ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทษไทย <2>

          ผังเมืองรวมฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานครมีแนวคิดสำคัญหนึ่งก็คือ การทำให้กรุงเทพมหานคร “หลวม” โดยกำหนดพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (floor-area ratio หรือ FAR) ต่ำลงจาก 10:1 แทบจะทั่วทุกพื้นที่ เป็นประมาณ 1-3:1 ซึ่งหมายความว่า ที่ดินแต่ละแปลงจะสร้างอาคารได้ขนาดเล็กลง เมืองก็จะ “หลวม”

ทำไมจึงคิดให้เมือง “หลวม”
          ผมเคยเรียนถามผู้รู้ด้านผังเมืองที่มีส่วนในการร่างผังเมืองรวมฉบับนี้ ท่านให้เหตุผลเบื้องหลังไว้อย่างน่าสนใจมากว่า ถ้าเมืองแออัดจะทำให้คุณภาพชีวิตของประชาชนเสื่อมโทรมลง เมืองก็ดูไม่สวยงาม ที่สำคัญเราต้องรักษาเมืองหลวงของเราไว้เพื่อชนรุ่นหลังด้วย ไม่ใช่ใช้พื้นที่กันหนาแน่นไปหมด (แล้ววันหลัง ผู้คนจะอยู่กันอย่างไร) นอกจากนี้ จะสังเกตได้ว่า ผู้ที่ออกมาเรียกร้องและไม่ต้องการให้เมือง “หลวม” ก็คือนักพัฒนาที่ดิน ที่มีผลประโยชน์เฉพาะหน้า ดังนั้นในแง่หนึ่งท่านจึงว่าไม่ควรถือความเห็นของบุคคลเหล่านี้เป็นสำคัญ
          แนวคิดข้างต้นนี้นับเป็นความหวังดี และอาจถือเป็นการมองไกลไปข้างหน้า ให้สมกับเป็นการวางแผนโดยเฉพาะเพื่อคนรุ่นหลังได้มีโอกาสใช้พื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานครให้ได้ประโยชน์ในอนาคต อย่างไรก็ตามแนวความคิดข้างต้น จะสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่ เป็นสิ่งที่สมควรหรือไม่ ก็คงต้องมาพิจารณากันต่อไป

รีบขอก่อสร้าง “ทิ้งทวน” 
          “แห่ขอใบอนุญาตตึกสูงหนีผังเมือง เดือนพฤษภาคมทุบสถิติ 630 ราย” <3> นี่อาจถือเป็นอีกทางแก้หนึ่งของนักพัฒนาที่ดินก็คือ การขออนุญาตก่อสร้างแบบ “ทิ้งทวน” ก่อนที่ผังเมืองใหม่จะประกาศใช้ เพื่อให้สามารถก่อสร้างได้ตามกำหนดผังเมืองเดิม นี่แสดงว่า เจตนารมย์ของผังเมืองรวมที่ผู้วางผังคาดหวังไว้ให้เป็นเมืองที่ “หลวม” ไม่ได้เป็นจริงดังหวังเสียแล้ว
          ความจริงการห้ามสร้างโน่นสร้างนี่ ทั้งที่แต่เดิมสร้างได้ คนอื่นที่แล้ว ๆ มาสร้างได้ ถือเป็นความไม่เท่าเทียมกัน ถ้าจะไปจำกัดอะไรกับใคร ผู้ที่ถูกจำกัดสิทธิก็สมควรได้รับการชดเชยเช่นกัน กรณีเช่นนี้ได้แก่ การห้ามก่อสร้างรอบพื้นที่สำคัญ หรือตามริมถนนหลายสายในระยะ 15 เมตรแรกจากเขตทาง เป็นต้น รายละเอียดการวิเคราะห์ในเรื่องนี้ดูได้ในบทความเรื่อง “อำนาจบาตรใหญ่ในการบังคับใช้ที่ดิน” <4>

ลด FAR, คิดถูกแล้วหรือ
          ในเรื่องการทำให้เมือง “หลวม” ด้วยการลด FAR 10:1 เป็น 1-3: 1 ในพื้นที่ส่วนใหญ่นั้นก็ควรทบทวนเพราะเป็นการจำกัดสิทธิ และใช่ว่าการที่เรากำหนดให้มี FAR สูง ๆ ในเขตชานเมือง จะมีการก่อสร้างหนาแน่นเกิดขึ้น ในอดีตที่ผ่านมาก็ไม่มีให้เห็น เพราะธรรมชาติของตึกสูง อาคารขนาดใหญ่ในเชิงพาณิชย์ ต้องอยู่รวมกันในเขตเมืองเป็นสำคัญ ทางแก้เช่นนี้อาจไม่พิจารณาให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
          นอกจากนี้เมืองที่แออัด เช่น นิวยอร์ค ปารีส เขาก็ทำให้สวยงามและน่าอยู่ได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับการจัดการมากกว่า อาจสังเกตได้ว่า ในเมืองเหล่านั้นเขาสร้างโดยให้มีพื้นที่จอดรถน้อยกว่าในประเทศไทยเสียอีก เพราะเขามีระบบขนส่งมวลชน ดังนั้นอาคารที่สร้างขึ้นจึงไม่เปลืองที่จอดรถ แต่ยิ่งทำให้เกิดการใช้ที่ดินที่เข้มข้น เป็นประโยชน์ยิ่งขึ้น <5>
          สำหรับชนรุ่นหลัง ถ้าในอนาคตต้องการขยายเมืองเพราะหนาแน่นจนเกินไปแล้ว ก็ค่อยว่ากัน แต่ตอนนี้เราควรเน้นการรักษาพื้นที่เกษตรกรรมไว้ก่อน เพื่อที่เราจะไม่ขยายตัวเมืองออกไปอย่าง “หลวม” จนเกินเหตุ ส่วนในกรณีนักพัฒนาที่ดิน ก็ใช่ว่าจะพูดในสิ่งที่ตรงข้ามกับผลประโยชน์ส่วนรวม เขาให้บริการประชาชนในการจัดหาที่อยู่อาศัย ก็คงรู้และสะท้อนความต้องการของประชาชนได้ในระดับหนึ่ง