นางสาว พร้อมพันธ์ ครบตระกูลชัย
รางวัลชนะเลิศ ระดับอุดมศึกษา

ปัจจุบันเงินเป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยนที่สำคัญต่อการดำรงชีวิตอยู่ของคนเราเป็นอย่างยิ่ง สภาพสังคมที่แปรเปลี่ยนไป การติดต่อสื่อสาร การคมนาคมทำให้เราไม่สามารถหยุดนิ่งอยู่ที่การหาเลี้ยงชีพ และผลิตสิ่งต่าง ๆ ด้วยตนเองทั้งหมด แต่เราต้องพึ่งพาแลกเปลี่ยนทรัพย์สินซึ่งกันและกัน

ดังนั้น ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลจึงสามารถมีสิทธิในทรัพย์สินของตนเองได้ อย่างไรก็ตาม สินทรัพย์ของบุคคล ทุนหรือประโยชน์อื่นใดอาจไม่จำต้องอยู่ในรูปของเงินเสมอไป จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่เราจะต้องมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ทั้งนี้เพราะมิใช่เป็นหน่วยนับที่มีมูลค่าแน่นอน ดังเช่นเงินซึ่งคนทั่วไปสามารถเข้าใจได้ ดังนั้นการที่เรากะราคาแลกเปลี่ยนซื้อขายสินค้าระหว่างกันจึงมีค่าแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับความยากง่ายของการผลิต การสร้างสรรค์ผลงานวัตถุดิบที่ใช้ และการเล็งเห็นคุณค่าความสำคัญซึ่งแปรผันโดยตรงกับหลักเกณฑ์ที่คนนั้น ๆ ยึดถือ นั่นคือ ราคาของทรัพย์สินจะเป็นไปตามความพึงพอใจของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

แต่เมื่อคนมากขึ้น ความต้องการทรัพย์สินมีมากขึ้น การที่ของอย่างเดียวกันมีราคาไม่เท่ากัน อาจก่อให้เกิดปัญหาความขัดแย้งตามมาได้ ดังนั้นการกะประมาณค่าของทรัพย์สินในปัจจุบัน ส่วนมากจะใช้ราคากลางเป็นเกณฑ์มาตรฐานในการวัดมูลค่า ซึ่งราคานี้จำเป็นต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการประเมิน เพราะปัจจัยแวดล้อมสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไป ค่าเสื่อมราคา ความต้องการของตลาด สิ่งเหล่านี้ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินไม่คงที่ ดังนั้นราคาทรัพย์สินที่มีในวันนี้กับวันรุ่งขึ้นอาจต่างกันออกไป

เมื่อกำหนดความต้องการลักษณะของบ้านได้แล้ว ขั้นต่อไปก็คือ การตั้งงบประมาณ ซึ่งจะต้องมีเงินพอที่จะซื้อได้ คำว่ามีเงินพอที่จะซื้อได้นี้ มิได้หมายถึงว่า จะต้องมี “เงินสด” ทั้งจำนวน แต่หมายถึงว่าจะต้องมี “เงินออม” ประมาณร้อยละ ๒๐-๓๐ ของราคาบ้าน เพื่อเป็นค่าวางเงินจองและเงินดาวน์ ส่วนที่เหลือประมาณร้อยละ ๗๐-๘๐ ของราคาบ้านจะต้องขอกู้เอาจากสถาบันการเงิน โดยจะต้องมี “รายได้” มากพอที่จะ “ผ่อนชำระ” ค่าบ้านได้ทุกเดือน ตลอดระยะเวลา ๑๐-๓๐ ปี แล้วแต่กรณี

เช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่น ราคาบ้านก็มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งโดยปกติแล้วราคาของบ้านที่สร้างขึ้นใหม่มักจะเพิ่มขึ้นทุกปี ทั้งนี้เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ที่ดินราคาแพงขึ้น อัตราเงินเฟ้อ และอื่น ๆ อย่างไรก็ดี อย่างไรก็ดี ราคาอาจลดลงได้เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงของวิกฤตเศรษฐกิจ ด้วยเหตุนี้ การประมูลราคาบ้านจึงมีความจำเป็นมาก การประเมินที่ผิดพลาดย่อมก่อให้เกิดปัญหาในการวางแผนซื้อขายบ้านได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปัจจุบันที่การวิทยาการก้าวรุดหน้าไปอย่างรวดเร็ว การประเมินที่เที่ยงตรงมีความสำคัญมาก เพื่อให้เกิดความเชื่อมั่นในสายตาประชาคมโลก รวมถึงชาวต่างประเทศที่เข้ามาลงทุน ทั้งนี้เนื่องจากธุรกิจในปัจจุบัน absent ownership มิได้หยุดอยู่แค่ภายในประเทศ ซึ่งจำต้องอาศัยความคล่องตัวเป็นอย่างมาก ความผิดพลาดย่อมหมายถึง ผลเสียที่เกิดขึ้นตามมาเป็นห่วงโซ่ในหลาย ๆ ทอด ทั้งต่อบริษัทในเครือ สาขาที่อยู่ต่างประเทศหรือแม้แต่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง ซึ่งในหลาย ๆ กรณีมีค่ามากจนไม่อาจประเมินความเสียหายแท้จริงได้

เพราะคนทั่วไปปราศจากความรู้และหลักเกณฑ์ที่ถูกต้องในการประเมินค่าทรัพย์สิน จึงไม่อาจทราบมูลค่าที่แท้จริงได้ วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินจึงมีความสำคัญ เพื่อที่จะได้รับความถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การแบ่งมรดก การจำนอง จำนำ การเช่า การร่วมทุน การยึดทรัพย์ ขายทอดตลาดหรือนิติกรรมอื่น ๆ ซึ่งนอกจากจะเกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวันของคนเราแล้ว การประเมินทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่างอาจส่งผลกระทบต่อสังคมโดยส่วนรวมได้เช่น การคิดภาษี การเวนคืนที่ดิน หรือแม้แต่ดุลการชำระเงินของประเทศ การประเมินที่ผิดพลาดจึงอาจก่อให้เกิดความเสียหายที่มากมายตามมาได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่เราต้องการความเที่ยงตรง แม่นยำในทางธุรกิจ หรือกรณีของบ้าน หรือทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อันมีมูลค่าสูง ดังนั้น ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินนอกจากจะต้องเป็นบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านแล้ว ยังต้องเป็นผู้ที่มีจรรยาบรรณควบคู่กันไป ทั้งนี้เพราะมูลค่าที่ได้รับการประเมินแล้วย่อมเป็นที่ยอมรับแก่บุคคลทั่วไป การประเมินที่ไร้ความรับผิดชอบย่อมส่งผลเสียหายแก่ผู้อื่นโดยตรง ด้วยเหตุนี้จึงมีการเรียกร้องให้ประกันภัยในความผิดพลาดจากการประเมินทรัพย์สินหรือมีองค์กรตรวจสอบมรรยาทและความโปร่งใสของผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ทั้งนี้ต้องไม่ให้กระทบกระเทือนถึงความเป็นอิสระของผู้ประกอบวิชาชีพนี้ เนื่องจากข้อมูลที่ได้จากการประเมินต้องมีความเป็นกลาง ไม่แปรเปลี่ยนไปตามบุคคลหรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ ที่เกี่ยวข้อง

นอกจากนี้การเลือกใช้วิธีในการประเมินที่แตกต่างกัน อาจทำให้มูลค่าที่ประเมินได้ไม่เหมือนกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ที่ใช้ในการประเมิน อย่างเช่น การประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ซื้อขาย กับการประเมินเพื่อทำประกันอัคคีภัยจะต่างกัน เพราะต้องใช้วิธีการประเมินด้วยวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า ( income approach ) และวิธีการต้นทุน ( replacement cost approach ) ตามลำดับ ซึ่งแตกต่างกัน ด้วยเหตุนี้ ในรายงานการประเมินโดยทั่วไป จะกำหนดการนำรายงานการประเมินไปใช้ตามวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ในรายงานเท่านั้น การนำไปใช้ในวัตถุประสงค์อื่นอาจก่อให้เกิดความเสียหายได้ ความเชี่ยวชาญ ความคิดเห็นและประสบการณ์ของผู้ประเมินจึงมีความสำคัญในการชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือ ในการเลือกวิธีการประเมินในแต่ละสถานการณ์ มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินที่มีข้อมูลที่ถูกต้องที่ใช้วิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมจะได้ผลใกล้เคียงกัน

ด้วยเหตุนี้ จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีผู้เชี่ยวชาญในการประเมินทรัพย์สินที่มี มีคุณธรรมในแต่ละสังคม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายต่อกันโดยตรงไปประมูลในการขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี นอกจากนี้อาจซื้อบ้านของสถาบันการเงิน ซึ่งควรจะค้นคว้าข้อมูลตามเว็บไซต์ต่าง ๆ ของสถาบันการเงินเสียก่อน อันเป็นการประหยัดเวลาและสะดวกหรืออาจจะเลือกใช้บริการจากบริษัทนายหน้า

อย่างไรก็ตาม การที่จะได้บ้านถูกและดีไม่ใช่เรื่องง่าย ฉะนั้นก่อนที่จะซื้อบ้านจึงต้องหาข้อมูลและตรวจสอบรายละเอียดอย่างรอบคอบ รู้จักประเมินราคาบ้านเพื่อจะได้ไม่ต้องตกเป็นเหยื่อในความผิดพลาด รวมถึงเพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้องและป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่การเสียเงิน เสียเวลา และเสียใจในภายหลัง