ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ |
|
|
รางวัลชมเชย ประเภทประชาชนทั่วไป
|
|
"การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค การอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ
การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ การผังเมือง การส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การพัฒนา
การเกษตร หรือการอุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน การอนุรักษ์โบราณสถานและแหล่งทางประวัติศาสตร์
หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น และต้องชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมในเวลาอันควรแก่เจ้าของ
ตลอดจนผู้ทรงสิทธิบรรดาที่ได้รับความเสียหายในการเวนคืนนั้น ทั้งนี้ ตามที่กฎหมายบัญญัติ
การกำหนดค่าทดแทนตามวรรคหนึ่ง ต้องกำหนดให้อย่างเป็นธรรม โดยคำนึงราคาที่ซื้อขายกัน
ตามปกติในท้องตลาด การได้มา สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ ความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน
และ ประโยชน์ที่รัฐและผู้ถูกเวนคืนได้รับจากการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน" |
ความข้างต้นนี้ คือสาระสำคัญตอนหนึ่ง ที่บัญญัติไว้ในรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช ๒๕๕๐ มาตรา ๔๒ ว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สิน เพื่อเป็นหลักประกันเรื่องการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสรุปได้ว่า ในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพัฒนาชาติและเพื่อความมั่นคงของประเทศ รัฐต้องชดใช้ค่าทดแทนที่ ที่เป็นธรรม ในเวลา
อันควรแก่ผู้ที่ถูกเวนคืน แต่ก่อนที่รัฐจะเวนคืนและชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมได้นั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการ ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรม เสียก่อนเพื่อให้ได้ มูลค่าที่แท้จริง ที่มีความเหมาะสมเพื่อให้การเวนคืน
เป็นไปด้วยดี ดังนั้น ในโอกาสนี้จึงขอเสนอสาระสำคัญเรื่อง ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืน
เพื่อพัฒนาชาติ โดยจะชี้ให้เห็นว่า จะมีวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างไรให้เป็นธรรม ก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ
อย่างไรก็ตาม ในเบื้องต้นนี้ จะได้กล่าวถึงคำบางคำที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้เสียก่อน ซึ่งมีดังต่อไปนี้
คำว่า เวนคืน ในพจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พุทธศักราช ๒๕๔๒ ให้ความหมายไว้ว่า การที่รัฐบังคับเวนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นของเอกชนคืนมาเป็นของรัฐ ตามเงือนไขที่กฎหมายบัญญัติ
พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พุทธศักราช ๒๕๓๐ ก็ได้กล่าวไว้ในลักษณะคล้ายคลึงกัน คือ เวนคืน หมายความว่าบังคับเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ตามเงื่อนไขแห่งพระราชบัญญัตินี้
คำว่า อสังหาริมทรัพย์ แปลว่า ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๐๐ หมายถึง ที่ดินกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้น หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันกับที่ดินนั้น อนึ่ง คำว่าอสังหาริมทรัพย์ ท่านหมายรวมถึง สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิในที่ดินนั้นด้วย
คำว่า การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ในมาตร า ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พุทธศักราช ๒๕๓๐ ก็ได้กล่าวไว้ สรุปสาระสำคัญได้ว่า เมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกิจการใด ๆ อัน จำเป็นต่อการพัฒนาประเทศ ถ้าไม่ได้ตกลงในเรื่องการโอนไว้เป็นอย่างอื่น ให้ดำเนินการเวนคืนตามบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ในกรณีที่มีบทบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนไว้ในกฎหมายอื่นโดยเฉพาะแล้ว ถ้าจะต้องดำเนินการเวนคืน เพื่อกิจการตามกฎหมายดังกล่าว เมื่อคณะรัฐมนตรีเห็นสมควร จะมีมติให้ดำเนินการเวนคืนตามบทแห่งพระราชบัญญัตินี้แทนก็ได้
คำว่า การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรม หมายถึง การประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้วิธีที่ถือเป็นมาตรฐานสากลมาทำการประเมิน และให้เป็นไปตามกฎหมายรัฐธรรมนูญ ที่ว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สิน และกฎหมายที่ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เรื่องการกำหนดค่าทดแทนที่ได้บัญญัติไว้ เพื่อให้ได้ มูลค่าที่แท้จริง เป็นที่ยอมรับจากประชาชน โดยเฉพาะผู้ที่ถูกเวนคืนว่า มูลค่าที่ประเมินได้นั้น สมเหตุสมผลและเชื่อถือได้
คำต่าง ๆ ที่กล่าวมานั้น ผู้ที่ทำการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนจะต้องรู้และเข้าใจ เพราะเกี่ยวข้องกับการ ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่จะได้กล่าวในลำดับต่อไป
การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ
เป็นที่ทราบกันดีว่า ไทยเราเป็นประเทศประชาธิปไตย ประชาชนมีสิทธิในทรัพย์สิน และได้รับความคุ้มครอง
ตามกฎหมาย แต่เนื่องจากรัฐบาลมีภาระหน้าที่ ที่จะต้องพัฒนาประเทศชาติให้เจริญรุ่งเรืองและมีความมั่นคง เพื่อประโยชน์สุขของประชาชน และเพื่อให้บ้านเมืองอยู่รอดปลอดภัย เช่น การสร้างถนนหนทาง สนามบิน โรงไฟฟ้า
เขื่อน เป็นต้น การเวนคืน (อสังหาริมทรัพย์) จึงเป็นเรื่องจำเป็นยากที่จะหลีกเลี่ยง และโดยความเป็นจริงแล้ว สรรพสิ่งทั้งหลายที่มีอยู่ในประเทศ ก็คือสมบัติของชาติ รัฐย่อมมีสิทธิที่จะเวนคืนเพื่อนำมาพัฒนาประเทศได้ตามกฎหมาย
แต่เท่าที่ผ่านมา ปรากฏว่า การเวนคืนในประเทศไทยเรานั้น มักจะไม่ค่อยราบรื่นและประสบความสำเร็จเท่าที่ควร เพราะผู้ที่ถูกเวนคืนมักจะไม่ให้ความร่วมมือ เช่น มีการต่อต้าน ขัดขวาง ไม่ยอมให้รื้อถอน และยื่นอุทธรณ์ค่าเวนคืน เป็นต้น ทำให้การเวนคืนล่าช้าและมีผลเสียต่อการพัฒนาประเทศ ที่เป็นเช่นนี้ เพราะสาเหตุสำคัญสามประการ คือ
ประการแรก ประชาชนส่วนใหญ่ยังไม่รู้และเข้าใจถึงความจำเป็นหรือความสำคัญของการเวนคืน
ประการที่สอง ถึงแม้ว่าจะรู้ และเข้าใจถึงความจำเป็นที่รัฐจะต้องทำการเวนคืน แต่ก็ไม่ไว้วางใจรัฐบาล เพราะกลัวว่าจะมีการเวนคืนไปในทางมิชอบ เช่น มีการคอร์รัปชั่นเชิงนโยบายที่มีประโยชน์ทับซ้อน ดังที่เคยปรากฏมาแล้วว่า เป็นต้น
ประการที่สาม ประชาชนส่วนใหญ่มีความรู้สึกว่า ไม่ได้รับค่าทดแทนหรือค่าเสียหายจาการเวนคืนที่เป็นธรรม
เพราะเมื่อมีการเวนคืน ผู้ที่ถูกเวนคืนต่างก็คิดว่า ซวยแล้วเรา คือนอกจากจะต้องเดือดร้อนเรื่องที่อยู่ที่ทำกินแล้ว
ที่สำคัญที่สุดก็คือ กลัวว่าจะไม่ได้รับความเป็นธรรมจากการเวนคืน โดยเฉพาะไม่เห็นด้วยกับราคาค่าทดแทนที่ได้ประเมินไว้ ยกตัวอย่างในกรุงเทพฯ ที่ได้จัดทำการประเมินค่าทดแทนของของการเวนคืนทรัพย์สินกันอย่างดี ก็ยังปรากฏว่า เจ้าของทรัพย์สินถึงประมาณร้อยละ ๙๐ ไม่เห็นด้วยกับราคาค่าทดแทนที่ประเมินไว้ จากการวิเคราะห์ถึง
การไม่เห็นด้วยกับค่าทดทนที่ได้รับจากการเวนคืน น่าจะเป็นเพราะว่า
๑) ผู้ถูกเวนคืนได้รับค่าทดแทนการเวนคืนที่ต่ำเกินจริง ซึ่งก็น่าจะเป็นไปได้ เพราะปรากฏว่า หน่วยราชการ
หลายแห่งใช้การประเมินทางราชการ ซึ่งใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมากำหนดค่าทดแทน ซึ่งไม่เหมาะสม เพราะเป็นราคาที่ไม่สะท้อน มูลค่าตลาด หรือ มูลค่าที่แท้จริง แต่ก็เป็นราคาที่เป็นทางการ ที่เจ้าหน้าที่ผู้เกี่ยวข้องสามารถนำไปอ้างอิงได้ แต่ทำให้ผู้ที่ถูกเวนคืนอาจไม่ได้รับค่าทดแทนที่เป็นธรรม
๒) ผู้ที่ถูกเวนคืน ไม่เข้าใจวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินดีพอ จึงไม่ยอมรับราคาค่าทดแทนที่ประเมินได้ แม้อาจจะเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วก็ตาม
จากปัญหาดังกล่าวที่เกิดขึ้น จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องดำเนินการแก้ไขอย่างจริงจัง จึงขอเสนอแนะแนวทางดังต่อไปนี้
ประการแรก รัฐจะต้องประชาสัมพันธ์ เพื่อทำความเข้าใจกับประชาชน โดยเฉพาะผู้ที่ถูกเวนคืน ให้เข้าใจและเห็นถึงความสำคัญและความจำเป็นในการเวนคืนว่าเพราะอะไร และจะเกิดประโยชน์อะไรแก่ประเทศชาติและประชาชน
ประการที่สอง รัฐบาลจะต้องปกครองประเทศ โดยยึดหลัก ธรรมาภิบาล (Good Governane) ได้แก่ ยึดหลักกฎหมาย หลักคุณธรรม หลักความโปร่งใสตรวจสอบได้ หลักความรับผิดชอบ หลักการมีส่วนร่วมและหลักความคุ้มค่า ขณะเดียวกัน จะต้องศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่จะเวนคืน และประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนทราบโดยทั่วกัน
ประการที่สาม ซึ่งสำคัญที่สุด ถือเป็นหัวใจของการทำให้การเวนคืนเป็นไปโดยราบรื่นและประสบความสำเร็จ
นั่นก็คือ ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้ที่ถูกเวนคืนยอมรับว่า
มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินได้นั้นเชื่อถือได้ สมเหตุสมผล ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบ และเมื่อเห็นว่าได้รับค่าทดแทนที่เป็นธรรมจากการเวนคืนแล้ว ก็จะให้ความร่วมมือด้วยดี ไม่เพิกเฉยหรือสร้างปัญหาใด ๆ
ในการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมนั้น เป็นการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อหา มูลค่าที่แท้จริง หรือที่เรียกว่า มูลค่าตลาด ซึ่งต่างกับ ราคาตลาด ซึ่งทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้อธิบายเอาไว้ว่า
ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เราเรียกมูลค่าที่ประเมินว่า มูลค่าตลาด ซึ่งมีคำจำกัดความว่า เป็นราคาประมาณการสูงสุด ณ วันที่ประเมินค่า ซึ่งทรัพย์สินนั้นสามารถขายได้ในตลาดเสรีทั่วไป ในระยะเวลาที่พอเพียง
และสมเหตุสมผลในการหาผู้ซื้อ และผู้ขายมีความรอบรู้ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้อย่างเต็มที่ในสภาพ
ที่เป็นอยู่ โดยมาสมมุติฐานว่า ราคานี้ไม่ได้มีผลกระทบจากความมิชอบหรือสภาพพิเศษใด ๆ
มูลค่าตลาด เป็นมูลค่าตามความเห็นของผู้ประเมินต่อทรัพย์สินที่ประเมิน โดยการเปรียบเทียบจาก ราคาตลาด
ส่วนราคาตลาด นั้น หมายถึงราคาทรัพย์สินอื่น ๆที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายในบริเวณนั้น หรือหมู่บ้านนั้น
ซึ่งมีมากมายหลายราคา ในการประเมินนั้น ผู้ประเมินจะต้องนำราคาตลาดที่สืบหาได้ มาทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาด
อีกครั้งหนึ่งเพื่อหา มูลค่าที่แท้จริง
ส่วนวิธีการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นธรรมนั้น ก็ใช้วิธีการประเมินเช่นเดียวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน
ทั่ว ๆไป ซึ่งมีวิธีการประเมินที่ถือเป็นมาตรฐานสากลอยู่ ๓ วิธีหลัก ๆ ดังต่อไปนี้
วิธีที่ ๑ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน ( Cost Approach to Value )
หลักสำคัญก็คือ มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน
วิธีการก็คือ เริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนในปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี)
บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น การประเมินมูลค่าโดยวิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงาน อาคาร หรือบ้านที่สร้างขึ้นโดยเฉพาะ และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูง บางครั้งต้นทุน
ที่คำนวณได้ อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก อาจทำให้วิธีการประเมินโดยวิธีนี้ผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริงก็ได้
วิธีที่ ๒ วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ( Income Approach )
หลักก็คือ มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย
ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์สินที่สร้างรายได้สูง มักมีมูลค่าสูงกว่า เช่น ทำเลดี เป็นต้น ขั้นตอนคือ
๑) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแห่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์สินที่ประเมินโดยตรง
๒) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบ หรือแนวโน้มในตลาด
ก็จะเป็นรายได้ที่เป็นจริง
๓) จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าภาษี ค่าดำเนินการ ค่าประกัน เป็นต้น ก็จะได้เป็นรายได้สุทธิ
๔) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I/R โดยที่ V คือมูลค่าทรัพย์สิน I คือรายได้สุทธิ R คืออัตราผลตอบแทน
(อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำ ปลอดภัยที่สุด ใช้เงินทำงาน เช่น ฝากเงินกับธนาคารหรือซื้อพันธบัตร เป็นต้น)
วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่านี้ เหมาะสำหรับที่อยู่อาศัยที่เป็นหอพักหรือบ้านเช่า
วิธีที่ ๓ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach)
เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ มูลค่าของทรัพย์สินของเรา = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้
แนวทางก็คือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียง ที่มีการซื้อขาย มาพิจารณาว่ามีลักษณะคล้าย/ต่าง จากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไร เมื่อได้ข้อมูลเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือก นำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้น มาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทรัพย์สินที่ประเมิน กับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร
ขนาดที่ดิน เป็นต้น แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่สมควร โดยการวิเคราะห์เปรียบเทียบ หัวใจของวิธีนี้ อยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินจะต้องละเอียดรอบคอบและต้องระวังเรื่องหลักฐานให้ดี วิธีนี้เหมาะสำหรับการประเมินบ้านจัดสรร
นอกจาก ๓ วิธีหลักดังกล่าวแล้ว ยังมีวิธีที่อิงหลักการของ ๓ วิธีที่กล่าวมา มาปรับใช้เพิ่มเติม ได้แก่
-วิธีการตั้งสมมุติฐานในการพัฒนา (Hypothetical Devenlopment Approach or Residual Technique)เป็นแนวทางในการประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมุติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดตามภาวะตลาดในขณะนั้น
-วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด ( Discounted Cashflow Analysis )เป็นการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน
-วิธีประเมินโดยการสร้างแบบจำลอง ( Computer Assisted Mass Appraisal )
ซึ่งเป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA ( Multiple Regression Analysis ) มาช่วย วิธีนี้เหมาะในการประเมินเพื่อการเวนคืนจัดรูปที่ดิน ใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกันซึ่งวิธีนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นคนแรกที่สร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน ( CAMA) เมื่อปี พ.ศ. ๒๕๓๓ ในงานศึกษาให้กับสภาพัฒน์ฯ ซึ่งสามารถใช้เพื่อการประเมินค่าทดแทนได้ แต่ปัจจุบันยังไม่เป็นที่แพร่หลายเท่าที่ควร
ในการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นธรรม เพื่อให้ได้ มูลค่าที่แท้จริง ก่อนการเวนคืนนั้น ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาใช้วิธีต่าง ๆที่กล่าวมาให้เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง ต้องมีข้อมูลต่าง ๆที่เป็นจริงอย่างเพียงพอ และนำมาวิ เคราะห์ให้ถ่องแท้ เพื่อให้ได้ มูลค่าตลาด หรือ มูลค่าที่แท้จริง ที่เชื่อถือได้
นอกจากนั้น การประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นธรรมก่อนการเวนคืน ยังต้องเป็นไปตามที่บัญญัติไว้ในรัฐรรมนูญฉบับปัจจุบัน มาตรา ๔๒ ว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สินที่ว่า
การกำหนดค่าทดแทน ต้องกำหนดให้อย่างเป็นธรรม โดยคำนึงความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน และประโยชน์ที่รัฐและผู้ถูกเวนคืนได้รัยจากการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน
และต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติว่าด้วยด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พุทธศักราช ๒๕๓๐ มาตรา ๒๑ เกี่ยวกับเงินค่าทดแทนการเวนคืนด้วย ที่ว่า
เงินค่าทดแทนที่จะให้แก่ผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทนนั้น ถ้ามำด้บัญญัติไว้เป็นพิเศษในพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับใดโดยเฉพาะแล้ว ให้กำหนดโดยคำนึงถึง
(๑) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืน ตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีการที่ออกตามมาตรา ๖
(๒) ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
(๓) ราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
(๔) สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น
(๕) เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
การประเมินค่าทรัพย์สินดังที่กล่าวมานั้น เป็นการประเมินที่ถือเป็นมาตรฐานสากล และเป็นไปตามบทบัญญัติ
แห่งกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น จึงทำให้มูลค่าที่ประเมินได้นั้น เป็น มูลค่าที่แท้จริง เชื่อถือได้ และสามารถนำไป
ชดใช้ค่าทดแทนการเวนคืนแก่ผู้ที่ถูกเวนคืนได้อย่างเป็นธรรม
อย่างไรก็ตาม ก็อยากจะขอเสนอแนะเพิ่มเติมว่า การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนนั้น ควรจะคำนึงถึงความเดือดร้อนที่ผู้ถูกเวนคืนได้รับให้มาก เช่น ต้องหาที่อยู่ใหม่ เป็นต้น นอกจากนั้น ก็ยังมีผลกระทบหรือความเสียหายทางจิตใจที่ได้รับอีกด้วย เพราะผู้ที่ถูกเวนคืนบางคน กว่าจะมีบ้านหรือที่ดินได้เลือดตาแทบกระเด็น บางคนอยู่มานานจนเกิดความผูกพัน หรือบางคนมีสิ่งที่ตนเคารพนับถืออยู่ในที่ดิน ก็ต้องถูกทำลายไปจากการเวนคืน ก็ขอฝากเรื่องนี้ ให้ผู้ที่ประเมินช่วยพิจารณาด้วย เพราะปัจจุบันประเทศที่เจริญแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา เขาก็ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้ ถึงแม้ว่าจะประเมินยากแต่เขาก็ทำมาแล้ว ไทยเราก็น่าจะทำดูบ้างเพื่อเพื่อให้สังคมไทยเราเป็นสังคมห่งคุณธรรมอย่างแท้จริง
ก็ขอให้หน่วยงานหรือองค์กรที่ทำหน้าที่ผู้ประเมินทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นของรัฐหรือเอกชนก็ตาม ถ้ามีการประเมินค่าทรัพย์สินก่อนการเวนคืน ก็ขอให้นำวิธีการประเมินที่กล่าวมาแล้วไปใช้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ที่ถูกเวนคืน ซึ่งจะทำให้การเวนคืนประสบความสำเร็จในที่สุด ประเทศชาติก็จะก้าวเดินไปสู่การพัฒนาได้ตามเป้าหมายที่ต้องการการส่งเสริมการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ
ที่กล่าวมานั้น จะเห็นได้ว่า การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืน คือหัวใจหรือรากฐานสำคัญที่ทำให้การเวนคืนมีความเป็นไปได้ ราบรื่นและประสบความสำเร็จ ซึ่งจะทำให้ประเทศชาติพัฒนาก้าวหน้าและมั่นคง อันจะส่งผลให้ชาวไทยทุกคน มีความสุขความเจริญโดยทั่วกัน ดังนั้น จึงควรจะช่วยกันส่งเสริมและพัฒนา การประเมินค่าทรัพย์สิน
ให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ ให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น โดยจะขอเสนอแนะแนวทางหรือวิธีการดังต่อไปนี้
ประการแรก ให้รัฐดำเนินการจัดตั้งหน่วยงานกลาง เพื่อทำหน้าที่ประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืน และจัดหา
เจ้าหน้าที่ ที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญด้านการประเมินทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนโดยเฉพาะ รวมทั้งปรับปรุงแก้ไขหลักเกณฑ์และวิธีการประเมินค่าทดแทนให้เหมาะสม เพื่อให้ได้องค์ประกอบตามที่กฎหมายกำหนดไว้
ประการที่สอง ให้ทุกหน่วยงานทั้งของรัฐและเอกชน ที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน ร่วมมือกันพัฒนาวิชาชีพการประเมินให้เจริญก้าวหน้า เช่น ผลิตบุคลากรด้านการประเมินฯ ให้เป็นมืออาชีพมากขึ้น จัดอบรม สัมมนาให้แก่ผู้ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินฯอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของยุคโลกาภิวัตน์ ให้มีองค์กรควบคุมมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ เพื่อให้การประเมินมีมาตรฐานและมีจรรยาบรรณ เป็นที่ยอมรับของประชาชน
ประการที่สาม ให้รัฐออกกฎหมาย หรือปรับปรุงแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับการเวนคืนที่อสังหาริมทรัพย์ ให้ทันสมัย เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง และให้มีการบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัดและจริงใจ
ประการที่สี่ ให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจเวนคืน ปรับแนวความคิดในเรื่องการประเมินค่าทดแทนให้เหมาะสม
และสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง เช่น ให้ทำการประเมินโดยยึดวิธีการที่เป็นมาตรฐานสากลและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประการที่ห้า ให้มีการจัดทำฐานข้อมูลที่ดิน ฐานข้อมูลการซื้อขายที่เป็นจริง และทำการเผยแพร่อย่างทั่วถึง เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลประกอบการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืน
ประการที่หก รัฐจะต้องส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้เจริญก้าวหน้า เช่น จัดให้มีหลักสูตรการเรียนการสอนเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้มากขึ้น พร้อมกันนั้น ก็ส่งเสริมและสนับสนุนให้องค์กรที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินเจริญก้าวหน้า ทั้งในด้านวิชาการ งบประมาณและบุคลลากร เป็นต้น เพื่อเป็นการเพิ่มบุคลากร
ด้านวิชาชีพการประเมิน และพัฒนาวิชาชีพการประเมินให้ก้าวหน้าทันสมัย สามารถนำมาเป็นเครื่องมือในการประเมินค่า ทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ประการที่เจ็ด ให้องค์กรที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน เช่น มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ช่วยเผยแพร่เทคนิควิทยากรใหม่ ๆ ให้แก่หน่วยงานของรัฐที่ทำหน้าที่ประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อจะได้นำไปใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมยิ่งขึ้น เช่น การสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น
ประการที่แปด ให้ทุกองค์กรที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินและสื่อมวล ดำเนินการประชาสัมพันธ์ทุกรูปแบบ
เพื่อให้ประชาชนมีความรู้ ความเข้าใจเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อให้ประชาชนและผู้ถูกเวนคืน ยอมรับใน
มูลค่าที่ได้จากการประเมิน และเป็นการกระตุ้นให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนเวนคืนอย่างเป็นธรรม
ประการที่เก้า รัฐต้องประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนได้ทราบถึงความจำเป็นของการเวนคืน สิทธิและค่าทดแทนที่ตนควรได้รับอย่างเป็นธรรม เพื่อประชาชนจะได้ให้ความร่วมมือในการเวนคืน และสามารถเรียกร้องรับค่าทดแทนการ
เวนคืนอย่างเป็นธรรม ซึ่งจะทำให้เกิดการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนมากยิ่งขึ้น
ประการที่สิบ ประชาชนทั่วไปก็ต้องเห็นความสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สิน ต้องหมั่นศึกษาหาความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ่องแท้ เพื่อจะได้ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจาการเวนคืน และนำไปใช้เมื่อจำเป็น
ทั้งสิบประการที่กล่าวมานั้น เชื่อว่าถ้าทุกฝ่ายได้ร่วมมือกันอย่างจริงจังและจริงใจแล้ว ก็จะช่วยส่งเสริมให้
การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ มีประสิทธิภาพมากขึ้นอย่างแน่นอน
การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ ทำให้ได้ มูลค่าที่แท้จริง ที่จะนำไปชดใช้
ค่าทดแทนการเวนคืนที่เป็นธรรมแก่ผู้ที่ถูกเวนคืน ก็ขอให้ทุก ๆฝ่ายช่วยกันส่งเสริมและพัฒนาให้การประเมินค่าทรัพย์สิน
มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ที่สำคัญก็คือ ขอให้รัฐได้ตระหนักอยู่ตลอดเวลาว่า ทุกครั้งที่มีการเวนคืนไม่ว่าเพื่อกิจการใด ๆก็ตาม จะต้อง ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืน เพราะจะทำให้การเวนคืนไม่มีปัญหา เป็นไปด้วยดีแล้ว และประสบความสำเร็จในที่สุด ทำให้การพัฒนาประเทศก้าวไปสู่จุดหมายได้ตามที่ต้องการ ซึ่งจะส่งผลให้ชาติไทยของเรา
มีความเจริญรุ่งเรืองและเป็นสังคมแห่งคุณธรรม สามารถธำรงความเป็นชาติอยู่ได้อย่างมีเอกราช มีเอกลักษณ์ มีเอกสิทธิ์ มีภราดรภาพ มีเกียรติและมีศักดิ์ศรีสมเป็นมนุษยชาติทุกประการตราบชั่วนิจนิรันดร์. |
|
แหล่งข้อมูลประกอบการเขียน |
พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐
ราชบัณฑิตยสถาน.พจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. ๒๕๒๕. กรุงเทพฯ: อักษรเจริญทัศน์, ๒๕๒๕.
สำนักงานเลขาธิการรัฐสภา.รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. ๒๕๕๐.กรุงเทพฯ:สมชายการพิมพ์, ๒๕๕๐.
โสภณ พรโชคชัย.วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน.กรุงเทพฯ: ส.วิรัชการพิมพ์, ๒๕๔๙.
โสภณ พรโชคชัย (บรรณาธิการ).บ้านเธอราคาเท่าไร.กรุงเทพฯ: ส.วิรัชการพิมพ์, ๒๕๔๙.
โสภณ พรโชคชัย (บรรณาธิการ). รู้มูลค่าบ้านตัวเอง.กรุงเทพฯ: ส.วิรัชการพิมพ์, ๒๕๔๘.
http://wwwthaiappraisal.org/Thai/Market/Market156.htm |
|
|
................................................................. |
|
|
|