Eng
หน้าแรก เกี่ยวกับมูลนิธิ หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน มาตรฐานจรรยาบรรณ
อัตราผล
ตอบแทน
มาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง บทความความรู้ข้อแนะนำ เว็บบอร์ด ติดต่อมูลนิธิ
อ่าน 451 คน
เราต้องเชื่อมั่นในมหาประชาชน
หนังสืออาคารที่ดินอัพเกรด วันจันทร์ที่ 4-11 กันยายน 2549 หน้า 76

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

          ตอนนี้มีการต่อสู้กันในความคิดทางการเมือง ฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยกับท่านนายกฯ ก็บอกว่าผู้คนส่วนใหญ่หลงเลือกท่าน ก็เพราะความไม่รู้ ผมก็ไม่ใช่ “เกจิ” จึงไม่กล้าแสดงความเห็นเรื่องการเมืองมากนัก แต่ประเด็นสำคัญที่น่าสนใจก็คือ “ความ (ไม่) รู้” หรือ (อ)วิชชา และ “เสียงส่วนใหญ่”

ว่าด้วย (อ)วิชชา
          ถ้ามีอวิชชา ครอบงำประชาชน เสียงส่วนใหญ่ก็อาจผิด เช่น ครั้งหนึ่งเสียงส่วนใหญ่ไม่เชื่อว่าโลกกลม ไม่เชื่อว่าพระอาทิตย์ต่างหากที่เป็นศูนย์กลาง (ไม่ใช่โลก) สิ่งลึกลับมากมายที่เราไม่รู้ เราอธิบายไม่ได้ เราก็อาจเข้าใจผิดไปได้
          อวิชชายังอาจเกิดขึ้นได้ในกรณีธรรมดา ๆ แต่เป็นเพราะผลของการโฆษณาชวนเชื่อ ด้วยกลยุทธ “ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ” ทำให้ประชาชนทั่วไปขาดความรู้ เช่น กรณีที่ประชาชนอเมริกันส่วนใหญ่เห็นด้วยกับรัฐบาลของตนในการทำสงครามเวียตนาม และสงครามอิรัก เพราะพวกเขาไม่มีโอกาสรับรู้เลยว่า ความจริงในเวียตนามและอิรักเป็นอย่างไรกันแน่
          ในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็มีตัวอย่างเช่น ประชาชนทั่วไปไม่มีโอกาสรู้ว่า มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่าง ๆ มากน้อยเพียงใด ซื้อขายในราคาเท่าไหร่ ราคาเพิ่มหรือลดลง ถ้าประชาชนมีความรู้เหล่านี้ ก็จะสามารถซื้อขายบ้านได้อย่างไม่ผิดราคา ส่วนในภาครัฐก็ไม่เสียรู้ ภาษีไม่รั่วไหล เป็นต้น ในสหรัฐอเมริกา ถ้ามีเพื่อนบ้านคนใดแจ้งราคาซื้อ-ขายต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อการโกงภาษี บุคคลผู้นั้นอาจถูกฟ้องร้องว่าเอาเปรียบคนอื่นได้

แสร้งกลัวประชาชนตกใจ
          ข้ออ้างของนักปกครองทรราชในโลกนี้ที่พยายามปิดหูปิดตาประชาชนไม่ให้รู้ความจริง ก็คือ การอ้างว่าถ้าประชาชนรู้ความจริง จะทำให้เกิดอาการตื่นตระหนก (panic) เป็นการสร้างปัญหาให้กับสังคมและประเทศชาติได้ ข้ออ้างนี้ถือเป็นการดูถูกหรือตบหน้ามหาประชาชนโดยตรง เพราะเท่ากับเป็นการตราหน้าว่า ประชาชนขาดวิจารณญาณเพียงพอในการพิจารณาตัดสินใจ
          ผู้บริหารที่เป็นทรราชจึงใช้ข้ออ้างนี้ทำให้ประชาชนรู้ความจริงให้น้อยที่สุด ปิดหูปิดตาประชาชนปล่อยให้ประชาชนขึ้นเขาลงห้วยไปตามยถากรรมโดยไม่ต้องรู้อะไรเลย แต่ในทางตรงกันข้ามผู้บริหารที่เป็นทรราชและเหล่าสมุนกลับเอาความได้เปรียบในการรู้ความจริง รู้ข้อมูลมากกว่า ไปฉกฉวยหาผลประโยชน์ให้กับตนเอง นี่คือบ่อเกิดของความไม่เป็นธรรมในสังคมนั่นเอง
          ในอดีตที่ผ่านมาสำหรับกรณีอสังหาริมทรัพย์ เราไม่ต้องการให้ประชาชนรับรู้ว่า ในประเทศไทยเมื่อปี 2538 มี “บ้านว่าง” หรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย ซึ่งอาจเป็นเพราะการเก็งกำไรหรือถูกสถาบันการเงินยึดไปแล้วก็ตาม มากถึง 300,000 หน่วย <3> ดังนั้นในช่วงปี 2538-2540 จึงยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ อีกเกือบ 478,354 หน่วย <4> จึงยิ่งทำให้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ทรุดหนักและกระทบต่อสาธารณชนโดยรวม

ต้องเชื่อมั่นในมหาประชาชน
          อย่าลืมว่าอวิชชาเกิดขึ้นในกรณีสลับซับซ้อนที่ต้องอาศัยศาสตร์ที่ลึกล้ำมาไขปริศนาที่คนส่วนใหญ่ไม่รู้ อวิชชายังเกิดจากการโฆษณาชวนเชื่อที่ทำให้ประชาชนหลงทิศผิดทาง แต่ในกรณีปกติทั่วไปที่ประชาชนมีโอกาสรับรู้ความจริงแล้วตัดสินใจอย่างใดอย่างหนึ่ง เสียงของคนส่วนใหญ่ย่อมอยู่ข้างความถูกต้อง เราจะหาว่าประชาชนตัดสินใจบนความโง่เขลาย่อมเป็นการบิดเบือน
          อย่างกรณีราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แม้ผมจะเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นผู้สอนวิชาการในแขนงนี้มาหลายสิบปี และเป็นดุษฎีบัณฑิตในด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ผมก็ไม่ทราบว่าบ้านแถวไหนราคาเท่าไหร่ได้ดีเท่าประชาชนในพื้นที่นั้น ๆ ประชาชนผู้อาจเป็นแม่บ้านแม่เรือนที่จบการศึกษาระด้บประถมศึกษาด้วยซ้ำไป ที่ประชาชนรู้ดีกว่าก็เพราะท่านเหล่านั้น ได้ยิน ได้เห็นการซื้อขายบ้านมาอย่างต่อเนื่อง รู้ว่าราคาซื้อขายจริงเป็นอย่างไร เปรียบเทียบกันแล้วในกรณีที่ตนเองจะขายบ้านบ้างก็สามารถกำหนดราคาได้ใกล้เคียงความเป็นจริง
          หากเราไปหาข้อมูลซื้อขายราคาบ้าน เราก็มักพบว่า ราคาบ้านเฉลี่ยเกาะกลุ่มในระดับราคาที่ไม่แตกต่างกันนัก อาจมีที่ซื้อขายในราคาที่สูงหรือต่ำกว่าปกติบ้าง ก็เป็นส่วนน้อย ซึ่งมักมีเหตุผลพิเศษ เช่น มีสภาพเสื่อมโทรมพิเศษ หรือมีการต่อเติมดีเป็นพิเศษ มีความจำเป็นต้องรีบซื้อ หรือรีบขาย เป็นต้น การประเมินค่าทรัพย์สินของเราจึงต้องฟังเสียงส่วนใหญ่ โอกาสผิดพลาดจากการประเมินค่าทรัพย์สินจะน้อยมาก หากเรามีโอกาสฟังเสียงของประชาชนในพื้นที่จำนวนมากขึ้น เราก็ยิ่งมีโอกาสประเมินค่าผิดพลาดน้อยลง

ให้การศึกษาประชาชนต่อเนื่อง
          เราจึงต้องให้มหาประชาชน หรือสาธารณชนรู้ความจริง จะไปปิดบังไม่ได้ เพราะถ้าประชาชนรู้ความจริง ประชาชนก็จะสามารถใช้วิจารณญาณของตนเองได้ เสียงส่วนใหญ่ของประชาชนย่อมเป็นเสียงที่ถูกต้อง เป็นเสมือน “เสียงสวรรค์” ที่เราไม่อาจคัดง้างได้ ถ้าใครขวางหรือจงใจบิดเบือนเป็นอื่น ประชาชนก็จะไม่ยอม เราจะสังเกตได้ว่า ในประเทศที่พัฒนาแล้ว ประชาชนมีความรอบรู้ รัฐประหารจึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้
          ในเชิงธุรกิจเราต้องให้ข้อมูล ความรู้แก่สาธารณชนและให้อย่างต่อเนื่องเพื่อที่ประชาชนจะไม่ถูกหลอก หรือถูหฉกฉวยผลประโยชน์ และเป็นการนำไปสู่ความเท่าเทียมกันในการรับรู้ข่าวสารโดยเสมอหน้ากันในฐานะพลเมืองของประเทศ เช่น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของทางราชการ ทำการศึกษาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดหนึ่ง เสียเงินนับล้านบาท ทุกคนต้องมีสิทธิได้รับรายงานฉบับเต็ม (ซึ่งอาจต้องจ่ายเงินหรือไม่ก็ตาม) ไม่ใช่ให้กรรมการสมาคม หรือกรรมการภาคเอกชนของศูนย์ฯ ซึ่งเป็นผู้ทรงคุณวุฒิและเป็นคนส่วนน้อยเท่านั้นที่ได้รับรู้
          ผมเคยไปห้องสมุดประจำนครบอสตันในมลรัฐแมสซาชูเซ็ตต์ สหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นหอสมุดที่มีชื่อเสียงมาก และสร้างมาร้อยกว่าปีแล้ว ที่ผนังด้านหนึ่งของอาคารห้องสมุดมีข้อความว่า “The Commonwealth requires the education of the people as the safeguard of order and liberty” หรือแปลสรุปว่า “การศึกษาของประชาชนเป็นสิ่งที่ไม่อาจขาดได้ในการประกันความผาสุกของสังคมและเสรีภาพที่แท้จริงของประชาชน”
          ผีย่อมกลัวแสงสว่าง ถ้าประชาชนมีความรู้ การหลอกลวงก็จะหมดไป

หมายเหตุ
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@thaiappraisal.org
<2>

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org

<3> บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (2538). การสำรวจบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล. หน้า 65.
<4> บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (2548). ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2549.
Area Trebs
 
10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่