Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ

นางสาวสุธิญา  พูนเอียด

รางวัลชมเชย ระดับอุดมศึกษา

 

                 ณ วันนี้ ประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่ยุคสมัยแห่งการเปลี่ยนแปลงอันมีความสลับซับซ้อนทั้งด้านการเมือง เศรษฐกิจ และสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งด้าน  “เศรษฐกิจ”  ที่มีเงินและทรัพย์สินเป็นตัวแปรสำคัญและปัจจัยหลักในการ “ลงทุนของรัฐ” เพื่อพัฒนาชาติให้มั่นคงยั่งยืน ควบคู่กับการพัฒนาคุณภาพชีวิตของประชาชน จะเห็นได้จาก โครงสร้างขั้นพื้นฐาน ได้แก่ ถนน การประปา การชลประทาน การไฟฟ้า  การคมนาคมขนส่งและการสื่อสาร ที่กลายเป็น  “เส้นเลือดใหญ่”  หล่อเลี้ยงความจำเป็นหลักในการดำเนินชีวิต  โครงการเหล่านี้ล้วนต้องการการตอบสนองที่รวดเร็วแต่กลับทำได้ล่าช้า เนื่องจากเกี่ยวพันกับการเมือง งบประมาณ การประสานงานระหว่างหน่วยงาน  ผลประโยชน์ของรัฐและราษฎร ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในหลักแห่งการพัฒนา  การเวนคืนทรัพย์สินอันเป็นการจำกัดกรรมสิทธิ์ที่รุนแรงที่สุดและบังคับเอาทรัพย์สินของเอกชนมาเป็นของรัฐ  จึงต้องกระทำอย่าง “รอบคอบ”  ควบคู่กับ “คุณธรรมจริยธรรม”  เพื่อก่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดต่อทั้งภาครัฐและเอกชนด้วยจุดมุ่งหมายสร้างชาติไทยให้ก้าวไกลทัดเทียมอารยประเทศ
                 การสร้างกลไกบริหารราชการให้เข้มแข็งต้องอาศัยการพัฒนาศักยภาพของประเทศให้สำเร็จผลเชิงรูปธรรม    เมื่อรัฐวางนโยบายและกำหนดโครงการต่างๆเพื่อประโยชน์สาธารณะใดๆ  รัฐจำเป็นที่จะต้องจัดเตรียมที่ดินให้พร้อมสำหรับการก่อสร้างและทำให้ทรัพย์สินกลับคืนสู่รัฐในขณะที่ราษฎรได้รับความเดือดร้อนน้อยที่สุด การออกพระราชบัญญัติและพระราชกฤษฎีกาเพื่อเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จึงมีขึ้นและส่งผลกระทบต่อทุกฝ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งประชาชนผู้เป็นเจ้าของที่ต้องสูญเสียทรัพย์สินอันเป็นดัง “ชีวิตและจิตใจ” ที่ตนพยายามเก็บหอมรอมริบและสร้างขึ้นมาด้วย “หนึ่งสมองและสองมือ” ตลอดระยะเวลาเกือบทั้งชีวิต  หากมีการเอารัดเอาเปรียบหรือบิดเบือนมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินในการเวนคืนย่อมถือเป็นการละเมิดสิทธิมนุษยชนอย่างร้ายแรงและไร้ซึ่งมนุษยธรรม  ด้วยเหตุที่มนุษย์ทุกคนมีศักดิ์ศรี  มีสิทธิในชีวิตและทรัพย์สินเท่าเทียมกัน  ดังปรากฏในรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. ๒๕๕๐  อันเป็นกฎหมายสูงสุดของประเทศ  มาตรา ๔๑  บัญญัติว่า “สิทธิของบุคคลในทรัพย์สินย่อมได้รับความคุ้มครอง…” ฉะนั้น การ “ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ” จึงต้องเร่งปลูกฝังให้หยั่งรากลึกในจิตสำนึก ลักษณะนิสัยและค่านิยมของทุกชีวิต อย่างน้อยความเป็นธรรมดังกล่าวจะทำให้คนไทยมีกำลังแรงใจในการพัฒนาชาติตามศักยภาพของตนอย่างเต็มภาคภูมิ
                 “การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จะกระทำมิได้ เว้นแต่โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย เฉพาะกิจการของรัฐเพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค การอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ การผังเมือง การส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การพัฒนาการเกษตรหรือการอุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน การอนุรักษ์โบราณสถาน  และแหล่งทางประวัติศาสตร์ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น และต้องชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรม ภายในเวลาอันควรแก่เจ้าของตลอดจนผู้ทรงสิทธิบรรดาที่ได้รับความเสียหายจากการเวนคืนนั้น…” รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย  พ.ศ. ๒๕๕๐ มาตรา ๔๒ ดังกล่าว บ่งชี้ว่า การเวนคืนอันเปรียบเสมือนเครื่องมือสำคัญในการพัฒนาประเทศไปสู่สังคมที่ดีขึ้น “เป็นไปตามหลักการและเหตุผล” ที่รัฐจะใช้ “อำนาจ” เวนคืนทรัพย์สินของปัจเจกชนเพื่อประโยชน์สาธารณะอันมีจุดหมายแน่นอน   กำหนดระยะเวลาการเข้าใช้ชัดแจ้ง ให้ประชาชนมีส่วนร่วมรับผิดชอบ  และสนับสนุนคุณค่าแห่งการดำรงอยู่ของรัฐ  รัฐจึงต้องมีหน้าที่ตอบแทนผู้สูญเสียทรัพย์สิน  เพื่อเป็นการเยียวยาความ “เสียสละพิเศษ” ส่งเสริมความเสมอภาค  และคืนความเป็นธรรมกลับสู่แผ่นดิน 
                 ในเมื่อกฎหมายรองรับสิทธิอันพึงมีพึงได้ของประชาชนตามการปกครองระบอบประชาธิปไตยแล้ว  ทว่าปัญหา “ความไม่เป็นธรรม” ก็ยังคงปรากฏอยู่ ประชาชนบางคนต้องกลายเป็น  “ผู้ไร้ที่อยู่อาศัย” และค่าตอบแทนที่ได้รับ “ไม่เพียงพอ”  ต่อการรักษาความเจ็บปวดที่เกิดขึ้นจากการเวนคืน รวมถึงการได้รับเงินทดแทนล่าช้าทำให้ผู้ถูกเวนคืนไม่อาจซื้อที่อยู่ใหม่ในราคาและสภาพใกล้เคียงกับทรัพย์สินเดิม  นอกจากนี้การตั้งงบประมาณค่าใช้จ่ายในการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน  ตลอดจนการกำหนดค่าทดแทนที่ไม่เป็นธรรม  โดยอาศัยราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดิน  ซึ่งเป็นที่รู้กันว่ามีมูลค่าต่ำกว่าราคาตลาดมาก ยังสร้างความไม่พอใจกันระหว่างรัฐและราษฎร   ความขัดแย้งจึงก่อตัวและยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นเมื่อมีกลุ่มชนออกมาต่อต้าน ก่อความไม่สงบเรียบร้อย และประท้วงรัฐ ซึ่งนับเป็นความล้มเหลวของสังคม  เพราะไม่ใช่จำนวนเงินเท่านั้นที่พวกเขาไม่พอใจ หากแต่ต้องการ “การปฏิบัติ” อย่าง “เอาใจใส่” “จริงจัง” “จริงใจ” “บริสุทธิ์ใจ” และเรียกร้องให้รัฐใช้อำนาจอย่างชอบธรรม
                 ความวุ่นวายจึงเกิดขึ้นอย่างยากหลีกเลี่ยง  ด้วยเพราะการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องละเอียดอ่อนที่กระทบต่อชีวิต  จิตใจ  ทรัพย์สิน และความต้องการที่แท้จริงของประชาชน เป็นที่ปรากฏชัดแล้วว่า การประเมินค่าทรัพย์สินก่อนการเวนคืนเป็น“การกำหนดจำนวนเงินที่รัฐบาลจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน” ที่ต้องอาศัย “การรับรู้”  “การเข้าใจ” และ “การเข้าถึง”  อย่างถ่องแท้และถ้วนถี่   การประเมินค่าทรัพย์สินจึงต้องเร่งส่งเสริมให้แพร่หลายในวงกว้าง เพื่อเน้นย้ำให้ทุกฝ่ายตระหนักถึงกระบวนการวิเคราะห์มูลค่าที่ถูกต้อง โปร่งใสและเป็นธรรม ตลอดจนรู้จักเลือกวิธีใช้ให้สอดคล้องกับความต้องการมูลค่าทางการตลาดที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากพิจารณาให้ดีแล้วจะเห็นว่าการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนนั้นแตกต่างจากการประเมินราคาเพื่อการซื้อขายซึ่งใช้หลักของการตกลงซื้อ-ขายในตลาดเปิด เรียกว่า ราคาตลาด  แต่การเวนคืนนั้นผู้เป็นเจ้าของมิได้ตั้งใจจะขาย  ดังนั้น“ผู้เป็นเจ้าของย่อมมีสิทธิที่จะได้รับเงินค่าทดแทนที่สูงกว่าราคาตลาด” เรียกว่า “มูลค่าพิเศษสำหรับเจ้าของ”
                 การประเมินทรัพย์สินก่อนการเวนคืนต้องคำนึงหลักความจริงว่า  เจ้าของทรัพย์สินควรได้รับราคาที่จูงใจให้ขายอย่างสมเหตุสมผล  ทรัพย์สินนั้นอาจมีแนวโน้มราคาสูงขึ้นในอนาคตซึ่งเขาจะเสียโอกาสเมื่อถูกเวนคืน  และค่าทดแทนที่กำหนดไม่สามารถซื้อทรัพย์สินได้ในลักษณะเดียวกันอีก  ซึ่งต้องตระหนักถึงการประเมินราคาในเรื่องอื่นๆด้วย  อาทิ  สิทธิเหนือที่ดินของเจ้าของที่ดิน  เจ้าของอาคาร  ผู้เช่า  เจ้าของต้นไม้เหนือที่ดิน  เจ้าของทรัพย์สินข้างเคียงที่สูญเสียสิทธิเหนือที่ดินที่ถูกเวนคืน  การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน  ค่าใช้จ่ายหรือความสูญเสียในการย้ายที่อยู่อาศัยหรือธุรกิจ และการก่อตั้งธุรกิจใหม่  ทั้งนี้ยังต้องอาศัยหลักเกณฑ์ในการประเมินทรัพย์สินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ กล่าวโดยสรุป  คือ พิจารณาจากราคาที่ซื้อขายกันตามปกติของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน โดยต้องไม่ทำให้ได้ค่าทดแทนที่สูงหรือต่ำเกินจริง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่  ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น  รวมถึงเหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน  หากผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนไม่พอใจราคาของอสังหาริมทรัพย์หรือค่าทดแทนก็มีสิทธิอุทธรณ์ได้  สำหรับการประเมินราคาทดแทนที่เป็นธรรมนั้นจะต้องไตร่ตรองถึงการสูญเสียสิทธิดังกล่าวอย่างแยบคายและเป็นกลาง รวมทั้งผลที่เกิดแก่ที่ดินที่เหลืออยู่  ความเสียหายอื่นๆ และสภาพที่ดีของที่ดินอยู่ติดกัน ซึ่งทำให้ที่ดินนั้นมีมูลค่าสูงขึ้น โดยยึดถือฐานข้อมูลการซื้อขายที่เป็นจริงเพื่อสร้างความเป็นธรรมแก่สังคม  ผู้ถูกเวนคืนและสาธารณชนผู้เสียภาษีมาบำรุงประเทศ
                 เป็นที่ประจักษ์แล้วว่า การประเมินค่าทรัพย์สินก่อนจะทำให้  “การเวนคืนประสบผลสำเร็จ” ได้อย่างงดงาม  สามารถยุติความขัดแย้งและเชื่อมประสานความสัมพันธ์ระหว่างภาครัฐและประชาชนให้แนบแน่นยิ่งขึ้น  ทั้งนี้การประเมินค่าทรัพย์สินก่อนการเวนคืนต้องเป็นไปตามหลัก  “ยุติธรรม”  “นิติธรรม” และ “คุณธรรม”  ควบคู่กับการธำรงคุณค่าของผลประโยชน์ส่วนรวม  รังสรรค์ความเจริญงอกงามของชาติและจรรโลงเอกภาพของ “ความเป็นไทย”  ที่มี  “ความเป็นธรรม”  เป็นแก่นแท้  ไม่เพียงเท่านี้  เมื่อ  “ราษฎรร่วมมือกับรัฐ”  เพื่อผลักดันชาติให้บรรลุเป้าหมายและขับเคลื่อนต่อไปแล้ว  “ความสมานฉันท์”  ก็จะเติบโตขึ้นในหัวใจไทยได้อย่างน่ามหัศจรรย์  “น้ำตา” จากการสูญเสียทรัพย์สินก็จะเปลี่ยนเป็น  “รอยยิ้ม”  “ความเสียสละ” ก็หลั่งไหลเป็น“สายธารน้ำใจ”  และเติมเต็ม “ความอิ่มเอมใจ”  จากการปฏิบัติตาม  “หน้าที่”  เพื่อตอบแทนแผ่นดินด้วยการร่วมมือ ร่วมคิด  ร่วมทำ  เมื่อเป็นเช่นนี้  การ“ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ” ก็จะสามารถประกาศค่าความยิ่งใหญ่อันเป็นการแสดงออกถึงความมีอธิปไตย  เอกลักษณ์  เอกราชของชาติ   ตลอดจนสามารถบ่มเพาะเมล็ดพันธุ์แห่งความซื่อสัตย์สุจริตและสืบสานความรักสามัคคีของคนไทยภายใต้ร่มพระบารมีได้อย่างแท้จริง

 
     เสียสละ  “เวนคืน” ทรัพย์ไทยขับเคลื่อน ตอกย้ำเตือน “ความเป็นธรรม” นำวิถี
ประเมินค่า “รัฐร่วมราษฎร์” วาดความดี

สืบศักดิ์ศรีชาติพิพัฒน์ชนศรัทธา

.................................................................
 

 
Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่