องเสียสละที่ดินของตนเองให้มีขนาดลดลงในเบื้องต้น และอาจคิดหรือโฆษณาเลยเถิดไปถึงการคิดให้เสียสละเพื่อส่วนรวมไปโน่น
            ในความเป็นจริงแล้ว การจัดรูปที่ดินมีแต่ได้กับได้ หรือทุกฝ่ายต่างประสบชัยชนะ (win win) เราต้องเน้นให้ชาวบ้านเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่น้อยเห็นว่าพวกเขาล้วนแต่จะได้ประโยชน์จากการจัดรูปที่ดิน ซึ่งจะทำให้ชาวบ้านเกิดความมั่นใจและเต็มใจที่จะเข้าร่วมตั้งแต่แรก เราต้องเริ่มต้นคิดในแง่บวกก่อน
            การได้นี้เป็นสิ่งที่น่าภูมิใจเพราะไม่ได้ไปปล้นสะดมจากใครมา แต่ได้จากการที่เจ้าของที่ดินในพื้นที่ร่วมกันทำให้เกิดขึ้นด้วยการพัฒนา-ตัดถนนเข้าไปในพื้นที่ ทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มโดยอัตโนมัติ ทั้งที่ที่ดินบางส่วนต้องถูกใช้ทำถนน เข้าทำนอง “ยิ่งให้ ยิ่งได้” มากกว่า สังคมทั่วไปก็ได้ถนนสาธารณะเพิ่มขึ้น รัฐบาลก็สามารถสร้างถนนได้โดยแทบไม่ต้องเสียเงินงบประมาณแผ่นดินแต่อย่างใด ทุกฝ่ายล้วนได้ประโยชน์ ไม่มีอะไรเสียหายแก่ใครเลย

คิดไร้ราก
            ในการจัดรูปที่ดินนั้น เพื่อให้ทำง่าย เราควรเริ่มต้นด้วยการแบ่งแยกแปลงที่ดิน ไม่ใช่ไปคิดเลยเถิดในทำนองการรวบรวมแปลงที่ดินทั้งหมดแล้วนำไปพัฒนาใหม่เป็นโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ไปเลย การคิดที่เลยเถิดออกไปเช่นนี้ อาจทำให้ชาวบ้านเกิดความหวาดระแวงสงสัยว่าทางราชการตั้งใจจะทำอะไรกันแน่
            ส่วนพวกนักออกแบบก็อาจบอกว่า เราต้องคิดฝันบ้าง ทำให้เกิดความสวยงามทางสถาปัตยกรรมบ้าง โดยคิดแบบ “ไร้ราก” ก็คือการคิดถึงความงามของชุมชนโดยไม่ยืนอยู่บนพื้นฐานของความเป็นจริง เช่น บางคนไปดูงานที่ญี่ปุ่นมาก็บอกว่าต้องมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ในโครงการจัดรูป อันนี้ก็อาจมีความเป็นไปได้ในภายหลังเมื่อการจัดรูปที่ดินแบบง่าย ๆ สามารถทำให้ชาวบ้านเกิดความเชื่อถือกับความเป็นไปได้ของการจัดรูปที่ดินเสียก่อน
            การคิดจะทำสวนสาธารณะแต่แรกอาจไม่เหมาะสม ชาวบ้านคงคิดว่าตนเองถูก “ปล้น” ผมมีอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และสอนการประเมินค่าทรัพย์สิน เช่น สวนสาธารณะ การที่จะสร้างสิ่งใดขึ้นใหม่นั้นก็ล้วนต้องพิจารณาจากความเป็นไปได้ 4 ประการไปพร้อมๆ กัน คือ ความเป็นไปได้ทางกายภาพ ตลาด กฎหมายและการเงิน ไม่ใช่อยู่ดีๆ ก็จะจับองค์ประกอบนี้ใส่ลงไปโดยขาดความเป็นไปได้ข้างต้น
            การคิดแบบ “ไร้ราก” จึงรังแต่จะกีดขวางความสำเร็จของการจัดรูปที่ดินตั้งแต่แรกคิด

คิดไม่รอบ
            ประเทศไทยส่งคนไปดูงาน ศึกษางานจัดรูปที่ดินของญี่ปุ่นมาหลายร้อยหนแล้ว แต่อาจกลายเป็นเพียงปรากฏการณ์ “สองคนยลตามช่อง” ผู้เชี่ยวชาญญี่ปุ่นบางคนบอกว่า การจัดรูปที่ดินสามารถใช้การเวนคืนเข้าช่วยในกรณีที่เจ้าของที่ดินดื้อ ส่วนบางคนไปดูงานมาก็บอกว่าชาวบ้านที่ไม่ยินยอมส่วนน้อย ก็ยังแข็งขืนต่อไปแม้จะถูกคนส่วนใหญ่ประท้วง เช่น ถูกเอาหินขว้างบ้านเพราะกีดขวางความเจริญ จนต้องรอให้เจ้าของที่ดินรายนั้นตายเสียก่อน เพราะลูกหลานรับปากแล้วว่าจะให้ความร่วมมือในภายหลัง
            การคิดไม่รอบอีกอย่างหนึ่งก็คือ การที่มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นหลังการจัดรูป เช่น เพิ่มขึ้นหนึ่งเท่า เราก็ควรคิดที่จะแบ่งประโยชน์ให้ชาวบ้านผู้มีส่วนได้เสียเท่ากัน หาไม่เจ้าของที่ดินตาบอดก็จะมีแต่ได้ ส่วนเจ้าของที่ดินแปลงที่อยู่ติดถนนอยู่แล้วก็มีแต่เสียกับเสีย เป็นต้น

ไม่กล้าคิด
            นอกจากการคิดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงแล้ว การไม่กล้าคิดก็ยังอาจเป็นปัญหาอีกประการหนึ่งที่ทำให้การจัดรูปที่ดินยังไม่สำเร็จเสียที กล่าวคือ หากคิดที่จะทำการจัดรูปที่ดินให้สำเร็จ ก็ต้องมีกฎหมายลูกหลายๆ ฉบับออกมารองรับเสียที หรือการตั้งกองทุนจัดรูปที่ดินที่เพียงพอต่อการดำเนินการในความเป็นจริง เป็นต้น
            การคิดออกนอกกรอบที่ติดกฎระเบียบต่าง ๆ เป็นสิ่งจำเป็น อย่างไรก็ตามข้าราชการประจำนั้น อาจไม่กล้าคิดนอกกรอบ หรือกริ่งเกรงว่าการคิดนั้นจะเป็นภัยต่อตนเองหรือก่อให้เกิดความด่างพร้อย (เช่นถูกกล่าวหาว่าทุจริต) ในชีวิตราชการ เป็นต้น
            การไม่กล้าคิดหรือการคิดแบบติดกรอบจึงอาจทำให้เกิดการ “ซื้อเวลา” ของผู้รับผิดชอบหน่วยราชการในระดับต่างๆ ไปเรื่อยๆ จนเกษียณอายุโดยไม่เกิดโภคผลที่เป็นรูปธรรมในที่สุด

            ในประะทศไทยที่มีตรอกซอย ที่ดินตาบอดมากมาย หากสามารถจัดรูปที่ดินด้วยความเป็นธรรมโดยอาศัยหลักวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง ก็จะสามารถพัฒนาเมืองโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครของเราให้เติบโตอย่างเป็นระบบ มีประสิทธิภาพและยั่งยืน
            กฎหมายการจัดรูปที่ดินนับเป็นกฎหมายที่มีลักษณะก้าวหน้าและเป็นประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่ ทำให้ประเทศชาติสามารถพัฒนาต่อไปโดยไม่ติดกับกับดักเดิมๆ เราจึงควรช่วยกันส่งเสริมให้การจัดรูปที่ดินเกิดขึ้นในความเป็นจริงให้ได้ เบื้องต้นด้วยการคิดเชิงบวก คิดให้สอดคล้องกับความเป็นจริง คิดให้รอบด้านและที่สำคัญต้องกล้าคิด กล้าทำเพื่อชาติ