หลักสำคัญของวิธีนี้คือ “มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน”

     วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

หลักก็คือ มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย

ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์สินที่สร้างรายได้สูงกว่า มักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า)

ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาดและรายได้จริงของทรัพย์สินที่ประเมินโดยตรง

ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาดก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง

จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ค่าประกัน ค่าภาษี เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ

นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V=I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน , I คือ รายได้สุทธิ และ R คือ อัตราผลตอบแทน (อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องไปลงทุนเสี่ยงเอง เช่น ฝากเงินไว้กับสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น

วิธีที่สาม วิธีเปรียบเทียบตลาด ( Market Comparision Approach )

เป็นวิธีที่ดีที่สุดและชัดเจนที่สุด หลักก็คือ

การประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย

     โดยทั่วไปแล้ว บ้านที่มีการซื้อ-ขายกันส่วนใหญ่จะมี 2 ลักษณะ คือ บ้านที่สร้างขึ้นเองและบ้านที่บริษัทหรือโครงการต่าง ๆ จัดสรรขึ้นมาสำหรับซื้อขาย ไม่ว่าจะเป็นบ้านลักษณะใดก็ตาม ก่อนที่จะมีการซื้อ-ขายกัน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้วิธีการประเมินให้เหมาะสมและละเอียดถ้วนถี่ ในกรณีที่เป็นบ้านสร้างเอง ซึ่งมีรูปแบบหลากหลายและหาแบบบ้านเทียบเคียงยาก ก็ควรจะใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน และนำองค์ประกอบต่าง ๆ มาวิเคราะห์หามูลค่าที่แท้จริง เช่น แบบบ้าน รั้วบ้าน พื้นที่ใช้สอยในบริเวณบ้าน วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง อายุการใช้งาน สภาพการใช้งาน การดูแลรักษา ระบบสาธารณูปโภค และสภาพแวดล้อมต่าง ๆ เป็นต้น

    ขั้นแรก ต้องทำการสำรวจบ้านที่ประเมินก่อนในองค์ประกอบต่อไปนี้

•  ทำเลที่ตั้ง เช่น อยู่ติดถนนหลัก หรือถนนซอย ความกว้างของถนน รวมทั้งระบบสาธารณูปโภค

•  ประเภทของบ้าน เช่น บ้านเดี่ยว อาคารชุด ห้องชุดหรืออาคารพาณิชย์

•  ขนาดของบ้านและที่ดิน พื้นที่ใช้สอยตัวบ้าน บริเวณบ้าน โรงรถ รั้ว สวนหย่อม สนามหญ้ามีหรือไม่

•  วัสดุที่ใช้ก่อสร้างมีคุณภาพอย่างไร อายุการใช้งาน สภาพการใช้งาน และการดูแลรักษา

•  สภาพแวดล้อมอื่น ๆ เป็นต้นว่าอยู่ใกล้หรือไกลแหล่งความเจริญหรือแหล่งท่องเที่ยว เช่น ศูนย์การค้า ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล ทะเล แม่น้ำ ภูเขา สนามกอล์ฟ เป็นต้น

•  โอกาสในอนาคต เช่น บริเวณใกล้บ้านที่เราจะซื้อหรือขายในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน จะพัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยว สร้างศูนย์การค้า ศูนย์กีฬา ศูนย์ราชการ จะสร้างโรงเรียนหรือโรงพยาบาล เป็นต้น

•  ภาพลักษณ์ของโครงการ เช่น เป็นโครงการที่มีชื่อเสียง น่าเชื่อถือ เป็นต้น

     ขั้นที่สอง สืบหาบ้านประเภทเดียวกันที่คล้ายคลึงกัน ที่เรียกว่า “ ข้อมูลตลาด ” มาเปรียบเทียบกับบ้านที่จะประเมิน ว่ามีองค์ประกอบคล้ายกันหรือแตกต่างจากบ้านที่เราประเมินในเรื่องใดบ้าง แล้วนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบ ถ้าเรื่องใดเหมือนกันหรือคล้ายกัน ก็ไม่ต้องปรับแก้ แต่ถ้าเรื่องใดแตกต่างกัน ก็ทำการปรับแก้ เช่น ข้อมูลเป็นบ้านเดี่ยวเหมือนกัน แต่มีโรงรถ ขณะที่บ้านที่เราประเมินไม่มีโรงรถ ก็ต้องปรับแก้ในเรื่องราคา เป็นต้น

     ขั้นที่สาม สรุปมูลค่าตลาดที่ประเมิน โดยพิจารณาข้อมูลที่มีความคล้ายคลึงกับบ้านที่ประเมินมากที่สุดและเชื่อถือได้มากที่สุด ซื้อขายใกล้เคียงกับวันประเมินมากที่สุด ในการประเมินมูลค่าบ้านที่จะซื้อหรือขายด้วยวิธีนี้ ความสำคัญอยู่ที่ข้อมูลตลาด การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ เพราะในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ แต่ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขาย แต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานการซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย ต้องตระหนักอยู่เสมอว่า การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกันหรือได้ข้อมูลที่บิดเบือนจากความเป็นจริง จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ

ประโยชน์ของการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย

     ประการที่หนึ่ง ทำให้ทราบมูลค่าที่แท้จริงของบ้านที่จะซื้อหรือขาย ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อได้รู้ว่าต้องเตรียมเงินสำหรับซื้อไว้เท่าไร หรือถ้าจะไปขอกู้เงินมาซื้อบ้าน ก็สามารถนำข้อมูลที่ได้จากการประเมินไปเป็นหลักฐานในการขอกู้เงินจากแหล่งเงินกู้ ส่วนผู้ขายก็สามารถที่จะประกาศให้ผู้ที่จะซื้อได้รู้ว่าบ้านที่จะขายมีราคาเท่าไร่ นอกจากนั้น การรู้มูลค่าก่อนที่จะซื้อหรือขาย ทำให้มีอำนาจต่อรองเมื่อถึงเวลาที่ซื้อหรือขายกันจริง ๆ

การส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นที่ยอมรับในประเทศไทย

     ประการที่หนึ่ง รัฐต้องช่วยส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินให้เจริญก้าวหน้า เช่น จัดให้มีหลักสูตรการเรียนการสอนวิชาเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินในสถาบันการศึกษาทุกระดับชั้น เพื่อให้เด็กและเยาวชนมีความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้อง จะได้นำไปใช้ในอนาคต ขณะเดียวกัน ก็ตองช่วยส่งเสริมสนับสนุนองค์กรต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้เจริญก้าวหน้า ทั้งในด้านวิชาการ งบประมาณ บุคลากร พร้อมทั้งช่วยประชาสัมพันธ์ทุกรูปแบบ่ เพื่อให้ประชาชนมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินและนำไปใช้

     ประการที่สอง องค์กรต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินค่าทรัพย์สินที่กล่าวมา จะต้องช่วยกันทำหน้าที่ให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องระบบการประเมิน มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ ขณะเดียวกัน ก็ต้องร่วมมือกับรัฐในการเผยแพร่ความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สินให้ประชาชนทั่วไปได้มีความรู้และเข้าใจ เกี่ยวกับ การประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถ่องแท้และทั่วถึง พร้อมทั้งกระตุ้นให้ประชาชนนำไปใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สินต่าง ๆ อย่างจริงจัง

•  จัดการศึกษา เช่น จัดให้มีสถาบันที่สอนเกี่ยวกับการประเมินเพื่อเพิ่มจำนวนนักประเมินมืออาชีพ รวมทั้งจัดอบรม สัมมนาให้แก่บุคลากรที่เกี่ยวข้องกับการประเมินอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสังคมโลก

•  ควบคุมมาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณ เพื่อให้การประเมินมีมาตรฐานและตั้งมั่นในจรรยาบรรณ

•  จัดให้มีองค์กรควบคุมทางวิชาชีพ เพื่อควบคุมการประกอบวิชาชีพการประเมินให้เป็นไปอย่างถูกต้อง

•  จัดให้มีฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน

     ประการที่สี่ ขอให้ประชาชนทั่วไปได้ตระหนักถึงความสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยพยายามศึกษาหาความรู้เกี่ยวกับวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินจากแหล่งต่าง ๆ เช่น จากสื่อต่าง ๆ หรือจากผู้ที่เชี่ยวชาญทางด้านนี้ และขอให้นำความรู้ไปใช้อย่างจริงจังเมื่อมีโอกาส ถ้าไม่สามารถประเมินเองได้ ก็จ้างให้บริษัทประเมินฯ มาช่วยประเมินให้

     ข้อเสนอแนะทั้งสี่ประการ เชื่อว่าเป็นแนวทางที่สามารถดำเนินการได้ และมีส่วนสำคัญที่จะช่วยส่งเสริมวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้พัฒนาก้าวหน้ามีมาตรฐานเป็นที่ยอมรับในสังคมไทย ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการตัดสินใจในเชิงสังคมและธุรกิจตามแบบนานาอารยะประเทศ

     บัดนี้ ถึงเวลาแล้วที่ชาวไทยทุกคนจะต้องตระหนักถึงคุณค่าของการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยเฉพาะ “ บ้าน ” ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีความสำคัญกับทุกคน ก่อนที่จะซื้อหรือขาย ต้องประเมินให้ถ้วนถี่ เพื่อไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบ และสร้างความเป็นธรรมให้เกิดขึ้นในสังคมไทย สาระสำคัญที่ได้กล่าวมาคงจะช่วยให้ทุกท่านได้มองเห็นแนวทางว่าจะมีวิธีการประเมินมูลค่าบ้านอย่างถ้วนถี่ได้อย่างไรและผลที่ตามมาจะเป็นอย่างไร เมื่อทุกท่านได้ตระหนักถึงความสำคัญของการประเมินค่าทรัพย์สินแล้ว ก็ขอให้ร่วมมือกันส่งเสริมและพัฒนาวิชาชีพการประเมินค่าทรัพย์สินให้เจริญก้าวหน้าและมีมาตรฐาน เพื่อจะได้เป็นเครื่องมือสำคัญในการพัฒนาสังคมและเศรษฐกิจไทยให้มีความสุขความเจริญ ซึ่งจะส่งผลให้ชาติไทยเราเท่าเทียมนานาอารยะประเทศ และสามารถธำรงความเป็นชาติอยู่ได้อย่างมีเอกราช มีเอกลักษณ์ มีเอกสิทธิ์ มีภราดรภาพ มีเกียรติและมีศักดิ์ศรีสมเป็นมนุษยชาติทุกประการตราบนานเท่านาน

ประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ ก่อนที่จะซื้อขาย เกิดประโยชน์มากมาย การซื้อขายเป็นธรรม