10 ถ.นนทรี ยานนาวา กรุงเทพมหานคร 10120
Email: sopon@thaiappraisal.org

19    มกราคม    2552

เรื่อง                   โปรดอย่ากระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ

กราบเรียน           ฯพณฯ นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ
                          นายกรัฐมนตรี

สิ่งที่ส่งมาด้วย      หนังสือถึง ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ ลว. 20 เมษายน 2550
                          หนังสือถึง ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี นายสมัคร สุนทรเวช ลว. 1 เมษายน 2551

                          ตามที่รัฐบาลมีแนวคิดที่จะออกมาตรการส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อช่วยกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจนั้น กระผมขออนุญาตกราบเรียนเสนอความเห็นเพื่อ ฯพณฯ โปรดพิจารณาเพื่อประโยชน์ของประชาชนและประเทศชาติโดยรวม ดังนี้:

                          1. ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย ประชาชนมักมีความกังวลต่ออนาคตที่ยังไม่ทิศทางที่แน่ชัด ประชาชนย่อมชะลอการลงทุนต่าง ๆ รวมทั้งการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะในภาวะเช่นนี้ ไม่อาจคาดหวังถึงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าหรือการได้รับผลตอบแทนที่ดีในการลงทุน  ทั้งนี้อาจมีข้อยกเว้นในกรณีที่สามารถซื้อทรัพย์สินได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาด ดังนั้นการที่รัฐบาลจะเร่งผลักดันให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในตลาดปัจจุบัน อาจเป็นการเพิ่มความเสี่ยงทางการเงินให้กับประชาชน  หากเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านมีรายได้ลดลง ก็อาจไม่สามารถผ่อนชำระค่าบ้านได้ ทำให้เกิดปัญหาต่อเนื่องในระยะยาว

                          2. มาตรการต่าง ๆ ที่มีการนำเสนอออกมานั้น กระผมเห็นว่าแม้จะมีจำนวนรายการมาตรการอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ก็อาจไม่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีนัยสำคัญ มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดูคล้ายได้ผลในช่วงปี พ.ศ.2546-2548 สมัย ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นั้น ความจริงแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตเพราะการขยายตัวทางเศรษฐกิจในสมัยนั้นเป็นสำคัญ จึงกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อ ไม่ใช่เป็นเพราะมาตรการต่าง ๆ แต่อย่างไร

                          3. มาตรการที่ออกมา อาจเป็นการแสดงออกถึงการตอบสนองของรัฐบาลต่อปัญหาของประเทศในทางการเมือง ซึ่งอาจได้ผลในเชิงจิตวิทยาบ้าง แต่ก็เป็นมาตรการที่พึงระมัดระวัง เช่น ในกรณีการลดภาษีในรูปแบบต่าง ๆ นั้น อาจลดได้เพียงส่วนน้อย ประชาชนอาจได้ประโยชน์บ้าง แต่ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ประเด็นสำคัญคงไม่ได้อยู่ที่ภาษีเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่า แต่อยู่ที่ราคาที่เหมาะสมมากกว่า  ยิ่งกว่านั้นการลดหย่อนภาษีในรูปแบบต่าง ๆ อาจเป็นผลเสียต่อสถานะทางการคลัง ซึ่งรัฐบาลจำเป็นต้องมีรายได้จากภาษีเพื่อการบริหารประเทศโดยเฉพาะในยามเศรษฐกิจตกต่ำ

                          4. สำหรับมาตรการการส่งเสริมการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น กระผมเห็นว่า ปกติสถาบันการเงินก็ต่างมีระบบป้องกันความเสี่ยงในการอำนวยสินเชื่อจากบทเรียนวิกฤติปี พ.ศ.2540 อยู่แล้ว การประกันสินเชื่ออาจทำให้ลดหย่อนวินัยในการอำนวยสินเชื่อ โดยหลักการแล้ว ผู้ซื้อบ้านก็ควรมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 20% หากไม่มีความสามารถตามนี้ ก็ไม่ควรเสี่ยงซื้อบ้านให้เป็นภัยต่อตนเอง ผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงิน ดังนั้นการพยายามผลักดันให้ผู้ที่ยังไม่มั่นคงทางการเงินเพียงพอ มาซื้อบ้าน อาจเป็นการสร้างปัญหาในระยะยาว

                          5. ในการจูงใจด้วยการลดภาษีและดอกเบี้ย ผู้ซื้อบ้านอาจได้ประโยชน์แต่เพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้าน แต่หากรัฐบาลสามารถช่วยกระตุ้นการขายบ้านที่เป็นทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน หรือนำบ้านขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีมาขายอย่างมีประสิทธิภาพ รวมทั้งการสนับสนุนการจัดการซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้านมือสองของประชาชนทั่วไปอย่างเป็นระบบ ย่อมจะทำให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาดได้ถึง 10-30%  เป็นประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญยิ่งกว่ามาตรการด้านภาษีหรือดอกเบี้ยเสียอีก และประชาชนก็ยิ่งยินดีที่จะเสียภาษีเพื่อนำไปพัฒนาประเทศ ที่สำคัญเงินที่ผู้ซื้อบ้านสามารถประหยัดได้ ก็จะนำไปใช้จ่ายเพื่อการตบแต่งต่อเติมบ้าน ทำให้เกิดผลดีต่อเนื่องต่อเศรษฐกิจไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งในท้องตลาดแต่อย่างใด

                          6. การออกมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์สมควรยึดถือประชาชนผู้บริโภคหรือผู้ซื้อบ้านเป็นศูนย์กลาง ดังนั้นมาตรการสำคัญที่รัฐบาลควรดำเนินการ ก็คือ การพัฒนาความมั่นคงของตลาดในระยะยาว ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้าน ทำให้ตลาดเติบโตอย่างยั่งยืน เช่น

                          6.1 รัฐบาลควรบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างทั่วหน้า แทนที่จะให้เป็นแบบอาสาสมัครเช่นในปัจจุบัน การคุ้มครองเช่นนี้ อาจมีภาระการประกันความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็สมควรดำเนินการ เพราะที่ผ่านมา มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการซื้อบ้านแล้วไม่ได้ตามสัญญาและผู้ซื้อสูญเสียเงินไปจนสร้างความไม่มั่นใจแก่ผู้บริโภค บางท่านอาจเห็นว่าการบังคับใช้ พรบ.นี้จะทำให้ผู้ประกอบการที่ไม่แข็งแรง ไม่อาจประกอบการได้ ซึ่งอาจเป็นผลดีต่อทุกฝ่ายในการควบคุมความเสี่ยง

                          6.2 การควบคุมวิชาชีพโดยการขึ้นทะเบียนนักวิชาชีพ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน ตัวแทนนายหน้า ซึ่งเป็นผู้ให้บริการ ถือเป็นการช่วยลดความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชน การมีบริการวิชาชีพที่ดีมีมาตรฐานย่อมช่วยป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นจนเป็นผลเสียต่อประชาชน

                          6.3 ควรมีการดูแลให้เป็นไปตามสัญญาเพื่อสร้างความมั่นใจแก่ระบบตลาดโดยเคร่งครัด เช่น หากผู้ประกอบการสร้างบ้านช้ากว่ากำหนด สมควรเสียค่าปรับ  หรือในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านไม่อาจผ่อนต่อได้ เงินดาวน์ย่อมถูกยึด หรือหากบริการวิชาชีพ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินหรือนายหน้ากระทำผิดจรรยาบรรณหรือดำเนินการผิดพลาดโดยประมาทหรือทุจริต ย่อมต้องเสียค่าปรับตามจำนวนเท่าของค่าจ้างหรือถูกพักใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เป็นต้น

                          6.4 มาตรการด้านข้อมูล เช่น ข้อมูลการซื้อขาย ณ สำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ควรเปิดเผยทั่วไป เพราะส่วนใหญ่แจ้งตามราคาซื้อขายจริง (ต่างจากที่เข้าใจว่าแจ้งต่ำกว่าความเป็นจริง) เพื่อให้ประชาชนมีความรู้เกี่ยวกับราคาตลาด และได้ใช้ข้อมูลให้เป็นประโยชน์ต่อการซื้อ ขาย เช่า หรือประเมินราคา และยังเป็นการแสดงความโปร่งใส สร้างระบบข้อมูลที่ดี เป็นต้น

                          7. มาตรการที่รัฐบาลไม่ควรดำเนินการก็คือ

                          7.1 การดำเนินกิจการแข่งขันกับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร ซึ่งกระผมเคยทำหนังสือแสดงความเห็นแย้ง ฯพณฯ ดร.ทักษิณ ชินวัตร เพราะเป็นการส่งเสริมอุปทานเพิ่มทั้งที่อุปทานบ้านมือสองยังมีอยู่มากมาย

                          7.2 การดำเนินโครงการที่เอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่ม เช่น โครงการบ้านมั่นคง ซึ่งเป็นการส่งเสริมการบุกรุกที่อยู่อาศัยและเอื้อประโยชน์ให้เฉพาะผู้ที่ได้ประโยชน์จากการบุกรุกเดิม โดยผู้มีรายได้น้อยอื่นและสังคมโดยรวม ไม่มีโอกาสได้รับประโยชน์

                          7.3 โครงการที่ไม่ได้ยึดถือประชาชนหรือผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง เช่น โครงการถนนปลอดฝุ่น ซึ่งเป็นโครงการที่ส่งผลผ่านผู้รับเหมา ไม่ได้เริ่มต้นที่ผู้บริโภค

                          8. ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจของประเทศ สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการก็คือ การพัฒนาลู่ทางขยายตลาดใหม่ในต่างประเทศเพื่อสร้างรายได้ การส่งเสริมการผลิตเพื่อการส่งออก การท่องเที่ยวตลอดจนการพัฒนาสาธารณูปโภคเพื่อชิงสร้างความได้เปรียบกับประเทศเพื่อนบ้านด้านโครงสร้างพื้นฐาน และเป็นการสร้างงานสำหรับประชาชน

                          จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และหวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อเสนอแนะเหล่านี้จะพอเป็นประโยชน์ต่อการกำหนดนโยบายและแผนด้านอสังหาริมทรัพย์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศตามสมควร

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)*

*เลขที่บัตรประชาชน 3 1020 02300 198 มีอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ทำงานด้านการเป็นนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเอง เพื่อความเป็นกลางโดยเคร่งครัด ปัจจุบันนี้ยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ผู้แทน FIABCI ใน UN-ESCAP ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ IAAO ประจำประเทศไทย กรรมการสาขาอสังหาริมทรัพย์ สาขาจรรยาบรรณ และสาขาเศรษฐกิจพอเพียงของหอการค้าไทย และที่ปรึกษา the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา