อ่าน 595 คน
|
ราคาที่ดินจะเปลี่ยนไปอย่างไรตามร่างผังเมืองใหม่
คุณวสันต์ คงจันทร์
กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
"ฮือฮา" กันอย่างมากในขณะนี้ก็คงเป็นประเด็นผังเมืองฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีข้อกำหนดที่ดู "พิลึกกึกกือ" อยู่บ้างในสายตาของนักลงทุน และที่สำคัญก็คือข้อกำหนดการใช้ที่ดินใหม่ในร่างผังเมืองรวมส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มหรือลดอย่างไรบ้าง เมื่อเร็ว ๆ นี้ ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพยิ์สินไทย (thaiappraisal.org) ก็ได้จัดเสวนาเรื่องนี้ ผมจึงทำกรณีศึกษามาให้ท่านได้ทราบไว้ในที่นี้
ความจริงตัวแปรที่จะส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงราคาตลาดของที่ดินตามร่างผังเมืองใหม่มีสองตัวแปร คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR: Floor Area Ratio) และอัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร (OSR: Open Space Ratio) ซึ่งทั้งสองตัวแปรจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ เช่น
1. พื้นที่ ย.3 (สีเหลือง) ได้แก่ ดอนเมือง วัชรพล สายไหม รามอินทรา มีนบุรี สุขาภิบาล 3 สวนหลวง ประเวศ หนองแขม และภาษีเจริญ ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท โดยจะมีการบังคับใช้ FAR 1.5 เท่า และ OSR ร้อยละ 25 สำหรับการสร้างทาวน์เฮาส์หรือตึกแถวตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป
ดังนั้นจะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น ตึกแถว 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 35 ตรว. ดังนั้นจะใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 94 และถ้ามาพิจารณาในเรื่องของราคาขาย พบว่า ราคาขายเดิมอยู่ในราคา1,800,000 บาท แต่ราคาขายใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 2,310,000 บาท ดังนั้นราคาขายจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 28 ทั้งที่ขนาด ที่ดินเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 94
ในทำนองเดียวกันถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.7 ตรว. ดังนั้นจะใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 48 ถ้ามาพิจารณาในเรื่องของราคาขาย พบว่า ราคาขายเดิมอยู่ในราคา 1,500,000 บาท แต่ราคาขายใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 1,761,000 บาท ดังนั้นราคาขายจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 แต่ทั้งนี้พื้นที่ ย.3 ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่เขตชั้นนอก โดยทั่วไปจึงไม่นิยมสร้างทาวน์เฮาส์ 3-4 ชั้น ในความเป็นจริงจึงอาจจะไม่กระทบในส่วนนี้มากนัก
2. พื้นที่ ย.4 (สีเหลือง) ได้แก่ หลักสี่ บางเขน เกษตร-นวมินทร์ ประดิษฐ์มนูธรรม นวลจันทร์ นวมินทร์ เสรีไทย และศรีนครินทร์ตะวันตก จะมีการบังคับใช้ FAR 2 เท่า และ OSR ร้อยละ 20 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น การสร้างตึกแถวตั้งแต่ 4 ชั้น จากเดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.3 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เป็นต้น
ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 20 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 ถ้ามาพิจารณาในส่วนของอาคารประเภทหอพัก (ขนาดอาคารไม่เกิน 2,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 160 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 250 ตรว. ส่งผลให้ค่าเช่าหอพักจากเดิมเดือนละ 2,000 บาท เพิ่มเป็นเดือนละไม่ต่ำกว่า 2,280 บาท เป็นต้น
และถ้าเป็นอาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) ราคาเดิม 25,000 บาท/ตรม. แต่ราคาใหม่จะอยู่ในราคาประมาณ 32,905 บาท/ตรม. นั่นคือราคาขายเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 32 ทั้งที่ราคาที่ดินสำหรับการสร้างโครงการนี้เพิ่มสูงถึงร้อยละ 188 ซึ่งสาเหตุที่ราคาขายไม่เพิ่มสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงนั้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินของการก่อสร้างโดยทั่วไปจะน้อยกว่าค่าก่อสร้างเสมอ
3. พื้นที่ ย.5 (สีส้ม) ได้แก่ ตลาดมีนบุรี สวนสยาม เกษตร งามวงศ์วาน วงศ์สว่าง บางแวก และบางมด จะมีการบังคับใช้ FAR 3 เท่า และ OSR ร้อยละ 15 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 938 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 27,500 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 32,449 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 18 เป็นต้น
4. พื้นที่ ย.6 (สีส้ม) ได้แก่ ตลาดบางกะปิ อ่อนนุช อุดมสุข บางนา และเอกชัย จะมีการบังคับใช้ FAR 3.5 เท่า และ OSR ร้อยละ 12 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเช่น อาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 715 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 30,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 33,973 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 13 เป็นต้น
5. พื้นที่ ย.7 (สีส้ม) ได้แก่ คลองตัน เพชรบุรี พระราม 9 บางจาก และพระโขนง จะมีการบังคับใช้ FAR 4 เท่า และ OSR ร้อยละ 10 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 1,125 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 35,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 38,933 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 เป็นต้น
6. พื้นที่ ย.8 (สีน้ำตาล) ได้แก่ บางซื่อ บางพลัด และปิ่นเกล้า จะมีการบังคับใช้ FAR 5 เท่า และ OSR ร้อยละ 8 จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทอาคารชุด (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 900 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 40,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 42,251 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 6 เป็นต้น
ประเด็นอยู่ที่ว่า ราคาขายที่ต้องสูงขึ้นเพราะต้องใช้ที่ดินมากขึ้นตามผังเมืองใหม่นั้น อาจจะไม่สามารถขายได้สูงขึ้นเป็นสัดส่วนตามต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น และถ้าต้องลดราคาลงมา ส่วนที่ต้องลดก็คือราคาที่ดิน เพราะค่าก่อสร้างคงจะตายตัวอยู่แล้ว
ต่อไปจะมาพิจารณาถึงการประมาณการราคาที่ดินตามร่างผังเมืองใหม่ในย่านชั้นในของเมือง (CBD: Central Business District) สามารถสรุปเป็นตารางได้ดังนี้
|
| ทำเล |
ชื่อทำเล |
ผังเมืองใหม่ |
ราคาที่ดินเดิม |
เปลี่ยนแปลง |
ร้อยละ |
ราคาที่ดินใหม่ |
| |
|
ประเภท |
FAR
(เท่า)
|
OSR
(ร้อยละ)
|
|
|
|
บาท |
| CBD |
สีลม |
พ.5 |
10 |
3 |
400,000.00 |
เท่าเดิม |
0 |
400,000.00 |
| |
พระราม3-คลองเตย |
พ.4 |
8 |
4 |
150,000.00 |
ลดลง |
24 |
114,566.33 |
| |
พระราม3-สะพานแขวน |
ย.9-ย.10 |
6-8 |
5-6.5 |
150,000.00 |
ลดลง |
27 |
108,965.29 |
| |
เพลินจิต-ราชประางค์ |
พ.5 |
10 |
3 |
350,000.00 |
เท่าเดิม |
0 |
350,000.00 |
| |
สุขุมวิทช่วงต้น |
พ.4 |
8 |
4 |
200,000.00 |
ลดลง |
24 |
152,755.10 |
| |
พหลโยธินช่วงต้น |
ย.10 |
8 |
5 |
200,000.00 |
ลดลง |
14 |
171,688.62 |
| |
อโศก |
พ.4 |
8 |
4 |
200,000.00 |
ลดลง |
24 |
152,755.10 |
สมมติฐาน คือ ราคาขายเท่าเดิม เนื้อที่เท่าเดิม แต่ก่อสร้างได้น้อยลง จากตารางจะเห็นได้ว่า ตามร่างผังเมืองใหม่มีผลทำให้ราคาที่ดินลดลงในบางพื้นที่ เนื่องจาก FAR มีค่าลดลง จึงสามารถทำการก่อสร้างพื้นที่ได้น้อยลงเช่นกัน รวมทั้งยังมีข้อกำหนดของ OSR ที่เข้ามาควบคุมด้วย เช่น ในย่านพระราม 3 - สะพานแขวน พบว่า FAR มีค่าลดลงเป็น 6 - 8 เท่า และ OSR ร้อยละ 5 - 6.5 ทำให้ราคาที่ดินจากเดิม 150,000 บาท/ตรว. ลดลงเป็น 108,965.29 บาท/ตรว. หรือลดลงร้อยละ 27 เป็นต้น และถึงแม้ว่าราคาที่ดินในย่านนี้จะลดลงเพียงใด แต่ในความเป็นจริงที่พบได้ คือ ที่ดินที่ติดถนนในย่านนี้ปัจจุบันแทบไม่มีพื้นที่ว่างให้สามารถทำการซื้อขายกันได้แล้ว แต่ถ้าเป็นที่ดินที่ไม่ติดถนน ก็จะมีเหลืออยู่บ้างพอสมควร
ทั้งหมดที่กล่าวนี้ เป็นตัวเลขประมาณการที่ได้จากการคำนวณตามข้อกำหนดของ FAR และ OSR ตามร่างผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ โดยไม่ได้นำกลไกตลาดเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะสามารถทำให้ทุกท่านได้มองเห็นภาพรวมของการเปลี่ยนแปลงราคาขายโครงการและราคาที่ดินหากจะมีการบังคับใช้ตามร่างผังเมืองใหม่ที่จะเกิดขึ้น ทั้งนี้เพื่อให้สามารถนำข้อมูลเหล่านี้ไปใช้เป็นประโยชน์ต่อไปได้ |
|
|
