ประเด็นหนึ่งที่ร้อนแรงในขณะนี้ก็คือบ้านมือสอง
ซึ่งถูก จุดประกาย ขึ้นโดย ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์
ท่านรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง และนายวีรชัย
วีระเมธีกุลผู้ช่วยรัฐมนตรีประจำกระทรวงการคลังเมื่อปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา <1> ไม่รู้จะถือเป็น
ของเล่นใหม่ หรืออย่างไร ประเด็นนี้สาธารณชนควรรู้เพื่อให้เท่าทันสถานการณ์
ผมจึงขออนุญาตร่วมให้ทัศนะในกรณีน
ความ (ไม่) สนใจบ้านมือสองที่ผ่านมา
แต่เดิมเราไม่ค่อยสนใจบ้านมือสองกันนัก ท่านทราบไหมว่า
ณ พ.ศ. 2545 ซึ่งเป็นปีที่ 20 ปีนับแต่เราฉลองกรุงเทพมหานครครบรอบ 200 ปี (ใน พ.ศ.
2525) นั้น มีบ้านใหม่เกิดขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 2.0 ล้านหน่วย ในขณะที่ใน
200 ปีแรกมีอยู่เพียง 1.0 ล้านหน่วยเท่านั้น อุตสาหกรรมบ้านมือหนึ่งมีขนาดใหญ่มาก
นักพัฒนาที่ดินจึงมีอิทธิพลมาก รัฐบาลก็มุ่งช่วยเหลืออุตสาหกรรมนี้เป็นหลัก ประกอบกับชาวบ้านเองเมื่อนึกจะซื้อบ้านก็มุ่งสนใจซื้อบ้านมือหนึ่งเพราะจะได้
เฮง ๆ
แต่ กงกรรมกงเกวียน บ้านมือหนึ่งในวันวานก็จะกลายเป็นบ้านมือสองในวันนี้
กลุ่มผลประโยชน์อีกกลุ่มที่เกี่ยวข้องก็คือสถาบันการเงินที่รับจำนองหรือยึดบ้านมือหนึ่งในอดีต
ก็จำเป็นต้องผ่องถ่ายขายทรัพย์สินที่เป็น non-performing asset (NPA) อย่างมีประสิทธิภาพ
จะได้ไม่ มันจุกอก ตายเสียก่อน บ้านมือสองจึงกลับกลายเป็นความสนใจอีกครั้งหนึ่ง
โดยเฉพาะประเด็นกลไกที่มีประสิทธิภาพในการผ่องถ่ายขายบ้านมือสอง
การส่งเสริม "บ้านมือสอง" ในปัจจุบัน
มาตรการส่งเสริมที่กำลังทำอยู่ก็คือการพยายามลดภาษีค่าโอนต่าง
ๆ ในข่าว ซื้อ-ขาย 'บ้านมือสอง' ได้สิทธิประโยชน์มากกว่าที่คิด <2> ได้ระบุไว้ว่าอาจมีการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในเวลาที่กำหนด
การสามารถนำค่าดอกเบี้ยไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้
การยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือครองเป็นเวลาไม่น้อยกว่า
5 ปี และลดภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
มาตรการสำคัญอีกอันหนึ่งก็คือ การให้กู้ 100% สำหรับที่อยู่อาศัย
อย่างข่าว ธนาคารอาคารสงเคราะห์จัดแคมเปญสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมือสอง มอบสิทธิพิเศษด้วยเงินกู้
100%ของราคาประเมิน <3> การนี้ก็เพื่อมุ่งหวังที่จะเร่งหรือกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อบ้านมือสองเพิ่มขึ้นนั่นเอง
มาตรการข้างต้นอาจช่วยส่งเสริมการขายบ้านมือสองได้ส่วนหนึ่ง แต่ยังไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอ
ประเด็นสำคัญอยู่ที่ราคาและกลไกการขายที่จะทำอย่างไรให้สามารถขายได้อย่างมีประสิทธิภาพนั่นเอง
ราคาขายทรัพย์สินที่เป็นธรรม
ในการขายบ้านมือสองนั้น เราควรขายตามสภาพ แต่ผู้ขายโดยเฉพาะสถาบันการเงินอาจต้องการจะขายโดยคิดจากต้นทุนที่ยึดมาบอกดอกเบี้ยและค่าดำเนินการต่าง
ๆ ซึ่งในบางครั้งกลับแพงกว่าราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ทำให้การขายไม่มีประสิทธิภาพ
ในบางขณะถ้าสถาบันการเงินยังขายไม่ได้ก็เก็บไว้ก่อน เพราะหวังจะ ซื้อเวลา เพื่อรอให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต
กรณีนี้ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินตามหลักวิชาที่โปร่งใสและเชื่อถือได้
สามารถให้ความมั่นใจกับผู้ซื้อได้ ก็จะเป็นประโยชน์อย่างมหาศาลต่อผู้ซื้อ อย่าลืมว่าการขายได้เร็ว
จะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ไม่ใช่ต่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
ทำการประมูลให้เป็นธรรม
เมื่อปี 2542 เราเคยทำประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบัน
(ปรส.) ซึ่งว่าจ้างบริษัทประเมินนับสินแห่งดำเนินการ เสร็จแล้ว ปรส. ก็จัดลงหนังสือพิมพ์ชั้นนำมากมาย
เชิญชวนให้ผู้สนใจประมูลมาดูนิทรรศการอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขาย มีการพาผู้สนใจไปดูถึงสถานที่จริง
(open house) ปรส. ยังตั้งราคาประมูลไว้ที่ 50% ของมูลค่าที่บริษัทประเมินประมาณการไว้
รายงานประเมินก็ให้ผู้สนใจซื้อไปศึกษาได้ และจัดการประมูลอย่างเป็นธรรม ให้ทุกฝ่ายได้สู้กันอย่างเป็นธรรมถึง
2-3 หน
ผลปรากฏว่า ผู้ซื้อ ๆ ทรัพย์สินกันในราคาเฉลี่ยสูงถึง
70-80% ของมูลค่าตลาด นี่แหละครับ การประมูลที่เป็นธรรม จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
อย่างไรก็ตามในภายหลัง ปรส. ประมูลหนี้ กลับประมูลแบบเหมารวม ให้นักลงทุนมีเวลาและข้อมูลจำกัด
ทำให้กลับประมูลได้เพียง 20-30% ของมูลหนี้เท่านั้น ซึ่งนับเป็นเรื่องน่าเศร้าของประเทศไทย
ปวดหัว
ประมูลบ้านแล้วยังต้องขับไล่เอง
การที่ผู้ซื้อบ้านประมูล จะต้องไปไล่ผู้อยู่อาศัยเดิมออกไปเอง
ซึ่งเป็นการสะท้อนประสิทธิภาพการจัดการที่ไม่สมควรจะเกิดขึ้นเลย แต่ในขณะนี้ก็มีข่าวดีว่า
กรมบังคับคดีเร่งเครื่องแก้กฎหมายฟ้องขับไล่กลไลหลักดันอสังหาริมทรัพย์บูม <4> อย่างไรก็ตามสาระสำคัญคือ "เราขอแก้กฎหมายให้บังคับขับไล่คนที่อยู่อาศัยในทรัพย์นั้นได้เลย
โดยผู้ซื้อทรัพย์สามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี เพื่อบังคับขับไล่คนที่อยู่อาศัยนั้นได้
และเมื่อศาลออกหมายบังคับคดีแล้ว ผู้ซื้อสามารถมาติดต่อกับกรมบังคับคดี
เพื่อจัดพนักงานในการดำเนินการขับไล่คนที่อยู่อาศัยนั้นให้ ซึ่งวิธีการขับไล่คนที่อยู่อาศัยนั้นเราก็มีวิธีการซึ่งมีความรวดเร็ว"
กรณีนี้จึงอาจยังไม่ดีพอ ความจริงบ้านที่จะประมูลควรปลอดผู้อยู่อาศัย
เคลียร์เรื่องต่าง ๆ แล้วจึงค่อยนำไปประมูลมากกว่า เพื่อที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจได้เร็วโดยไม่ลังเลและไม่ยุ่งยากภายหลัง
นี่แหละครับ หากเราสามารถตั้งราคาขายอย่างเป็นธรรม จัดการประมูลได้อย่างมีประสิทธิภาพ
และสามารถส่งมอบทรัพย์สินอย่างโปร่งใสแก่ผู้ซื้อ โอกาสที่จะผ่องถ่ายบ้านมือสองเพื่อช่วยการหมุนเวียนเศรษฐกิจบนพื้นฐาน
win-win แก่ทุกฝ่ายก็จะเกิดขึ้น