ร.โสภณ พรโชคชัย {1}
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย {2}

          ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรีเรื่องมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจเมื่อวันอังคารที่ 4 มีนาคม 2551 กระผมเห็นว่าเป็นการนำเอามาตรการเดิมมาใช้ และถือเป็นมาตรการที่ไม่เหมาะสม จึงขอแสดงความเห็นดังนี้:

          1. การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมที่กำหนดไว้อัตราร้อยละ 3 เป็นอัตราร้อยละ 0.1 สำหรับรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ จากกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ทั้งนี้ เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำภายใน 1 ปี นับจากวันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ {3} ข้อนี้เท่ากับเป็นการส่งเสริมให้มีการเก็งกำไรโดยไม่ปรามไว้ การเก็งกำไรเป็นสิทธิและถือเป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง อย่างไรก็ตามการเก็งกำไรก็อาจสร้างปัญหาให้กับวงการพัฒนาที่ดินได้ในกรณีนักเก็งกำไรทิ้งดาวน์ ภาษีธุรกิจเฉพาะมีไว้เพื่อการปรามการเก็งกำไร จึงไม่ควรยกเลิก

          2. การลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดพักอาศัยและ อาคารสำนักงานไปให้เหลือเพียงร้อยละ 0.01 สำหรับกรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ {4} ข้อนี้เท่ากับว่านอกจากทางราชการไม่ได้รับภาษีแล้ว ยังให้บริการแบบ “ขาดทุน” เพราะบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.61 ล้านบาทต่อหน่วย {5} หากเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ก็เป็นเงินเพียง 261 บาทเท่านั้น

          3. มาตรการเหล่านี้ล้วนส่งเสริมแต่โครงการจัดสรรเท่ากับเน้นการส่งเสริมผู้ประกอบการเป็นสำคัญ การซื้อขายบ้านและที่ดินที่อยู่นอกโครงการจัดสรร หรือที่ไม่ใช่อาคารชุดหรืออาคารสำนักงานจะไม่ได้รับประโยชน์ มาตรการของทางราชการควรเอื้อประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่และโดยทั่วหน้าจึงจะถูกต้อง

          4. การลดภาษีนี้อาจดูคล้ายจะช่วยกระตุ้นอารมณ์ผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง แต่การตัดสินใจซื้อคงไม่ได้อยู่ที่การเสียภาษีในอัตราต่ำเพียงร้อยละ 3 ซึ่งเท่ากับหรือต่ำกว่าค่านายหน้าเสียอีก และเป็นภาษีที่เสียเฉพาะในช่วงโอน ในสหรัฐอเมริกาเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีทรัพย์สินประมาณร้อยละ 1.0 ต่อปี {6} เราควรส่งเสริมและให้การศึกษาแก่ประชาชนให้ทำหน้าที่พลเมืองดีด้วยการเสียภาษีน่าจะดีกว่า

          5. การลดภาษีนี้จะช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อ-ขายทรัพย์สินนับแสนรายในระดับเพียงเล็กน้อย แต่กลับทำให้ทางราชการขาดรายได้ที่ควรได้รับเพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาประเทศไปมหาศาลนับหลายหมื่นล้าน โดยในปีงบประมาณ 2550 กรมที่ดินจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ได้ประมาณ 50,000 ล้านบาท และถ้าไม่มีการลดค่าธรรมเนียมนี้ น่าจะเก็บได้อีก 60,000 ล้านบาทในปี 2551 {7}

          6. รัฐบาลให้เหตุผลว่า มาตรการภาษีใช้เพื่อกระตุ้นให้การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวเร็วขึ้น แต่ความจริงก็คือ ตลาดนี้ไม่ได้ตกต่ำเช่นเดียวกับในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สินค้าอสังหาริมทรัพย์ยังขายได้ตามปกติ เพียงแต่ไม่ได้คึกคักเท่าประเทศในอินโดจีนที่มีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในระดับที่สูงกว่าไทย ดังนั้นจึงไม่มีวิกฤติอะไรที่จำเป็นต้องกอบกู้ในขณะนี้

          7. มาตรการกระตุ้นแบบเดียวกันนี้ที่ออกในช่วงปี 2545-2547 อาจดูเหมือนได้ผลในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น แต่นี่เป็นความเข้าใจผิด ช่วงนั้นเศรษฐกิจของประเทศดี มีการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติอยู่ในระดับสูง {8} จึงทำให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มาก มาตรการที่ดำเนินการมาก่อนนี้อาจไม่ได้มีส่วนกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด

          8. สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคหรือประชาชนส่วนใหญ่ก็คือ การนำทรัพย์สินที่เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือทรัพย์ของกรมบังคับคดีออกมาขายอย่างมีประสิทธิภาพโดยผู้ซื้อมีหลักประกันว่าไม่ต้องต่อรองกับผู้ครอบครองเดิม ที่สำคัญทรัพย์สินประเภทนี้ราคาถูก สถาบันการเงินต่าง ๆ ก็ยินดีขายในราคาต่ำ ผู้บริโภคซึ่งเป็นประชาชนส่วนใหญ่ก็ย่อมได้ประโยชน์กว่าการซื้อบ้านในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะโครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลาดซึ่งมักมีราคาสูงกว่าบ้านมือสองเป็นอย่างมาก

          9. หากรัฐบาลประสงค์จะส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นจริง สิ่งที่ควรดำเนินการก็คือการสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคตาม Escrow Account {9} ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจแก่ผู้ซื้อว่า เมื่อซื้อบ้านแล้วจะได้บ้านจริง ไม่ใช่ได้แต่สัญญาซื้อขายหรือแค่เสาบ้านเช่นที่เคยเกิดขึ้นมา เสียดายที่พระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาในลักษณะที่ไม่บังคับใช้ แต่ให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายตกลงใช้ Escrow Account ตามใจสมัคร การปรับใช้ Escrow Account อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นบ้าง แต่ถือเป็นการให้หลักประกันแก่ผู้บริโภค ผู้ประกอบการที่มีความรับผิดชอบ สมควรปฏิบัติตามโดยเคร่งครัด

          ข้อคิดส่งท้ายในการออกมาตรการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การช่วยเหลือประชาชนและเศรษฐกิจ ควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ ไม่ใช่กระตุ้นการซื้อขายเพื่อประโยชน์แต่เฉพาะผู้ประกอบการเป็นสำคัญ การกระตุ้นในช่วงที่ยังไม่ได้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ อาจไม่ได้ผล และหากในอนาคตเกิดมีวิกฤติจริง ก็คงไม่เหลือมาตรการที่จะเอาออกมาใช้