ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส <2>

          ในฐานะที่ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA แห่ง Agency for Real Estate Affairs อันเป็นศูนย์ข้อมูลที่สำรวจข้อมูลภาคสนามมาอย่างกว้างขวางและต่อเนื่องที่สุดในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 ได้สำรวจภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้วเสร็จ จึงขอสรุปมานำเสนอ ดังรายละเอียดต่อไปนี้:

          1. ในรอบปี 2550 ปรากฏว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ทั้งหมดถึง 375 โครงการ จำนวน 83,828 หน่วย รวมมูลค่า 208,313 ล้านบาท สำหรับในปี 2549 มีโครงการเกิดใหม่ 383 โครงการ จำนวน 70,044 หน่วย รวมมูลค่าถึง 218,858 ล้านบาท ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่า แม้จำนวนโครงการและมูลค่าในปี 2550 จะน้อยกว่าปี 2549 เล็กน้อย แต่จำนวนหน่วยกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจ ซึ่งจะได้อธิบายต่อไป

          2. หากพิจารณาเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัยจะพบว่า มีโครงการในปี 2550 จำนวน 356 โครงการ ประกอบด้วยหน่วยขาย 81,364 หน่วย รวมมูลค่า 186,250 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วโครงการหนึ่งมี 229 หน่วย ณ ราคาเฉลี่ย 2.289 ล้านบาทต่อหน่วย โดยที่อยู่อาศัยเหล่านี้ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรร
          2.1 จะเห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยมีจำนวนประมาณ 95% ของโครงการทั้งหมด 97% ของหน่วยขายทั้งหมด และ 89% ของมูลค่าโครงการทั้งหมดตามลำดับ แสดงว่าภาคที่อยู่อาศัย เป็นภาคสำคัญที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อสังหาริมทรัพย์ส่วนอื่น ๆ ยังไม่เติบโต เนื่องจากการลงทุนจากต่างประเทศยังไม่ชัดเจน อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์อื่นแล้ว ยังมีมูลค่าที่ต่ำ จึงมีสัดส่วนประมาณ 89% ซึ่งต่ำกว่ากรณีจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย
          2.2 เมื่อเทียบกับปี 2549 ปรากฏว่ามีโครงการทั้งหมด 366 โครงการ จำนวน 66,118 หน่วย รวมมูลค่า 186,885 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วโครงการหนึ่งมี 180 หน่วย ณ ราคาเฉลี่ย 2.827 ล้านบาทต่อหน่วย แสดงว่าจำนวนโครงการและมูลค่าแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงไปจากปีที่แล้ว แต่จำนวนหน่วยเพิ่มจากปี่ที่แล้วถึง 23% ทั้งนี้เป็นเพราะผู้ประกอบการพยายามนำของที่มีราคาต่ำลงออกมาขายเพิ่มขึ้น โดยอาจดูได้ว่า ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงอย่างชัดเจน ทั้งนี้เพื่อให้สามารถขายได้
          อย่างไรก็ตามก็ใช่ว่าสินค้าราคาแพงจะขายไม่ได้ เพียงแต่มีอุปสงค์และอุปทานที่ลดน้อยลงให้เกิดความสมดุลในอีกทางหนึ่ง ในขณะเดียวกันขนาดโครงการก็ใหญ่ขึ้น จากปีที่แล้ว 180 หน่วยต่อโครงการขยายเป็น 229 หน่วย แสดงว่าการทำโครงการที่มีขนาดใหญ่ขึ้น มีความคุ้มค่ามากกว่าการทำโครงการในขนาดเล็ก อนึ่งสำหรับโครงการที่เปิดตัวในช่วงหลังวิกฤติเศรษฐกิจ เช่นในช่วงปี 2545-2546 นั้นเคยมีขนาดเฉลี่ยเพียง 100 หน่วยต่อโครงการเท่านั้น

          3. หากพิจารณาเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 2550 แยกตามประเภทจะพบว่าอาคารชุดมีมากเป็นอันดับหนึ่งถึง 55% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ (22%) และบ้านเดี่ยว (14%) บ้านแฝดมีประมาณครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยวหรือ (7%)
          การที่บ้านแฝดเกิดขึ้นมากก็เพื่อเป็นการสนองความต้องการผู้ที่ยังไม่สามารถซื้อบ้านเดี่ยวแต่ไม่อยากอยู่ทาวน์เฮาส์ ส่วนที่แทบจะไม่มีเกิดขึ้นเลยก็คือตึกแถวและที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย ทั้งนี้เพราะสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่สนับสนุนที่อยู่อาศัยประเภทที่มีสภาพล้นตลาดนี้

          3.2 หากพิจารณาในแง่ระดับราคา จะพบว่า ระดับราคาที่เป็นที่นิยมมากที่สุดก็คือ ราคา 1-2 ล้านบาท (38%) รองลงมาคือที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกินล้านบาท (21%) และ 2-3 ล้านบาท (20%) อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีราคาถูก คือไม่เกิน 2 ล้านบาท (59%) ซึ่งอาจถือได้ว่าถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่เสนอขายในนครโฮชิมินห์และกรุงพนมเปญเสียอีก

          3.3 หากพิจารณาถึงประเภทและระดับราคาประกอบกันไป จะพบว่า กลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือ อาคารชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 17,930 หน่วย หรือประมาณ 22% ของที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมดในปี 2550 รองลงมาคือ อาคารชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จำนวน 9,918 หน่วย และตามด้วย อาคารชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 8,014 หน่วย เชื่อว่าราคาห้องชุดจะขยับสูงขึ้นจากการที่ต้นทุนที่ดินแพงขึ้นในอนาคต ในรายละเอียดยังพบว่า บ้านเดี่ยว กลุ่มใหญ่ที่สุดเสนอขายในราคา 3-5 ล้านบาท บ้านแฝด ส่วนใหญ่เสนอขายในราคา 2-3 ล้านบาท และทาวนเฮาส์ ส่วนมากราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 1-2 ล้านบาทนั่นเอง

          3.4 ในแง่ของเม็ดเงินลงทุนพบว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการลงทุนสูงสุดก็คือ อาคารชุดราคา 1-2 ล้านบาท รวมมูลค่าถึง 27,828 ล้านบาท (15%) รองลงมาก็คือ อาคารชุดราคา 3-5 ล้านบาท มูลค่า 22,863 ล้านบาท ตามด้วยบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท (20,193 ล้านบาท หรือ 12% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด)

          4. ทำเลหลักที่มีการเปิดตัวสูงสุด ได้แก่
หากเรียงตามลำดับจำนวนหน่วย (5 อันดับแรก) ได้แก่:
ทำเล I1 : Phahonyothin 6,023 หน่วย รวมมูลค่า 15,648 ล้านบาท
ทำเล I3 : Sukhumvit-Rama IV 4,397 หน่วย รวมมูลค่า 15,701 ล้านบาท
ทำเล F6 : Thep Leela-Mahatthai 3,531 หน่วย รวมมูลค่า 3,235 ล้านบาท
ทำเล H8 : Bang Na - Trad Km. 10-30 3,403 หน่วย รวมมูลค่า 8,136 ล้านบาท
ทำเล K1 : Rama II Km. 1-10 3,227 หน่วย รวมมูลค่า 4,730 ล้านบาท

          สำหรับในกรณีเรียงตามลำดับมูลค่าโครงการ (5 อันดับแรก)
ทำเล I3 : Sukhumvit-Rama IV มูลค่า 15,701 ล้านบาท จาก 4,397 หน่วย
ทำเล I1 : Phahonyothin มูลค่า 15,648 ล้านบาท จาก 6,023 หน่วย
ทำเล L1 : Klong San มูลค่า 11,570 ล้านบาท จาก 2,630 หน่วย
ทำเล H8 : Bang Na - Trad Km. 10-30 มูลค่า 8,136 ล้านบาท จาก 3,403 หน่วย
ทำเล G2 : Pattanakan มูลค่า 6,830 ล้านบาท จาก 2,169 หน่วย

          อาจกล่าวได้ว่าทำเลที่ขายดีมักอยู่ใกล้ใจกลางเมือง ด้วยมีระบบการคมนาคมขนส่งที่ดีกว่านั่นเอง ส่วนทำเลที่อยู่ไกลออกไป หลายทำเลไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งนี้อาจเป็นเพราะไม่เป็นที่ต้องการนั่นเอง

          5. โครงการที่รอเปิดตัว ในขณะนี้ ณ สิ้นปี 2550 มี 117 โครงการ แยกเป็น บ้านเดี่ยว 33 โครงการ บ้านแฝด 3 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 19 โครงการ และอาคารชุด มากถึง 62 โครงการ อาจกล่าวได้ว่า ทำเลที่โครงการเหล่านี้จะเปิดนั้น เป็นตัวบ่งชี้ว่า สถานการณ์ตลาดในพื้นที่เหล่านั้นจะมีการแข่งขันกันรุนแรง หากศึกษาความเปลี่ยนแปลงในรายละเอียดจะพบว่า โครงการที่รอเปิดตัวนั้น มีแนวโน้มขยับตัวเพิ่มขึ้นตามลำดับ แต่ก็ยังไม่ถึงขนาดที่กล่าวได้ว่ามากเกินไปนัก ดังนั้นจึงต้องจับตาดูเครื่องชี้วัดนี้ต่อไป แต่หากในอนาคตมีโครงการรอเปิดตัวเพิ่มขึ้นมาก แสดงว่าจะมีการแข่งขันมาก ทำให้อุปสงค์อาจจะเติบโตไม่ทันอุปทาน

          6. สำหรับโครงการที่ยังขายอยู่ในขณะนี้พบว่า ซึ่งเป็นเครื่องชี้ภาวะตลาดล่าสุดที่ทำการสำรวจ ณ สิ้นปี 2550 พบว่า มีอยู่ถึง 1390 โครงการที่ยังขายอยู่ อย่างไรก็ตามหลายโครงการมีขนาดเล็ก โครงการที่มีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วยที่ยังรอคนมาซื้ออยู่นั้น มีอยู่ 895 โครงการ ซึ่งถือว่ามีไม่น้อยทีเดียว
          จุดที่พึงสังวรเป็นพิเศษก็คือจำนวนหน่วยขายที่ยังรอผู้มาซื้อในวันนี้ มีอยู่ 108,674 หน่วย ซึ่งเพิ่มสูงขึ้นมาโดยตลอด จำนวนนี้คิดเป็นประมาณ 2.5% ของบ้านทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปัจจุบัน การที่บ้านที่ยังรอคนซื้อเพิ่มมากขึ้น แสดงถึงการสะสมของอุปทานที่อาจก่อให้เกิดปัญหาการล้นตลาดในอนาคตได้ และในทำนองเดียวกับโครงการเปิดใหม่ โครงการที่ยังขายอยู่ทั้งหมด ซึ่งรวมโครงการเปิดใหม่ไว้ด้วยแล้วนั้น ที่ขายดีมักอยู่ในทำเลใจกลางเมือง ส่วนที่ขายไม่ดีมักอยู่ในเขตรอบนอกเป็นสำคัญ

          7. ในประเด็นการเปลี่ยนแปลงราคา อาจกล่าวได้ว่า โดยเฉลี่ยแล้วในรอบ 6 เดือน (กรกฎาคม – ธันวาคม 2550) ราคาขายโดยเฉลี่ยในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น 0.42% เท่านั้น แสดงว่า สถานการณ์ไม่ได้เป็นในเชิงบวกนัก ราคาจึงปรับตัวไม่มาก ยิ่งถ้าเทียบกับประเทศอินโดจีนแล้ว ราคาในกรุงเทพมหานครถือปรับตัวช้ากว่ามากนัก
          ส่วนการปรับตัวของราคาในโครงการเดิม ซึ่งเป็นโครงการตัวอย่างที่สำรวจมาตั้งแต่ปี 2538 นั้น พบว่าส่วนมากราคาเพิ่มขึ้นตามลำดับ มีบางแห่งที่ราคาปรับลดลงบ้างเพราะความทรุดโทรม แต่เป็นเพียงส่วนน้อย อย่างไรก็ตามในกรณีอาคารชุดราคาถูก อัตราการเข้าอยู่อาศัยลดลง ทั้งนี้เพราะความทรุดโทรมของโครงการนั่นเอง

          8. จากการศึกษาเปรียบเทียบระหว่างบริษัทมหาชนและบริษัทเอกชนทั่วไป ได้ข้อค้นพบที่น่าสนใจ คือ บริษัทมหาชนมีสัดส่วนในตลาดในด้านจำนวนหน่วย 47% แต่ในด้านมูลค่าสูงถึง 52% ทั้งนี้เป็นเพราะว่าบริษัทเอกชนขนาดเล็ก ๆ ไม่ได้ลงทุนมากนักในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แข็งแรงนัก การที่ภาวะยังไม่แข็งแรงก็คงเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจและการเมือง

          สำหรับ 5 อันดับบริษัทมหาชนที่เปิดตัวสูงสุดแยกตามจำนวนหน่วย ได้แก่:
อับดับ 1 พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ. จำนวน 10208 หน่วย จาก 26 โครงการ
อับดับ 2 แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, บมจ. จำนวน 8564 หน่วย จาก 5 โครงการ
อับดับ 3 ศุภาลัย, บมจ. จำนวน 5460 หน่วย จาก 13 โครงการ
อับดับ 4 ปริญสิริ, บมจ. จำนวน 3159 หน่วย จาก 8 โครงการ
อับดับ 5 เอเชี่ยน พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ. จำนวน 2840 หน่วย จาก 11 โครงการ

          สำหรับ 5 อันดับบริษัทเอกชนที่เปิดตัวสูงสุดแยกตามจำนวนหน่วย ได้แก่:
อับดับ 1 อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, บจก. จำนวน 3,109 หน่วย จาก 8 โครงการ
อับดับ 2 พลัส พร๊อพเพอร์ตี้, บจก. จำนวน 2,375 หน่วย จาก 10 โครงการ
อับดับ 3 วรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้, บจก. จำนวน 832 หน่วย จาก 1 โครงการ
อับดับ 4 มั่นคง ซิตี้, บจก. จำนวน 814 หน่วย จาก 1 โครงการ
อับดับ 5 ที.ซี.ซี. แคปปิตอลแลนด์, บจก. จำนวน 788 หน่วย จาก 2 โครงการ

          9. การเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล จากการศึกษาพบว่า ในช่วงต้นปีมักมีการเปิดตัวโครงการมากเป็นพิเศษ ในขณะที่ช่วงกลางปี โดยเฉพาะเดือนสิงหาคม มักมีการเปิดตัวน้อยเป็นพิเศษ ทั้งนี้เป็นผลจากการเก็บข้อมูลในรอบ 4 ปีติดต่อกัน สำหรับในเดือนอื่น ๆ อาจมีความผันแปรบ้างตามความบังเอิญในการเปิดตัวพร้อมกันหรือการจัดงานมหกรรมที่อยู่อาศัย เป็นต้น

          10. แนวโน้มในอนาคต โดยภาพโดยรวมพบว่า ขณะนี้อาจอยู่ในภาวะ “ขาขึ้น” อีกครั้งหนึ่ง โดยจะมีการเปิดตัวโครงการมากขึ้นโดยเฉพาะในปี 2551 เมื่อความผันแปรทางเศรษฐกิจและสังคม รวมทั้งความเชื่อมั่นของนานาประเทศต่อประเทศไทยจะเพิ่มขึ้นภายหลังผ่านพ้นรัฐบาลที่มาจากการรัฐประหาร อย่างไรก็ตามหากมีความผันผวน เช่น การปฏิวัติซ้อน การปฏิวัตซ้ำ หรือการก่อความไม่สงบในรูปแบบอื่นทั้งจากข้าราชการหรือโจรก่อการร้าย ก็อาจทำให้ภาวะเศรษฐกิจซบเซาลง ส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์
          หากพิจารณาแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า โครงการที่มีอนาคตที่ดีมาก ได้แก่ บ้านเดี่ยวราคา 1-3 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนโครงการที่อาจมี่แนวโน้มไม่ดีในอนาคต ทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท