Eng
ไทย
เกี่ยวกับมูลนิธิ
หลักการและจรรยาบรรณ
ราคาประเมินค่าก่อสร้าง
บทความความรู้ข้อแนะนำ
เว็บบอร์ด
ติดต่อมูลนิธิ
ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ

นายประยูร เบญจวงศ์

รางวัลชมเชย ประเภทประชาชนทั่วไป

 
"การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์…เพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค การอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ การผังเมือง การส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การพัฒนา การเกษตร หรือการอุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน การอนุรักษ์โบราณสถานและแหล่งทางประวัติศาสตร์ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น และต้องชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมในเวลาอันควรแก่เจ้าของ ตลอดจนผู้ทรงสิทธิบรรดาที่ได้รับความเสียหายในการเวนคืนนั้น ทั้งนี้ ตามที่กฎหมายบัญญัติ
การกำหนดค่าทดแทนตามวรรคหนึ่ง ต้องกำหนดให้อย่างเป็นธรรม โดยคำนึงราคาที่ซื้อขายกัน ตามปกติในท้องตลาด การได้มา สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ ความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน และ ประโยชน์ที่รัฐและผู้ถูกเวนคืนได้รับจากการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน"

                 ความข้างต้นนี้ คือสาระสำคัญตอนหนึ่ง ที่บัญญัติไว้ในรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช  ๒๕๕๐ มาตรา ๔๒  ว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สิน เพื่อเป็นหลักประกันเรื่องการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสรุปได้ว่า ในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์   เพื่อพัฒนาชาติและเพื่อความมั่นคงของประเทศ รัฐต้องชดใช้ค่าทดแทนที่ “ที่เป็นธรรม” ในเวลา
อันควรแก่ผู้ที่ถูกเวนคืน  แต่ก่อนที่รัฐจะเวนคืนและชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมได้นั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการ “ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรม” เสียก่อนเพื่อให้ได้ “มูลค่าที่แท้จริง” ที่มีความเหมาะสมเพื่อให้การเวนคืน
เป็นไปด้วยดี    ดังนั้น ในโอกาสนี้จึงขอเสนอสาระสำคัญเรื่อง “ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืน
เพื่อพัฒนาชาติ” โดยจะชี้ให้เห็นว่า  จะมีวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างไรให้เป็นธรรม ก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ     
                 อย่างไรก็ตาม ในเบื้องต้นนี้  จะได้กล่าวถึงคำบางคำที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้เสียก่อน ซึ่งมีดังต่อไปนี้                
                 คำว่า “เวนคืน” ในพจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พุทธศักราช ๒๕๔๒ ให้ความหมายไว้ว่า “การที่รัฐบังคับเวนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นของเอกชนคืนมาเป็นของรัฐ  ตามเงือนไขที่กฎหมายบัญญัติ”
                 พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พุทธศักราช ๒๕๓๐ ก็ได้กล่าวไว้ในลักษณะคล้ายคลึงกัน คือ “เวนคืน” หมายความว่า“บังคับเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ตามเงื่อนไขแห่งพระราชบัญญัตินี้”
                 คำว่า “อสังหาริมทรัพย์” แปลว่า ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๐๐ หมายถึง   “ ที่ดินกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้น  หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันกับที่ดินนั้น อนึ่ง คำว่าอสังหาริมทรัพย์ ท่านหมายรวมถึง  สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิในที่ดินนั้นด้วย”         
                 คำว่า “การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์” ในมาตร า ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์  พุทธศักราช ๒๕๓๐ ก็ได้กล่าวไว้  สรุปสาระสำคัญได้ว่า “เมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์   เพื่อกิจการใด ๆ  อัน จำเป็นต่อการพัฒนาประเทศ  ถ้าไม่ได้ตกลงในเรื่องการโอนไว้เป็นอย่างอื่น  ให้ดำเนินการเวนคืนตามบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ในกรณีที่มีบทบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนไว้ในกฎหมายอื่นโดยเฉพาะแล้ว ถ้าจะต้องดำเนินการเวนคืน เพื่อกิจการตามกฎหมายดังกล่าว  เมื่อคณะรัฐมนตรีเห็นสมควร จะมีมติให้ดำเนินการเวนคืนตามบทแห่งพระราชบัญญัตินี้แทนก็ได้”
                 คำว่า “การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรม” หมายถึง การประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์  โดยใช้วิธีที่ถือเป็นมาตรฐานสากลมาทำการประเมิน และให้เป็นไปตามกฎหมายรัฐธรรมนูญ ที่ว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สิน   และกฎหมายที่ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เรื่องการกำหนดค่าทดแทนที่ได้บัญญัติไว้  เพื่อให้ได้  “มูลค่าที่แท้จริง”   เป็นที่ยอมรับจากประชาชน  โดยเฉพาะผู้ที่ถูกเวนคืนว่า มูลค่าที่ประเมินได้นั้น สมเหตุสมผลและเชื่อถือได้
                 คำต่าง ๆ ที่กล่าวมานั้น  ผู้ที่ทำการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนจะต้องรู้และเข้าใจ เพราะเกี่ยวข้องกับการ     “ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ” ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่จะได้กล่าวในลำดับต่อไป
การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ
                 เป็นที่ทราบกันดีว่า ไทยเราเป็นประเทศประชาธิปไตย ประชาชนมีสิทธิในทรัพย์สิน และได้รับความคุ้มครอง
ตามกฎหมาย แต่เนื่องจากรัฐบาลมีภาระหน้าที่ ที่จะต้องพัฒนาประเทศชาติให้เจริญรุ่งเรืองและมีความมั่นคง เพื่อประโยชน์สุขของประชาชน   และเพื่อให้บ้านเมืองอยู่รอดปลอดภัย  เช่น การสร้างถนนหนทาง สนามบิน โรงไฟฟ้า 
เขื่อน เป็นต้น การเวนคืน (อสังหาริมทรัพย์) จึงเป็นเรื่องจำเป็นยากที่จะหลีกเลี่ยง  และโดยความเป็นจริงแล้ว สรรพสิ่งทั้งหลายที่มีอยู่ในประเทศ   ก็คือสมบัติของชาติ รัฐย่อมมีสิทธิที่จะเวนคืนเพื่อนำมาพัฒนาประเทศได้ตามกฎหมาย
แต่เท่าที่ผ่านมา ปรากฏว่า  การเวนคืนในประเทศไทยเรานั้น มักจะไม่ค่อยราบรื่นและประสบความสำเร็จเท่าที่ควร  เพราะผู้ที่ถูกเวนคืนมักจะไม่ให้ความร่วมมือ เช่น มีการต่อต้าน ขัดขวาง ไม่ยอมให้รื้อถอน และยื่นอุทธรณ์ค่าเวนคืน เป็นต้น  ทำให้การเวนคืนล่าช้าและมีผลเสียต่อการพัฒนาประเทศ ที่เป็นเช่นนี้ เพราะสาเหตุสำคัญสามประการ คือ
                 ประการแรก ประชาชนส่วนใหญ่ยังไม่รู้และเข้าใจถึงความจำเป็นหรือความสำคัญของการเวนคืน
                 ประการที่สอง  ถึงแม้ว่าจะรู้ และเข้าใจถึงความจำเป็นที่รัฐจะต้องทำการเวนคืน  แต่ก็ไม่ไว้วางใจรัฐบาล เพราะกลัวว่าจะมีการเวนคืนไปในทางมิชอบ เช่น  มีการคอร์รัปชั่นเชิงนโยบายที่มีประโยชน์ทับซ้อน  ดังที่เคยปรากฏมาแล้วว่า เป็นต้น
                 ประการที่สาม  ประชาชนส่วนใหญ่มีความรู้สึกว่า ไม่ได้รับค่าทดแทนหรือค่าเสียหายจาการเวนคืนที่เป็นธรรม
เพราะเมื่อมีการเวนคืน ผู้ที่ถูกเวนคืนต่างก็คิดว่า “ซวยแล้วเรา” คือนอกจากจะต้องเดือดร้อนเรื่องที่อยู่ที่ทำกินแล้ว
ที่สำคัญที่สุดก็คือ กลัวว่าจะไม่ได้รับความเป็นธรรมจากการเวนคืน โดยเฉพาะไม่เห็นด้วยกับราคาค่าทดแทนที่ได้ประเมินไว้  ยกตัวอย่างในกรุงเทพฯ  ที่ได้จัดทำการประเมินค่าทดแทนของของการเวนคืนทรัพย์สินกันอย่างดี  ก็ยังปรากฏว่า   เจ้าของทรัพย์สินถึงประมาณร้อยละ ๙๐ ไม่เห็นด้วยกับราคาค่าทดแทนที่ประเมินไว้ จากการวิเคราะห์ถึง
การไม่เห็นด้วยกับค่าทดทนที่ได้รับจากการเวนคืน น่าจะเป็นเพราะว่า
                 ๑)   ผู้ถูกเวนคืนได้รับค่าทดแทนการเวนคืนที่ต่ำเกินจริง ซึ่งก็น่าจะเป็นไปได้ เพราะปรากฏว่า หน่วยราชการ
หลายแห่งใช้การประเมินทางราชการ  ซึ่งใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมากำหนดค่าทดแทน ซึ่งไม่เหมาะสม   เพราะเป็นราคาที่ไม่สะท้อน  “มูลค่าตลาด” หรือ  “มูลค่าที่แท้จริง” แต่ก็เป็นราคาที่เป็นทางการ ที่เจ้าหน้าที่ผู้เกี่ยวข้องสามารถนำไปอ้างอิงได้ แต่ทำให้ผู้ที่ถูกเวนคืนอาจไม่ได้รับค่าทดแทนที่เป็นธรรม  
                 ๒)   ผู้ที่ถูกเวนคืน  ไม่เข้าใจวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินดีพอ   จึงไม่ยอมรับราคาค่าทดแทนที่ประเมินได้  แม้อาจจะเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วก็ตาม 
                จากปัญหาดังกล่าวที่เกิดขึ้น จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องดำเนินการแก้ไขอย่างจริงจัง จึงขอเสนอแนะแนวทางดังต่อไปนี้
                 ประการแรก  รัฐจะต้องประชาสัมพันธ์ เพื่อทำความเข้าใจกับประชาชน โดยเฉพาะผู้ที่ถูกเวนคืน ให้เข้าใจและเห็นถึงความสำคัญและความจำเป็นในการเวนคืนว่าเพราะอะไร และจะเกิดประโยชน์อะไรแก่ประเทศชาติและประชาชน            
                 ประการที่สอง  รัฐบาลจะต้องปกครองประเทศ โดยยึดหลัก “ธรรมาภิบาล” (Good Governane) ได้แก่ ยึดหลักกฎหมาย  หลักคุณธรรม  หลักความโปร่งใสตรวจสอบได้  หลักความรับผิดชอบ  หลักการมีส่วนร่วมและหลักความคุ้มค่า ขณะเดียวกัน จะต้องศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่จะเวนคืน และประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนทราบโดยทั่วกัน 
                 ประการที่สาม  ซึ่งสำคัญที่สุด ถือเป็นหัวใจของการทำให้การเวนคืนเป็นไปโดยราบรื่นและประสบความสำเร็จ
นั่นก็คือ  “ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ” ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้ที่ถูกเวนคืนยอมรับว่า  มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินได้นั้นเชื่อถือได้ สมเหตุสมผล  ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบ  และเมื่อเห็นว่าได้รับค่าทดแทนที่เป็นธรรมจากการเวนคืนแล้ว ก็จะให้ความร่วมมือด้วยดี  ไม่เพิกเฉยหรือสร้างปัญหาใด ๆ
                 ในการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมนั้น  เป็นการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อหา “มูลค่าที่แท้จริง” หรือที่เรียกว่า “มูลค่าตลาด”  ซึ่งต่างกับ “ราคาตลาด” ซึ่งทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย  ได้อธิบายเอาไว้ว่า
                 ในการประเมินค่าทรัพย์สิน  เราเรียกมูลค่าที่ประเมินว่า “มูลค่าตลาด”  ซึ่งมีคำจำกัดความว่า  “ เป็นราคาประมาณการสูงสุด ณ วันที่ประเมินค่า  ซึ่งทรัพย์สินนั้นสามารถขายได้ในตลาดเสรีทั่วไป  ในระยะเวลาที่พอเพียง
และสมเหตุสมผลในการหาผู้ซื้อ  และผู้ขายมีความรอบรู้ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้อย่างเต็มที่ในสภาพ
ที่เป็นอยู่  โดยมาสมมุติฐานว่า  ราคานี้ไม่ได้มีผลกระทบจากความมิชอบหรือสภาพพิเศษใด ๆ “
                 “มูลค่าตลาด” เป็นมูลค่าตามความเห็นของผู้ประเมินต่อทรัพย์สินที่ประเมิน โดยการเปรียบเทียบจาก “ราคาตลาด”
                 ส่วน“ราคาตลาด” นั้น หมายถึงราคาทรัพย์สินอื่น ๆที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายในบริเวณนั้น หรือหมู่บ้านนั้น
ซึ่งมีมากมายหลายราคา ในการประเมินนั้น ผู้ประเมินจะต้องนำราคาตลาดที่สืบหาได้ มาทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาด
อีกครั้งหนึ่งเพื่อหา “มูลค่าที่แท้จริง”
                 ส่วนวิธีการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นธรรมนั้น ก็ใช้วิธีการประเมินเช่นเดียวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน
ทั่ว ๆไป  ซึ่งมีวิธีการประเมินที่ถือเป็นมาตรฐานสากลอยู่ ๓ วิธีหลัก ๆ ดังต่อไปนี้
                 วิธีที่ ๑ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน  ( Cost  Approach to Value )
                 หลักสำคัญก็คือ  มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน 
                 วิธีการก็คือ เริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนในปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี)
บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น การประเมินมูลค่าโดยวิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงาน  อาคาร   หรือบ้านที่สร้างขึ้นโดยเฉพาะ และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูง บางครั้งต้นทุน
ที่คำนวณได้  อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก อาจทำให้วิธีการประเมินโดยวิธีนี้ผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริงก็ได้
                 วิธีที่ ๒ วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า  ( Income Approach )                
                 หลักก็คือ มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย 
                 ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้  ทรัพย์สินที่สร้างรายได้สูง  มักมีมูลค่าสูงกว่า  เช่น ทำเลดี เป็นต้น ขั้นตอนคือ
                 ๑) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแห่ง  โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์สินที่ประเมินโดยตรง
                 ๒) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง  และจากการเปรียบเทียบ หรือแนวโน้มในตลาด 
ก็จะเป็นรายได้ที่เป็นจริง    
                 ๓)  จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าภาษี  ค่าดำเนินการ ค่าประกัน เป็นต้น ก็จะได้เป็นรายได้สุทธิ
                 ๔) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร  V = I/R    โดยที่  V คือมูลค่าทรัพย์สิน  I คือรายได้สุทธิ  R คืออัตราผลตอบแทน
                 (อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำ ปลอดภัยที่สุด ใช้เงินทำงาน  เช่น  ฝากเงินกับธนาคารหรือซื้อพันธบัตร  เป็นต้น)
                 วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่านี้   เหมาะสำหรับที่อยู่อาศัยที่เป็นหอพักหรือบ้านเช่า
                 วิธีที่ ๓  วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market  Comparison  Approach)
                 เป็นวิธีที่ดีที่สุด  ชัดเจนที่สุด  หลักก็คือ มูลค่าของทรัพย์สินของเรา = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้
                แนวทางก็คือ  เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียง ที่มีการซื้อขาย มาพิจารณาว่ามีลักษณะคล้าย/ต่าง จากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไร เมื่อได้ข้อมูลเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือก  นำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้น  มาทำการวิเคราะห์  โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทรัพย์สินที่ประเมิน กับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน เป็นต้น  แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่สมควร โดยการวิเคราะห์เปรียบเทียบ หัวใจของวิธีนี้ อยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินจะต้องละเอียดรอบคอบและต้องระวังเรื่องหลักฐานให้ดี  วิธีนี้เหมาะสำหรับการประเมินบ้านจัดสรร
                 นอกจาก ๓ วิธีหลักดังกล่าวแล้ว ยังมีวิธีที่อิงหลักการของ ๓ วิธีที่กล่าวมา  มาปรับใช้เพิ่มเติม ได้แก่
                 -วิธีการตั้งสมมุติฐานในการพัฒนา (Hypothetical  Devenlopment Approach or Residual Technique)เป็นแนวทางในการประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมุติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดตามภาวะตลาดในขณะนั้น
                 -วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด ( Discounted Cashflow  Analysis )เป็นการแปลงรายได้เป็นมูลค่า  เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน  เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน
                 -วิธีประเมินโดยการสร้างแบบจำลอง  ( Computer – Assisted  Mass Appraisal )   ซึ่งเป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA ( Multiple  Regression  Analysis ) มาช่วย วิธีนี้เหมาะในการประเมินเพื่อการเวนคืนจัดรูปที่ดิน ใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกันซึ่งวิธีนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นคนแรกที่สร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน ( CAMA) เมื่อปี พ.ศ. ๒๕๓๓ ในงานศึกษาให้กับสภาพัฒน์ฯ ซึ่งสามารถใช้เพื่อการประเมินค่าทดแทนได้ แต่ปัจจุบันยังไม่เป็นที่แพร่หลายเท่าที่ควร 
                 ในการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นธรรม  เพื่อให้ได้ “มูลค่าที่แท้จริง” ก่อนการเวนคืนนั้น ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาใช้วิธีต่าง ๆที่กล่าวมาให้เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง ต้องมีข้อมูลต่าง ๆที่เป็นจริงอย่างเพียงพอ  และนำมาวิ เคราะห์ให้ถ่องแท้ เพื่อให้ได้ “มูลค่าตลาด” หรือ “มูลค่าที่แท้จริง” ที่เชื่อถือได้
                 นอกจากนั้น การประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นธรรมก่อนการเวนคืน ยังต้องเป็นไปตามที่บัญญัติไว้ในรัฐรรมนูญฉบับปัจจุบัน  มาตรา ๔๒  ว่าด้วยสิทธิในทรัพย์สินที่ว่า
                 การกำหนดค่าทดแทน ต้องกำหนดให้อย่างเป็นธรรม โดยคำนึงความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน  และประโยชน์ที่รัฐและผู้ถูกเวนคืนได้รัยจากการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน
                 และต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติว่าด้วยด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์  พุทธศักราช  ๒๕๓๐ มาตรา ๒๑ เกี่ยวกับเงินค่าทดแทนการเวนคืนด้วย ที่ว่า
                 เงินค่าทดแทนที่จะให้แก่ผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทนนั้น  ถ้ามำด้บัญญัติไว้เป็นพิเศษในพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับใดโดยเฉพาะแล้ว ให้กำหนดโดยคำนึงถึง
                 (๑) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืน ตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีการที่ออกตามมาตรา ๖
                 (๒) ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
                 (๓) ราคาประเมินทุนทรัพย์  เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
                 (๔) สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น 
                 (๕) เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
                 การประเมินค่าทรัพย์สินดังที่กล่าวมานั้น  เป็นการประเมินที่ถือเป็นมาตรฐานสากล และเป็นไปตามบทบัญญัติ
แห่งกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น จึงทำให้มูลค่าที่ประเมินได้นั้น เป็น “มูลค่าที่แท้จริง” เชื่อถือได้ และสามารถนำไป
ชดใช้ค่าทดแทนการเวนคืนแก่ผู้ที่ถูกเวนคืนได้อย่างเป็นธรรม
                 อย่างไรก็ตาม ก็อยากจะขอเสนอแนะเพิ่มเติมว่า  การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนนั้น ควรจะคำนึงถึงความเดือดร้อนที่ผู้ถูกเวนคืนได้รับให้มาก เช่น ต้องหาที่อยู่ใหม่  เป็นต้น  นอกจากนั้น    ก็ยังมีผลกระทบหรือความเสียหายทางจิตใจที่ได้รับอีกด้วย เพราะผู้ที่ถูกเวนคืนบางคน กว่าจะมีบ้านหรือที่ดินได้เลือดตาแทบกระเด็น บางคนอยู่มานานจนเกิดความผูกพัน หรือบางคนมีสิ่งที่ตนเคารพนับถืออยู่ในที่ดิน ก็ต้องถูกทำลายไปจากการเวนคืน  ก็ขอฝากเรื่องนี้ ให้ผู้ที่ประเมินช่วยพิจารณาด้วย  เพราะปัจจุบันประเทศที่เจริญแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา เขาก็ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้  ถึงแม้ว่าจะประเมินยากแต่เขาก็ทำมาแล้ว ไทยเราก็น่าจะทำดูบ้างเพื่อเพื่อให้สังคมไทยเราเป็นสังคมห่งคุณธรรมอย่างแท้จริง
                 ก็ขอให้หน่วยงานหรือองค์กรที่ทำหน้าที่ผู้ประเมินทรัพย์สิน  ไม่ว่าจะเป็นของรัฐหรือเอกชนก็ตาม   ถ้ามีการประเมินค่าทรัพย์สินก่อนการเวนคืน  ก็ขอให้นำวิธีการประเมินที่กล่าวมาแล้วไปใช้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ที่ถูกเวนคืน  ซึ่งจะทำให้การเวนคืนประสบความสำเร็จในที่สุด   ประเทศชาติก็จะก้าวเดินไปสู่การพัฒนาได้ตามเป้าหมายที่ต้องการการส่งเสริมการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ
                 ที่กล่าวมานั้น  จะเห็นได้ว่า การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืน  คือหัวใจหรือรากฐานสำคัญที่ทำให้การเวนคืนมีความเป็นไปได้ ราบรื่นและประสบความสำเร็จ ซึ่งจะทำให้ประเทศชาติพัฒนาก้าวหน้าและมั่นคง  อันจะส่งผลให้ชาวไทยทุกคน มีความสุขความเจริญโดยทั่วกัน  ดังนั้น จึงควรจะช่วยกันส่งเสริมและพัฒนา “การประเมินค่าทรัพย์สิน
ให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ” ให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น โดยจะขอเสนอแนะแนวทางหรือวิธีการดังต่อไปนี้
                 ประการแรก  ให้รัฐดำเนินการจัดตั้งหน่วยงานกลาง เพื่อทำหน้าที่ประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืน  และจัดหา
เจ้าหน้าที่  ที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญด้านการประเมินทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนโดยเฉพาะ  รวมทั้งปรับปรุงแก้ไขหลักเกณฑ์และวิธีการประเมินค่าทดแทนให้เหมาะสม  เพื่อให้ได้องค์ประกอบตามที่กฎหมายกำหนดไว้
                 ประการที่สอง  ให้ทุกหน่วยงานทั้งของรัฐและเอกชน ที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน  ร่วมมือกันพัฒนาวิชาชีพการประเมินให้เจริญก้าวหน้า เช่น ผลิตบุคลากรด้านการประเมินฯ ให้เป็นมืออาชีพมากขึ้น จัดอบรม สัมมนาให้แก่ผู้ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินฯอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของยุคโลกาภิวัตน์  ให้มีองค์กรควบคุมมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ เพื่อให้การประเมินมีมาตรฐานและมีจรรยาบรรณ เป็นที่ยอมรับของประชาชน 
                 ประการที่สาม  ให้รัฐออกกฎหมาย หรือปรับปรุงแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับการเวนคืนที่อสังหาริมทรัพย์ ให้ทันสมัย  เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง และให้มีการบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัดและจริงใจ  
                 ประการที่สี่   ให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจเวนคืน ปรับแนวความคิดในเรื่องการประเมินค่าทดแทนให้เหมาะสม
และสอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง  เช่น ให้ทำการประเมินโดยยึดวิธีการที่เป็นมาตรฐานสากลและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง   
                 ประการที่ห้า  ให้มีการจัดทำฐานข้อมูลที่ดิน  ฐานข้อมูลการซื้อขายที่เป็นจริง และทำการเผยแพร่อย่างทั่วถึง  เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลประกอบการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืน
                 ประการที่หก  รัฐจะต้องส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้เจริญก้าวหน้า เช่น จัดให้มีหลักสูตรการเรียนการสอนเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้มากขึ้น  พร้อมกันนั้น ก็ส่งเสริมและสนับสนุนให้องค์กรที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินเจริญก้าวหน้า    ทั้งในด้านวิชาการ งบประมาณและบุคลลากร  เป็นต้น   เพื่อเป็นการเพิ่มบุคลากร ด้านวิชาชีพการประเมิน และพัฒนาวิชาชีพการประเมินให้ก้าวหน้าทันสมัย สามารถนำมาเป็นเครื่องมือในการประเมินค่า ทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนได้อย่างมีประสิทธิภาพ                   
                 ประการที่เจ็ด ให้องค์กรที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน  เช่น มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย  ช่วยเผยแพร่เทคนิควิทยากรใหม่ ๆ  ให้แก่หน่วยงานของรัฐที่ทำหน้าที่ประเมินค่าทรัพย์สิน  เพื่อจะได้นำไปใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมยิ่งขึ้น  เช่น การสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น
                 ประการที่แปด  ให้ทุกองค์กรที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินและสื่อมวล ดำเนินการประชาสัมพันธ์ทุกรูปแบบ
เพื่อให้ประชาชนมีความรู้   ความเข้าใจเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน  เพื่อให้ประชาชนและผู้ถูกเวนคืน  ยอมรับใน
มูลค่าที่ได้จากการประเมิน   และเป็นการกระตุ้นให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนเวนคืนอย่างเป็นธรรม
                 ประการที่เก้า  รัฐต้องประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนได้ทราบถึงความจำเป็นของการเวนคืน    สิทธิและค่าทดแทนที่ตนควรได้รับอย่างเป็นธรรม    เพื่อประชาชนจะได้ให้ความร่วมมือในการเวนคืน     และสามารถเรียกร้องรับค่าทดแทนการ
เวนคืนอย่างเป็นธรรม   ซึ่งจะทำให้เกิดการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนมากยิ่งขึ้น
                 ประการที่สิบ  ประชาชนทั่วไปก็ต้องเห็นความสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สิน  ต้องหมั่นศึกษาหาความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ่องแท้  เพื่อจะได้ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจาการเวนคืน และนำไปใช้เมื่อจำเป็น
                 ทั้งสิบประการที่กล่าวมานั้น เชื่อว่าถ้าทุกฝ่ายได้ร่วมมือกันอย่างจริงจังและจริงใจแล้ว  ก็จะช่วยส่งเสริมให้
“การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ” มีประสิทธิภาพมากขึ้นอย่างแน่นอน
                 “การประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืนเพื่อพัฒนาชาติ” ทำให้ได้ “มูลค่าที่แท้จริง” ที่จะนำไปชดใช้
ค่าทดแทนการเวนคืนที่เป็นธรรมแก่ผู้ที่ถูกเวนคืน ก็ขอให้ทุก ๆฝ่ายช่วยกันส่งเสริมและพัฒนาให้การประเมินค่าทรัพย์สิน
มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ที่สำคัญก็คือ ขอให้รัฐได้ตระหนักอยู่ตลอดเวลาว่า ทุกครั้งที่มีการเวนคืนไม่ว่าเพื่อกิจการใด ๆก็ตาม  จะต้อง “ประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นธรรมก่อนการเวนคืน” เพราะจะทำให้การเวนคืนไม่มีปัญหา  เป็นไปด้วยดีแล้ว และประสบความสำเร็จในที่สุด  ทำให้การพัฒนาประเทศก้าวไปสู่จุดหมายได้ตามที่ต้องการ ซึ่งจะส่งผลให้ชาติไทยของเรา มีความเจริญรุ่งเรืองและเป็นสังคมแห่งคุณธรรม  สามารถธำรงความเป็นชาติอยู่ได้อย่างมีเอกราช  มีเอกลักษณ์ มีเอกสิทธิ์ มีภราดรภาพ  มีเกียรติและมีศักดิ์ศรีสมเป็นมนุษยชาติทุกประการตราบชั่วนิจนิรันดร์.

 
แหล่งข้อมูลประกอบการเขียน

พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์  พ.ศ. ๒๕๓๐
ราชบัณฑิตยสถาน.พจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. ๒๕๒๕. กรุงเทพฯ: อักษรเจริญทัศน์, ๒๕๒๕.
สำนักงานเลขาธิการรัฐสภา.รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. ๒๕๕๐.กรุงเทพฯ:สมชายการพิมพ์, ๒๕๕๐.
โสภณ  พรโชคชัย.วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน.กรุงเทพฯ: ส.วิรัชการพิมพ์, ๒๕๔๙.
โสภณ  พรโชคชัย (บรรณาธิการ).บ้านเธอราคาเท่าไร.กรุงเทพฯ: ส.วิรัชการพิมพ์, ๒๕๔๙.
โสภณ  พรโชคชัย (บรรณาธิการ). รู้มูลค่าบ้านตัวเอง.กรุงเทพฯ: ส.วิรัชการพิมพ์, ๒๕๔๘.
http://www’thaiappraisal.org/Thai/Market/Market156.htm

 
.................................................................
 

 
Area Trebs FIABCI
 
10 ถนน.นนทรี กรุงเทพมหานคร 10120 โทรศัพท์:66 2295 3171: โทรสาร: 66 2295 3994 Email: info@thaiappraisal.org   สถานที่ตั้ง: แผนที่