ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          ค่าก่อสร้างอาคารมาตรฐานเป็นสิ่งที่จำเป็น สำหรับผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สถาบันการเงิน นักพัฒนาที่ดิน และผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในอาชีพอื่น ๆ ในทุกปีที่ผ่านมา สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดทำราคาค่าก่อสร้าง โดยมี ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ประธานที่ปรึกษาโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นประธานคณะทำงานและ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และแต่งตั้งคณะทำงานขึ้นอีกจำนวนหนึ่ง ศึกษาราคาค่าก่อสร้าง นับตั้งแต่ปี 2543-ปัจจุบัน
          ในปี 2550 นี้ สมาคมผู้ จึงได้จัดทำราคาค่าก่อสร้างขึ้นอีกครั้งหนึ่ง กระผมในฐานะเลขานุการคณะทำงานจึงได้ขออนุญาตสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย นำข้อมูลนี้มาเผยแพร่ เพื่อเป็นประโยชน์สาธารณะในบทความนี้

วิธีการศึกษา
          ในแต่ละปีคณะทำงานกำหนดราคาค่าก่อสร้าง โดยผมในฐานะเลขานุการคณะทำงานได้จัดส่งราคาค่าก่อสร้างในปีก่อนหน้าเพื่อให้บุคคล หน่วยงาน และองค์กรที่เกี่ยวข้องประมาณ 800 แห่ง ได้พิจารณาถึงความเหมาะสม เพื่อนำมาประกอบการการจัดทำราคาค่าก่อสร้างในแต่ละปี โดยสรุปแล้ว ราคาค่าก่อสร้างมาตรฐานมีแนวทางการกำหนดดังนี้

1. ใช้ข้อมูลราคาค่าวัสดุก่อสร้าง ณ เดือนมิถุนายน ของทุกปีมาเทียบกับปีก่อน
2. อย่างไรก็ตามไม่ได้ใช้ดัชนีรวมสินค้าวัสดุก่อสร้างโดยตรง เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างบางอย่างก็ปรับเพิ่มขึ้นสูง แต่บางส่วนราคาไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก
3. แยกพิจารณาประเภทของอาคารเป็น
   กลุ่มที่ 1    อาคารขนาดเล็ก ที่ก่อสร้างด้วยไม้เป็นส่วนใหญ่ ได้แก่ บ้านไม้ ห้องแถวไม้
   กลุ่มที่ 2    อาคารขนาดเล็ก ที่โครงสร้างเป็นคอนกรีต ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ซึ่งมีการใช้วัสดุหลายประเภท
   กลุ่มที่ 3    อาคารขนาดใหญ่ ได้แก่ อาคารตึกสูงกว่า 6 ชั้นขึ้นไป
   กลุ่มที่ 4    อาคารจอดรถ, อาคารโรงงาน, โกดัง

อาจกล่าวได้ว่าอาคารขนาดใหญ่ และอาคารขนาดเล็ก ใช้วัสดุก่อสร้างที่แตกต่างกัน เช่น

อาคารสูงขนาดใหญ่ จะขึ้นอยู่กับราคาค่าระบบประกอบอาคารเป็นสำคัญ แต่ก็มีความแตกต่างกัน เช่น อาคารสำนักงาน จะเน้นระบบลิฟท์ อาคารพักอาศัย จะเน้นระบบสุขาภิบาล เป็นต้น

อาคารที่อยู่อาศัยแนวราบ จะขึ้นอยู่กับวัสดุพื้นฐานที่ใช้เพื่อการทำโครงสร้างอาคารเป็นสำคัญ อย่างไรก็ตามอาคารที่อยู่อาศัยที่มีราคาแพงอาจเน้นวัสดุในส่วนของงานสถาปัตยกรรมมากกว่า เป็นต้น

ค่าก่อสร้างอาคารแสดงไว้ดังตารางต่อไปนี้

หมายเหตุ:
ก: หักค่าเสื่อมจนถึง 0 เว้นแต่อาคารที่สามารถมีอายุเกินกว่าที่กำหนดนี้ ให้ประมาณการอายุที่ยังเหลืออยู่จริง ณ วันที่ประเมิน    
ข: หักค่าเสื่อมตามเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่กำหนดจนเหลือประมาณ 40% และเมื่อนั้นหยุดหักค่าเสื่อม ให้ถือว่าอาคารนั้นมีค่าเสื่อมคงที่ 40%

แม้จะมีอายุเพิ่มขึ้นก็ตาม ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว กำหนดอายุอาคารไว้ 50 ปี แสดงว่าให้หักค่าเสื่อมได้ปีละ 2% (100% หาร 50 ปี) หากบ้านเดี่ยวหลังนั้นมีอายุ 30 ปี ก็ ย่อมหักค่าเสื่อมไป 60% เหลือราคาเท่ากับ 40% แต่ถ้าบ้านข้างเคียงอีกหลังหนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีอายุ 40 ปี ก็ คงหักค่าเสื่อมถึง 60% แล้วหยุดหักเช่นกัน โดยถือว่าอาคารอายุ 30 หรือ 40 ปีนั้น มีราคาหลังหักค่าเสื่อมเท่ากัน คือ 40% ของราคาค่าก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้เพราะโครงสร้างอาคารมาตรฐานย่อมไม่เสื่อมโทรมลง อาคารที่สร้างตามมาตรฐานวิศวกรรมอาจสามารถอยู่ได้นับร้อยปี แต่สิ่งที่เสื่อมโทรมลงคือระบบประกอบอาคาร ผนังหรืออื่น ๆ โครงสร้างของอาคารมีมูลค่าประมาณ 60%  ของทั้งหมด ดังนั้นจึงประมาณการว่า ในกรณีที่อาคารมีอายุ 30 ปีขึ้นไป อย่างน้อยที่สุดโครงสร้างที่เหลือและส่วนอื่น (ถ้ามี) น่าจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 40% ของราคาก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้หากกรณีอาคารที่มีอายุมากเป็นพิเศษ เช่น ตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป

คำอธิบายเพิ่มเติมราคาค่าก่อสร้าง ราคาค่าก่อสร้างที่กำหนดไว้นั้นมีลักษณะสำคัญดังนี้
          องค์ประกอบมาตรฐานราคาประกอบด้วย ค่าก่อสร้างตามสัญญาก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งได้แก่ ค่าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ (ในงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร) ค่าแรงงานก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทั่วไปในการก่อสร้างและกำไรของผู้รับเหมา และค่าภาษีมูลค่าเพิ่ม (7%) และสบทบกองทุนต่าง ๆ (0.96%) โดยไม่รวมค่าดอกเบี้ยลงทุนก่อสร้าง บริหารโครงการ ออกแบบ ควบคุมงาน โฆษณาประชาสัมพันธ์ และค่าบริหารการขาย

1. เป็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ก่อสร้างโดยรวม (รวมช่องบันได ช่องลิฟท์ พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ) ไม่ใช่ตามพื้นที่ใช้สอยสุทธิ หรือไม่ได้แยกตามราคาที่อาจแตกต่างกันตามประเภทใช้สอย เช่น ห้องนอน ห้องครัว เฉลียง ระเบียง เป็นต้น
2. ราคาต่อตารางเมตรนี้คิดเฉพาะในขอบเขตโครงสร้างอาคารเป็นหลัก เช่น พื้นที่ซักล้างหรือที่จอดรถที่มีหลังคาคลุม รวมทั้งระเบียงชั้นบน ส่วนพื้นที่ซักล้าง ระเบียงชั้นล่างหรือพื้นที่ถนนที่ยื่นออกจากตัวบ้าน ไม่นับรวมในพื้นที่ก่อสร้างนี้
3. ราคาต่อตารางเมตรนี้ ไม่รวมค่าโฆษณา ดอกเบี้ย ค่านายหน้าการขาย แต่เป็นราคาเพื่อประมูลก่อสร้าง
4. ค่าก่อสร้างนี้ ไม่รวมค่ากำแพงกันดินในระหว่างการก่อสร้าง (sheet pile) หรือกรรมวิธีในการก่อสร้างพิเศษไปจากทั่วไป
5. แต่ราคาต่อตารางเมตรนี้ อาจสูงหรือต่ำกว่าราคารับเหมาที่มีการรับเหมากันก็ได้ เพราะราคารับเหมาก่อสร้างขึ้นอยู่กับการแข่งขัน ซึ่ง อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่วนราคาต่อตารางเมตรที่คำนวณนี้มาจากพื้นฐานการถอดแบบก่อสร้างตามราคาวัสดุ-ค่าแรงปกติ

สิ่งที่ควรเข้าใจเพิ่มเติม
          สิ่งที่ควรเข้าใจเกี่ยวกับค่าก่อสร้างก็คือ แม้ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นด้วย แต่ไม่ใช่หมายความว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยอัตโนมัติ ทั้งนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับค่าที่ดินด้วย และ ยังขึ้นอยู่กับภาวะตลาด อุปทานในท้องตลาดอีกด้วย ในบางครั้งค่าก่อสร้างขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเดียวกัน
          ค่าก่อสร้างที่กำหนดนี้ใช้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในพื้นที่อื่นผู้ใช้ต้องปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม โดยควรมีเหตุผลประกอบการปรับเปลี่ยนด้วย และให้คำนึงถึงปัจจัยด้านการขนส่ง อัตราค่าแรงและค่าครองชีพในท้องถิ่น อุปกรณ์ก่อสร้างที่มีอยู่หรือหาง่ายหรือไม่ในท้องถิ่นนั้น และปัจจัยด้านการรับน้ำหนักของดิน (บางแห่งอาจแข็งแรงมากจนไม่ต้องตอกเสาเข็ม) เพื่อนำมาปรับราคาค่าก่อสร้าง

สิ่งที่ไม่ครอบคลุมในค่าก่อสร้างนี้
          ในกรณีที่รูปแบบอาคารแตกต่างจากที่มีข้อกำหนดไว้มาก ผู้ประเมินสมควรใช้วิธีคำนวณถอดแบบในรายละเอียด จะใช้ราคาต่อตารางเมตรนี้ไม่ได้
          มีผู้เสนอจำนวนหนึ่งให้ทำการกำหนดค่าก่อสร้างเพิ่มเติม เช่น รั้ว สระว่ายน้ำ สถานีบริการน้ำมัน โรงแรม ฯลฯ แต่สิ่งก่อสร้างเหล่านี้ มีความหลากหลายในการก่อสร้าง ไม่มีมาตรฐานที่ตรงกัน การกำหนดราคาค่าก่อสร้างจึงต้องทำอย่างละเอียด ประธานจึงแนะนำให้ทำการถอดแบบก่อสร้างในรายละเอียดของแต่ละรายการ สำหรับเหตุผลที่ยังไม่กำหนดราคาค่าก่อสร้างของสิ่งก่อสร้างเหล่านี้ ก็คือ รั้ว ขึ้นอยู่กับสภาพดิน การถมที่ การมีคานยึด (stay) หรือไม่ วัสดุ ฯลฯ

• สระว่ายน้ำ มีสระทั้งแบบมาตรฐาน สร้างใต้ดินหรือเหนือพื้นดิน รวมทั้งมีสระว่ายน้ำที่หลากหลายแบบ freeform สำหรับอาคารต่าง ๆ
• สถานีบริการน้ำมัน มีมาตรฐานที่แตกต่างกันตามจำนวนหัวจ่าย ประเภทน้ำมันและถังเก็บน้ำมัน
• โรงแรม ขึ้นอยู่กับระดับของโรงแรม การตบแต่งตามข้อกำหนดของแต่ละเครือโรงแรม
• ห้องใต้ดิน ไม่มีมาตรฐานของห้องประเภทนี้
• ห้องนิรภัย เป็นห้องที่มีความซับซ้อนสูง ขึ้นกับการออกแบบที่แตกต่างกันอย่างมากและมีการสร้างจำนวนน้อย
• โรงเรือนเลี้ยงไก่-สุกร มีความหลากหลายเช่นกัน ตั้งแต่โรงเลี้ยงแบบเปิด-แบบปิด ยังไม่มีมาตรฐานโรงเลี้ยงสัตว์ทั่วไป

สำหรับท่านที่ประสงค์จะทราบรายละเอียดการก่อสร้างแบบต่าง ๆ (สเป๊ก หรือ specification) ของอาคารทั้ง 31 ประเภท โดยดูรายละเอียดได้ที่เว็บไซต์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย http://www.thaiappraisal.org/thai/value/value1.htm ซึ่งแสดงไว้ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ และหากท่านมีข้อสงสัยหรือข้อเสนอแนะเพิ่มเติมใด ๆ โปรดติดต่อผมในฐานะเลขานุการคณะทำงานได้โดยตรงที่ sopon@thaiappraisal.org  นะครับ