บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์
การจะเป็นเจ้าของบ้านสักหลังหนึ่งนั้น สำหรับคนธรรมดาทั่วๆไปแล้วไม่ใช่เรื่องง่ายๆ
บางคนต้องเก็บหอมรอมริบมาทั้งชีวิตเพื่อซื้อบ้าน
ทั้งนี้เพราะบ้านมีราคาแพง ฉะนั้น ก่อนที่จะซื้อบ้านจึงต้องหาข้อมูลและตรวจสอบรายละเอียดอย่างรอบคอบ
เพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้องและป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่การเสียเงิน
เสียเวลา และเสียใจในภายหลัง
ข้อเขียนนี้ได้รวบรวมเอาความรู้และ ประสบการณ์ที่เห็นว่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านหรือ
กำลังหาซื้อบ้านอยู่มานำเสนอ เพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งในการประกอบการพิจารณาก่อนการตัดสินใจครั้งสำคัญ
ครั้งหนึ่งในชีวิตของท่าน
ประเภทของบ้าน
เวลาที่คนเราคิดอยากจะมีบ้านของตนเองสักหลังหนึ่ง
เมื่อหลับตานึกถึงบ้านก็มักจะวาดมโนภาพออกมาเป็นบ้าน(เดี่ยว)พร้อมที่ดิน แต่ในความเป็นจริงแล้ว
บ้านที่เรามีความสามารถจะซื้อได้อาจเป็นรูปแบบอื่นก็ได้ อาทิ บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งแต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันไปไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของรูปลักษณ์
เนื้อที่ใช้สอย ราคา และอื่นๆ
บ้านเดี่ยว
บ้านเดี่ยวเป็นแบบบ้าน "ในดวงใจ" ของผู้ซื้อบ้านแทบจะทุกคน
เพราะบ้านเดี่ยวให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัวในการอยู่อาศัยและมีบริเวณที่ทำให้รู้สึกโล่ง
โปร่ง นอกจากนี้แล้ว สำหรับบางคน บ้านเดี่ยวยังเป็นเครื่องแสดงถึงความเป็นผู้มีฐานะในระดับหนึ่ง
(ขึ้นอยู่กับขนาด ความหรูหรา และราคาของบ้าน) อีกด้วย้
บ้านเดี่ยวราคาถูกมักจะเป็นบ้านชั้นเดียว แต่โดยทั่วไปแล้วบ้านเดี่ยวจะเป็นบ้าน
2 ชั้น อนึ่ง บ้านเดี่ยว 3 ชั้นก็มีให้เห็นบ้างในบริเวณที่ที่ดินมีจำกัดหรือ มีราคาแพงมาก
การจัดสรรบ้านเดี่ยวนั้น กฎหมายกำหนดให้ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า
50 ตารางวา โดยที่ดินต้องมีหน้ากว้างติดถนนไม่ต่ำกว่า 10 เมตร ลึก 20 เมตร
บ้านแฝด
ลักษณะของบ้านแฝดโดยทั่วไปก็คือ เป็นบ้าน 2 หลังมีฝาบ้านด้านหนึ่งติดกัน
สร้างขึ้นเป็นคู่ บ้านแฝดมีบริเวณคล้ายบ้านเดี่ยวแต่น้อยกว่า กฎหมายกำหนดให้บ้านแฝดต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า
35 ตารางวา บ้านแฝดคู่หนึ่งต้องมีความกว้างของที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 เมตร โดยแบ่งข้างละ
8 เมตร
บ้านแฝดเป็นเหมือนบ้านที่ไม่ค่อยเป็นที่นิยม ทั้งนี้อาจเป็นเพราะ
เป็นบ้านที่จะเป็นบ้านเดี่ยวก็ไม่ใช่ จะเป็นทาวน์เฮ้าส์ก็ไม่เชิง ในปีหนึ่งๆ จึงมีบ้านแฝดเกิดขึ้นน้อยมาก
แต่ก็เคยมีผู้ประกอบการบางราย ประกาศขายบ้านเดี่ยวในขนาดที่ดิน
35-40 ตารางวาซึ่งตามกฎหมายแล้วสร้างไม่ได้ เพราะบ้านเดี่ยวต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า
50 ตารางวา โดยการที่ผู้ประกอบการได้ดัดแปลงรูปแบบบ้านแฝดให้ดูคล้ายบ้านเดี่ยว เช่น
แม้จะเป็นบ้านแฝดแต่เป็นคู่แฝดก็ไม่เหมือนกันนัก หรือที่ว่าบ้านแฝดต้องมีส่วนติดกัน
แต่ก็ไม่จำเป็นต้องหมายถึงฝาบ้านเท่านั้น บางรายเลยสร้างให้ห้องน้ำ ห้องคนใช้ หรือห้องครัวติดกัน
แต่ตัวบ้านหลักดูเหมือนแยกกันเป็น 2 หลัง ดังนี้เป็นต้น
ทาวน์เฮ้าส์
ทาวน์เฮ้าส์นี้เป็นภาษาราชการเรียกว่า "บ้านแถว" ทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาถูกที่สุดมักเป็นทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว
แต่โดยทั่วไปทาวน์เฮ้าส์จะมีความสูง 2 ชั้น สำหรับทาวน์เฮ้าส์ราคาแพงๆ ในย่านใจกลางเมืองนั้น
มีการสร้างสูงถึง 3-4 ชั้นก็มี
กฎหมายกำหนดให้ทาวน์เฮ้าส์ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า
16 ตารางวา มีขนาดกว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร ลึก 16 เมตร
อาคารชุด
อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมเป็นลักษณะของที่อยู่อาศัยที่นำมาจากสังคม(เมือง)ตะวันตก
อาคารชุดหลังหนึ่ง จะแบ่งออกเป็นห้องๆ เรียกว่า ห้องชุด ในห้องชุดหนึ่ง ถ้าเป็นแบบราคาถูกก็จะมีห้องเดียว
เป็นห้องเอนกประสงค์ ถ้าเป็นห้องชุดราคาแพงจะมีหลายห้อง เช่น ห้องโถง ห้องนอน 2-3
ห้อง ห้องคนใช้ ห้องครัว ในหนึ่งห้องชุด เป็นต้น
ขั้นตอนการซื้อบ้าน
1. กำหนดความต้องการ
2. ตั้งงบประมาณ
3. สำรวจ หาโครงการที่เปิดขายจากแหล่งต่างๆ
4. ตรวจสอบจากโฆษณา
5. โทรศัพท์ติดต่อผู้ขายเพื่อขอทราบรายละเอียดเพิ่มเติม
6. เปรียบเทียบ และคัดเลือก
7. ไปเยี่ยมชมโครงการ
8. ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการเวนคืน ผังเมือง และกฎหมายอื่นๆ
9. ตรวจสอบสาธารณูปโภค และบริการต่างๆ ที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย
รวมทั้งสภาพแวดล้อมรอบๆ บริเวณที่ตั้งโครงการ
10. ตรวจสอบโฉนด และกรรมสิทธิ์
11. วางมัดจำ และทำสัญญาซื้อขาย
12. ติดต่อขอสินเชื่อ
13. นัดวันโอน
14. รับมอบบ้าน
แนวทางการกำหนดความต้องการและการตั้งงบประมาณในการซื้อบ้าน
ดังที่ได้กล่าวไปแล้วในตอนต้นว่า โดยทั่วไปแล้วทุกคนคงปรารถนาที่จะมี "บ้านเดี่ยว" เป็นของตนเองกันทั้งนั้น
แต่ความปรารถนานี้จะเป็นจริงขึ้นมาได้ก็ต่อเมื่อ "มีเงินพอที่จะซื้อได้" เท่านั้น
คำว่ามีเงินพอที่จะซื้อได้ มิได้หมายถึงว่า จะต้องมี "เงินสด" ทั้งจำนวน
แต่หมายถึงว่าจะต้องมี "เงินออม" ประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาบ้าน เพื่อเป็นค่าวางเงินจอง
และเงินดาวน์ ส่วนที่เหลือประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาบ้านจะต้องขอกู้เอาจากสถาบันการเงิน
โดยจะต้องมี "รายได้" มากพอที่จะ "ผ่อนชำระ" ค่าบ้านได้ทุกเดือน ตลอดระยะเวลา 10-30
ปี แล้วแต่กรณี
ดังนั้น เวลาจะซื้อบ้าน ท่านจะต้องประมาณการขีดความสามารถทางการเงินของตนว่ามีกำลังที่จะซื้อหรือไม่
โดยตั้งคำถามกับตนเอง ดังนี้
1) เรามี "เงินออม" เพียงพอที่จะจ่ายเป็นค่าเงินจอง
และเงินดาวน์ ซึ่งจะเป็นเงินประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาบ้านหรือไม่
2) เรามี "รายได้" มากพอที่จะผ่อนชำระรายเดือนกับสถาบันการเงินในวงเงินกู้ประมาณร้อยละ
70- 80 ของราคาบ้านในระยะเวลาผ่อนนานประมาณ 10-30 ปีได้หรือไม่
หากผ่านคำถามนี้ได้ ความฝันที่จะมีบ้านเป็นของตนเองจึงจะเป็นความจริงขึ้นมา
สำหรับที่ว่าจะมีความสามารถซื้อบ้านประเภทใดได้นั้นก็คงต้องพิจารณาดูจาก "ความสามารถในการ
จ่าย" ที่ท่านมีกับ "ราคาของบ้านประเภท" ที่ท่านต้องการ โดยปรับ "ความต้องการ" ของท่านให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
แนวทางในการวัดความสามารถในการจ่าย
Agency for Real Estate Affairs ได้ทดลองสร้างแบบแผนการคำนวณระดับราคาบ้านที่สามารถซื้อได้สำหรับผู้มีระดับรายได้ต่างๆ
เพื่อให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านใช้เป็นเกณฑ์เบื้องต้นในการวัดความสามารถในการจ่ายของตนดังต่อไปนี้
รายได้ต่อเดือน |
% ของรายได้ที่ใช้ผ่อนชำระ |
ค่าผ่อนชำระที่เป็นไปได้ |
15,000 |
24.50% |
3,675 |
20,000 |
26.76% |
5,353 |
25,000 |
29.15% |
7,287 |
30,000 |
31.74% |
9,522 |
35,000 |
33.74% |
11,810 |
40,000 |
34.59% |
13,838 |
45,000 |
35.47% |
15,961 |
50,000 |
36.36% |
18,182 |
55,000 |
37.28% |
20,505 |
60,000 |
38.22% |
22,934 |
65,000 |
39.07% |
25,397 |
70,000 |
39.46% |
27,625 |
75,000 |
39.86% |
29,895 |
80,000 |
40.26% |
32,208 |
85,000 |
40.66% |
34,565 |
90,000 |
41.07% |
36,966 |
95,000 |
41.49% |
39,411 |
100,000 |
41.90% |
41,902 |
105,000 |
42.32% |
44,439 |
110,000 |
42.75% |
47,022 |
115,000 |
43.18% |
49,653 |
105,000 |
43.61% |
52,332 |
รายได้ที่ทดลองเสนอในที่นี้มีตั้งแต่เดือนละ 15,000
บาท จนถึงเดือนละ 105,000 บาท รายได้นี้หมายถึง รายได้ทั้งที่เป็นเดือนและ รายได้อื่นของครอบครัว
สัดส่วนของรายได้ที่สามารถใช้ได้เพื่อการผ่อนชำระ
สำหรับผู้มีรายได้เดือนละ 15,000 บาท ประมาณการไว้ว่าความสามารถในการจ่ายจะเป็นสัดส่วนประมาณ
25% ของรายได้ แต่สำหรับผู้มีรายได้สูงขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ถึงเดือนละ 105,000
บาท อาจสามารถจ่ายเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในด้านการผ่อนชำระสูงถึง 44% ของรายได้ต่อเดือนเลยทีเดียว
ในแถวที่ 3 ของตารางแสดงให้เห็นว่า เงินค่าผ่อนชำระของระดับรายได้ที่แตกต่างกันจะเป็นเท่าไร
ซึ่งก็มีตั้งแต่ 3,675 บาท สำหรับผู้มีรายได้ประมาณ 15,000 บาท จนถึง 52,332 บาท
ในกรณีผู้มีรายได้ประมาณ 105,000 บาท
ท่านลองวัดความสามารถของท่านดูว่าอยู่ในระดับใด และควรเป็นบ้านแบบไหนที่เป็นไปได้มากที่สุด
แนวทางการพิจารณาโครงการบ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียมในเบื้องต้น
โดยดูจากโฆษณา
ชื่อโครงการ
ชื่อโครงการ อาจบอกนัยบางอย่างเกี่ยวกับโครงการให้เราได้รู้บ้าง
เช่น บอกลักษณะของโครงการ อาทิ บ้านริมคลอง, เลคไซด์วิลล่า, บ้านริมน้ำ ฯลฯ ข้อควรพิจารณาโครงการเหล่านั้นมีลักษณะของบ้านตามชื่อโครงการนั้นหรือเปล่า
หรือประเภทบอกทำเลที่ตั้ง อาทิ บ้านบางบัวทอง, บ้านรัตนาธิเบศร์, ศรีนครินทร์วิลล่า
ฯลฯ ควรพิจารณาตรวจสอบดูว่า โครงการตั้งอยู่ในส่วนไหนของทำเล นำมาตั้งชื่อโครงการ
หรือใช้ชื่อบริษัท หรือชื่อเจ้าของโครงการมาตั้งเป็นชื่อโครงการ เช่น สมเกียรติทาวน์โฮม,
เมืองประชา ฯลฯ ชื่อประเภทนี้อาจทำให้เรารู้สึกถึงระบบการบริหารงานว่าเป็นแบบมือสมัครเล่นหรือแบบ "เถ้าแก่" หรือ "แบบเจ้าของคนเดียว" ได้เหมือนกัน
ชื่อประเภทกลางๆ อาทิ พวกชื่อต้นไม้ดอก, ชื่อหญิงสาว
ฯลฯ ชื่อประเภทนี้อาจไม่มีความหมายอะไรมาก เพียงแค่พยายามให้ฟังดูไพเราะเท่านั้น
ภาพแสดงทัศนียภาพของโครงการ หรือแบบบ้าน
ภาพแสดงทัศนียภาพของโครงการ หรือแบบบ้านถือว่าเป็นองค์ประกอบหลังของโฆษณาบ้านจัดสรรเลยทีเดียว
ภาพดังกล่าวอาจเป็นภาพวาด. ภาพถ่ายหุ่นจำลอง. ภาพถ่ายบ้านตัวอย่าง หรือภาพถ่ายจากชองจริงที่ก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว
ทั้งนี้อาจรวมถึงภาพสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการ อาทิ สระว่ายน้ำ สโมสร สนามเทนนิส
สนามเด็กเล่น เป็นต้น
ข้อควรพิจารณาในเรื่องนี้ก็คือ ภาพต่างๆ ที่นำมาแสดงในโฆษณานั้น
ใกล้เคียงกับของจริงมากน้อยเพียงใด หรือเป็นแค่การ "สร้างภาพ" ให้เกิดความ "เคลิบเคลิ้ม" เท่านั้น
ราคาขายและข้อเสนอพิเศษ
โฆษณาที่ดี ควรบอกราคาขายเบื้องต้นเอาไว้ เพื่อเป็นการประหยัดเวลาในการคัดเลือกโครงการที่เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของเราได้เลย
ในการพิจารณาราคาขาย ควรพิจารณาควบคู่ไปกับอัตราค่าผ่อนส่งกับสถาบันการเงินไปพร้อมๆ
กัน รวมทั้งค่าจอง และเงื่อนไขการชำระเงินดาวน์ด้วย
ส่วนข้อเสนอพิเศษ อย่างการลดแลกแจกแถมต่างๆ นั้น
เป็นเรื่องควรระวังในการพิจารณา เพราะสิ่งเหล่านี้เป็นกลยุทธ์ในการเร่งเร้าให้เรารีบตัดสินใจ
โครงการที่แจกอะไรที่ไม่เกี่ยวข้องกับบ้าน เช่น ทอง,
รถยนต์, แพ็กเกจทัวร์ ฯลฯ อาจบอกเราได้ว่า โครงการนั้นน่าจะมุ่งไปที่ผู้ซื้อประเภทเก็งกำไร
หรือคุณภาพของโครงการอาจไม่ดี จึงให้สิ่งเหล่านี้มาล่อใจก็ได้
แผนที่ตั้งโครงการ
โดยมากเป็นแผนที่แสดงเส้นทางเข้าถึงโครงการและ สถานที่สำคัญๆ
โดยรอบที่ตั้งโครงการคร่าวๆ เท่านั้น และโดยมากให้ดูว่าอยู่ใกล้ถนน หรือใกล้ชุมชนมากกว่าที่เป็นจริง
รายละเอียดที่ดิน และผู้ประกอบการ
ส่วนนี้มักพิมพ์ไว้เป็นตัวอักษรเล็กๆ อยู่ล่างสุดของโฆษณา
เป็นส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้ให้มีบอกเลขโฉนดที่ดิน, ชื่อกรรมการผู้จัดการ, ทุนจดทะเบียนของบริษัทดำเนินการ,
ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน, ระยะเวลาโครงการ ฯลฯ
ข้อมูลเหล่านั้นอาจจะบอกอะไรที่เกี่ยวข้องกับความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
และตัวโครงการได้พอสมควรทีเดียว
การเลือกซื้อบ้านจัดสรรและทาวน์เฮ้าส์
1. ตำแหน่งที่ตั้ง บ้านที่เหมาะสมสำหรับแต่ละบุคคลควรตั้งอยู่ในตำแหน่งที่สะดวกต่อการเดินทาง
ไปประกอบธุรกิจประจำวันของทั้งครอบครัว เช่น สถานที่ทำงานของพ่อบ้าน แม่บ้าน โรงเรียนของลูกหลาน
ตลอดจนสมาชิกในครอบครัว รวมทั้งต้องอยู่ในทำเลที่เหมาะกับอาชีพและความสามารถในการแบกรับภาระได้
2. สภาพแวดล้อม สภาพแวดล้อมนับว่ามีความสำคัญมากต่อการตัดสินใจ
เพราะเป็นส่วน ประกอบสำคัญยิ่งต่อสภาพจิตใจและอุปนิสัยของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งลูกหลานที่ยังเล็กอยู่
หากได้อยู่ในหมู่บ้านที่มีสภาพแวดล้อม เพื่อนบ้านและสังคมที่ดี ก็จะมีผลดีต่อเด็กในอนาคต
3. การจัดวางผังบริเวณหมู่บ้านหรือโครงการบ้านจัดสรรที่ดี
ควรมีการจัดแบ่งสภาพการใช้ที่ ดินให้ถูกต้องตามหลักทางด้านการจัดวางผังเมือง โดยแบ่งเป็นส่วนที่ใช้อยู่อาศัย
ย่านการค้า พาณิชย์ และที่พักผ่อนหย่อนใจให้เป็นสัดส่วนที่พอเหมาะ ทั้งนี้เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องการแปรสภาพที่อยู่อาศัย
ควรเลือกบ้านที่ด้านหน้าของบ้านหันไปทางทิศเหนือ หรือใต้ หรือทิศตะวันออก เพื่อหลบแสงแดดในตอนบ่าย
4. ความปลอดภัย เจ้าของบ้านทุกรายจะมีความวิตกถึงปัญหาความปลอดภัย
ดังนั้น การเลือกซื้อ บ้านจึงควรสอบถามผู้ที่อยู่อาศัยมาก่อนถึงเรื่องโจร ขโมย และศึกษาระบบรักษาความปลอดภัยของหมู่บ้านนั้นๆ
ด้วย
5. การคมนาคม ควรพิจารณาถึงความสะดวกในการเดินทาง
เช่น จากในหมู่บ้านนั้นมีรถรับจ้าง บริการหรือไม่ หรือถนนใหญ่มีรถประจำทางสายใดผ่านบ้าง
ต้องเดินทางด้วยรถประจำทางกี่สายกว่าจะถึงที่ทำงาน ในย่านนั้นรถติดขัดหรือไม่ ตลอดจนศึกษาเส้นทางคมนาคมที่จะติดต่อถึงย่านการค้าที่เจริญในตัวเมือง
6. ระบบสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้าน เช่น
ถนนในหมู่บ้านกว้างหรือ แคบเพียงใด มีการบริการ น้ำบาดาลหรือน้ำประปา ท่อระบายน้ำสามารถระบายน้ำได้เร็วหรือ
สะดวกเพียงใดในฤดูฝน หรือฤดูน้ำหลาก เพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วม การบริการเรื่องไฟฟ้าสะดวกหรือไม่
มีไฟแสงสว่างตามเสาไฟฟ้าในหมู่บ้าน และมีโทรศัพท์บริการให้หรือไม่ สิ่งต่างๆ เหล่านี้เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญอีกประการหนึ่งในการตัดสินใจเลือกซื้อ
7. ตัวบ้าน เนื่องจากตัวบ้านเป็นหัวใจสำคัญในการเลือกซื้อ
เพราะผู้ซื้อจะต้องใช้อยู่อาศัยตลอดไป ดังนั้นจึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ตั้งแต่เรื่องทิศของแดดและ
ลม แบบของตัวบ้าน การจัดวางแผนผังภายใน ประโยชน์ใช้สอยของห้องต่างๆ และวัสดุก่อสร้างซึ่งสิ่งต่างๆ
เหล่านี้ล้วนจะต้องเลือกให้เป็นที่พอใจที่สุดก่อนตัดสินใจซื้อ
8. ราคาและระบบการชำระเงิน บ้านที่จะซื้อควรพิจารณาให้มีราคาที่เหมาะสมกับสภาพบ้าน
และเนื้อที่ไม่แพงเกินไปกว่าปริมาณและ คุณภาพของบ้าน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประสบการณ์และ
วิจารณญานส่วนตัว เพราะผู้ขายทุกรายก็จะหวังกำไรจากผู้ซื้อให้มากที่สุด ส่วนระบบการชำระเงินผ่อนส่งนั้นต้องพิจารณาว่าจะมีความสามารถผ่อนชำระได้หรือไม่
9. พิจารณาความมั่นคงและความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ ควบคู่กับการตัดสินใจด้วย
ว่า บริษัทเจ้าของโครงการมีความมั่นคงและ น่าเชื่อถือเพียงใด ทั้งนี้ เพื่อป้องกันมิให้มีการฉ้อโกงกันเกิดขึ้น
ซึ่งในเรื่องนี้ทางกรมที่ดินได้ให้คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อบ้านและที่ดินจัดสรรไว้ดังนี้
- เลือกหาซื้อบ้านและ ที่ดินจัดสรร เฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยชอบด้วย
กฎหมายแล้วเท่านั้น
- บ้านและที่ดินจัดสรรรายใดได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วหรือไม่
ขอให้ตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ หรือที่กองควบคุมธุรกิจที่ดิน กรมที่ดิน
โทรศัพท์หมายเลข 222-6824 และ 222-3271
- หากเป็นการจัดสรรที่ดินที่ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายก็ไม่ควร
ซื้อบ้านหรือที่ดินนั้น แต่ถ้าเป็นรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว
ก็ขอให้ไปติดต่อด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ หรือกองควบคุมธุรกิจที่ดิน
กรมที่ดิน เพื่อขอตรวจสอบแผนผังและโครงการจัดสรรที่ดินรายนั้นว่ามีข้อความระบุจดจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ
เช่น สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ถนน ระบบการระบายน้ำ ระบบประปา ระบบไฟฟ้า หรือโรงเรียนอนุบาล
ฯลฯ ไว้อย่างไรตรงกับที่โฆษณาจูงใจไว้ต่อผู้ซื้อหรือไม่ เพื่อประกอบการพิจารณาว่าควรซื้อไว้หรือไม่
- เมื่อตัดสินใจจะซื้อบ้านและที่ดินจัดสรรแล้ว การทำสัญญาใดๆ
ระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดิน จัดสรร เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร เช่น
สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาจองหรือผ่อนส่ง ฯลฯ ต้องถือปฏิบัติตามข้อ 19 แห่งประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่
286 โดยเคร่งครัด กล่าวคือ ต้องทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สิทธิ
และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ อย่าทำสัญญากันเองโดยเด็ดขาด
เพราะจะไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
- การทำสัญญาซื้อขาย ต้องแจ้งราคาซื้อขายตามความเป็นจริง
และแจ้งให้ทราบด้วยว่าเป็นการซื้อ ขายบ้านพร้อมที่ดิน หรือซื้อขายกันเฉพาะที่ดิน
ไม่มีสิ่งปลูกสร้างตามเป็นจริงด้วย เพราะเคยปรากฏข้อเท็จจริงเสมอมาว่าทำสัญญาภายนอกกันเองไว้ก่อน
2 ฉบับ ฉบับแรกซื้อขายที่ดิน ฉบับที่สองว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน แล้วมาทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โอนขายกันเฉพาะที่ดิน
อ้างว่าบ้านเป็นของผู้ซื้อปลูกเอง เป็นเหตุให้เกิดกรณีพิพาทกันขึ้นภายหลัง เพราะหลักฐานทะเบียนบ้านมีชื่อผู้จัดสรรเป็นเจ้าของ
- เมื่อรับโอนบ้านและที่ดินจัดสรรมาแล้ว ขอให้ทราบด้วยว่าสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรร
ตามข้อ 30 แห่งประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 กำหนดให้ผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษา
ดังนั้น หากผู้จัดสรรเรียกเก็บเงินใดๆ เป็นค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในที่ดินที่จัดสรรดังกล่าว
ไม่ควรจ่ายให้
10. การให้บริการภายในหมู่บ้าน เช่น
ตลาด ร้านค้า โรงเรียน สถานพยาบาล สถานที่พักผ่อน หย่อนใจ และการกำจัดขยะมูลฝอย
หมู่บ้านที่ดีควรมีบริการเหล่านี้ไว้ครบถ้วน เพื่อผู้อยู่อาศัยจะได้รับความสะดวกสบายทุกประการ
เลือกอาคารชุด
อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม คืออะไร คอนโดมิเนียม :
คือ อาคารพักอาศัย ซึ่งมีห้องพักหลายๆ ห้องรวมอยู่ใน อาคารเดียวกัน เท่ากับเป็นการนำที่พักอาศัยหรือบ้านมาวางซ้อนกันขึ้นในทางตั้ง
ค่าดูแลรักษา-ซ่อมแซมอาคาร, บริเวณและอุปกรณ์ที่ใช้ร่วมกันเป็นหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยจะต้องออกค่าใช้จ่ายร่วมกัน
ผู้อยู่อาศัยจะมีสิทธิ์ในการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอยู่ 2 ประการ คือ
"กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล และ กรรมสิทธิ์ส่วนกลาง"
กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ได้แก่ ทรัพย์สินหรือสิ่งอื่นใดที่ใช้ร่วมกัน
เช่น ที่ดิน ถนน โครงสร้างตัวอาคาร สระว่ายน้ำ ลิฟท์ บันได เป็นต้น การแยกซื้อ-ขายทรัพย์สินส่วนกลางไม่สามารถจะกระทำได้
อาคารชุดที่อยู่สบายจะมีวิธีดูอย่างไร ท่านทราบไหมว่าอาคารชุดที่สร้างกันขึ้นมานั้น
แห่งไหนอยู่สบายกว่ากัน สำหรับอาคารในเมืองร้องนั้นสิ่งสำคัญที่มีอิทธิพลต่ออุณหภูมิภายในอาคารอย่างยิ่ง
ก็คือ "แสงแดดและ ทิศทางลม" บวกเรื่อง "ฝน" เข้าไปด้วย มีหลักใหญ่ๆ ที่ท่านผู้ซื้อจะพิจารณาได้ดังนี้
1. ทิศทางลม
ทิศทางลมที่ต้องการคือ ลมประจำ ในฤดูร้อน ซึ่งส่วนใหญ่จะพัดเข้าจากทิศใต้และตะวันตกเฉียงใต้
สำหรับกรุงเทพฯ
2. การป้องกันแดดและฝน
ตรวจสอบดูว่าตามช่องหน้าต่างและ ประตูด้านนอกของ
อาคารมีกันสาดที่สามารถป้องกันแดดและ ฝนได้มากน้อยเพียงใด หากไม่มีเลย หรือมีเพียง
20-30 ช.ม. จะไม่สามารถป้องกันแดดและ ฝนที่จะแทรกเข้าตามซอกของประตูและหน้าต่างได้
3. แสงสว่างตามธรรมชาติ
หากอาคารชุดยังมิได้ลงมือสร้างให้เห็นของจริง และจำเป็นต้องดูจากแบบแปลน
ท่านผู้ซื้อจะสังเกตได้จากอัตราส่วนระหว่างปริมาณของหน้าต่าง-ช่องแสง กับปริมาณของผนังทึบในห้องหนึ่งๆ
ควรมีหน้าต่างไม่น้อยกว่า 2 ด้าน เพื่อให้ทั้งลมและแสงสว่างผ่านเข้าออกสะดวก การมีผนังทึบ
3 ด้านและมีหน้าต่างเพียงด้านเดียว บางครั้งแสงสว่างอาจพอเพียงแต่ จะมีข้อเสียในเรื่องของความอึดอัดทุกๆ
ห้องควรมีแสงสว่างตามธรรมชาติ ทำให้เพียงพอโดยไม่ต้องเปิดไฟฟ้าในเวลากลางวัน
อาคารชุดที่น่าซื้อควรจะมีวิธีเลือกซื้ออย่างไร หลักเกณฑ์ในการพิจารณาเลือกซื้อนั้นพอจะใช้หลัก
เกณฑ์ต่อไปนี้เป็นแนวทางประกอบการ
การป้องกันโจรกรรม
- กันสาดของแต่ละยูนิตติดขาดจากกัน ป้องกันมิให้คนเดินบนกันสาดถึงกันได้
- มียามควบคุมทางเข้า-ออกที่ประตูรั้ว ที่ห้องโถงหน้าลิฟท์
และบันได และมียามประจำเดินตรวจรอบบริเวณ ตลอด 24 ชั่วโมง
- มีโทรทัศน์วงจรปิดติดตั้งตามจุดสำคัญซึ่งศูนย์รักษาความปลอดภัยประจำอาคารจะสามารถเห็นได้ทั่วบริเวณ
- มีโทรทัศน์วงจรปิดหรือ โทรศัพท์ภายในเฉพาะทุกห้อง
เพื่อใช้ดูหรือ พูดสอบถามเมื่อมีแขกมาหา ฯลฯ การป้องกันอัคคีภัย
- มีระบบสัญญาณเตือนภัยที่สามารถทราบตำแหน่งที่เกิดเหตุได้ทันที
และต่อเนื่องกับสถานีดับเพลิง
- มีระบบเครื่องตรวจจับความร้อน และเครื่องตรวจจับควันไฟที่ผิดปกติภายในห้องและจะมีสัญญาณไปปรากฏ
ที่ตู้ควบคุม
- มีดวงไฟฉุกเฉินเปิดโดยอัตโนมัติเมื่อไฟฟ้าดับ ส่องที่ห้องโถง
ลิฟท์ และที่บันไดหนีไฟ
- มีบันไดหนีไฟอยู่ในตำแหน่งที่แน่ใจว่าสามารถหลบหนีได้
- มีระบบดับเพลิงทั้ง 2 ระบบควบคู่กัน คือ
ก. ระบบช่วยตัวเองก่อนรถดับเพลิงมาถึง โดยเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยประจำอาคารจะใช้น้ำในอาคารที่สำรองไว้
พร้อมหัวฉีดประจำชั้นทุกชั้น และมีถังน้ำดับเพลิงติดประจำทุกยูนิตและ ห้องโถงรวมทุกชั้น
ข. ระบบท่อดับเพลิงที่ต่อเตรียมรอไว้รับน้ำจากรถดับเพลิงซึ่งจะส่งขึ้นฉีดโดยตรง
การเปลี่ยนแปลงราคาบ้าน
โดยปกติแล้วราคาของบ้านที่สร้างขึ้นใหม่มักจะเพิ่มขึ้นทุกปี
ทั้งนี้เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ที่ดินราคาแพงขึ้น อัตราเงินเฟ้อ
และอื่นๆ อย่างไรก็ดี จากการติดตามสำรวจการเปลี่ยนแปลง ราคาบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอย่างต่อเนื่องของบริษัท Agency
for Real Estate Affairs พบว่า ราคาบ้านจัดสรรที่เกิดขึ้นมาใหม่ๆ ในช่วงตั้งแต่ปี
2535 - 2546 ก็มีการลดลงได้เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงของวิกฤตเศรษฐกิจระหว่างปี
2540 - 2544 ( ดูตารางประกอบ )
การเปลี่ยนแปลงราคาบ้านแบ่งตามประเภทในเขต กทม. และปริมณฑล
ที่สำรวจซ้ำตั้งแต่ พ.ศ. 2535-2546
|
2535 |
2536 |
2537 |
2538 |
2539 |
2540 |
2541 |
2542 |
2543 |
2544 |
2545 |
2546 |
| อาคารชุดราคาถูก |
100% |
108% |
116% |
123% |
118% |
113% |
108% |
94% |
80% |
65% |
66% |
66% |
| อาคารชุดราคาปานกลาง |
100% |
115% |
130% |
147% |
141% |
135% |
128% |
113% |
98% |
83% |
76% |
78% |
| อาคารชุดราคาแพง |
100% |
108% |
116% |
126% |
124% |
122% |
121% |
114% |
107% |
100% |
95% |
99% |
| ทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก |
100% |
110% |
105% |
129% |
131% |
134% |
136% |
127% |
118% |
109% |
97% |
101% |
| ทาวน์เฮ้าส์ราคาปานกลาง |
100% |
119% |
138% |
158% |
150% |
142% |
135% |
122% |
109% |
97% |
94% |
109% |
| บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง |
100% |
117% |
134% |
150% |
142% |
134% |
126% |
117% |
108% |
100% |
100% |
109% |
| บ้านเดี่ยวราคาแพง |
100% |
106% |
112% |
119% |
118% |
117% |
116% |
111% |
106% |
101% |
98% |
100% |
ราคาของบ้านประเภทอาคารชุดเริ่มลดลงตั้งแต่ปลายปี
2539 ในขณะที่บ้านประเภททาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวเริ่มลดลงในปี 2540 ทั้งนี้เพราะในช่วงเศรษฐกิจฟองสบู่นั้น
ที่อยู่อาศัยประเภทที่มีการซื้อไว้เก็งกำไรกันมากที่สุดก็คืออาคารชุดนั่นเอง บางท่านคงเคยได้ยินเรื่องราวเกี่ยวกับการขายดิบขายดีเหมือนเขาแจกฟรีของอาคารชุดในช่วงนั้นมาแล้ว
แค่โบรชัวร์โฆษณาโครงการก็ซื้อขายกันได้แล้ว หรือบางโครงการเปิดขายเป็นร้อยหน่วยหมดภายในแค่สองสามวันก็มี
ที่กล่าวมาข้างต้นนี้ก็เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาสำหรับผู้ที่กำลังคิดจะซื้อบ้านเป็นของตนเอง
โดยเฉพาะในปัจจุบันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังกลับมาคึกคักอีกครั้ง และเหตุการณ์ต่างๆ
ก็ดูจะกลับมาคล้ายๆ เดิมอีก จะได้ตระหนักไว้ว่าหากจะซื้อบ้านอยู่สักหลัง โดยเฉพาะห้องชุด
แล้วไปเจอโครงการที่มีการซื้อไว้เก็งกำไรหรือซื้อไว้เพื่อให้เช่าต่อ ก็อาจพบกับสภาพคล้ายๆ
อยู่โครงการร้างหรืออยู่แฟลตเช่าห้องแถวเช่าได้ เหมือนกับที่ผู้ซื้อห้องชุดในยุคหนึ่งได้เคยประสบพบเจอมาแล้ว