การเปรียบเทียบข้อเสนอของสถาบันการเงินและเทคนิคการวิเคราะห์
1. อัตราดอกเบี้ย
สินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆ ที่ให้บริการอยู่ในขณะนี้มีรูปแบบการคิดอัตราดอกเบี้ย
3 วิธีด้วยกันคือประเภทแรกเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ตลอดสัญญากู้ โดยอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นลงตามตลาด
ประเภทที่สองเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญา และประเภทที่สามเป็นประเภทผสม
โดยอาจกำหนดให้ช่วง 1-3 ปี แรกเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ ส่วนปีที่เหลือกำหนดให้เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
คำถาม
: |
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ห่างกัน
1-2% มีความหมายมากน้อยเพียงใด ? |
ตอบ :
|
ในปัจจุบัน
เงินกู้ที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆจะแตกต่างกัน
โดยอัตราดอกเบี้ยลอยตัว มีตั้งแต่
7.00 - 9.00% และอัตราดอกเบี้ยคงที่
2 ปี ประมาณ 5.5- 6.5% ประเด็นคำถามมีว่าอัตราดอกเบี้ยห่างกันเพียง
1-2% จะมีความหมายหรือไม่ จะช่วยให้ผู้กู้ประหยัดเงินได้มากน้อยเพียงใด
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ นับว่ามีผลกระทบโดยตรงต่อเงินงวดหรือค่าผ่อนชำระต่อเดือนอย่างมาก
ทั้งนี้ เนื่องจากถ้าวงเงินกู้เท่ากัน
ระยะเวลาผ่อนชำระเท่ากัน เงินงวดที่จ่ายก็จะแปรผันโดยตรงกับอัตราดอกเบี้ย
ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงเงินงวดก็จะสูงตามไปด้วย
ผู้กู้ส่วนใหญ่ มักจะคิดว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่างกัน
เพียง 1-2 % คงจะมีผลต่อเงินงวดไม่มากนัก
แต่ที่จริงนับว่ามีผลมากพอสมควร การที่อัตราดอกเบี้ยห่างกัน
เพียง 1% จะทำให้ค่าผ่อนชำระต่างกันประมาณ
5 - 7 % |
ตัวอย่างเช่น:
|
กู้เงิน
1,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 8% ระยะเวลา
20 ปี ค่าผ่อนเดือนละ 8,364 บาท หากอัตราดอกเบี้ย
เปลี่ยนเป็น 9.0% ค่าผ่อนจะเพิ่มเป็นเดือนละ 8,997 บาท หรือค่าผ่อนเพิ่มขึ้น
633 บาท หรือต่างกันถึง 7.6% หากอัตราดอกเบี้ยห่างกัน 2% เช่น
เพิ่มจาก 8.0% เป็น 10.0% ค่าผ่อนจะเพิ่มเป็นเดือนละ 9,650 บาท
เพิ่มจากเดิมเดือนละ 1,286 บาท หรือค่าผ่อนต่างกันถึง 15.4% ซึ่งนับว่าสูงมากทีเดียว |
|
|
2. วงเงินกู้
การคำนวณวงเงินกู้เป็นการคำนวณความสามารถในการกู้เงินที่สถาบันการเงินจะอนุญาตให้กู้ได้
โดยคำนวณจากยอดชำระต่อเดือนที่ท่านสามารถผ่อนได้ อัตราดอกเบี้ย
และระยะเวลาการผ่อน หากวงเงินที่สามารถกู้ได้น้อยเกินไป ท่านสามารถเพิ่มระยะเวลาการกู้ได้อีก
จะทำให้ได้วงเงินเพิ่มขึ้น โดยทั่วไปเป็นดังนี้
2.1 ให้กู้ในวงเงินไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน และ
ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อ-ขาย
2.2 กรณีซื้ออาคารพาณิชย์ ให้กู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาประเมิน
และไม่เกิน 70% ของราคาซื้อขาย
2.3 กู้ได้ไม่เกิน 30-35 เท่าของเงินเดือนผู้กู้ และอีก
15 เท่าของรายได้อื่น ๆ หรือไม่ เกิน 20 เท่าสำหรับอาชีพอิสระ (โดยประมาณ)
3. ระยะเวลาการกู้ หลักเกณฑ์ทั่วไปคือ
1.ระยะเวลาให้กู้สูงสุด 30 ปี
2.อายุของผู้กู้รวมกับจำนวนปีที่ขอกู้จะต้องไม่เกิน
70 ปี
คำถาม
: |
ธนาคารให้กู้ได้นานตั้งแต่
10-15-20-25-30 ปี ควรจะกู้นานที่สุดดีหรือไม่
? |
คำตอบ :
|
บ้านคิดจะกู้เงิน
มักคิดตั้งคำถามกับตนเองเสมอว่าจะกู้นานกี่ปีดี
จะกู้สั้นหรือจะกู้ยาวดีกว่า โดยหลักแล้ว
ควรจะถือตามพุทธสุภาษิตว่า"การไม่มีหนี้เป็นลาภอันประเสริฐ" เพราะการเป็นหนี้หมายถึงการมีภาระผูกพัน
ต้องจ่ายคืนหนี้และต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับผู้ให้กู้
ดังนั้น หากผู้กู้มีความสามารถที่จะชำระคืนเงินกู้ได้เร็วที่สุด
ก็ยิ่งดีเท่านั้น เพราะจะทำให้ผู้กู้เป็นอิสระ
หลุดพ้น จากความเป็นหนี้เร็วขึ้น
และจะเป็นเจ้าของบ้านที่มีความภาคภูมิใจอย่างแท้จริง
อย่างไรก็ตาม ผู้กู้บางท่านที่ต้องการวงเงินกู้ค่อนข้างสูง
ในขณะที่ความสามารถในการผ่อนชำระค่อนข้างต่ำ
ถ้าเป็นเช่นนี้ ก็จำเป็นต้องขยายเวลากู้ออกไปให้นานที่สุด
เป็น 25-30 ปี เพื่อที่จะให้เงินงวดลดลงจนถึงจุดที่สามารถผ่อนชำระได้
ทั้งนี้ เพราะในวงเงินกู้เท่ากัน
อัตราดอกเบี้ยเท่ากัน ยิ่งใช้เวลาผ่อนนานมากขึ้น
เงินงวดก็จะยิ่งลดลง อนึ่ง สำหรับผู้ที่ปัจจุบันมีกำลังจะผ่อนเงินงวดได้ในระยะเวลา
15 ปี หรือ 20 ปี แต่หากเล็งเห็นว่า
ในอนาคตอันใกล้ตนเองอาจมีภาระค่าใช้จ่ายในครอบครัวสูงขึ้น
เช่น อาจมีบุตรเพิ่มขึ้น เป็นต้น
อาจจะทำให้การเงินฝืดเคืองหรือมีปัญหาการผ่อนชำระได้
หากรู้สึกเช่นนี้ เพื่อความสบายใจ
และปลอดภัยไว้ก่อน จึงอาจขยายระยะเวลาการกู้ออกไปให้นานที่สุดคือเป็น
25 - 30 ปี ก็ได้ เพื่อจะได้ผ่อนเงินงวดให้น้อยที่สุดก่อน
และหากต่อมาในภายหลัง ตนเองและครอบครัวมีรายได้เพิ่มขึ้น
ก็สามารถอนชำระเงินงวดเพิ่มขึ้นจากที่กำหนดไว้เดิมก็ได้
เช่น แทนที่จะผ่อนเดือนละ 7,718
บาท ก็อาจจะผ่อนเดือนละ 10,000 บาท
หรือมากกว่าก็ได้ ซึ่งจะทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้น
ดังนั้น เงินกู้ตามสัญญาเดิม 25
ปี ก็อาจจะผ่อนหมดในเวลาสั้นลง เช่นเหลือเพียงประมาณ
10 ปี เท่านั้น จากประสบการณ์ที่ผ่านมา
พบว่า ผู้กู้ส่วนใหญ่จะนิยมกู้ระยะเวลา
15-20 ปี มีผู้ที่กู้นาน 25 - 30
ปี จำนวนไม่มากนัก ทั้งนี้ อาจจะเป็นความรู้สึกที่ว่า
กู้ 25 ปี กับ 30 ปี ค่าผ่อนชำระต่างกันไม่มากนัก
อนึ่ง การกู้ได้นานสูงสุดกี่ปีนั้น
ยังขึ้นกับอายุของผู้กู้ด้วย เช่น
ธนาคารอาคารสงเคราะห์กำหนดว่า อายุของผู้กู้
เมื่อรวมกับระยะเวลากู้ ต้องไม่เกิน
70 ปี ด้วย เช่น ถ้าผู้กู้อายุ 50
ปี จะสามารถกู้ได้ยาวที่สุดเพียง
70-50 = 20 ปี เท่านั้น
โดยสรุป จะกู้สั้นหรือยาวดีกว่า ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระหนี้เป็นหลัก
หากกู้ระยะเวลาสั้น ผู้กู้ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยมาก แต่ต้องจ่ายเงินงวดต่อเดือนสูง
อย่างไรก็ตามหากผู้กู้มีรายได้น้อยในปีแรกๆ หรือต้องการผ่อนสบายๆ
เมื่อมีรายได้มากขึ้น ก็ค่อยโปะภายหลังก็ได้ ดังนี้ ก็อาจขอกู้ระยะเวลานานไว้ก่อนก็ดีกว่า |
4. ค่าใช้จ่าย ค่าจดจำนองที่ดิน
เป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดิน เมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
แต่ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยจะคิดตามราคาที่จำนอง
คือ 1% แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
ค่าธรรมเนียมการโอน เป็นเงินค่าธรรมเนียมที่เสียให้กรมที่ดิน
เมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ
ส่วนใครจะเป็นผู้จ่ายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายก็แล้วแต่จะตกลงกัน ตามกฎหมายกำหนดให้เรียกเก็บจำนวน
2% ของราคาซื้อขายที่คู่สัญญาแจ้งไว้ ยกเว้นราคาที่ซื้อขายนั้นแจ้งต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน
ก็จะเรียกเก็บตามราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นหลัก สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านพร้อมที่ดินทุกประเภท
หรือห้องชุดในโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน เมื่อมีการโอนตั้งแต่วันนี้ไปจนถึง31
ธันวาคม 2545 จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 0.01% เท่านั้น เนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐและในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเสีย
ค่าอากรแสตมป์ และ ค่าภาษี กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสีย แต่ในทางปฏิบัติคู่สัญญามักจะมีการเจรจาต่อรองให้ฝ่ายผู้ซื้อมีส่วนรับผิดชอบ
หรือชำระแทน คือ คิดค่าอากรแสตมป์ จำนวน 0.50 % ของราคาทรัพย์สิน รวมถึงค่า
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น) เดิมการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ให้จัดเก็บในอัตรา
3.3% ของราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่โดยยึดเอาราคาที่สูงกว่า
แต่ในปัจจุบันได้มีการประกาศลดอัตราการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ให้จัดเก็บในอัตรา
0.1% สำหรับรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ จากกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรเฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำ
ตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม 2543 ถึงวันที่31 ธันวาคม พ.ศ.2545 และบวกกับภาษีท้องถิ่นอีกจำนวน
0.01% รวมเป็น 0.11% ภาษี-ค่าธรรมเนียม ค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์สำหรับโครงการที่อยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน
และโครงการของการเคหะแห่งชาติ คิดที่อัตรา 0.01% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 0.11% ภายในปี
2545 นี้เท่านั้น
ภาษีเงินได้บุคคล ภาษีที่จะหัก ณ ที่จ่ายในขณะที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
โดย ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต้อง ชำระเหมือนกันแต่มีข้อแม้แตกต่างกัน
คือ วิธีการคำนวณอัตราภาษีที่จะหักและขั้นตอนการปฏิบัติในภายหลังโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
โดยการคำนวณคือ ให้นำราคาขาย (ถือตามราคาประเมิน) หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองเหลือเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายเอามาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
เป็นเงินได้เฉลี่ยต่อปี แล้วจึงนำมาคำนวณภาษีโดยนำมาคูณกับอัตราภาษีร้อยละตามขั้นเงินได้สุทธิคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
จะได้จำนวนเงินภาษีหัก ณ ที่จ่าย
สรุป
1 ค่าจดจำนองที่ดิน 1.00 %
2 ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01 %
3 ค่าอากร 0.50 %
4 ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น) 0.11 %
5 ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ค่าใช้จ่ายอื่น เช่นค่าประเมินหลักประกัน 1,500 บาท
กรณีที่ กู้ไม่เกิน 500,000 บาท หรือ 1,900 บาท กรณีที่ ขอกู้เกิน 500,000บาท ชำระในวันยื่นกู้
ท ค่าตรวจสอบผลการก่อสร้าง ต่อเติม หรือ ซ่อมแซม ครั้งละ 500 บาท
ท ค่าดำเนินการเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจำนอง รายละ 300 บาท.
ชำระในวันนัดทำนิติกรรม
มาตรการด้านภาษีเงินได้ หากซื้อบ้านด้วยเงินสด
จ่ายครั้งเดียว และไม่ได้นำบ้านที่ซื้อไปจำนอง นำตัวเลข 2 แสนบาทไปหักลดหย่อนภาษีรายได้ส่วนบุคคลเป็นเวลา
2 ปี ๆ ละครึ่งหนึ่ง แต่ถ้ามีการผ่อนงวดแม้แต่งวดเดียว นำไปหักลดหย่อนได้ 1 แสนบาท
มีผลตั้งแต่ 7 กันยายน พ.ศ. 2544 ถึง 6 กันยายน พ.ศ. 2545
|