สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย49-50 เป็นยังไงกันแน่

อัตราผลตอบแทน

อ่าน 569 คน

ดูบทความทั้งหมด กลุ่มอสังหาริมทรัพย์

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th <2>

เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม ศกนี้ ผมได้จัดงานสัมมนาทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งหลังปี 2549 ปรากฏว่ามีผู้เข้าร่วมภาคเช้าซึ่งจัดเป็นภาษาไทยถึงประมาณ 70 คน ส่วนช่วงบ่ายจัดเป็นภาษาอังกฤษ มีผู้เข้าร่วม 20 คน จากนั้นในช่วงเย็นจึงจัดงานแถลงข่าวโดยมีผู้สื่อข่าวเกือบ 40 ท่านจากสื่อ 25 แห่งเข้าร่วมโดยหวังให้เผยแพร่ข้อมูลภาพรวมให้เป็นประโยชน์ต่อประชาชน
ส่วนข้อมูลที่มีประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ผู้เข้าร่วมในภาคเช้าและบ่ายต้องเป็นสมาชิกโครงการ Real Estate Index ของทาง AREA โดยเฉพาะ ส่วนผู้ที่ไม่ได้เป็นสมาชิกก็จ่ายเป็นค่าสนับสนุนงานวิจัยท่านละ 10,000 บาท โดยจะได้รับฟังบรรยายสรุป ได้รับเอกสารหนา 500 หน้า หนัก 3 กิโลกรัม พร้อมรับประทานอาหารและแลกเปลี่ยนข้อมูลกับนักลงทุนอื่น

แปลกจัง, ข่าวออกมาไม่เหมือนกัน
      ต่อไปนี้เป็นพาดหัวข่าวที่ผมตัดเก็บไว้ ซึ่งมีความแตกต่างกันพอสมควร (เรียงตามชื่อสิ่งพิมพ์)
     “เอเจนซี่ฯ (AREA) หวั่นอสังหาฯ สิ้นปี 1.2 แสนหน่วยซ้ำรอยวิกฤติ” (กรุงเทพธุรกิจ, 19 กรกฎาคม 2549 หน้า 36)
     “ปลุกผีคอนโดเก็งกำไร ราคาต่ำคืนชีพ จี้รัฐคุมเข้มสัญญาเงินดาวน์ สต็อกบ้านรอขายโผล่สวนโครงการใหม่” (กรุงเทพธุรกิจ Bizweek, 21-27 กรกฎาคม 2549 หน้า B1)
     “บ้าน 2 ล้าน (บาท) ปลุกอสังหาครึ่งปีหลังคึก” (ไทยโพสต์, 19 กรกฎาคม 2549 หน้า 7)
     “บ้านเดี่ยว - ทาวน์เฮาส์ - คอนโดฯ เหลืออื้อ แบงค์เริ่มเขี้ยวปล่อยกู้ไม่หมู !” (ไทยรัฐ 19 กรกฎาคม 2549, หน้า 9)
     “เศรษฐกิจ - การเมืองระอุเป็นเหตุ อสังหาฯ ชลอผุดโครงการเพียบ ‘ โสภณ ' ชี้บ้านราคาถูกยังขายได้” (แนวหน้า , 20 กรกฎาคม 2549 หน้า 13)
     “ผวาอสังหาเข้ายุคมืด ครึ่งปีแรกยอดขายบ้านไม่กระเตื้อง” (บ้านเมือง, 20 กรกฎาคม 2549 หน้า 8)
     “อสังหาฯ เหลือขายเพียบ หวั่นซ้ำรอยฟองสบู่แตก” (โพสต์ ทูเดย์ , 19 กรกฎาคม 2549 หน้า B2)
     “สต๊อกบ้าน 6 เดือนทะลุ 8.4 หมื่น หวั่นซ้ำรอยวิกฤตอสังหาฯ ปี 40” (ผู้จัดการรายวัน, 19 กรกฎาคม 2549 หน้า 17-18)
     โปรดสังเกต แต่ละข่าวมีความแตกต่างกัน บ้างก็อาจตรงข้ามกันไปเลย แต่ก็แล้วแต่ผู้อ่านครับว่าจะพิจารณกันในแง่มุมไหน และที่สำคัญก็อยู่ที่แนวคิดของท่านผู้สื่อข่าวแต่ละท่านด้วย

ความจริงเป็นอย่างไร
     บ้านทุกประเภทในโครงการที่อยู่อาศัย กทม . และปริมณฑล
     32,712 หน่วย = จำนวนที่เปิดตัวใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกปี 49
     33,044 หน่วย = จำนวนที่ขายไปแล้วในช่วง 6 เดือนแรกปี 49
     84,058 หน่วย = อุปทานที่ยังรอคนมาซื้ออยู่ในตลาด ณ มิย .49

โดยนับนี้แสดงว่า
1. สถานการณ์ยังไม่ถึงขั้นเลวร้าย เพราะจำนวนบ้านที่เสนอขายใหม่ กับจำนวนบ้านที่สามารถขายได้ มีปริมาณใกล้เคียงกัน
2. อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยขายที่รอคนมาซื้อขยับเพิ่มสูงขึ้นเป็น 84,058 หน่วยแล้ว แต่ก็เป็นเพียงประมาณ 2% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ทั้งหมด 4 ล้านหน่วย เปรียบเทียบกับตอนที่เศรษฐกิจตกต่ำสุดขีดปี 2540-41 ยังห่างไกล เพราะในขณะนั้นมีบ้านรอการขายอยู่สูงถึง 120,000 – 140,000 หน่วย ในขณะที่มีบ้านทั้งหมดเพียง 3 ล้านหน่วยเท่านั้น

วิจารณ์ประเด็น
     “อสังหาฯ เหลือขายเพียบ หวั่นซ้ำรอยฟองสบู่แตก” หรือ “บ้านเดี่ยว - ทาวน์เฮาส์ - คอนโดฯ เหลืออื้อ” และ “สต๊อกบ้าน 6 เดือนทะลุ 8.4 หมื่น หวั่นซ้ำรอยวิกฤตอสังหาฯ ปี 40” – อันนี้เป็นความรู้สึก ความจริงยังไม่มากเกินขนาด กล่าวคือยังเป็นเพียง 2% ของทั้งตลาด แต่ควรระวัง ภาวะขณะนี้ยังไม่ถึงขนาดช่วงวิกฤติปี 2540 แน่นอน แต่ถ้าไม่ดูแลตลาดให้ดี ก็อาจมีสิทธิ์
     “เอเจนซี่ฯ (AREA) หวั่นอสังหาฯ สิ้นปี 1.2 แสนหน่วยซ้ำรอยวิกฤติ” – คือเคยบอกไว้ข้างต้นแล้วว่า เคยมีมากถึง 1.2-1.4 แสนหน่วยในช่วงก่อน แต่ไม่ได้หมายความว่าปลายปีนี้จะแย่ขนาดปี 2541 เว้นแต่เศรษฐกิจพังจริงๆ (ซึ่งก็คงยังห่างไกลความเป็นไปได้, ดังนั้นจึงไม่ต้องห่วงขนาดนั้น)
     “เศรษฐกิจ - การเมืองระอุเป็นเหตุ อสังหาฯ ชลอผุดโครงการเพียบ” – อันนี้เป็นข้อสังเกตที่ปรากฏชัดโดยเฉพาะในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2549 ที่สถานการณืทางการเมืองทำท่าจะบานปลายกันใหญ่ โดยผมได้อ้างอิงให้เห็นว่า จำนวนโครงการที่รอเปิดตัวมีมากขึ้นอย่างชัดเจน แสดงถึงการ “อั้น” เอาไว้รอดูสถานการณ์นั่นเอง
     “โสภณ ' ชี้บ้านราคาถูกยังขายได้” – นี่เป็นข้อเท็จจริงที่แสดงให้เห็นว่า ประการแรกบ้านแพง ๆ คงเกิดได้ไม่มาก เพราะกำลังซื้อมีจำกัด ประการที่สอง บ้านถูกกลุ่มเป้าหมายมีมากกว่า มีโอกาสขายได้มากกว่า และประการที่สาม อาจมีปัจจัยหนุนจากการเก็งกำไรที่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อ (ลวง) ได้เหมือนกัน
     “ปลุกผีคอนโดเก็งกำไร ราคาต่ำคืนชีพ” – อันนี้จริง เพราะการที่มีห้องชุดราคาถูกออกมามาก ห้องชุดพวกนี้ขายผู้มีรายได้น้อยก็ได้ ขายนักเก็งกำไรก็ได้ ที่ผ่านมาไม่ค่อยออกมาเพราะยังเหลือเพียบ แต่ตอนนี้มีเกิดมากขึ้น แสดงว่า คงเริ่มมีการเก็งกำไรกันทั่วไปอีกแล้ว
     “บ้าน 2 ล้าน (บาท) ปลุกอสังหาครึ่งปีหลังคึก” – และจากการพยากรณ์ของทาง AREA พบว่า ในช่วงปี 2549 ทั้งปี จำนวนหน่วยขายจะมีไม่น้อยหน้าปี 2548 เพียงแต่มูลค่ารวมอาจลดลงเพราะพัฒนาสินค้าราคาถูกลงนั่นเอง
     “ผวาอสังหาเข้ายุคมืด ครึ่งปีแรกยอดขายบ้านไม่กระเตื้อง” – อันนี้เป็นการเตือนผู้บริโภคทางหนึ่งยอดขายบ้านครึ่งปีแรกอยู่ที่ 33,044 หน่วย แม้จะไม่มากนัก แต่ก็พอ ๆ กับที่เปิดขายใหม่ ยุคมืดของอสังหาริมทรัพย์จะมาก็ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจ หรืออีกนัยหนึ่งผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดี อสังหาริมทรัพย์ก็จะดีตาม ถ้าเศรษฐกิจแย่ อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำ เป็นต้น ดังนั้นลู่ทางหนึ่งในการคาดการณ์ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ การดูแนวโน้มสถานการณ์เศรษฐกิจนั่นเอง
     “จี้รัฐคุมเข้มสัญญาเงินดาวน์” - สิ่งนี้ควรดำเนินการอย่างยิ่ง เป็นข้อเสนอที่ผมแถลงไป เพราะการคุ้มครองเงินดาวน์ คุ้มครองผู้บริโภค ไม่ใช่การบีฑาผู้ผลิตหรือนักพัฒนาที่ดิน แต่เป็นการสร้างความมั่นใจในตลาด ชาวบ้านจะกล้าซื้อ และยิ่งจะทำให้มีกำลังซื้อเข้ามาต่อเนื่องเป็นประโยชน์ต่อผู้ผลิต

สรุปทิศทาง
โดยสรุปแล้ว ทิศทางตลาดในอนาคตก็คือ
1. เน้นการผลิตบ้านราคาที่ต่ำลงกว่าแต่ก่อน เพราะจะสามารถขายได้มากกว่า
2. ให้ความสำคัญกับบ้านแบบห้องชุดมากขึ้นโดยเฉพาะในกลุ่มราคาถูก และระดับปานกลาง โดยเฉพาะที่อยู่ใกล้เส้นทางหรือสถานีรถไฟฟ้า
3. ราคาบ้านก็ยังเพิ่มค่าขึ้นเรื่อย ๆ แม้จะในอัตราที่ค่อนข้างช้า แต่โอกาสที่ราคาจะตกแบบวินาศสันตะโร ก็คงไม่เกิด (ไม่ต้องวิตก)

ต้องใช้วิจารณญาณ
ในการเสพข่าวสารต่าง ๆ ผู้บริโภคสมควรพิจารณาตามหลักเหตุผลที่เป็นจริงและใช้วิจารณญาณของตนเองประกอบด้วย ไม่มีอะไรที่ดีหรือแย่ไปกว่าพื้นฐานความเป็นจริง การดูข้อมูลนั้น เพียงตัวเลข 3 ตัวที่ผมยกมาก็เพียงพอในการดูแนวโน้มตลาดแล้ว แต่ถ้าอยากรู้ในรายละเอียดลึกเป็นทำเล ตามประเภทบ้าน ตามระดับราคาบ้านแบบหรูหรือแบบประหยัด ก็คงต้องดูในรายละเอียดต่อไป
อย่าลืมนะครับ อ่านข่าวในรายละเอียดสักสองสามรอบก็คงพอเห็นแนวโน้มและถ้าให้ดีก็อ่านสัก 2 ฉบับ ก็จะได้ข้อคิดที่เป็นประโยชน์ในการตัดสินใจลงทุนซื้อบ้าน

หมายเหตุ
<1>	ดร . โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association Email: sopon@area.co.th
<2>	ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th (Agency for Real Estate Affairs) เป็นศูนย์กลางข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่ทำการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องทั่วประเทศมาตั้งแต่ พ.ศ. 2537 เป็นแหล่งข้อมูลสำคัญที่อ้างอิงได้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.area.co.th

10 ถ.นนทรี เขต.ยานนาวา, กรุงเทพมหานคร 10120 Tel.66.2295.3171 Fax. 66.2295 1154 Email: info@thaiappraisal.org; สถานที่ตั้ง: แผนที่