ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          อสังหาริมทรัพย์ มีความสำคัญกับชีวิตของคนเราทุกคน ทั้งในฐานะที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคฤหาสน์ไฮโซ บ้านสลัม ในฐานะปัจจัยการผลิต ตั้งแต่ไร่ นา โรงงาน ในฐานะเครื่องมือสร้างรายได้ อันได้แก่ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือในฐานะสิ่งพักผ่อนหย่อนใจ เช่น รีสอร์ต สวนสนุก หรือแม้แต่ในฐานะสาธารณูปโภค โดยมีทางด่วน เขื่อน เป็นอาทิ
          อสังหาริมทรัพย์ก็คือที่ดินกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินทั้งที่เกิดโดยธรรมชาติ เช่น ต้นไม้ หรือคนสร้างขึ้น (เช่น อาคาร) ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน เช่น แร่ธาตุ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับสิทธิในการใช้สอยด้วย เช่น ถ้าซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ขาด ราคาก็สูง แต่ถ้าเป็นสิทธิการเช่า ราคาก็อาจลดหย่อนลงมา เป็นต้น
          อสังหาริมทรัพย์นั้นเคลื่อนย้ายไม่ได้ ดังนั้นในภาวะที่อสังหาริมทรัพย์ในที่หนึ่งกำลังเฟื่องฟู เราก็ไม่สามารถนำทรัพย์สินของเราไปขายยังที่นั้นได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงมีลักษณะ “ติดที่” ที่ดินคนละฝั่งถนนราคาก็อาจแตกต่างกันได้เพราะข้อกำหนดการใช้ที่ดินตามผังเมืองแตกต่างกัน ทำให้ศักยภาพแตกต่างกัน
          อสังหาริมทรัพย์มีราคาแพง ในชั่วชีวิตหนึ่ง ชาวบ้านทั่วไปอาจซื้อบ้านได้เพียงหลังเดียว มีอายุยาวนาน โดยเฉพาะที่ดินถือว่าไม่มีค่าเสื่อม จึงเหมาะแก่การลงทุนระยะยาว มีมูลค่าเพิ่มพูนขึ้นตามลำดับทั้งนี้เพราะความขาดแคลนและไม่สามารถสร้างที่ดินขึ้นใหม่นั่นเอง
          ที่สำคัญ ความนิยมในอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นกับทำเลที่ตั้ง ตัวอย่างเช่น ถ้าบ้านเราอยู่บางพลัดเราคงไม่ย้ายไปบางชัน บ้านอยู่บางซื่อก็คงไม่ย้ายไปบางบ่อ บ้านอยู่บางนา ก็คงไม่ย้ายไปบางแค ทั้งนี้เพราะเรามักอยู่ใกล้ ๆ ญาติพี่น้อง จึงมักไม่ย้าย “ออกนอกพื้นที่” ที่คุ้นเคย อย่างไรก็ตาม “กฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น” บ้าง เช่น แต่งงานไป หรือไปทำการค้า หรือกระทั่ง “ย้ายหนีหนี้”!! ฯลฯ
          เราควรเข้าใจธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ หากเราคิดจะลงทุน
          1. เป็นตัวแปรตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยอง คนเราจะซื้อก็ต่อเมื่อเรามีเงินทองเหลือเฟือ ในยามตกต่ำคนที่ซื้ออย่างเป็นมืออาชีพก็คงมีเพียงนักเก็งกำไรที่ชาญฉลาดและรู้ว่า ราคาทรัพย์สินในยามนั้นตกต่ำสุดขีด สมควรช้อนซื้อไว้ เป็นต้น
          2. เปลี่ยนแปลงช้า อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่หุ้น การเปลี่ยนแปลงราคาทั้งในแง่บวกและลบจะช้ากว่า ดังนั้นการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีความเสี่ยงกว่าการฝากเงินในธนาคาร แต่หากพิจารณาว่าถือครองแล้วใช้สอยได้ด้วยก็จะคุ้มค่าได้
          3. เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง ถ้าประเทศใดมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์กระจายตัวมาก ก็แสดงว่าถึงความเท่าเทียมในการจัดสรรทรัพยากร การที่ประชาชนถือครองทรัพย์สินเช่นนี้ ก่อให้เกิดความรู้สึกเป็นเจ้าของประเทศมากขึ้น
          4. ใช้เพื่อคนในประเทศเป็นสำคัญ อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็คือบ้านพักอาศัย ซึ่งคนที่จะใช้สอยส่วนใหญ่ก็คือ ชาวบ้านทั่วไป ต่างชาติจะมาลงทุนให้คนไทยเช่าก็คงลำบาก สู้ไปลงทุนด้านหุ้นหรืออย่างอื่นคงคุ้มค่ากว่า ดังนั้นการคิดจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้คนต่างชาติก็คงขายได้บางส่วนเช่น รีสอร์ทหรือศูนย์การค้า เป็นต้น         5. ไม่มีใครครองตลาดได้ ในกรณีน้ำอัดลม รายใหญ่คงสามารถครอบงำตลาดได้ แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจทำได้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่ง AREA (www.area.co.th) เคยสำรวจพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดครองส่วนแบ่งตลาดเพียง 6.5% ที่เหลือกระจัดกระจายทั่วไป
          6. มีวัฏจักรที่แน่ชัด เช่นเดียวกับธุรกิจทั่วไป คือมียุคเฟื่องฟู ยุคชะลอตัว ยุคตกต่ำ และยุคฟื้นฟู รอบวัฏจักรหนึ่ง ๆ กินเวลาประมาณ 10 ปี ถ้าเราไม่เข้าใจกฎเกณฑ์นี้ พอตลาดเฟื่องฟู เราก็อาจมองแต่แง่ดีด้านเดียว พอตลาดตกต่ำเราก็อาจขวัญเสียไปโดยใช่เหตุ

          ผมมีตัวอย่างเป็นบ้านทาวน์เฮาส์หน่วยหนึ่งซึ่งซื้อมาอยู่อาศัยเมื่อปี 2528 ในราคา 700,000 บาท และสุดท้ายขายต่อได้ในราคา 3,500,000 บาทในปี 2545 และในปีเดียวกันที่ซื้อทาวน์เฮาส์นี้เอง เจ้าของบ้านได้รถ BMW ซีรีส์ 5 ใหม่เอี่ยมมาคันหนึ่งในราคา 700,000 บาทเท่ากัน แต่สุดท้ายขายได้เงินมา 50,000 บาทในปี 2542 (ถ้าเก็บไว้นานกว่านี้คงเป็นเพียงเศษเหล็กไปแล้ว)
          ทำไมเป็นอย่างนี้ อสังหาริมทรัพย์นั้นแม้มีค่าเสื่อม แต่ค่าเสื่อมแทบจะไม่มีความหมายเท่าใดนักเพราะราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าเสื่อมมากนัก แต่สำหรับ “สังหาริมทรัพย์” คือ รถยนต์ในที่นี้ ค่าเสื่อมย่อมมีผลเป็นอย่างมากและอาจมีอายุขัยที่สั้นกว่าทาวน์เฮาส์เป็นอย่างมาก
          นี่แหละอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการลงทุน และการสั่งสมความมั่งคั่งที่มีผลในระยะยาว