เรียนรู้ตลาดที่อยู่อาศัยฮอลแลนด์
ฐานเศรษฐกิจ
ฉบับที่ 2110 ประจำวันที่ 4 พ.ค. - 6
พ.ค. 2549 หน้า 46
อาจารย์อติณัช ชาญบรรยง <1>
รองผู้อำนวยการ
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย <2>
เปิดตา เปิดใจศึกษาเรียนรู้การพัฒนาที่อยู่อาศัยจากประเทศอื่น
เพื่อย้อนมาแลดูตัวเรา เพื่อให้เราสามารถพัฒนาไปอย่างมั่นคง
เมื่อวันศุกร์ที่ 21 เมษายน 2549
ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th)
ได้ร่วมกับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
(www.thaiappraisal.org) จัดการเสวนารายเดือนครั้งที่
43 (ปีที่ 5 เดือนที่ 4) และได้เชิญศาสตราจารย์แวน
เดอ เวน (Prof.L.A.M.C. van de Ven) จากมหาวิทยาลัย
Eindhoven University of Technology มาบรรยายเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในฮอลแลนด์หรือเนเธอร์แลนด์
เพื่อให้คนไทยได้เปิดหูเปิดตาพบความแตกต่างเพื่อการเปรียบเทียบและเรียนรู้
ผมจึงขอสรุปสาระสำคัญไว้ดังนี้
ภาพรวมฮอลแลนด์
ฮอลแลนด์มีประชากร
16.5 ล้านคนในขณะที่ไทยมีมากถึง 65 ล้านคน ประเทศนี้มีขนาดเพียง
35,000 ตร.กม. ซึ่งใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครเพียง
22 เท่า หรือเพียง 1/15 ของประเทศไทย และตั้งอยู่ห่างจากประเทศไทยประมาณ
9,300 กิโลเมตร
ที่อยู่อาศัยในฮอลแลนด์มี
6.75 ล้านหน่วย หรือ 2.44 คนต่อหน่วย ในขณะที่ไทยมีขนาดครัวเรือนประมาณ
3 คน ที่อยู่อาศัยเหล่านี้ครึ่งหนึ่งสร้างมาตั้งแต่ศตวรรษที่
21 (พ.ศ. 2513 ) ในช่วงหลังสงคราม ( 2488-2512)
มี 27% และที่สร้างก่อนปี 2488 มีเพียง 20% เท่านั้น
ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ 72% มีห้องพักมากกว่า 3 ห้อง
ส่วนราคาบ้านที่ขายทั่วไปในตลาดเปิด
เป็นเงินประมาณ 10 25 ล้านบาท ที่เกินกว่านี้ถือเป็นบ้านระดับราคาสูง
ส่วนที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทคงหาแทบไม่ได้ สำหรับราคาบ้านเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเปิดขายในราคาประมาณ
2.7 ล้านบาท ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th
วิวัฒนาการที่อยู่อาศัย
ในที่นี้แบ่งออกเป็นยุคศตวรรษที่
20 ( 2413-2512) และยุคหลังศตวรรษที่ 21 ( 2513
เป็นต้นมา) ในช่วงศตวรรษที่ 20 ยังแบ่งเป็น 3
ช่วงหลักคือ ยุคก่อนบ้านสมัยใหม่ ยุคบ้านสมัยใหม่และยุคหลัง
( pre-modern, modern และ post-modern housing)
บ้านก่อนยุคสมัยใหม่
มีลักษณะที่สะท้อนวิถีชีวิตแบบเดิม ๆ และให้ความรู้สึกของความเป็นบ้านมากกว่า
สำหรับบ้านสมัยใหม่มีลักษณะเรียบ เป็นก้อน ๆ สร้างคล้าย
ๆ กันหมด และสามารถปรับพื้นที่ใช้สอยได้มากกว่า
ส่วนบ้านยุคหลังสะท้อนความหลากหลายทางวัฒนธรรม
มีลักษณะการออกแบบที่ดูดี มีรสนิยมมากขึ้น บ้างก็สร้างคล้ายปราสาท
(แต่เป็นอาคารชุดที่มีหลาย ๆ หน่วยรวมกัน) หรืออาจเป็นอาคารสูง
เป็นต้น
ส่วนบ้านในศตวรรษที่
21 นั้นสะท้อนความเป็นสังคมเครือข่ายมากขึ้น
บ้านเป็นศูนย์กลางที่สามารถใช้พักผ่อน ใช้ทำงานได้ในเวลาเดียวกัน
และในขณะที่ภาคบริการเติบโตกว่าภาคอุตสาหกรรมมาก
ทำให้การใช้ระบบสารสนเทศมีมากขึ้น
กลไกสาธารณะในการผลิตที่อยู่อาศัย
ผู้ผลิตที่อยู่อาศัยมีทั้งนักพัฒนาที่ดินภาคเอกชน
องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น องค์กรไม่แสวงหากำไร
และสมาคมบ้าน ( housing association) โดยไม่มีการเคหะแห่งชาติเช่นของไทยหรือสิงคโปร์เพราะการจัดหาที่อยู่อาศัยมีวิวัฒนาการมานาน
องค์กรที่ควรกล่าวถึงคือ
สมาคมบ้าน ซึ่งเป็นองค์กรที่ไม่แสวงหากำไร เช่น
องค์กรศาสนารวม ทั้งสหภาพแรงงาน ในฮอลแลนด์มีสมาคมเช่นนี้ถึง
550 แห่งครอบครองที่อยู่อาศัยถึง 2.5 ล้านหน่วย
( 37% ของบ้านทั้งหมด) ที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้เน้นการให้เช่าโดยเฉพาะสำหรับผู้มีรายได้น้อย
แม้ฮอลแลนด์ไม่มีการเคหะแห่งชาติ
แต่รัฐบาลก็สนับสนุนเงินทองให้สมาคมเหล่านี้เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อย
จวบจนถึงปี 2535 สมาคมเหล่านี้ก็พึ่งตนเองได้
แนวโน้มในอนาคต
แนวโน้มสำคัญ
ที่ประเทศไทยอาจกำลังเดินทางคล้าย ๆ กัน จึงควรเรียนรู้มีดังนี้
:
1. ประชากรสูงอายุ
(อายุเกิน 55 ปี) มีเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าในปี
2563 จะมีสูงถึง 50% ทำให้อุตสาหกรรมสร้างบ้านสำหรับประชากรเหล่านี้มีมากขึ้น
จนอาจถึงเป็นนิคมพักอาศัยขนาดใหญ่
2. รายได้ของประชากรมีมากขึ้น ที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยจึงจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงให้สอดคล้องกับฐานะที่ดีขึ้น
ความต้องการบ้านหรูจะมีมากขึ้น ธุรกิจรับสร้างบ้านเติบโตขึ้น
3. ในทางวัฒนธรรมมีการเปลี่ยนแปลงในลักษณะอยู่อย่างปัจเจกมากขึ้น
มีความหลากหลายทางวัฒนธรรมและเชื้อชาติมากขึ้น
ทำให้การออกแบบที่อยู่อาศัยต้องคำนึงถึงสิ่งเหล่านี้ด้วย
4.
ที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มการผลิตแบบอุตสาหกรรมมากขึ้น
ปรับการใช้สอยได้มากขึ้นและสามารถประกอบใหม่ได้ง่ายขึ้น
5. ด้วยความตื่นตัวด้านนิเวศน์ วัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ควรจะสามารถนำกลับไปใช้ใหม่หรือผลิตซ้ำ
มีการรักษาสิ่งแวดล้อมมากขึ้นรวมทั้งการประหยัดพลังงาน |