ที่ TAF.04/225/50

20    เมษายน     2550

เรื่อง                     มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์

กราบเรียน             พล.อ. สุรยุทธ์ จุลานนท์
                           ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี

สำเนาเรียน           รัฐมนตรีประจำกระทรวงและผู้บริหารหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง

สิ่งที่ส่งมาด้วย      ข้อเสนอในรายละเอียด: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์                          

                           โดยที่ทางรัฐบาลกำลังศึกษาเกี่ยวกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยนั้น กระผมจึงทำหนังสือนี้มากราบเรียนข้อเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์ (ตามเอกสารแนบ) ด้วยหวังว่าจะเป็นประโยชน์ต่อทางราชการและขอสรุปความเห็นดังนี้:
                           1. ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ยังไม่มีแนวโน้มถึงจุดวิกฤติเช่นปี 2540 รัฐบาลจึงไม่ควรีบกระตุ้นการซื้อ อย่างไรก็ตามมีภาวะการเก็งกำไรเกิดขึ้นมากโดยเฉพาะในอาคารชุดพักอาศัย ดังนั้นรัฐบาลจึงควรศึกษาให้รอบคอบก่อนออกมาตรการใด ๆ
                          2. อสังหาริมทรัพย์ไม่อาจใช้กระตุ้นเศรษฐกิจได้โดยตรง เพราะอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงที่ขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจ เศรษฐกิจจะดีได้อยู่ที่การส่งออก การนำเงินตราเข้าและการลงทุนจากต่างประเทศ ตลอดจนการท่องเที่ยวและภาคบริการสำหรับประชาคมโลก
                          3. การพัฒนาเศรษฐกิจให้ดีย่อมขึ้นอยู่ที่การทำให้การเมืองไทยมีความมั่นคงในสายตานานาอารยประเทศ ด้วยการจัดการเลือกตั้งและมีรัฐบาลและรัฐสภาจากการเลือกตั้งของประชาชนโดยเร็วอย่างเป็นธรรมและโปร่งใส เป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับประชาชนในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย และสร้างความเชื่อมั่นกับนักท่องเที่ยวตลอดจนนักลงทุนต่างประเทศในการเข้ามาลงทุนในธุรกิจด้านต่าง ๆ
                          4. มาตรการกระตุ้นที่เคยดำเนินการมาแล้วและไม่ควรดำเนินการอีก ได้แก่ การลดอัตราดอกเบี้ย (ดอกเบี้ยต่ำมากอยู่แล้ว คงไม่มีผล) การลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน (สูญเสียรายได้ของรัฐ) การให้กู้ 100% (ผิดวินัยทางการเงิน) การยืดระยะเวลาผ่อนชำระ (เพิ่มภาระผู้ซื้อในระยะยาว) การลดความเข้มงวดในการตรวจสอบเครดิตของผู้กู้ (อาจสร้างหนี้เสีย) การสร้าง "บ้านเอื้ออาทร" (อุปทานภาคเอกชนมีมากอยู่แล้ว) และการอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (สร้างความเสียหายต่อประเทศชาติ) ทั้งนี้โปรดดูเหตุผลในรายละเอียดซึ่งแสดงไว้ในเอกสารแนบ
                          5. มาตรการที่สมควรนั้น ควรยึดประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง โดยมุ่งไปที่กิจกรรมอันเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านโดยตรงโดยไม่ผ่านผู้เกี่ยวข้องอื่น มาตรการที่ควรดำเนินการได้แก่ การระบายขายบ้านมือสองซึ่งจะทำให้เกิดห่วงโซ่การจับจ่ายเพื่อช่วยกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจเพิ่มเติมโดยไม่จำเป็นต้องผลิตใหม่และทำให้ผู้บริโภคสามารถซื้อบ้านได้ในราคาถูกกว่า ในการนี้รัฐบาลควรจัดระบบการซื้อขายที่มีประสิทธิภาพ อำนวยประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอย่างรวดเร็ว
                          6. รัฐบาลยังควรสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อ เช่น การคุ้มครองเงินดาวน์ (บทเรียนจากวิกฤติที่ผ่านมา ประชาชนซื้อบ้านแต่ได้เพียงกระดาษใบสัญญา) และการบังคับใช้สัญญาที่ไม่เอาเปรียบผู้บริโภค ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยได้รับความเชื่อถือ ผู้บริโภคมีความมั่นใจ ทำให้เกิดการซื้อขายกันเพิ่มขึ้น สวนกระแสกับภาวะเศรษฐกิจ จึงเป็นช่องทางใช้อสังหาริมทรัพย์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
                          7. รัฐบาลควรส่งเสริมให้ภาคเอกชนทั้งไทยและต่างประเทศ เข้ามาลงทุนด้านการพัฒนาสาธารณูปโภค เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและเป็นการทำให้เศรษฐกิจเกิดการขยายตัวอย่างยั่งยืนเพราะการมีโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพ รวมทั้งส่งเสริมให้เข้ามาพัฒนากิจกรรมอุตสาหกรรมต่าง ๆ อันเป็นการสร้างงาน และนำเงินตราจากต่างประเทศเข้ามาโดยตรง
                          8. รัฐบาลยังควรให้ความสำคัญกับการให้ความรู้และข้อมูลแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง เพื่อให้ประชาชนทราบความจริงก่อนการตัดสินใจด้วยวิจารณญาณที่ดี
                          9. นอกจากนี้ในการระดมสมองเพื่อออกมาตรการที่สอดคล้องกับความเป็นจริงใด ๆ ควรให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องจากทุกฝ่ายเข้าร่วม เช่น ในวงการอสังหาริมทรัพย์มีสมาคมที่เกี่ยวข้องเกือบ 30 แห่ง นอกจากนี้ยังมีผู้แทนของผู้บริโภค เช่น นิติบุคคลบ้านจัดสรรและนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมาก ทั้งนี้เพื่อให้ประโยชน์ที่จะได้ตกแก่ประชาชนโดยรวมและต่อภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องทุกฝ่าย

                          กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่า ข้อเสนอแนะที่ส่งมาพร้อมกับหนังสือฉบับนี้ จะเป็นประโยชน์ต่อการจัดทำมาตรการที่ดีที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของประชาชนเป็นศูนย์กลาง

                          จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

ประธานกรรมการ

 

ข้อเสนอแนะของ ดร.โสภณ พรโชคชัย
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์

                          เนื่องด้วยที่ผ่านมารัฐบาลกำลังศึกษาเพื่อการจัดทำมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ <1> แต่ขณะนี้ยังไม่ได้ประกาศมาตรการใดๆ ออกมา กระผมจึงขออนุญาตนำเสนอความเห็นเพื่อประโยชน์ต่อการพิจารณาจัดทำมาตรการที่สมควร ดังนี้:

                          1. ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
                          จากข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA <2> ซึ่งได้สำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ตลอดช่วงปี 2549 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ทั้งหมด 70,444 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 218,858 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้เป็นที่อยู่อาศัยถึง 66,118 หน่วย รวมเป็นเงินสูงถึง 186,886 ล้านบาท และในปี 2549 มีที่อยู่อาศัย 70,323 หน่วยที่ขายได้ (32,000 เป็นที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2549 และที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้แต่เพิ่งขายได้ในปี 2549) เมื่อเทียบระหว่างจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวกับจำนวนที่ขายได้แสดงให้เห็นว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ตกต่ำถึงจุดวิกฤติแต่อย่างใด <2>
                          ณ สิ้นปี 2549 มีหน่วยขายในท้องตลาดที่รอผู้ซื้ออยู่ 92,462 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นประมาณ 2.36% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2548-2549 เพิ่มขึ้นถึง 3.85% <3> ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าอุปทานที่มีอยู่ในตลาดยังมีจำนวนไม่ล้นเกินความต้องการซื้อ ส่วนราคาที่อยู่อาศัยในโครงการที่ยังเปิดขายอยู่มีการปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 15% ที่ลดลงมี 20% ส่วนที่คงที่มีอยู่ 64% สำหรับที่อยู่อาศัยเดิมที่สร้างเสร็จแล้ว มีการขยับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเฉลี่ยไม่เกิน 3%
                          สำหรับภาวะตลาดล่าสุดที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA รายงานก็คือ ในช่วงไตรมาสที่ 1/2550 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัย 16,419 หน่วย รวมมูลค่า 35,140 ล้านบาท และถ้าหากทั้งปี 2550 ยังเปิดตัวในอัตราเดียวกับไตรมาสแรกนี้ จะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ถึง 65,676 หน่วย ซึ่งใกล้เคียงกับเมื่อปีที่แล้ว แต่รวมมูลค่าจะเป็นเพียง 140,560 ล้านบาท ซึ่งลดต่ำกว่าปีก่อน ทั้งนี้เป็นเพราะว่าที่อยู่อาศัยในปีนี้เปิดในราคาเฉลี่ย 2.14 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของปีที่แล้ว (2.83 ล้านบาท)
                          ข้อสังเกตสำคัญก็คือ ในปี 2550 นี้มีอาคารชุดเกิดขึ้นมากเป็นพิเศษถึง 11,183 หน่วยหรือเป็นถึง 68% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัว ซึ่งถือเป็นสัดส่วนที่สูงผิดปกติ เนื่องจากปี 2549 ทั้งปี อาคารชุดเปิดทั้งหมดเพียง 29,266 หน่วย หรือเพียง 44% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัว ราคาอาคารชุดและที่อยู่อาศัยอื่นที่เปิดในปีนี้ส่วนใหญ่มีราคาถูกกว่าปีก่อน แสดงให้เห็นถึงภาวะการชลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในไตรมาสแรกของปี 2550 การนี้ถือเป็นภาวะเตือนภัย อย่างไรก็ตามใช่ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่มากจะนำไปสู่ภาวะวิกฤติเสมอไป ปัจจัยชี้ขาดอยู่ที่เศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดี เช่นในกรณีประเทศจีนที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจต่อเนื่อง วิกฤติก็ไม่เกิด ข้อมูลที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือ ในขณะนี้โครงการที่เปิดขายในไตรมาสแรกของปี 2550 นี้ มีการจองซื้อถึง 45% ซึ่งแสดงว่าวิกฤติยังคงไม่เกิดขึ้น
                          ในส่วนของข้อมูลของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์เฉพาะที่ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นหลักจำนวน 28 แห่งพบว่ามีรายได้รวม 98,080 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2549 ซึ่งยังสูงกว่ารายได้ 96,722 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2548 แต่กำไรหดตัวลงเล็กน้อย ทำให้สัดส่วนกำไรสุทธิของบริษัทมหาชนในปี 2549 เป็น 11% ซึ่งต่ำกว่าปีก่อน (12%) <4> แม้บริษัทมหาชนส่วนใหญ่จะมีสัดส่วนกำไรลดลง แต่ก็ยังถือว่าบริษัทเหล่านี้ยังมีผลประกอบการที่ดีพอสมควรในช่วงปีที่ผ่านมา
                          ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ยังไม่ถึงจุดวิกฤติ แต่มีการเก็งกำไรอย่างมากโดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัย ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยในอนาคตหากไม่มีการจัดการที่ดี ดังนั้นรัฐบาลจึงควรใช้เวลาศึกษาพิจารณาให้รอบคอบก่อนการนำมาตรการใดๆ ออกมาใช้

                          2. อสังหาริมทรัพย์ไม่อาจใช้กระตุ้นเศรษฐกิจ
                          ทุกวันนี้มีความเข้าใจผิดประการหนึ่งว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ใช้กระตุ้นเศรษฐกิจได้ หรือเข้าใจว่าการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อเศรษฐกิจ จึงเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2540 ส่งผลให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจในประเทศไทย แต่ความจริงเป็นเรื่องตรงข้ามกันโดยสิ้นเชิง เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม (dependent variable) ที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็หาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์สินอื่น) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้ง (liquidate) เพื่อนำเงินไปใช้สอยหรือใช้หนี้ <5>
                          หากศึกษาในรายละเอียดเพิ่มเติมจะพบว่า ในคราววิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่างๆ ไม่ได้อำนวยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐในขณะนั้น <6> ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น <7> และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยกว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการอำนวยสินเชื่อให้กับบุคคลหรือวิสาหกิจรายใหญ่ และอาจสรุปได้ว่ามีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์  <8>
                          ปรากฏการณ์ที่ในระยะ 2-3 ปีก่อนหน้าวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 มีการเปิดขายที่อยู่อาศัยราคาถูกในรูปแบบอาคารชุดจำนวนมหาศาล นั้นถือเป็นความพยายามในการกระตุ้นเศรษฐกิจประการหนึ่ง เพราะในขณะนั้นกำลังซื้อของประชาชนตกต่ำมากเนื่องจากเศรษฐกิจเข้าใกล้ขั้นวิกฤติแล้ว ที่อยู่อาศัยราคาแพงไม่สามารถขายได้ อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าก็แทบจะไม่มีการเปิดตัวใหม่เลย จึงเหลือเพียงอาคารชุดราคาถูกที่พอขายได้ โดยมีกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยจำนวนมาก (เพราะราคาถูก) และกลุ่มที่ซื้อไปเพื่อการลงทุน-เก็งกำไร (เพราะลงทุนไม่มาก) อย่างไรก็ตามการกระตุ้นให้ซื้อทรัพย์สินในราคาถูกเช่นนี้ไม่อาจกระตุ้นเศรษฐกิจได้ และเศรษฐกิจประเทศไทยก็ตกต่ำในปี 2540 และหลังจากนั้นปรากฏว่าอาคารชุดราคาถูกเหล่านั้นมีผู้ซื้อและเข้าอยู่อาศัยจริงเพียงประมาณหนึ่งในสาม อีกหนึ่งในสามครอบครองโดยผู้เช่าอยู่ (โดยผู้ซื้อที่ส่วนมากเป็นนักเก็งกำไร) และอีกหนึ่งในสามยังปล่อยว่างไว้ (อาจยังครอบครองโดยนักเก็งกำไรที่ยังขายหรือให้เช่าไม่ได้ หรือถูกสถาบันการเงินยึดไว้แล้ว) <9>
                          ในบางประเทศ อาจอ้างว่าได้ใช้การส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาเป็นเครื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สำหรับประเทศไทย พบว่า ในครัวเรือนเจ้าของที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนสูงถึง 82.4% อยู่แล้ว <10> จึงสรุปได้ว่าในเมื่อวิกฤติเศรษฐกิจของประเทศไทยไม่ได้เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่ปัจจัยที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจโดยตรง และจึงไม่อาจใช้เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ

                          3. ประเด็นหลักอยู่ที่การพัฒนาเศรษฐกิจ
                          ฐานะความเป็นอยู่ ความมั่งคั่งและการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนจะดีขึ้นได้ อยู่ที่การพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศเป็นสำคัญ ตัวอย่างในกรณีประเทศอินเดียที่มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจขนานใหญ่ในระยะ 10 ปีที่ผ่านมา ธนาคารโลกคาดการณ์ว่า "เอเชียใต้จะหายจนใน 1 ชั่วคน" <11> ในประเทศอินเดีย มี "แม่ชีเทเรซา" <12> ซึ่งสงเคราะห์ชาวชุมชนแออัดตลอดชั่วชีวิตจนได้รับรางวัลโนเบล แต่ชุมชนแออัดก็กลับเพิ่มจำนวนมากขึ้น กระผมเชื่อว่า แม้มี "แม่ชีเทเรซา" อีกเป็นพันท่าน ก็ไม่อาจช่วยเหลือให้ประชาชนพ้นจากความยากจน มีแต่การพัฒนาเศรษฐกิจที่ดีที่ดึงเงินตราและการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาได้จึงทำให้ประชาชนลืมตาอ้าปากและหลุดพ้นจากการอยู่อาศัยแบบชุมชนแออัดได้
                          ในประเทศญี่ปุ่นนับแต่เกิดวิกฤติในปี 2533 ที่เศรษฐกิจชลอตัวลงอย่างมาก ปรากฏว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมาโดยตลอด และเพิ่งเริ่มฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อย แต่สำหรับสหรัฐอเมริกา หลังจากผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2531-2532 ปรากฏว่านับแต่ปี 2535 เป็นต้นมา ราคาที่อยู่อาศัยขยับตัวสูงขึ้นทุกปี <13> หรือกรณีประเทศจีน มีการพยากรณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์จีนจะเกิด "ภาวะฟองสบู่แตก" (bubble burst) มานานนับสิบปีตั้งแต่สมัยที่ประเทศไทยเกิดวิกฤติเศรษฐกิจแล้ว แต่ประเทศจีนกลับยังเติบโตต่อเนื่องจนทุกวันนี้ ทั้งนี้เพราะประเทศจีนมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงมากทุกปี
                          แนวทางสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจก็คือการส่งออก และการส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรมจากต่างประเทศ ซึ่งเป็นแนวทางที่ทั่วโลกปฏิบัติอย่างเห็นผลที่สุด รวมทั้งการส่งเสริมการท่องเที่ยวจากต่างประเทศ ตลอดจนการพัฒนาธุรกิจภาคบริการของไทยให้เป็นที่ยอมรับของทั่วโลก จนมีผู้มาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง เช่น บริการรักษาพยาบาล หรือบริการวิชาชีพหรือธุรกิจอื่นๆ ส่วนอสังหาริมทรัพย์คงไม่สามารถเป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจได้โดยตรง
                          การที่เศรษฐกิจเติบโตในสมัยรัฐบาล พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร ไม่ใช่เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด แต่เป็นเพราะประเทศไทยในช่วงปี 2544-2547 มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่สูงกว่าช่วงหลังวิกฤติเศรษฐกิจ <14> ดังนั้นการพัฒนาเศรษฐกิจให้รุ่งเรือง จึงจะทำให้ประชาชนมีความมั่งคั่ง และประชาชนก็จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่นตามมา ในทางตรงกันข้าม หากประชาชนมีกำลังซื้อสูงและซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรโดยขาดการควบคุมที่ดี หรือไปซื้อทรัพย์สินฟุ่มเฟือยต่างๆ จากต่างประเทศ ก็จะยิ่งเป็นการสร้างปัญหาให้กับเศรษฐกิจเสียอีก

                          4. การพัฒนาเศรษฐกิจขึ้นอยู่ที่การเมือง
                          การพัฒนาเศรษฐกิจจะดำเนินไปด้วยดีหรือไม่ขึ้นอยู่กับการเมืองเป็นสำคัญ <15> ตัวอย่างเช่น เมื่อ 50 ปีก่อน ที่ดินในบริเวณที่แพงที่สุดใจกลางกรุงเทพมหานคร กรุงมะนิลา กรุงย่างกุ้งและกรุงพนมเปญ คงมีราคาพอๆ กัน เพราะสมัยนั้นความเจริญของแต่ละประเทศอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน และแม้วันนี้ ราคาที่ดินในใจกลางนครหลวงของทุกประเทศจะเพิ่มขึ้นกว่าแต่ก่อน แต่ถ้าเทียบกับกรุงเทพมหานครแล้ว ย่อมเติบโตช้ากว่า ที่เป็นเช่นนี้เป็นเพราะประเทศเหล่านี้มีปัญหาการเมืองภายในจนเกิดเป็นสงครามกลางเมืองนานนับสิบๆ ปี นี่แสดงถึงอิทธิพลของการเมืองต่อการพัฒนาเศรษฐกิจโดยตรง การทำให้บ้านเมืองสงบสุขปราศจากการเปลี่ยนแปลงที่ไม่เหมาะสม จะเป็นปัจจัยที่อำนวยให้ประเทศเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน
                          เมืองปากเซเป็นอีกตัวอย่างหนึ่ง เมืองนี้เป็นเมืองศูนย์กลางการค้าที่เจริญรุ่งเรืองทางตอนใต้ของลาว ติดต่อทั้งไทย เวียดนามและลาว เมื่อ 50 ปีที่แล้วถือว่าเป็นเมืองที่เจริญและใหญ่กว่าอำเภอเมืองอุบลราชธานีของไทยเสียอีก บุตรหลานคนจีนในจังหวัดอุบลราชธานียังต้องเดินทางไปศึกษาภาษาจีนต่อที่เมืองปากเซ แต่เพราะสงครามกลางเมืองที่เกิดขึ้น ทำให้เมืองปากเซเปลี่ยนไป บัดนี้กลายเป็นเมืองขนาดเล็กและเจริญน้อยกว่าตัวเมืองอุบลราชธานีของไทยเป็นอย่างมาก และคงต้องใช้เวลาอีกนานกว่าจะตามทัน

 ประจักษ์หลักฐานที่แสดงว่าการเมืองมีผลต่อความมั่งคั่งทางเศรษฐกิจ ยังได้แสดงไว้ในตารางต่อไปนี้:

                          ตามตารางข้างต้นประเทศที่ด้อยกว่าไทย ทั้งเมียนมาร์ ลาว กัมพูชา เวียดนามและฟิลิปปินส์ ล้วนมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศมาก่อน ส่วนประเทศมาเลเซียที่มีปัญหาทางการเมืองน้อยกว่าประเทศอื่นๆ ในเชิงเปรียบเทียบ จะมีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงกว่า ดังนั้นการฟื้นฟูภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะมีผลต่อการสร้างความมั่นคงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเร่งรัดให้เกิดความมั่นคงทางการเมือง อาจกล่าวได้ว่าในขณะนี้การลงทุนซื้อบ้านหรืออื่นใดในประเทศไทยตกต่ำลงเพราะประชาชนขาดความเชื่อมั่น <16> ต่ออนาคตโดยเฉพาะอนาคตทางการเมือง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการว่างงานและธุรกิจ จึงชลอการลงทุนหรือไม่ใช้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
                          ดังนั้นมาตรการสำคัญที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ จึงอยู่ที่การทำให้การเมืองไทยมีความมั่นคงในสายตานานาอารยประเทศ ด้วยการจัดการเลือกตั้งและมีรัฐบาลและรัฐสภาจากการเลือกตั้งของประชาชนโดยเร็วบนพื้นฐานที่เป็นธรรมต่อทุกและและมีความโปร่งใส อันจะเป็นหนทางการสร้างความสมานฉันท์ที่ดีที่สุด และที่สำคัญสร้างความเชื่อมั่นให้กับประชาชนในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย และสร้างความเชื่อมั่นกับทั้งนักท่องเที่ยวในการมาท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างประเทศในการเข้ามาลงทุนในธุรกิจด้านต่าง ๆ ซึ่งจะมีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยโดยตรง

                          5. หลักการออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์
                          หลักที่พึงพิจารณามีดังนี้:
                          5.1 การกระตุ้นกำลังซื้อก็คือ การดึงกำลังซื้อในอนาคตมาใช้ในปัจจุบันเพื่อหวังผลในการฟื้นฟูเศรษฐกิจ ซึ่งในแง่หนึ่งมีอันตรายแฝงอยู่ในระยะยาวเพราะจะทำให้กำลังซื้อในอนาคตหดตัวได้ หรือหากจัดการกระตุ้นได้ไม่ดี ก็อาจทำให้เกิดความสูญเปล่าไม่เกิดผลที่แท้จริงหรืองบประมาณไม่ถึงมือประชาชน การวางแผนการกระตุ้นกำลังซื้อโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
                          5.2 การกระตุ้นกำลังซื้อทำให้เกิดการบริโภค-ใช้สอยภายในประเทศมากขึ้นในตลาด และส่งผลต่อการปรับค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) แต่การกระตุ้นเช่นนี้เป็นสิ่งที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์โดยตรงต่อประเทศในระยะยาว ในความเป็นจริง GDP ควรจะเพิ่มขึ้นเพราะการส่งออกเป็นสำคัญ ไม่ใช่เพราะการกระตุ้นให้เกิดปฏิกิริยาในระยะสั้น ซึ่งจะเป็นอันตรายต่อเศรษฐกิจของประเทศในอนาคต
                          5.3 ในกรณีจำเป็นที่จะกระตุ้น ก็ควรมุ่งเน้นที่ผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง และควรเป็นมาตรการตรงไปสู่ผู้บริโภคเท่านั้น รัฐบาลในฐานะผู้ปกป้องผลประโยชน์ของประชาชน ควรอำนวยประโยชน์ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่อันประกอบด้วยข้าราชการ พ่อค้าและประชาชนทั่วไปในทุกสาขาวิชาชีพและทุกวงการ การที่ทางราชการจะปรึกษาเกี่ยวกับมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระผมเห็นว่า นอกจากจะเชิญผู้แทนสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินแล้ว ยังสมควรให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับกิจการอสังหาริมทรัพย์ทุกภาคส่วนได้มีส่วนร่วม ผู้แทนจากสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินแม้จะเป็นผู้รอบรู้ในวงการ แต่บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีอยู่หลายพันแห่งทั่วประเทศส่วนใหญ่ก็ยังไม่ได้เป็นสมาชิก<17> สมาคมจึงอาจยังไม่สะท้อนความเห็นที่ครอบคลุมความต้องการของผู้ประกอบการส่วนใหญ่
                          ในประเทศไทยมีสมาคมและองค์กรที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เกือบ 30 แห่ง ซึ่งควรได้รับเชิญมาปรึกษาเพื่อการนี้ ซึ่งประกอบด้วย ทั้งผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร นายหน้า นักผังเมือง ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิชาชีพอื่น <18> นอกจากนี้ยังอาจเชิญผู้แทนผู้ซื้อบ้าน อันได้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรรและนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหลายมาร่วมระดมสมอง
                          5.4 สิ่งที่พึงสังวรก็คือ การกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ แม้อาจได้ผลไม่มากนัก แต่อย่างน้อยก็ส่งผลทางจิตวิทยา ทำให้ผู้มีส่วนได้เสียได้เห็นความพยายามของภาครัฐในการเหลียวแลผลประโยชน์ของตน ประชาชนผู้ซื้อบ้านอาจได้รับผลประโยชน์ด้านภาษีและผู้ประกอบการอาจได้ลดต้นทุนหรือระบายสินค้าได้ส่วนหนึ่ง ถือเป็นการส่งผลทางบวกต่อทุกฝ่ายในระดับหนึ่ง แต่การดำเนินการต้องรอบคอบเสมอ

                          6. มาตรการที่ไม่เป็นผลเท่าที่ควร
                          มาตรการที่ไม่มีผลเท่าที่ควร และไม่ควรดำเนินการ ได้แก่:
                          6.1 การลดอัตราดอกเบี้ย ไม่ควรดำเนินการเพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยก็ค่อนข้างต่ำมากอยู่แล้วและยังมีแนวโน้มที่จะต่ำลงอีก ส่วนต่างของดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝากก็ต่ำมาก แสดงว่าระบบสถาบันการเงินไทยมีประสิทธิภาพอย่างสูงในการสนับสนุนด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การลดดอกเบี้ยอีกจึงไม่อาจส่งผลที่มีนัยสำคัญ เหตุผลอีกประการหนึ่งก็คือ การลดดอกเบี้ยมักดำเนินการเฉพาะในปีแรกหรือ 2-3 ปีแรก ซึ่งเป็นเพียงกลยุทธ์ทางธุรกิจในตลาดการเงินซึ่งไม่ได้เป็นการลดในระยะยาว นอกจากนี้การแทรกแซงตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจกระทบกับสินเชื่อในธุรกิจอื่นได้ และอาจกระทบต่อการประกอบธุรกิจสินเชื่อของสถาบันการเงินเอกชนได้ เป็นการสร้างความไม่เท่าเทียมในการแข่งขัน
                          6.2 การลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน เพราะเป็นเงินจำนวนไม่มากนัก ผู้ที่ประสงค์จะซื้อบ้านและมีอำนาจการซื้อเพียงพอ คงไม่ได้ให้ความสำคัญกับภาษีและค่าธรรมเนียมโอนมากนัก และแม้จะได้รับประโยชน์บ้างแต่เมื่อเทียบกับมูลค่าบ้านก็เป็นเงินเพียงเล็กน้อย ยิ่งกว่านั้นการลดนี้จะทำให้รัฐเสียรายได้ที่ควรจะได้ในสถานการณ์ที่ต้องมีรายได้มากระตุ้นเศรษฐกิจอีกต่างหาก
                          6.3 การให้กู้ 100% เพราะอาจทำให้เกิดการก่อหนี้โดยไม่ยั้งคิด เป็นหนี้ผิดประเภท และจะเกิดเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในภายหลังได้ อันจะทำให้การแก้ปัญหายิ่งยุ่งยากซับซ้อนขึ้น
                          6.4 การยืดระยะเวลาผ่อนชำระไม่มีนัยสำคัญต่อการแก้ปัญหาแต่ประการใด เช่น ภาระการผ่อนต่อเดือน สำหรับระยะเวลาผ่อน 40 ปี ลดลงกว่าของระยะเวลาผ่อน 20 ปีเพียงหนึ่งในสี่ (27%) เท่านั้น (ณ อัตราดอกเบี้ย 5%) ในขณะที่ต้องผ่อนนานกว่าถึง 1 เท่าตัว (20 ปี) การยืดระยะเวลาเช่นนี้เป็นอุปสรรคต่อการออมและจะจำกัดโอกาสการลงทุนอื่น (opportunity cost) ในระยะยาว <19>
                          6.5 การลดความเข้มงวดในการตรวจสอบเครดิตของผู้กู้เป็นสิ่งที่ไม่ควรทำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากหากผู้กู้ขาดคุณสมบัติอันควร แต่ได้รับสินเชื่อไป ก็อาจทำให้เกิดเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในที่สุด การอำนวยสินเชื่ออย่างขาดวินัยทางการเงินเป็นสิ่งที่จะส่งผลเสียหายร้ายแรงในภายหลัง
                          6.6 การสร้าง "บ้านเอื้ออาทร" ก็ไม่ใช่แนวทางที่เหมาะสมในการกระตุ้นกำลังซื้อของประชาชนเพื่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ ดังที่กระผมได้ทำหนังสือมายัง ฯพณฯ เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2550 <20> โครงการนี้แต่เดิมประมาณการจะสร้างที่อยู่อาศัย 600,000 หน่วยในช่วงเวลาปี 2546-2550 แต่นับถึงปัจจุบันสร้างได้เพียง 65,293 หน่วย โดยในจำนวนนี้มีทั้งบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและผู้ซื้อบ้านกู้ผ่านธนาคารแล้ว 30,324 หน่วย ยังไม่ผ่านธนาคาร 17,081 หน่วยและกำลังขายอยู่ 17,888 หน่วย ซึ่งเป็นการสร้างโดยไม่มีความต้องการซื้อจริงหรือการจองแต่ในนาม <21> จะเห็นได้ว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการสร้างบ้านเอื้ออาทรจึงไม่ประสบความสำเร็จพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมาแต่อย่างใด ทั้งนี้เพราะความต้องการจริงในตลาดมีไม่เพียงพอ แม้บางแห่งจะมีประชาชนจองซื้อมากมาย แต่โดยมากมักเป็นบ้านเดี่ยวที่ก่อสร้างเป็นส่วนน้อย ส่วนห้องชุดที่ก่อสร้างหลายแห่งมีผู้จองซื้อไม่เพียงพอกับจำนวนที่จะก่อสร้างจริงหรือเป็นความต้องการเทียม
                          6.7 การให้ต่างชาติซื้อหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเกินกว่าที่กฎหมายปัจจุบันกำหนด กระผมเคยทำหนังสือถึงรัฐบาลเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2545 ว่า "โปรดอย่าอนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดิน เพราะไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์" <22> กระผมยังได้สรุปเหตุผลคัดค้าน <23> ไว้ดังนี้:
                          6.7.1 จากที่กระผมได้ข้อมูลจากจากประเทศต่าง ๆ หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน
                          6.7.2 ในการเจรจาการค้า FTA ทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย
                          6.7.3 ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมายและเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นผู้ที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย
                          6.7.4 ต่างชาติที่สนใจมาซื้อลงทุนที่ดินโดยเฉพาะโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการยิ่งช่วยเพิ่มการเก็งกำไร ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย
                          6.7.5 การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญต่าง ๆ ของชาวต่างชาติ ก็มักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี จึงไม่ไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดี
                          6.7.6 การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติยิ่งไม่มาลงทุน แต่ในทางตรงกันข้าม ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากเศรษฐกิจดี มีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุน
                          6.7.7 การให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หรือเช่าระยะยาวเกินกฎหมายกำหนด จะเป็นการสร้างปัญหาต่อประเทศชาติในระยะยาว

                          7. มาตรการที่ควรดำเนินการ: ขายบ้านมือสอง
                          มาตรการที่ควรดำเนินการได้แก่การส่งเสริมการซื้อขายบ้านมือสองซึ่งก็ส่งผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจเช่นกัน เพราะเมื่อมีการซื้อขายและย้ายเข้าอยู่ ผู้อยู่อาศัยก็ต้องปรับปรุงที่อยู่อาศัย ซื้อเครื่องเรือนและอื่นๆ อันจะทำให้เกิดห่วงโซ่การจับจ่ายเพื่อช่วยกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจเพิ่มเติม เพียงแต่ไม่จำเป็นต้องผลิตใหม่และเป็นการนำทรัพยากรที่มีอยู่มาใช้ใหม่อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดก็คือมาตรการนี้ ทำให้ผู้บริโภคไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านใหม่ในราคาที่มักจะแพงกว่าบ้านมือสองในทำเลเดียวกันประมาณ 15-25%
                          ในช่วงปี 2541 มีการสำรวจ "บ้านว่าง" หรือที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้ย้ายเข้าอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่ามีอยู่ทั้งหมดประมาณ 350,000 หน่วย หรือประมาณ 14% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในขณะนั้น <24> ข้อมูลที่เปิดเผยโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ ณ สิ้นปี 2546 ยังมี "บ้านว่าง" อยู่ในปริมาณที่ใกล้เคียงจากเดิม <25> จึงคาดว่าปริมาณบ้านว่างในปัจจุบันก็ยังมีจำนวนใกล้เคียงกับที่ผ่านมา ซึ่งแสดงว่าการผ่องถ่ายขายทรัพย์สินยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร
                          กระผมเคยทำหนังสือถึงรัฐบาลนายชวน หลีกภัย เมื่อ พ.ศ. 2540 เพื่อเสนอแนวทางการขายทรัพย์สิน <26> อย่างไรก็ตามรัฐบาลที่ผ่านมายังไม่ได้ดำเนินการเท่าที่ควร การประมูลขายทรัพย์สินจากคดีล้มละลายหรือจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และการสร้างระบบการขายบ้านมือสอง <27> อย่างโปร่งใสและมีประสิทธิภาพ เป็นแนวทางสำคัญในการนำทรัพยากรอสังหาริมทรัพย์กลับมาใช้ใหม่อย่างคุ้มค่า
                          ปกติทรัพย์สินที่ขาย ณ กรมบังคับคดี ผู้ซื้อมีความเสี่ยงในกรณีที่ต้องไล่รื้อผู้ครอบครองเดิม (ถ้ามี) <28> การขายสามารถได้รับการคัดค้านจากผู้มีส่วนได้เสียหลายครั้งและใช้เวลานานในการขาย เป็นต้น ในการขายทรัพย์สินที่สมควรในนานาอารยะประเทศ ควรลงทุนประเมินค่าทรัพย์สินที่สอดคล้องกับความเป็นจริงเพื่อความมั่นใจในการตั้งราคาขาย ทำการประชาสัมพันธ์ให้กว้างขวางเพื่อให้มีผู้ซื้อที่จะมาแข่งขันอย่างเพียงพอ จัดหาทรัพย์สินที่ปลอดการครอบครองเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคที่ซื้อทรัพย์สิน และทำการประมูลอย่างมีประสิทธิภาพให้เสร็จสื้นภายในเวลาอันสั้น
                          ประเด็นหนึ่งที่มักถูกมองข้ามไปในการจัดการบ้านมือสองก็คือ ยังมีบ้านมือสองในราคาถูก เช่น อาคารชุดราคาถูก (ไม่เกิน 800,000 บาท) ในพื้นที่หลายแห่ง ราคาที่ซื้อขายในอาคารชุดเหล่านี้หลายแห่งยังต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของทางราชการ และในการโอนประชาชนมักต้องโอนตามราคาทางราชการ (หากรายใดคัดค้านคงต้องใช้เวลานานกว่าจะพิสูจน์ได้) ทำให้ประชาชนต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโอนที่สูงเกินความเป็นจริง ดังนั้นจึงควรมีการทบทวนราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการใหม่เพื่อช่วยไม่ให้ประชาชนต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมโอนสูงเกินความเป็นจริง
                          การจัดทำศูนย์ซื้อขายบ้านมือสองพร้อมฐานข้อมูลที่ครอบคลุม เพื่อช่วยให้ประชาชนสามารถซื้อ-ขายได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด <29> ในการซื้อขายบ้านมือสองปัจจุบัน คงมีบ้านราคาถูกเสนอขายผ่านบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปไม่มากนัก ส่วนหนึ่งเพราะเจ้าของบ้านเสนอขายกันเองตามอัตภาพ และค่านายหน้าจากการขายบ้านราคาถูกค่อนข้างต่ำ ทำให้บริษัทนายหน้ามักไม่ค่อยมีทรัพย์สินราคาถูกนำเสนอขาย แต่บ้านราคาถูกเป็นที่อยู่อาศัยที่ประชาชนส่วนใหญ่สามารถหาซื้อได้ การจัดทำศูนย์ซื้อขายพร้อมฐานข้อมูล ที่ครอบคลุมได้อย่างกว้างขวางจึงจะอำนวยประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายรายย่อยจำนวนมหาศาลได้เป็นอย่างดี

                          8. มาตรการที่ควรดำเนินการ: การสร้างความมั่นใจของผู้ซื้อ
                          ในภาวะที่ผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่น การสร้างความมั่นใจของผู้ซื้อเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด แนวทางการสร้างความมั่นใจของผู้ซื้อได้แก่ การคุ้มครองเงินดาวน์ ซึ่งกระผมได้นำเสนอทั้งรัฐบาล พ.ต.ท.ทักษิณ และรัฐบาล พล.อ. สุรยุทธ์ จุลานนท์ มาก่อน <30>  กระผมได้นำเสนอว่า มาตรการนี้ควรมีมาก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ. 2540 แต่ก็ไม่ได้ดำเนินการซึ่งแสดงถึงการขาดความตระหนักรู้ต่อการคุ้มครองผู้บริโภค
                           ในหนังสือฉบับก่อนที่กระผมนำเสนอต่อ ฯพณฯ กระผมนำเสนอว่า "การบังคับใช้สัญญาที่เป็นธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ที่ผ่านมาทางราชการมีสัญญามาตรฐานอยู่ฉบับหนึ่ง แต่ขาดการบังคับใช้ตามกฎหมาย ทำให้ผู้ซื้อเกิดความเสียเปรียบในการทำนิติกรรม หากมีการบังคับใช้สัญญาดังกล่าวอย่างจริงจัง จะช่วยให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีมาตรฐาน ได้รับความเชื่อถือ อันเป็นการเพิ่มกำลังซื้อที่ชัดเจน" <31>
                          การสร้างความมั่นใจของผู้ซื้อจะทำให้เกิดการซื้อขายกันเพิ่มขึ้นด้วยความเชื่อมั่นต่อความมั่นคงของระบบตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์มีส่วนร่วมในการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศอย่างสอดคล้องกับความเป็นจริง

                          9. มาตรการที่ควรดำเนินการ: การพัฒนาสาธารณูปโภคขนานใหญ่
                          การเร่งสร้างสาธารณูปโภคขนานใหญ่เป็นสิ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างแท้จริง และจะมีผลในระยะยาว กระผมเคยทำการศึกษา <32> ไว้และพบว่าต้นทุนค่าขนส่งของไทยสูงถึง 19% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ซึ่งสูงผิดปกติมาก ประเทศไทยจึงใช้น้ำมันถึง 38% ไปในการเดินทาง-ขนส่ง (ในขณะที่ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกาใช้เพียง 25% และ 27%) ในขณะที่ประเทศไทยมีทางด่วนเพียง 450 กิโลเมตร มีรถไฟเพียงระยะทาง 4,129 กิโลเมตรและมีรถไฟฟ้าในระยะทางเพียง 43 กิโลเมตรเท่านั้น การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคจึงจะช่วยพัฒนาชาติ โดยช่วยลดความสูญเสียจากระบบคมนาคมขนส่งที่ขาดประสิทธิภาพ เป็นกระตุ้นความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันกับต่างประเทศ
                          การดำเนินการ ทำได้ทั้งการจัดซื้อจัดจ้าง (conventional procurement) การจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จ (turn-key) และการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (public & private participation) โดยให้ภาคเอกชนไทยและต่างชาติมาลงทุน อย่างไรก็ตามรัฐบาลไม่พึงไปค้ำประกันเงินกู้ให้ภาคเอกชน รัฐบาลเลือกเอกชนที่ให้ข้อเสนอที่ดีที่สุด และมีแผนการปรับค่าโดยสารและผลตอบแทนที่ดีที่สุด
                          การพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่มักมีข้อครหาของการฉ้อโกงแผ่นดิน แต่จะให้ข้อครหาเช่นนี้กีดขวางการพัฒนาไมได้ และปัญหานี้ก็สามารถแก้ไขได้หากมีระบบการตรวจสอบที่ดี โปร่งใส มีแผนและขั้นตอนการดำเนินงานที่ง่าย ชัดเจนและตรวจสอบง่าย มีการตรวจสอบเป็นระยะ ๆ ด้วยความเปิดเผย และมีการเผยแพร่ข่าวสารแก่สาธารณชนเป็นระยะ ๆ มีการตรวจสอบทรัพย์สิน-ความร่ำรวยของผู้บริหารองค์กรที่เกี่ยวข้องอย่างเข้มงวด และมีคณะกรรมการตรวจสอบองค์กรที่เป็นอิสระ เป็นต้น
                          การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการสร้างสาธารณูปโภคนี้ จะเป็นทั้งการดึงเงินลงทุนจากจากต่างประเทศเข้ามา และทำให้เกิดการใช้สอยเพื่อสร้างสาธาาณูปโภคอันเป็นทุนของประเทศในอนาคต ซึ่งต่างจากการกระตุ้นการใช้สอยของปัจเจกบุคคลเท่านั้น

                          10. การส่งเสริมการให้ความรู้แก่ประชาชนเรื่องอสังหาริมทรัพย์
                          ประเด็นสำคัญในการให้ความรู้ก็คือการให้ข้อมูลแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง เพื่อให้ประชาชนทราบความจริงก่อนการตัดสินใจด้วยวิจารณญาณที่ดี ข้อมูลที่จัดทำโดยทางราชการต้องให้ทุกฝ่ายเข้าถึงอย่างเท่าเทียมกัน และในปริมาณเท่ากัน ณ ห้วงเวลาเดียวกัน เพื่อไม่ให้เกิดความได้เปรียบหรือเสียเปรียบในการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการ และไม่ให้ผู้บริโภคเสียเปรียบผู้ประกอบการ เป็นต้น
                           ความรู้เกี่ยวกับการลงทุนในที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นก็เป็นสิ่งที่ควรเผยแพร่เช่นกัน ตัวอย่างเช่น ในขณะที่รัฐบาลพยายามจะลดดอกเบี้ยเงินกู้ ก็สมควรให้การศึกษาแก่ประชาชนด้วยว่า การกู้เงินในขณะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำอย่างที่สุดเช่นนี้ จะมีความเสี่ยงมากกว่าการกู้ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยสูง เพราะหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อใด ผู้ซื้อบ้านก็อาจไม่สามารถผ่อนต่อได้และประสบปัญหาในที่สุด เป็นต้น

หมายเหตุ
<1>
ตามข่าว "คลังสั่งงัดมาตรการกระตุ้น ศก." ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 29-31 มีนาคม 2550 หน้า 48 http://www.thannews.th.com/detialnews.php?id=R4122041&issue=2204 และข่าว "มาตรการกระตุ้นบ้านส่อแววแท้ง สมหมาย ภาษี ยอมรับยังไม่ชัดเจน พร้อมระบุปรับเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อแบงก์ทำไม่ได้" หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 12-14 เมษายน 2550 หน้า 41
<2>
ข้อมูลส่วนใหญ่ที่นำเสนอในหัวข้อแรก "1. ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน" อ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส www.area.co.th) Housing Market in the BMR (as of end 2006).
<3>
โปรดดูรายละเอียดจากตารางต่อไปนี้:
<4>
โปรดดูตารางต่อไปนี้ ซึ่งเป็นผลจากการตรวจสอบข้อมูลจากเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
<5>
โปรดดูรายละเอียดในบทความของ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง "วงจรชีวิตตลาดที่อยู่อาศัยไทย" ใน วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีที่ 9 ฉบับที่ 47 ตุลาคม-ธันวาคม 2549 หน้า 38-43
<6>
อ้างอิงเป็นเงินเหรียญสหรัฐอเมริกาเนื่องจากในขณะนั้นค่าเงินบาทมีความผันผวนมาก โดยดูรายละเอียดได้จาก Blustein, Paul (2001). The Chastening: Inside the Crisis that Rocked the Global Financial System and Humbled the IMF. New York, PublicAffairs หน้า 55-56
<7>
Bank of Thailand (2000). Debt Restructuring Overview (2000) : Monthly Report of Debt Restructuring Carried out by Financial Institutions classified by types of business, March-April 2000). http://www.bot.or.th/bothomepage/General/ PressReleasesAndSpeeches/PressReleases/News%202543/Eng/n7043eannex.xls
<8>
ดูรายละเอียดได้ในรายงานนี้: Thai Asset Management Corporation (2001). Annual Report 2001 downloaded at: www.tamc.or.th/admin/uploadfile/file_art/C231_006(006-009).pdf
<9>
ผลการสำรวจของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส. รายงานการสำรวจ "บ้านว่าง" ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล. เสนอต่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ พ.ศ.2541
<10>
ข้อมูลการสัมมโนประชากร พ.ศ. 2543 http://service.nso.go.th/nso/g_service/cencus/c_popindwk.html
<11>
โปรดอ่านข่าว "เอเชียใต้จะหายจนใน 1 ชั่วคน ธ.โลกแนะลดช่องว่างรายได้" มติชน 5 เมษายน 2550 หน้า 20
<12>
ข้อมูลโดยสังเขปเกี่ยวกับ "แม่ชีเทเรซา" ดูได้ที่ http://nobelprize.org/nobel_prizes/peace/laureates/1979/teresa-bio.html
<13>
อ้างแล้วตามหมายเหตุข้อ 3
<14>
โปรดดูการขยายตัวทางเศรษฐกิจจากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ใน http://www.nesdb.go.th/Portals/0/eco_datas/account/ni/ni_1998-2005/NI2005.xls (ตารางที่ 4)
<15>
โปรดดูรายละเอียดได้ในบทความของ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง "รัฐประหาร 19 กันยากับอสังหาริมทรัพย์" ในวารสาร ThaiAppraisal ปีที่ 6 ฉบับที่ 2 มีนาคม-เมษายน 2550 หน้า 8-9.
<16>
ดัชนีความเชื่อมั่นภาคอุตสาหกรรมที่จัดทำโดยสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่ลดลงอย่างต่อเนื่องภายหลังจากรัฐประหาร 19 กันยายน 2549 จนถึงเดือนล่าสุดที่รายงานผล (กุมภาพันธ์ 2550: http://internet1.off.fti.or.th/filemanager/data/internet/TISI/2007/02TISIonFeb07_T.doc) ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคประจำเดือนมีนาคม 2550 ที่จัดทำโดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ปรากฏว่าลดลงเป็นเดือนที่ 5 ติดต่อกัน (http://202.28.8.50/cebf/read_cci.php?cid=120)
<17>
จากการสำรวจของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 1,200 โครงการ รวมจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเครือเดียวกันประมาณ 700-800 ราย และหากนับรวมบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วประเทศอาจมีอยู่มากกว่า 2,000 บริษัท แต่สมาชิกของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งสามแห่งมีจำนวนสมาชิกจำนวนไม่กี่ร้อยแห่งเท่านั้น
<18>
องค์กรที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย นักพัฒนาที่ดิน (1. สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 2.สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.สมาคมอาคารชุดไทย 4.สภาที่อยู่อาศัย 5.คณะกรรมการหอการค้า สาขาอสังหาริมทรัพย์ 6.สมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน 7.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต 8.ชมรมอสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่ 9.ชมรมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา 10.ชมรมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น) ภาคก่อสร้าง (11.สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 12.สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยฯ 13.สมาคมสถาปนิกสยามฯ 14.วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย 15.สภาสถาปนิก 16.สภาวิศวกร) สถาบันการเงิน (17.สมาคมธนาคารไทย 18.สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย) นักวิชาชีพ (19.สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 20.สมาคมการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์ 21.สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 22.สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย 23.มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 24.สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25.สมาคมบริหารบ้านจัดสรรและอาคารชุด 26.สมาคมนักผังเมืองไทย 27.สมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ) ผู้บริโภค (28.มูลนิธิคุ้มครองผู้บริโภค) เป็นต้น
<19>
เป็นประเด็นที่กระผมเคยนำเสนอต่อนายกรัฐมนตรี (พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร) เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544
<20>
โปรดดูหนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่ TAF.01/219/50 ลว. 24 มกราคม 2550 เรื่อง ขอเสนอความเห็นต่อนโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย ต่อ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี
<21>
ตามข่าวที่ นพ.พลเดช ปิ่นประทีป รมช.กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ระบุว่ามีอยู่ 65,293 หน่วย (ไทยรัฐ 13 เมษายน 2550: http://www.thairath.co.th/news.php?section=education&content=43458) แต่ในเว็บไซต์ของการเคหะแห่งชาติระบุว่ามีอยู่ 68,887 หน่วย (http://www.nhanet.or.th/pplan/arthon1.htm) ซึ่งใกล้เคียงกัน
<22>
หนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ถึง พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ลว. 29 มกราคม 2545 (http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter05.htm)
<23>
โปรดดูบทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย "ต่างชาติกับที่ดินไทย: ไม่ต้องให้ซื้อ" ใน อาคารที่ดินอัพเกรด 12-19 มีนาคม 2550 หน้า 63-64 และโพสต์ทูเดย์ 28 กุมภาพันธ์ 2550 หน้า A13
<24>
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้ว่าจ้าง Agency for Real Estate Affairs (AREA) ทำการสำรวจบ้านว่างในปี 2538 และ 2541 และพบข้อมูลดังกล่าว ซึ่งต่อมาได้รับการพิสูจน์มาอย่างต่อเนื่องว่าถูกต้องจากการเปรียบเทียบกับสถิติของผู้ใช้ไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง
<25>
ณ ธันวาคม 2546 มี "บ้านว่าง" จำนวน 362,118 หน่วย จากจำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าที่เป็นครัวเรือนอยู่อาศัยทั้งหมด 2,050,406 หน่วย โปรดดู วารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ มกราคม-มีนาคม 2547 หน้า 76 และ ณ มกราคม 2550 จำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าที่เป็นครัวเรือนเพิ่มขึ้นเป็น 2,132,982 หน่วยแล้ว (http://www.mea.or.th/internet/MEAEnergy/ElecComsum1_1.htm) แต่ไม่มีการเก็บสถิติเกี่ยวกับ "บ้านว่าง" เพิ่มเติม
<26>
หนังสือของกระผมถึงนายกรัฐมนตรี (นายชวน หลีกภัย) ที่ A.R.E.A.11/221/40 ลว. 17 พฤศจิกายน 2540 เรื่อง ขอเสนอความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์
<27>
ในการนี้จำเป็นต้องลงทุนทำประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง มีระบบข้อมูลที่ดีเพื่อประโยชน์ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย มีนายหน้าวิชาชีพที่ได้รับการควบคุมที่ดีเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค กระผมเคยนำเสนอต่อนายกรัฐมนตรี (พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร) เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544 เรื่อง ข้อเสนอแนวทางการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ด้วยการจัดตั้งศูนย์ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์
<28>
โปรดดูรายละเอียดจากคำตอบของกองจำหน่ายทรัพย์สิน กรมบังคับคดี ดังนี้ "กรณีที่ท่านซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดีแล้วไม่สามารถเข้าอยู่ได้ควรตรวจสอบก่อนว่าทรัพย์ที่ท่านซื้อมานี้ตั้งอยู่ในเขตอำนาจศาลใด หลังจากนั้นท่านก็ยื่นคำขอให้ศาลออกคำบังคับขับไล่จำเลยและบริวารตามมาตรา 309 ตรี ไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ แต่ท่านต้องชำระราคาและโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก่อน ต่อจากนั้นท่านก็แนบเอกสารต่าง ๆ เหล่านี้ไปพร้อมกับคำขอยื่นต่อศาลได้เลย ซึ่งคำขอตรงนี้ท่านสามารถเขียนหรือพิมพ์เองได้โดยไม่ต้องจ้างทนายความแต่อย่างใด ซึ่งขั้นตอนดังกล่าวเป็นวิธีการดำเนินการทางศาล ค่าธรรมเนียมขึ้นกับอัตราค่าธรรมเนียมศาล" ที่มา: http://test.led.go.th/faqn/REPLY.ASP?mid=e001299&nomod=e
<29>
กระผมเคยนำเสนอต่อรัฐบาลเรื่อง "ข้อเสนอแนวทางการฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ด้วยการจัดตั้งศูนย์ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์" เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2544
<30>
กระผมเคยนำเสนอข้อนี้ต่อรัฐบาล พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ ชินวัตร ตั้งแต่วันที่ 26 มีนาคม 2544 และ 17 มกราคม 2546 และนำเสนอต่อร้ฐบาล พล.อ. สุรยุทธ์ จุลานนท์ เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2550
<31>
คัดจากหนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่ TAF.01/219/50 ลว. 24 มกราคม 2550 เรื่อง ขอเสนอความเห็นต่อนโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย ต่อ ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี (พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์)
<32>
ดร.โสภณ พรโชคชัย "สาธารณูปโภคไทย ฤาต้องคำสาป" ประชาชาติธุรกิจ 5-7 มีนาคม 2550 หน้า 12
 
 
รายนามบุคคลและหน่วยงานที่ได้รับสำเนาหนังสือฉบับนี้
นายโฆสิต ปั้นเปี่ยมรัษฎ์ รองนายกรัฐมนตรี
ทำเนียบรัฐบาล  1 ถนนพิษณุโลก เขตดุสิต กรุงเทพฯ 10300
ดร.ฉลองภพ สุสังกร์กาญจน์ รัฐมนตรีว่าการ กระทรวงการคลัง
ถนนพระราม 6 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร 10400
นายสมหมาย ภาษี รัฐมนตรีช่วยว่าการ กระทรวงการคลัง
ถนนพระราม 6 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร 10400
นายไพบูลย์ วัฒนศิริธรรม รัฐมนตรีว่าการ กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์
1034 ถนนกรุงเกษม แขวงมหานาค เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย กทม. 10100
น.พ.พลเดช ปิ่นประทีป รัฐมนตรีช่วยว่าการ กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์
1034 ถนนกรุงเกษม แขวงมหานาค เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย กทม. 10100
นายอารีย์ วงศ์อารยะ รัฐมนตรีว่าการ กระทรวงมหาดไทย
ถนนอัษฎางค์ เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร 10200
นายบัญญัติ จันทน์เสนะ รัฐมนตรีช่วยว่าการ กระทรวงมหาดไทย
ถนนอัษฎางค์ เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร 10200
นางธาริษา วัฒนเกส ผู้ว่าการ ธนาคารแห่งประเทศไทย
273 ถนนสามเสน เขตพระนคร กรุงเทพมหานคร 10200
ดร.อำพน กิตติอำพน เลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
962 ถนนกรุงเกษม แขวงวัดโสมนัส เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย กทม. 10100
นางพรรณี สถาวโรดม ผู้อำนวยการ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง
ถนนพระราม 6 อารีย์สัมพันธ์ สามเสนใน พญาไท กทม.10400
นายพรศักดิ์ บุณโยดม ผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ
905 ถ. นวมินทร์  แขวงคลองจั่น  เขตบางกะปิ กทม. 10240
นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
63 ถ.พระราม 9 ห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
ดร.โคทม อารียา ประธาน สภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
128 พญาไทพลาซ่า ชั้น 27 ถนนพญาไท แขวงทุ่งพญาไท กทม.10400