|
ดร.โสภณ
พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>
ในใจของคนไทยไม่น้อยในวันนี้ คงพอนึกออกว่า
สักวันหนึ่งเวียตนามอาจตามเราทันและที่น่าประหวั่นอยู่ไม่น้อยก็คือ
อาจก้าวล้ำไทยไปก็ได้ ประจักษ์หลักฐานก็คือ
สินค้าหลายอย่างของเวียตนามตีตลาดไทยได้แล้ว
และคนเวียตนามมีธาตุทรหด ถูกขนานนามว่า มังกรน้อย
เช่นจีน ดังนั้นโอกาสการก้าวกระโดดจึงมีให้เห็นได้ไม่ยาก
ผมได้รับการว่าจ้างจากกระทรวงการคลังเวียตนามให้ไปจัดทำ
โรดแมพ หรือวางขั้นตอนการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในเวียตนามให้มีรากฐาน
ที่แข็งแรงและสามารถแข่งขันกับนักวิชาชีพในทางสากลได้
ผมจึงขอแบ่งปันประสบการณ์เพื่อให้เรามีความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับประเทศนี้
อย่างไรก็ตามรายละเอียดเกี่ยวกับเวียตนาม
คงไม่สามารถเปิดเผยได้มากนักเพราะถือเป็นเรื่องจรรยาบรรณในการรักษาความลับ |
 |
| เปรียบเทียบเวียตนาม-ไทย |
ผมขออาศัยสถิติจากเว็บไซต์ซีไอเอ
เกี่ยวกับประเทศต่าง ๆ นำมาเปรียบเทียบตามตารางข้างต้น
เวียดนามมีขนาดที่ดิน 325,360 ตร.กม. หรือประมาณสองในสามของประเทศไทย
และขนาดเฉลี่ยของประเทศในอาเซียนล้วนใหญ่กว่าเวียตนาม
อย่างไรก็ตามเวียตนามมีประชากรถึง 83.536
ล้านคน ประชากรไทยมีเพียงสี่ในห้าของเวียตนาม
ดังนั้นเวียตนามมีความหนาแน่นของประชากรต่อตารางกิโลเมตรเป็นสองเท่าของไทย
โดยนัยนี้เวียตนามจึงทรัพยากรบุคคลที่มากกว่า
และถ้ายิ่งมีคุณภาพในอนาคตด้วยแล้ว เพื่อนบ้านโดยอบย่อมนึก
หนาว ได้ไม่ยาก อย่างไรก็ตามในขณะนี้ประชากรยากจนของเวียตนามยังมีอยู่ถึง
29% ในขณะที่ไทยมีเพียง 10% เท่านั้น
รายได้ประชาชาติของเวียตนามมีขนาด 9,080 พันล้านบาท
ในขณะที่ไทยอยู่ที่ประมาณ 21,000 พันล้านบาท ทำให้รายได้ต่อหัวของเวียตนาม (108,696
บาท/ปี) เป็นเพียงหนึ่งในสามของไทยเท่านั้น ทั้งนี้เป็นเพราะเวียตนามยังมีรายได้หลักมาจากภาคเกษตรกรรมถึง
21.8% (9.0% ในกรณีประเทศไทย) อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจเวียตนามเติบโตถึงประมาณ 7.7%
ซึ่งสูงกว่าไทย และสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอาเซียน |
ดังนั้นเวียตนามจึงเป็นประเทศแห่งความหวังและมีศักยภาพที่จะเติบโตได้อีกมากในวันหน้า |
|
| ความตั้งใจที่มุ่งมั่น |
สิ่งที่ผมประทับใจก็คือ
ผู้บริหารประเทศนี้มีความมุ่งมั่นจริงจังในการพัฒนาเพื่อประเทศของตน
และแม้เราจะเห็นประเทศสังคมนิยมทั้งหลายมีการฉ้อราษฎร์บังหลวงกันอย่างกว้างขวาง
(คงไม่แพ้ทุกประเทศในโลก โดยเฉพาะประเทศไทยของเรา)
แต่ในอีกแง่หนึ่งผมก็ยังไม่เคยเห็นผู้บริหารพยายามกีดขวางการพัฒนาของประเทศ
เพียงเพราะขัดผลประโยชน์ส่วนตัวของตนเอง
หรือตั้งบริษัทส่วนตัวมารับงานทางราชการเสียเอง
(ซึ่งคงมีอยู่ทั่วไปในประเทศไทย) ผมจึงเชื่อว่านี่เป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้ประเทศนี้มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในอนาคต
แต่ในกรณีประเทศไทย เรามีกฎหมายผังเมืองตั้งแต่ 2475
แต่เริ่มมาร่างผังเมืองรวมฉบับแรกของกรุงเทพมหานครในปี 2500 และเพิ่งประกาศใช้จริงในปี
2535 หรืออีกเรื่องหนึ่งคือการคุ้มครองเงินดาวน์ลูกค้า (เอสโครว์แอคเคานท์) <3> เราได้ผ่านประสบการณ์ที่ชาวบ้านซื้อบ้านไม่ได้บ้านมาตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี
2540 แต่จนบัดนี้ผ่านมา 9 ปีก็ยังไม่มีกฎหมายนี้ออกมาใช้ นี่คือสิ่งน่าละอายที่ฟ้องถึงทั้งผู้บริหารภาครัฐและผู้มีประโยชน์ได้เสียในภาคเอกชนว่าไม่คุ้มครองประโยชน์สาธารณชน
ไม่ทำงานเพื่อประเทศชาติ |
|
| ทำไมเริ่มต้นที่การประเมินค่าทรัพย์สิน |
การประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง
เป็นธรรมและโปร่งใสนั้น ช่วยในการตัดสินใจที่เกี่ยวเนื่องกับการบริหารรัฐกิจ
และการลงทุนของภาคเอกชน ทางรัฐบาลเวียตนามจึงให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มากเป็นพิเศษ
ในประเทศเวียตนาม การซื้อขายทรัพย์สินใด
ๆ ของทางราชการ ต้องมีการประเมินค่าทรัพย์สินก่อนเสมอ
แต่หลักคิดแต่เดิมใช้แบบสังคมนิยม แต่ตอนนี้กำลังเปลี่ยนแนวทางการประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากล
ซึ่งไม่ได้ขัดแย้งกับหลักสังคมนิยมแต่อย่างใด
เพราะมูลค่าที่ถูกต้องล้วนมาจากตลาดหรือจากการยอมรับของมหาชนนั่นเอง
และโดยนัยทางทฤษฎีนั้นระบบตลาดไม่ได้ดำรงอยู่เฉพาะในสังคมทุนนิยมเท่านั้น
การมีมาตรฐานที่ถูกต้องเกี่ยวกับวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินก็เป็นเรื่องหนึ่ง
แต่ยังมีสิ่งอื่นที่ไม่แพ้กันได้แก่ การควบคุมนักวิชาชีพไม่ให้ฉ้อโกง การจัดการศึกษา
ตลอดจนการสร้างองคาพยพ เช่น สภาวิชาชีพ สมาคมวิชาชีพ ศูนย์ข้อมูล-วิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้วิชาชีพนี้มีความเป็นอิสระและสามารถเป็นที่พึ่งของประชาชน
นอกจากนี้สิ่งที่ขาดเสียมิได้ก็คือการให้ความรู้กับประชาชนให้เข้าใจการประเมินค่าทรัพย์สิน
เพื่อให้รู้จักปกป้องประโยชน์ของตน และช่วยตรวจสอบวิชาชีพนี้ในอีกทางหนึ่งด้วย
นอกจากจะพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้แข็งแรง
วิชาชีพอื่น ๆ ก็อยู่ในระหว่างการพัฒนาเช่นกัน เช่น วิชาชีพนายหน้า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการศึกษาบางแห่งก็กำลังจะบรรจุวิชาชีพที่เกี่ยวข้องทั้งหลายลงในหลักสูตร รวมทั้งการร่วมมือกับสถาบันการศึกษาในต่างประเทศในการพัฒนาความรู้ต่อยอดไปอีก
และด้วยการพัฒนาวิชาชีพอย่างแข็งขัน พื้นฐานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตของเวียตนามจึงน่าจะมีความแข็งแกร่ง
ช่วยสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศได้ |
|
| ข้อคิดส่งท้าย |
ผมทราบมาว่าทาง
Royal Institution of Chartered Surveyors
(สมาคมที่มีกิจกรรมส่วนหนึ่งเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินของอังกฤษ)
กับ Appraisal Institute (สมาคมประเมินที่ใหญ่ที่สุดของสหรัฐอเมริกา)
กำลังจะร่วมกันจัดสัมมนากันในวันที่ 8 มีนาคม
2549 ณ นครนิวยอร์ค หัวข้อน่าสนใจมากเลยครับ
คือ Financial Prosperity through Valuation
Excellence Perspectives on Value and
Valuation <4> ซึ่งเป็นการตอกย้ำว่า
การประเมินค่าทรัพย์สินที่ดี ช่วยรักษาความมั่งคั่งของชาติ
ประเทศที่เจริญเขานึกถึงประโยชน์ของนักวิชาชีพต่อประเทศชาติกันทั้งนั้นแหละครับ
ดังนั้นถ้าเราจะส่งเสริมการพัฒนาประเทศ ต้องไม่ลืมการพัฒนาวิชาชีพให้เข้มแข็ง
จะได้ปิดโอกาสการโกงกินของคนชั่ว
ประเทศชาติจะพัฒนาได้ พวกเราต้องช่วยเหลือ ไม่ใช่ช่วยเถือ
และชื่อเสียงที่แท้จริงของเราอยู่ที่ได้ทำเพื่อชาติ ไม่ใช่ร่ำรวยด้วยความชั่วของตัวเอง
ซึ่งย่อมทำลายชื่อเสียงของเราแม้เมื่อตายไปแล้วและยังจะเป็นบาปกรรมถึงลูกหลานได้นะครับ
|
หมายเหตุ |
|
| <1> |
ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์
ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์
ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ
(IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร
ASEAN Association for Planning and
Housing Email: sopon@thaiappraisal.org |
| <2> |
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน
อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ
FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือ จากนานาชาติ
โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org |
| <3> |
Escrow Account: เป็นการประกันว่าเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อจ่ายแก่ผู้ขายบ้านซึ่งเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นจะได้รับการคุ้มครอง
หากนักพัฒนาที่ดินรายนั้นเกิดประสบปัญหาไป
จะสามารถนำเงินจำนวนนี้มาคืนแก่ผู้ซื้อก่อน
ผู้ที่จะเก็บรักษาเงินดาวน์นี้ไว้อาจเป็นสถาบันการเงินหรือหน่วยงานที่ได้รับความเชื่อถือจากทุกฝ่าย
โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/respafaq.cfm#w |
| <4> |
โปรดดูรายละเอียดได้ที่ www.appraisalinstitute.org/membership/downloads/communiques/Jan_Feb_06_Communique.pdf |
|
