ทำศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์อย่างไรให้ยั่งยืน
หนังสือพิมพ์บิสิเนสไทย ฉบับวันจันทร์ที่ 19 วันอาทิตย์ที่ 25 มิถุนายน 2549 หน้า 23
ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th <2>
เมื่อวันอาทิตย์ที่ 28 พฤษภาคม ศกนี้ ผมไปบรรยายเกี่ยวกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย ในงานประชุมประจำปีของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ( FIABCI) ซึ่งจัดขึ้นเป็นครั้งแรกในประเทศไทย และผมได้รับเกียรติเป็นประธานการจัดประชุม ( Chairman of the Conference, FIABCI 2006) ในงานนี้ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ให้ความกรุณารับเป็นเจ้าภาพสนับสนุนในส่วนของการประชุมเรื่องศูนย์ข้อมูลโดยตรง
เมื่อปี 2543-4 ผมยังได้รับการว่าจ้างด้วยงบประมาณของธนาคารโลก ให้ทำการศึกษาเรื่องการพัฒนาศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอยู่ในความรับผิดชอบของธนาคารอาคารสงเคราะห์ในขณะนี้
คนสนใจข้อมูลจริงมีน้อย
โดยทั่วไปผู้สนใจข้อมูลมีไม่มากนัก สังเกตดูในวันสัมมนาก็มีผู้เข้าร่วมไม่มากนัก ทั้งที่เชิญมาฟังฟรีก็มี แม้แต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ทาง AREA ทำ ซึ่งเก็บค่าสมาชิกปีละ 55,000 บาท ก็มีสมาชิกไม่ถึง 100 ราย ในขณะที่มีนักพัฒนาที่ดินรวมกันถึง 700 รายในขณะนี้ หรือแม้แต่ในช่วงบูม ( 2537-2539) ก็มีสมาชิกไม่ถึง 200 รายในขณะที่มีนักพัฒนาที่ดินเฉพาะในเขต กทม.และปริมณฑลถึง 2,500 ราย <3>
บางคนสนใจข้อมูลเหมือนกัน แต่เป็นแบบ จอมปลอม คือ เป็นพวกทำมาดเท่ห์เป็น นักวิชาการ ชอบสวมอาภรณ์ของผู้รู้เพื่อให้ตนดูขลัง แต่ความจริงไม่ได้ใส่ใจในข้อมูล หรือเห็นคุณค่าของข้อมูลเพื่อการวางแผนจริง คนเหล่านี้มีจำนวนมากที่ไม่มีเวลาที่จะอ่านหรือฟังรายงานให้ได้ศัพท์ด้วยซ้ำไป
|
| |
| คนไม่ชอบเหนื่อย |
| ทุกวันนี้ เราชอบข้อมูลทุติยภูมิมากกว่าข้อมูลปฐมภูมิ เพราะไม่ชอบเหนื่อยในการออกไปเก็บ เช่น |
| • |
ข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ แม้เป็นข้อมูลที่เป็นทางการ แต่ไม่สะท้อนภาวะตลาด เพราะบ้านที่สร้างเสร็จวันนี้ อาจทำการขาย กระดาษ มา 1-2 ปีล่วงหน้าก่อนสร้างเสร็จ |
| • |
ข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรก็อาจไม่สะท้อนความเป็นจริง เพราะบางคนได้รับอนุญาตแต่ยังไม่ได้ฤกษ์เปิดตัว บางคนเปิดตัวทั้งที่ยังไม่ได้รับอนุญาต และจำนวนหน่วยขายในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรมักหมายถึงทั้งโครงการ แต่ในการเปิดตัวให้สินค้าออกสู่ตลาดจริง เขาเปิดเป็นส่วน ๆ ( phase) |
| • |
ข้อมูลการโฆษณา แม้เป็นข้อมูลที่ฉับไว แต่หลายครั้งการโฆษณาอาจไม่เป็นไปตามจริง บ้างว่าจะเปิด 10 อาคาร แต่เปิดจริงแค่ 1-2 อาคารเพื่อ ชิมลาง ก่อน บ้างก็โฆษณาเป็นเชิง โยนหินถามทาง ถ้าไม่ดีก็ปิดไป เป็นต้น |
| |
นอกจากนี้ข้อมูลจากนักพัฒนาที่ดิน นายหน้า หรือสถาบันการเงิน ก็อาจไม่ได้รับความร่วมมือให้จำเป็นต้องรายงานตามความเป็นจริง และถ้าทุกฝ่ายไม่พร้อมใจกันรายงานให้ถูกต้อง ผู้ที่เสียหายก็คือผู้ที่ อาสาสม้คร เปิดเผยข้อมูลของตนซึ่งถือเป็นการ เสียลับ ในทางธุรกิจได้
ถ้าเราจะทราบข้อมูลจริง ๆ เราจึงควรออกทำการสำรวจภาคสนาม และการนี้เริ่มที่เราก่อนว่า เราต้องมีนโยบาย ไม่กลัวเหนื่อย
ใช้เงินไม่มาก
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ใช้เงินปีละไม่เกิน 10 ล้านบาท ในการแสวงหาข้อมูลภาคสนาม โดยทางศูนย์มีสมาชิกไม่ถึง 100 ราย คิดค่าสมาชิกเพียงปีละ 55,000 บาท เราไม่ได้ใช้งบประมาณปีละมหาศาล หาข้อมูลมากมาย ซึ่งส่วนมากแทบไม่ค่อยได้ใช้ทำอะไรนอกจาก ได้ทำ ให้ดู ครบเครื่อง เท่านั้น
การหาข้อมูลให้มากและครอบคลุมไปทั่ว นอกจากเป็นความสิ้นเปลืองแล้ว ยังเป็นการทำให้หน่วยงานอื่นไม่วางใจ ผมจำได้ว่าเมื่อวันประชุมฟังความเห็นเกี่ยวกับการตั้งศูนย์ข้อมูลเมื่อปี 2544 มีผู้เข้าสัมมนาคนหนึ่งให้ความเห็นว่า ใคร ๆ ก็อยากเป็น ศูนย์ ดังนั้น ถ้าเราหวังจะรวบรวมข้อมูลไว้ที่เราเป็นหลัก ก็ล้มเหลวแต่แรกแล้ว เพราะคนอื่นจะไม่เอาด้วย
มีคนจำนวนมากไม่ยอมใช้เงินทำศูนย์ข้อมูลเหมือนกัน รัฐบาลก็ไม่อยากออกเงินทั้งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สร้างงาน สร้างผลผลิตอื่นอีกมหาศาล นักพัฒนาที่ดินหลายคนก็ขี้เหนียวทั้งที่ค่านายหน้าต้องจ่าย 3% แต่ค่าข้อมูลความรู้ ( R & D: research and development) เพียงไม่ถึงครึ่งเปอร์เซ็นต์ของรายได้ก็ยังไม่ยอมเสีย
ที่ว่าข้อมูลไม่ต้อง ครบเครื่อง ก็ใช้ได้แล้วนั้นก็เพราะเราต้องอาศัยการวินิจฉัยข้อมูลเป็นสำคัญ เช่น เราจะซื้อบ้านในย่านหนึ่ง เราคงสำรวจไม่เกิน 20 หลังใกล้เคียง แล้วมาวินิจฉัยดูว่าหลังที่เราจะซื้อมันคุ้มไหม หรือเราจะพัฒนาที่ดินแปลงหนึ่งให้เป็นหมู่บ้านจัดสรร เราก็สำรวจในละแวกใกล้เคียง ไม่ใช่สำรวจไปทั่ว เป็นต้น
อยากจะวิเคราะห์ผิด
ปี 2538 ผมวิเคราะห์ว่ามีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่รวมกันถึง 300,000 หน่วย หลายคนไม่เชื่อดังนั้นก่อนถึงปี 2540 จึงมีคนเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ อีก 250,000 หน่วย พอเศรษฐกิจพัง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึง ระเนระนาด ไปตาม ๆ กัน เมื่อสองเดือนก่อน มีนายกสมาคมแห่งหนึ่งกล่าวท้าทายว่า ข้อมูลที่ผมสำรวจไม่ครบถ้วน เขาเปิดตัวโครงการในปี 2548 ถึง 6 แห่ง แต่ผมบันทึกได้เพียง 3 แห่ง ผมก็เลยต้องแจ้งกลับไปว่า ท่านคงจำผิดไปเพราะอีก 3 แห่งที่ท่านอ้างถึง ท่านเปิดไปเมื่อปลายปี 2547 ต่างหาก
ผมทำศูนย์ข้อมูล ผมไม่กลัวผิดหรอกครับ ผมดีใจที่จะได้แก้ไขมากกว่า ความจริงโครงการทุกแห่งที่เราสำรวจ เราส่งกลับไปให้เจ้าของโครงการตรวจสอบก่อนตีพิมพ์เพื่อให้มั่นใจว่าถูกต้องและถือเป็นการควบคุมคุณภาพ ( QC) อย่างหนึ่ง ถ้าขึ้นเครื่องย้อนเวลาได้ ผมอยากวิเคราะห์ผิดเหมือนกัน เผื่อเราจะได้ไม่เกิดวิกฤติปี 2540
ผมเคยเขียนไว้ในบทความหนึ่งว่า สัจธรรมของข้อมูลอยู่ที่การทำซ้ำ <4> สำรวจแรก ๆ อาจจะผิด อาจถูกหลอกได้ แต่ถ้าเราไปสำรวจบ่อย ๆ เราก็จะรู้ความจริง อาจรู้มากกว่าเจ้าของโครงการประเภทมือสมัครเล่น มากกว่าหัวหน้าฝ่ายขายที่เพิ่งเข้ามาใหม่ หรือมากกว่าพนักงานขายที่ขายอยู่ทุกวันแบบ ตีระฆังไปวัน ๆ |
| |
| ลักษณะที่ยั่งยืน |
| ศูนย์ข้อมูลที่ยั่งยืนได้ ต้องมีลักษณะดังนี้ |
| • |
เป็นหน่วยคิด (think tank) สังเกตดูมีผู้มีส่วนได้เสียบางคนเสนอให้ศูนย์ข้อมูลฯ ของทางราชการเป็นแค่แหล่งเก็บและรวบรวมข้อมูล ไม่ต้องการให้เป็นหน่วยคิดเสนอความเห็น เดี๋ยวจะไปขัดแย้งผลประโยชน์ของตน (ซึ่งอาจขัดผลประโยชน์ของมหาประชาชน) ดังนั้น หากเราไปเชื่อผู้มีส่วนได้เสียบางคนแทนที่จะเกรงใจประชาชน เราก็อยู่อย่างไม่ยั่งยืนเป็นแน่แท้ เราต้องเชื่อมั่นในวิจารณญาณของประชาชน เราเสนอข้อมูลและความเห็นออกไป ให้ประชาชนได้ตัดสินใจเองดีที่สุด เราไม่มีสิทธิไปคิดแทนเขาว่า เขาจะแตกตื่นหรือดูถูกว่าเขาไม่รู้จักคิด |
| • |
เป็นอิสระ (independent) จะให้ใครมาครอบงำไม่ได้ จะให้ใครมาสั่งซ้ายหัน / ขวาหันไม่ได้ จะให้ใครมา ล้วง ข้อมูลไปใช้ก่อนคนอื่นไม่ได้ เราจะยึดเพียงอย่างเดียวคือ ผลประโยชน์ของมหาประชาชนเป็นที่ตั้ง ถ้าทำไม่ได้ การดำรงอยู่ก็จะไม่ยั่งยืนเพราะจะขาดความน่าเชื่อถือไปเรื่อย ๆ |
| • |
การยืนอยู่บนขาของตนเอง ( self-sustained) เราต้องทำศูนย์ข้อมูลที่ยืนอยู่ได้ด้วยตนเอง ไม่ใช่แบมือขอเงินใคร เราทำอย่างนี้ได้ก็เพราะข้อมูลของเรามีคุณค่า มีประโยชน์อย่างคุ้มค่าที่คนจะหาซื้อไปใช้สอย ถ้าเราผลิตแต่ข้อมูลที่อยากทำแต่ไม่มีคนอยากใช้ ก็หาคนมาจ่ายไม่ได้ เราก็อยู่อย่างยั่งยืนไม่ได้ |
| |
| ศูนย์ข้อมูลที่ดีจะไม่เป็น ไฟไหมฟาง หรือ แตงเถาตาย แน่นอน หากมีค่า มีประโยชน์ต่อมหาชนเพียงพอ |
| |
โชคดีเราได้รับการคุ้มครอง
การทำศูนย์ข้อมูล ก็ต้องทำให้เป็นธุรกิจที่ยืนบนลำแข้งของตนเองได้ แต่ก็ไม่ใช่ธุรกิจที่ทำเงินได้มหาศาล คนทำจึงไม่ได้ลาภมโหฬาร แต่ต้องทำด้วยใจรัก บุคลากรประเภทที่มาทำเพื่อรอโอกาสไต้เต้าไปทางอื่น หรือขาดศรัทธาในการทำงานจริง ๆ จะไม่สามารถนำการทำศูนย์ข้อมูลให้ประสบความสำเร็จได้
ในกรณีของ AREA เรานับว่าโชคดี ที่ในสังคมธุรกิจนี้ยังมีผู้ที่ตระหนักถึงคุณค่าของข้อมูลและยอมจ่ายเพื่อซื้อข้อมูลในจำนวนที่เพียงพอที่ทำให้เราสามารถยังชีพอยู่ได้ และให้โอกาสเราได้ทำงานที่จะเป็นศักดิ์ศรีของประเทศชาติ เพราะในภูมิภาคอาเซียนนี้ ก็มีเพียงศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ที่ทำการสำรวจข้อมูลอย่างกว้างขวาง ต่อเนื่องที่สุด |
| |
| |
หมายเหตุ |
|
<1> |
ดร . โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN Association for Planning and Housing Email: sopon@area.co.th |
<2> |
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ( Agency for Real Estate Affairs) เป็นศูนย์ข้อมูลภาคเอกชนที่มีฐานข้อมูลการสำรวจภาคสนามที่ใหญ่และได้รับการพัฒนาให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย ดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2537 โดยการสำรวจข้อมูลอส้งหาริมทรัพย์ทุกประเภท ทั่วประเทศ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.area.co.th |
<3> |
ข้อมูลจากการสำรวจภาคสนามของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ที่จำแนกตามชื่อของกลุ่มบริษัทพัฒนาที่ดินเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล |
<4> |
สัจธรรมของข้อมูล ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 24 ฉบับที่ 1,888 วันที่ 18-20 มีนาคม 2547 หน้า 49 - 50
www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market20.htm |
|
