ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

          ตามที่ในวันที่ 17 กันยายน 2551 จะมีการพิจารณาคดีที่ดินรัชดาของ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร และคุณหญิงพจมาน ชินวัตร ผมเห็นว่ากรณีนี้ควรใช้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินช่วยสนับสนุนในการประกอบการพิจารณาคดีอย่างเที่ยงธรรมด้วย หรืออีกนัยหนึ่ง ควรพิจารณาว่ามูลค่าทรัพย์สินที่มีการซื้อขายนั้น สอดคล้องกับความเป็นจริงและเป็นธรรมระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขายหรือไม่

          สำหรับในกรณีข้อกฎหมาย มีความถูกต้องเหมาะสมหรือไม่ในการทำนิติกรรมนั้น ผมคงไม่สามารถให้ความเห็นได้เพราะไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านนี้ และการตีความตามข้อกฎหมายก็อาจแล้วแต่การ “ตั้งธง” ในใจของแต่ละฝ่ายที่เชียร์หรือคัดค้านในการนี้ ซึ่งการพิจารณาก็คงเป็นไปตามกระบวนการยุติธรรมของประเทศ

          ในการใช้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินนั้น เราควรพิจารณาความเหมาะสมของราคาที่ทำนิติกรรม หากราคาต่ำเกินความเป็นจริงก็ย่อมแสดงถึงเจตนาที่ไม่ถูกต้องอย่างชัดแจ้ง แต่หากราคาดังกล่าวสอดคล้องกับราคาตลาดก็อาจตีความได้ในอีกแง่มุมหนึ่ง การประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามหลักวิชาจึงควรดำเนินการเพื่อประกอบการพิจารณาในคดีดังกล่าวนี้

1. สำรวจแปลงเปรียบเทียบในบริเวณใกล้เคียงที่มีการซื้อขายภายในเวลา 2 ปี ก่อนมีการจัดประมูลดังกล่าวเพื่อนำมาวิเคราะห์หามูลค่าตลาด
2. วิเคราะห์มูลค่าของที่ดินเปล่าจากสิ่งก่อสร้างในบริเวณใกล้เคียงซึ่งเทียบเคียงได้ โดยวิเคราะห์มูลค่าจากค่าเช่าตลาด แล้วหักด้วยค่าพัฒนาที่ดินต่าง ๆ รวมทั้งกำไรและค่าดำเนินการ เพื่อให้ได้ต้นทุนในส่วนของที่ดิน หรือมูลค่าที่ดินตามราคาตลาด ณ เวลานั้นนั่นเอง วิธีนี้เรียกว่า วิธีการทดสอบสมมติฐานในการพัฒนา

1. ฐานข้อมูลการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
2. ข้อมูลราคาการจดจำนองกับสถาบันการเงินต่าง ๆ
3. ข้อมูลราคาซื้อขาย เช่าจริงของทรัพย์สินเปรียบเทียบในบริเวณใกล้เคียง

          ยิ่งกว่านั้นในการวิเคราะห์ยังอาจพิจารณาถึงศักยภาพของที่ดินและข้อกำหนดตามกฎหมายในการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงดังกล่าว ทั้งก่อนหน้า ขณะทำการประมูล และในภายหลังอีกด้วย

          นอกจากนี้ในการวิเคราะห์มูลค่าตลาด ยังอาจวิเคราะห์ถึงแนวโน้มความเปลี่ยนแปลงในช่วง 2-3 ปี หลังจากการประมูล เพื่อให้เห็นถึงการได้มาหรือสูญเสียโอกาสทางธุรกิจสำหรับการประมูลซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว

          วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องตามมาตรฐานสากลจึงมีส่วนในการสร้างความเป็นธรรม และความโปร่งใสในกระบวนการยุติธรรม และยังสร้างความเข้าใจของคนในชาติ  รวมทั้งการยอมรับในเหตุผลของทุกฝ่าย อย่างไรก็ตามความเห็นนี้ไม่ได้มุ่งหวังให้เป็นโทษหรือเป็นคุณต่อฝ่ายใดและไม่บังอาจก้าวล่วงอำนาจของศาลสถิตยุติธรรมที่อาจได้พิจารณาใช้ วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินประกอบการพิจารณาคดีแล้ว โดยที่ผมอาจไม่ทราบก็ได้