ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทษไทย <2>

          พูดถึงประชาธิปไตย อาจดูเหมือนเรื่องการเมืองของเหล่านักการเมืองไป แต่ความจริงประชาธิปไตยไม่ได้จำกัดอยู่แค่นั้น ประชาธิปไตยเกี่ยวข้องกับทุกภาคส่วนในสังคม และเป็นสิ่งที่ต้องมี ต้องใช้และต้องสถิตย์เป็นเนื้อหาใจกลางของการอยู่ร่วมกันอย่างสันติและสร้างสรรค์ วันนี้เรามาลองดู “ประชาธิปไตย” <3> ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ระดับวงการย่อย ระดับประเทศ จนถึงระดับนานาชาติ

นักวิชาชีพต้องมีประชาธิปไตย
          ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องมีความเป็นอิสระ (independent) ในความเห็นทางวิชาชีพของตน จะให้นายจ้างมาสั่งซ้ายหัน - ขวาหันไม่ได้ ไม่เช่นนั้นหากมีบริษัทประเมินใดที่ซื้อได้ตั้งแต่เบอร์หนึ่งถึงเบอร์สุดท้าย การบริการวิชาชีพนี้ก็ขาดความน่าเชื่อถือ และที่สำคัญเป็นการทำร้ายวงการอื่น เช่น การเงินการธนาคาร และเป็นผลเสียแก่เศรษฐกิจโดยรวมเข้าข่ายการประกอบอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ
          แม้แต่ผู้ประเมินในสถาบันการเงิน ในหน่วยราชการที่มีหน้าที่ทำการประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินเหล่านี้ ก็ควรมีอิสระคล้ายผู้ตรวจสอบภายใน และควรได้รับการคุ้มครองจากสภาวิชาชีพ สมาคมหรือองค์กรวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อไม่ให้ภาคส่วนธุรกิจใดนำวิชาชีพนี้ไปใช้ในทางฉ้อฉล
          โดยการนี้วงการวิชาชีพใดก็ตาม จะให้มีการผูกขาดการนำไม่ได้ เพราะเท่ากับเป็นบ่อเกิดของการฉ้อฉล หรือแสวงหาผลประโยชน์เฉพาะตน นักวิชาชีพจะปล่อยให้เกิดปรากฏการณ์อย่างนี้ไม่ได้ ยกเว้นวิชาชีพใดพอใจกับการต่างคนต่างอยู่ ต่างคนต่างโกง

นักพัฒนาที่ดินก็ต้องมีประชาธิปไตย 
          บางคนบอกว่าในวงการค้า จะมีประชาธิปไตยได้อย่างไร เป็นเรื่องของมือใครยาวสาวได้สาวเอาต่างหาก สัจธรรมข้อนี้ก็ดำรงอยู่เหมือนกัน โดยเฉพาะกิจการของสินค้าที่เป็นสังหาริมทรัพย์บางรายการ เช่น น้ำอัดลม บุหรี่ คอมพิวเตอร์ ฯลฯ การผูกขาดจะมีให้เห็นทั่วไป รายเล็กรายน้อยแทบไม่มีเสียงอะไร และมาตรฐานของรายใหญ่ ก็คือมาตรฐานของโลกนั่นเอง
          อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะที่ยึดติดกับทำเล จึงทำให้ไม่มีใครสามารถครองงำหรือครองส่วนแบ่งในตลาดได้เกินครึ่ง ตัวอย่างเช่น บริษัทมหาชนในตลาดทั้งหมด 40 แห่ง มีส่วนแบ่งตลาดอสังหาริมทรัยพ์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันเพียงหนึ่งในสามของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด และถ้ายิ่งพิจารณาจากจำนวนหน่วยขายทั้งหมด บริษัทมหาชนมีส่วนแบ่งรวมกันเพียงหนึ่งในสี่เท่านั้น <4>
          ดังนั้นจึงไม่มีใครเสียงดังกว่าใครนัก สมาคมการค้าของนักพัฒนาที่ดินทั้งหลาย จึงต้องเป็นประชาธิปไตย (ซึ่งก็เป็นอยู่แล้ว) และต้องเป็นตัวแทนที่แท้จริงของนักพัฒนาที่ดินทั้งมวลด้วย เพราะในปัจจุบันนักพัฒนาที่ดินทั้งหมดเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีถึง 700 ราย <5> (แต่เดิมในช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 มีถึง 2,000 ราย) อย่างไรก็ตามเชื่อว่าสมาชิกของสมาคมก็ยังมีไม่ถึงหนึ่งในสามของทั้งหมด

เสมอภาคคือทุกคนมีโอกาสเท่ากัน 
          เสมอภาคคือทุกคนมีโอกาสเท่ากัน แต่ใครจะได้จะเสียก็อยู่ที่ศักยภาพของตนเอง จะปล่อยให้อยู่ที่การได้รับข้อมูลที่มากน้อยลดหลั่นกันตามการผูกขาด - ครอบงำไม่ได้ ตัวอย่างเช่น หากนาย ก. เป็นผู้แทนสมาคม ข. ไปเป็นกรรมการขององค์กร ค. ที่ได้ทำการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ นาย ก. อาจได้รับรายงานวิจัยฉบับเต็มมาศึกษาในรายละเอียด อาจเผยแพร่ข้อมูลให้กรรมการบริหารในสมาคม ข. บางท่านหรือทั้งหมด แต่สมาชิกทั่วไปอาจไม่ทราบข้อมูลทั้งหมด และเมื่อองค์กร ค. เผยแพร่ข้อมูล ก็เผยแพร่เพียงบางส่วน เช่น บทสรุปสำหรับนักบริหาร เอกสารฉบับเต็มมักไม่แจกโดยอ้างว่าเปลืองค่าจัดทำเพียงไม่กี่ร้อยบาท ทำให้นักวิชาชีพหรือนักพัฒนาที่ดินอื่นไม่สามารถทราบข้อมูลได้ครบถ้วน อันทำให้เกิดความได้เปรียบ - เสียเปรียบ           หลักสำคัญในที่นี้ก็คือ ทุกคนต้องได้รับข้อมูลที่เท่าเทียมกัน เพียงแต่ใครจะไขว่คว้าโอกาสทางธุรกิจได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์และศักยภาพของตน การยึดถือในหลักสำคัญนี้จึงจะสะท้อนความเป็นประชาธิปไตย

ต้องแยกแยะภาพลวงตา 
          การเป็นกรรมการสมาคมถือเป็นการอาสามาทำงานเพื่อส่วนรวมตามสัญชาตญาณผู้นำ แต่ไม่ใช่การ “เสียสละ” เป็นแน่แท้ เพราะตนเองก็ได้รับเกียรติตามสมควรด้วย การอ้างความเสียสละหรือสร้างระบบอุปถัมภ์ จึงเป็นสิ่งที่น่าเคลือบแฝงถึงประโยชน์ซ่อนเร้นบางประการได้ ในสังคมแห่งความโปร่งใส จะมาอ้างความดีส่งเดชไม่ได้ ยกเว้นจะสละเงินส่วนตัวออกมาบำเพ็ญประโยชน์ก็อีกเรื่องหนึ่ง
          อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง ก็จะมีคนจำนวนหนึ่งพยายามที่จะมีตำแหน่งเป็นกรรมการสมาคม เพื่อรับชอบแต่ไม่รับผิดชอบ บางครั้งอาจกีดขวางความเจริญในทำนอง “มือไม่พาย เอาเท้าราน้ำ” บ้าง สิ่งเหล่านี้จะเกิดขึ้นไม่ได้เลยหากสมาชิกทุกคนมีการตื่นตัวและมีส่วนร่วมในบรรยากาศประชาธิปไตย ซึ่งจะทำให้การครอบงำต่าง ๆ น้อยลงทั้งจากผู้มีอิทธิพลภายในหรือภายนอกองค์กร เช่น ฝ่ายการเมือง เป็นต้น

ในระดับสากลก็ต้องการประชาธิปไตย 
          ในโลกนี้ยังไม่มี “องค์การสหประชาชาติ” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ สมาคมต่าง ๆ ที่ตั้งขึ้นก็อาจเป็นสมาคมที่ใหญ่มาแต่แรก เช่น Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) <6> จากสหราชอาณาจักร หรือสมาคมที่มีตัวแทนจากประเทศต่าง ๆ เข้าร่วมบ้าง เช่น FIABCI <7> ซึ่งผมมีฐานะเป็นอุปนายกสมาคม FIABCI ในประเทศไทย แต่สมาคมเหล่านี้เป็นตัวแทนของทุกภาคส่วนหรือไม่
          RICS ตั้งขึ้นในสหราชอาณาจักร เป็นผู้นำวิทยาการด้านอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง และพยายามขยายตัวไปทั่วโลก ในแง่หนึ่งผู้คนในท้องถิ่นก็หวังใจที่จะเป็นสมาชิกเพื่อจะได้ “ยืด” ได้ในทางสากลบ้าง ผมเองก็ได้รับเกียรติเป็นสมาชิกของสมาคมนี้ RICS ก็มีสาขาอยู่ในประเทศต่างๆ โดยให้สมาชิกที่ประจำการอยู่ในประเทศนั้นๆ จัดตั้งเป็นชมรมสาขา แต่ในอีกแง่หนึ่ง RICS ก็หาได้มีผู้แทนนักวิชาชีพที่เป็นผู้แทนของประเทศนั้นๆ เป็นสมาชิกหรือมีสิทธิออกเสียง และถ้า RICS จะเป็นองค์กรของนักวิชาชีพทั่วโลก ก็อาจต้องเปลี่ยนชื่อเสียใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นสากลจริงๆ
          ส่วนกรณี FIABCI แม้มีองค์กรสมาชิกจากสมาคมท้องถิ่นในประเทศประเทศต่าง ๆ ทั่วโลก แต่บางสมาคมก็อาจไม่ได้เข้าร่วม สมาคมที่เข้าร่วมก็อาจไม่ได้เป็นผู้แทนของนักวิชาชีพในประเทศนั้น ๆ โดยตรง
          ดังนั้นความร่วมมือในด้านวิชาชีพระดับสากล จึงต้องอาศัยองค์กรที่เป็นตัวแทนของท้องถิ่นโดยตรง และทำให้องค์กรสากลนี้มีความเป็นประชาธิปไตยจริงๆ การดำรงอยู่โดยไม่ใช่ตัวแทนของนักวิชาชีพหรือผู้ประกอบการส่วนใหญ่ จึงไม่สามารถดำเนินกิจกรรมต่างๆ ได้อย่างมีพลังเท่าที่ควร และมีโอกาสที่จะถูกครอบงำโดยองค์กรสมาชิกที่ใหญ่กว่า หรือผู้นำที่มีอิทธิพลมากกว่านั่นเอง และการนี้จึงไม่ได้มุ่งหวังประโยชน์ต่อผู้บริโภค
          องค์กรนานาชาติด้านอสังหาริมทรัพย์ ควรมีการประชุมสมาคมนักพัฒนาที่ดิน การประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สมาคมบริหารทรัพย์สิน และอื่น ๆ ที่เป็นตัวแทนของแต่ละประเทศจริง และยังควรมีการประชุม “ผู้คุมกฎ” ( regulators) ของแต่ละประเทศ (เช่น กรมที่ดิน กลต. สคบ.) สถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ สถาบันการศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น เพื่อให้เกิดการแลกเปลี่ยนความรู้ และที่สำคัญเพื่อร่วมกันออกมาตรการใหม่ ๆ ในการควบคุมการบริการ การค้าและวิชาชีพอย่างจริงจัง